◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.38――◆
■第３８回 「オーナーは、ケチが７割！？」―■
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【日程】 １月２１日（日）
【時間】 １３:００～１５：３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産 精鋭講師陣
【定員】 ２０名
【受講料】 無料
★セミナー内容★
近づいてきている繁忙期に向けて今からでも間に合う空室対策のセミナーとなります。
後１ヶ月しか、ではなくまだ１ヶ月はあると思い、間に合う対策をお話しします。
★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・空室でお困りの方。
・今後の賃貸運営に生かしたい方。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．連載『満室はマスト！』第４回「オーナーは、ケチが７割！？」――
２．来年の繁忙期に向けて！――
３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――
４．セミナーのご案内！『まだ間に合う！空室対策セミナー』――
■ １．連載『満室はマスト！』第４回「オーナーは、ケチが７割！？」
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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。
さて、前回は「家賃値下げは安易だからやめた方がいいか？」というテーマでお送りし、結論として「値下げは怖くない。値下げした方がトータルで得をする！」とお伝えさせていただきました。
こういうことを言いますと、各方面から「けしからん！」とのお叱りが飛んできそうですが、実際に効果がある鉄板の方法ですので仕方がありません。
「安易な」とは、いかにもマイナスなイメージのある言い方ですので、なにかやってはいけないことのように思われがちです。
しかし、同じ意味で「簡単な」と言い換えていただくと、一気にプラスの意味合いを帯びてきます。
例えば、こう言い換えてはいかがでしょうか？
「家賃値下げは最も安易な（簡単な）方法である。
安易に（簡単に）できるからこそ、真っ先に手を着けるべきことなのだ！」と。
もちろんこれは、設備ＵＰや内装をキレイにすることや、また家電を設置するであるとか、個々別々の努力を否定するものではありません。
そういった個々別々の入居対策は必要であり、追い追い取組むべきです。
しかし、そういった取り組みには相応の時間と労力がかかります。
それよりも、家賃値下げは一瞬で決断できることですので、圧倒的に早いです。
あくまで順番として、先に家賃を適切なところに設定し、あとから個別の面倒なことに手間をかけていく方が、早く効果が出ます。
もっとも、この「家賃値下げの決断」を出来るオーナーさんはなかなかいません・・・。
合理的・客観的に考えて、値下げの決断をいち早くした方が、収支はトータルで改善するということが明らかな場合であってもです。
実際に、私が管理会社の立場でいろんなオーナーさんを見てきて、いち早く値下げをしている方は稀です。
たいていのオーナーさんは、しばらく空室が続いても、いっこうに家賃を下げません。
いったいなぜなのでしょうか？
私が思うに、大きく次のような３つの理由があると思います。
１．人は、根本的にケチである。
２．単純に、計算が出来ない。
３．値下げは“負け”だと思っている。
いかがでしょうか？
皆さんも賃貸物件を抱えるオーナーとして、どこか思い当たるフシはありましたか？
それとも、いまいちピンと来なかったでしょうか？
順番に説明していきます。
１．人は、根本的にケチである。
私がいろんなオーナーさんを見てきて、言葉は悪いですが、いわゆる“ケチな”オーナーさんは数多いです。
極論すると、ケチなオーナーさんが７割、“普通の”オーナーさんは２割、“太っ腹な”オーナーさんが１割です！！笑
ケチが多数派であり、普通以上が少数派ということになるので、それですとむしろ、「ケチこそ普通である」と言っても過言ではないかもしれません。
なぜこうも世の中にはケチな人が多いのか！？という問題ですが、これを追いかけると、日本人論とか、農耕民族と狩猟民族の違いとか、金銭哲学とかの大きい話にまで発展してしまいそうです。
ここではいったん、「平均的な日本人は、どうやら根本的にケチであるらしい！？」と仮定します。
ケチですと、得をするよりも“損をしたくない”という感情に支配されます。
合理的に考えれば、１万円を得ることと、１万円の損を免れることとは等価のはずですが、ケチな人は損をしないことにフォーカスします。
５万円の家賃を４万７千円に下げるのは、“３千円損すること”だからイヤだ！と本能的に感じてしまっています。
本当は、空室ですと１円も得られないのですから、０円より４万７千円得る方がどれだけか得なのですが、得より損の方に意識が向いてしまっているのです。
２．単純に、計算が出来ない。
上記１とも繋がりますが、５万円の家賃を４万７千円に下げるのは、“３千円損すること”と捉えてしまう人が多数います。
これは、人が根本的にケチだから合理的な計算が出来ないということも、もちろんありますが、もっと単純に、計算式を知らないからとも言えるでしょう。
【実効総収入を計算する式】
平均家賃 × 戸数 × 12ヶ月 × 入居率 = 実効総収入
前回ご紹介した式をもう一度挙げておきます。
このうち、戸数は物件によって決まっており、1年が12ヶ月というのも固定値ですから、変動する要素は、「平均家賃×入居率」のみです。
そこで、皆さんが考えるべきは、平均家賃と入居率のどちらにフォーカスすべきか？ですが、答えは「入居率にフォーカスすべし」ということは、前回お話しいたしました。
もっとシンプルに言うと、「家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする」ことです。
その方がトータルで見て、より多くの家賃を得ることができます。
この基本的な考え方を持っているオーナーさんは、最終的にどちらが得かを冷静に計算できるので、果断に値下げを実行できます。
３．値下げは“負け”だと思っている。
最後に、値下げという行為そのものを、何か漠然と勝ち負けの“負け”というふうに捉えているオーナーさんも数多いと思います。
値下げは物件のランクが下がることであり、ひいてはオーナーである自分自身のステータスやプライドが下がることと考えているようなケースです。
「値下げは安易だ！（だから下げない！）」と言う人は、他にも例えば次のように言います。
「値下げすると入居者の質が悪くなる。（ウチの物件には変な人を入れたくない）」
「このマンションは造りがしっかりしている。（安っぽい物件ではない）」
「この部屋はもともと○万円だった。（そんなに落ちぶれたくはない）」
要は、家賃の高い低いを、損得勘定以上の精神的な価値のあるものと捉えてしまっているのです。
家賃が高いうちは他人にも誇れて自分も満足できるけれど、家賃が低くなったらみっともない物件となり、自分がまるで負けたかのように感じてしまうということです。
以上、値下げを決断できないオーナーさん心理について、考えてみました。
さいごに誤解の無いように申し添えますと、私は何も、常にいつも値下げするべきとまでは考えてはおりません。
金額の幅も、必要以上に下げすぎることは考えものです。
必要な時に必要な幅だけ果断に値下げすることは、結果としてオーナーの収益を最大化します。
値下げそのものは安易に見えますが、それは決して安易な考えからではなく、深い洞察と戦略から来ています。
考えは深く、行動は安易に（簡単に、シンプルに、スピーディーに）というのが真意です。
本日もありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．来年の繁忙期に向けて！――
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みなさん、こんにちは。
大みか不動産 日立店 管理営業部の作花（さっか）です。
今回も私たちのメルマガをご購読いただき有難うございます。
メルマガへの参加は今回が初めてで、どんな内容を書こうか迷ってますが・・・
今回は初めての参加なので自分を少しでも分かってもらえればということで、自己紹介を含めて書かせて頂きます。
出身は山口県山陽小野田市という海に面した田舎町ですが育ちは日立です。
海に面しているという点では日立も同じように感じます。
1983年生まれでもうすぐ35歳、もう若くはないと日々感じてきていますが、まだまだ若者には負けないよう精進しております。
小、中、高と日立で過ごし、某工場にて13年勤務した後、大みか不動産へ入社しました。
賃貸仲介の営業として2年、その後今の管理営業部への配属となりました。
営業の期間に覚えた事、感じたこと、地元の強みを生かし管理営業部としてオーナー様のお力になれるよう頑張っていきたいと思います。
今年も後わずかです。
空き部屋の修繕、リフォーム等ご検討いただいている方も多いかと思います。
ただ修繕やリフォームをしただけではなく、地域性や入居者ニーズを捉えたリフォームをしていかないとせっかくキレイにしても決まらないという事が起こる事があります。
例をあげると、せっかく和室を洋室にしても昔のままの襖という事もあり、お部屋を探している方から「ここは襖なんですね・・・」という声も。
ちょっとした部分で見え方も変わってきます。
インターネットの導入も最近では重要視されてきています。
また、リフォームも大事ですが募集条件もインターネットでのお部屋探しの時代では重要です。
敷金、礼金をゼロにしたり賃料を減額したりすると次の日には問い合わせがあることがございます。
賃料を下げるのは・・・と思う部分もあるかと思いますが、それで決まるなら！というところで長く空いているお部屋の対策になる場合もあることは確かです。
今まではこの賃料で決まっていた、という方も周辺の他物件との家賃比較をしてみると差が出ていたりする事もあります。
周辺物件と比較してみるのはご自身でやろうとすると大変ですが、ご相談頂ければ周辺物件レポートを作成しますので、お気軽にお問合せください。
空室対策等以外にも、いろいろなご相談をお待ちしております。
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花 真矢
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【日程】 １月２１日（日）
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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花 真矢
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■第３６回 連載『満室はマスト！』第２回「空室率を数字で捉える！」―■
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★セミナー詳細★
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★『確定申告セミナー』★
【日程】 １２月３日（日）
【時間】 １３:００～１５：３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 日立大家さんの会 会長 橘 英太郎
特別ゲスト 片岡法律事務所
片岡税理士事務所 片岡 優氏
【定員】 ２５名
【受講料】 無料
セミナー終了後の懇親会のお知らせ
【懇親会】 １７：００～
【参加費】 ４，０００円 懇親会のみの参加も出来ます！
★セミナー内容★
～確定申告のポイントと活用法 プロに学ぶ徹底解説セミナー～
失敗事例に学ぶ確定申告のチェックポイントや、キャッシュフローをよくするポイントと
活用事例を学ぶほか、日立市の市場動向報告などを解説します！
★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・ご自身で確定申告を行っている方。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
お問合せ：0294-53-5878
「12/3のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．連載『満室はマスト！』第２回「空室率を数字で捉える！」――
２．「美人店長の営業奮闘記」――
３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――
４．セミナーのご案内！『確定申告セミナー』――
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■ １．連載『満室はマスト！』第２回「空室率を数字で捉える！」
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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。
前回より、「満室はマスト！」と題して連載しております。
第１回では満室の定義ということで、レベル１からレベル３までをご紹介しました。
再度挙げさせていただくと、
満室の定義【レベル１】
・部屋が全戸埋まっており、空きの無い状態。
満室の定義【レベル２】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、ほどなく次の入居が決まる状態。
満室の定義【レベル３】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、２戸目が空く前に次の入居が決まる状態。
以上になりますが、ここでいうレベルとは、どちらがいいという意味でのレベルではなく、考え方のレベルを指します。
レベルが上がるにつれ、時間の観念が付け加わり、より明確な定義になってきていることがお分かりいただけるでしょう。
本日は、さらに一段上のレベル４の考え方についてお話させていただきます。
満室の定義【レベル４】
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね○ヶ月以内であり、年間空室率が○％以内の状態。
※○の数字目標は自分で決める。
※例：空室期間は1～6ヶ月以内、年間空室率は3～10％以内、等。
レベル２やレベル３で見ていただいたように、原則は満室状態から、一戸空いたら一戸埋める、次にもう一戸空いたらもう一戸も埋めるというサイクルは一緒です。
レベル４では、さらに数字目標を入れてペースを計るのです。
次に、空室期間と空室率の考え方について解説いたします。
空室期間は、例えばここ茨城県の辺りですと、順調に回っている物件では１～３ヶ月以内、やや苦戦している物件では４～６ヶ月以内と捉えてみると良いでしょう。
また、空室期間６ヶ月以上の物件に関しては、大苦戦しており、この先も選ばれる見込みが薄い物件であると考えられます。
以上は、あくまで大雑把な、大根切りでの目安になります。
実際にはご自身の物件の今までの履歴を振り返って、空室期間を検証してみるのが良いと思います。
例）昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室は2月28日に空き、5月12日に入居したので、空室期間は約2.4ヶ月（72日）。
202号室は7月15日に空き、11月10日に入居したので、空室期間は約3.9ヶ月（117日）。
→平均空室期間は、約3.1ヶ月（94.5日）。
ついでに、退去率（空室発生率）についても押さえておきます。
退去率は、全戸数に対して、一年間の間に退去の発生した戸数の割合です。
上記の例でいいますと、もしこのアパートが101～205までの１０戸のアパートだとすると、２戸退去しているので、「２戸÷１０戸＝２０％」です。
ある年には一戸も退去しないという場合もあるでしょうから、その年の退去率はゼロ。
反対に、４戸もの退去が相次いでしまったという年がもしあれば、そういう年の退去率は４０％です。
過去数年にわたって平均を取れば、大体の傾向と今後の予測ができるかと思います。
次に、空室率の考え方です。
空室になった部屋の空室日数（月数）の合計を出して、全戸数×365日（12ヶ月）の数字で割ります。
なお、ここから先はシンプルに考えるため、日数ではなく月数で例示します。
例）101～205までの総戸数１０戸のアパート。
昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室の空室期間はピッタリ２ヶ月。
202号室の空室期間はピッタリ４ヶ月。
→全体の空室率は、「（２ヶ月＋４ヶ月）÷１０戸×１２ヶ月＝５％」です。
なお、上記の例のように退去率２０％で、かつ平均空室期間が３ヶ月の場合は、戸数の規模によらず（４戸のアパートでも３０戸のマンションでも）、空室率は５％となります。
そう考えると、よく分かりやすい基準として「入居率９５％を目指しましょう！」などと言われますが、そのためには、空室期間は３ヶ月でなくてはならないということです。
（退去率がもっと高ければ、空室期間はより短くしなくてはなりません。）
満室の定義【レベル４】 ※例えば分かりやすい数字目標の場合
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね３ヶ月以内であり、年間空室率が５％以内の状態。
さいごに、このレベル４の定義ですと、空室率○％以内までを満室と見るかは、その人の感覚やエリアによって異なってきます。
私見ですが、茨城のように厳しいエリアでは、入居率９５％（空室率５％）は、ほぼほぼ満室と言っていいと思います。
ですので、あまり難しいことを考えずに、「ひとまずその辺を目指そう！」でも取りあえずＯＫです。
あと、余裕のある方は、ぜひご自身の物件の過去数年間の実績――退去数、退去率、空室期間、空室率――を出してみてください。
この作業は、いろんな所から書類を引っ張り出して来なくてはならないなど、地味で面倒くさいです。
ただし、やればきっと、過去の傾向から将来の展望が得られます。
大変ですが有意義な作業です。
地味に数字を追うことも大家の仕事と考え、ぜひ取組んでみてはいかがでしょうか？
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．「美人店長の営業奮闘記」――
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みなさん、こんにちは。
大みか不動産 日立店 賃貸営業部 小貫です。
いつもメルマガご購読頂きありがとうございます。
私は約半年ぶりのメルマガ登場となります。
私のコラムは「美人店長の営業奮闘記」というテーマでお届けをしており
“美人”というところがポイントですが、みなさん私のことご存知でしょうか？
是非“日立賃貸ナビ”とネット検索してみてください。
私をはじめ、美人営業スタッフがたくさん載っております。笑
日立賃貸ナビでは賃貸営業のブログも掲載させて頂いておりますのでそちらもチェックしてみてください。
実はこの度、１１月１５日をもちまして大みか不動産日立店１周年を迎えました！
この１年本当にあっという間に過ぎてしまいました…
昨年の今頃は「お客さん来てくれるかな」「大家さん来てくれるかな」等、不安しかなかったような気がします。
オープン当日は９時半からのオープンより前に駐車場で待って頂いているお客様がいらっしゃり、お客様第１号としてご来店頂いた際はとても嬉しかったですし、今でもそのお客様の顔ははっきりと覚えています。
本当にオープンしたんだなぁ、始まったんだなぁという変な感覚でした。
徐々に新規のオーナー様とのお付き合いも増え、今では週1でお茶飲みに来るオーナー様もいらっしゃいます。
「今までは大みかにしかなかったから遠かった…」
「日立駅近辺の仲介はしていないもんだと思っていた…」
そんなオーナー様が今では当たり前のように弊社に来て頂けている…嬉しい限りです。
お部屋探しのお客様も“日立店”という知名度が低かったせいか初めは来店数も少なかったですが繁忙期からたくさんのお客様にご来店頂いております。
日立店は紹介のお客様が多くご来店されていたと感じます。
友達の紹介や、会社の同僚の紹介等…
「大みか不動産良かったから行ってみたら？」と言われて来てみました…。
営業として本当にありがたく、とてもやりがいを感じる言葉です。
個人的には私が数年前に担当したお客様がお引越しを考えており
大みかに来店されましたが、私に担当してほしいとわざわざ日立店まで来て頂いたことがありました。
１年間振返ってみると本当にたくさんの方に“感謝”の気持ちが溢れてきます。
嬉しい！ありがとう！といった気持ちで一杯です。
新店オープンは弊社スタッフ全員が初めての経験で
何から始めて良いか、何をしたら良いのか
右も左もわからない状態でのスタートでしたが
無事１周年を迎えられて本当に良かったです。
今年は２年目ということもあり昨年の経験を活かし今まで以上の成果を上げられるように
頑張っていきたいと思います。
コラムを書きながら色々なことを思い出し涙が出てきてしまいそうなので
今回はこの辺りで…
あっ、最後に…
みなさん！！！
年末といえば…
そう、
忘年会！！！！！
１２月に弊社でも忘年会企画中ですが
個人的なお誘いもお待ちしております！笑
みなさんも是非日立店遊びに来てください！
“美人店長”がお待ちしております！
ではまた次回のコラムもお楽しみに。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。
日立大家さんの会
大みか不動産株式会社 日立店 賃貸営業部
小貫 祐子
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■ ３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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今回情報は前回と一緒です。
【物件情報１】
■日立市久慈町マンション利回り１２％
所在地 ：日立市久慈町
物件価格 ：4,000万円
満室想定年収 ：484万8000円
表面利回り ：12.12%
構造 ：鉄筋コンクリート造４階建
築年 ：1993年3月（築24年）
土地面積 ：207.11平米
延床面積 ：259.20平米
総戸数 ：16戸
間取り ：１Ｋ
こちら、水面下物件です。
ＲＣ造のため融資年数長めに引ける可能性があります。
単身向けの低賃料物件ですが、同時に経費率も低く、運営次第ではそこそこ収益出そうです。
【物件情報２】
■日立市助川町マンション利回り９％
所在地 ：日立市助川町
物件価格 ：13,000万円
満室想定年収 ：1281万6000円
表面利回り ：9.86%
構造 ：鉄筋コンクリート造３階建
築年 ：1983年9月（築34年）
土地面積 ： 937.77平米
延床面積 ：1100.79平米
総戸数 ：21戸
間取り ：３ＤＫ
こちら、水面下物件です。
日立市役所近くの一等地にあります。
現在空室は１戸のみと高稼働中です。
※こちら、現在の価格からもっと下がります！（たぶん）
指値についてはご相談下さい！！
【物件情報３】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地 ：日立市金沢町
物件価格 ：8,000万円
満室想定年収 ：931万2000円
表面利回り ：11.64%
構造 ：軽量鉄骨造2階建
築年 ：1994年10月（築23年）
土地面積 ：1450.99平米
延床面積 ：752.38平米
総戸数 ：12戸
間取り ：３ＬＤＫ×8戸 ２ＬＤＫ×4戸
土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。
【物件情報４】
■日立市久慈町一棟売事務所 利回り１２％
所在地 ：日立市久慈町
物件価格 ：1,900万円
満室想定年収 ：243万6,480円
表面利回り ：12.82%
構造 ：木造2階建
築年 ：1992年10月（築25年）
土地面積 ：264.39平米
延床面積 ：150.70平米
総戸数 ：2戸
間取り ：事務所
こちら、現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ４．セミナーのご案内！『確定申告セミナー』
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～確定申告のポイントと活用法 プロに学ぶ徹底解説セミナー～
失敗事例に学ぶ確定申告のチェックポイントやキャッシュフローをよくするポイントと
活用事例を学ぶほか、日立市の市場動向報告などを解説します！
特別ゲストとして片岡 優先生もいらっしゃるので、是非この機会にご参加いただければと思います！
★『確定申告セミナー』★
【日程】 １２月３日（日）
【時間】 １３:００～１５：３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 日立大家さんの会 会長 橘 英太郎
特別ゲスト 片岡法律事務所
片岡税理士事務所 片岡 優氏
【定員】 ２５名
【受講料】 無料
セミナー終了後の懇親会のお知らせ
【懇親会】 １７：００～
【参加費】 ４，０００円 懇親会のみの参加も出来ます！
★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・ご自身で確定申告を行っている方。
★セミナー内容★
～確定申告のポイントと活用法 プロに学ぶ徹底解説セミナー～
失敗事例に学ぶ確定申告のチェックポイントや、キャッシュフローをよくするポイントと
活用事例を学ぶほか、日立市の市場動向報告などを解説します！
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
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【電話での申込み】
お問合せ：0294-53-5878
「12/3のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「12/3のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
12月3日のセミナー後の懇親会は忘年会も兼ねておりますので
セミナーに参加できない方も懇親会のご参加のご連絡お待ちしております！
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花 真矢
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.35――◆
■第３５回 新連載『満室はマスト！』その?「満室の定義とは？！」―■
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させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報 ―――――――◆
★『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』★
【日程】 １１月１２日（日）
【時間】 １３:００～１６：００ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【受講料】 無料
★セミナー内容★
～ライバル物件ではもう実践しているかもしれない～
ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えします。
★対象★
・ご自身でリフォーム、リノベーションを行っている方。
・所有物件の価値を高めたい方。
・リフォーム、リノベーションを実施したいと考えている方。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．新連載『満室はマスト！』その?「満室の定義とは？！」――
２．「オープンハウスを開催しました」――
３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
４．セミナーのご案内！『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』
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■ １．新連載『満室はマスト！』その?「満室の定義とは？！」――
今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。
今回からガラリと趣向を変えて、賃貸経営にとって大事な「満室」ということに関して、「満室はマスト！」と題して連載させていただきます。
まず第１回目といたしまして、満室の定義について考えてみたいと思います。
さて、ひと口に満室と言いますが、それは具体的にはどのような状態でしょうか？
例えば、誰でも思いつく簡単な答えとしては、次のような定義になります。
満室の定義【レベル１】
・部屋が全戸埋まっており、空きの無い状態。
はい、簡単ですね。（笑
当たり前すぎるぐらいに当たり前だと思います！
こんな当たり前のことで、私が何を言いたいかというと、この定義は決して間違ってはいないのですが、漠然としすぎており不完全だということです。
なぜなら、ここには「時間の観念」が無いからです。
例えば、上の定義の状態（空きの無い状態）は、たまたまその一瞬だけかもしれません。
今は幸いにして埋まっているにしても、退去はいつ訪れるか分かりません。
１年後？３年後？運が良ければ、１０年後かもしれません。
しかし、運悪く今日退去予告があれば、最短で１ヶ月後の退去となる可能性もあります。
もちろん、中には、「完全無欠の満室」状態を満喫しているオーナーさんもいらっしゃることでしょう！？
新築時に全部埋まって以来、まだ一人も退去したことが無い・・・というケースですが、最初の２年ぐらいは有り得る話かもしれません。
しかし、長い時間軸の中で見れば、やがては終わりが来ることは明らかです。
そこで、次は以下のような定義を考えます。
満室の定義【レベル２】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、ほどなく次の入居が決まる状態。
時間の観念を取り入れれば、空室は随時発生し、解消されていくものと考えることができます。
流れの中で、時に揺らぐことがあっても、すぐまた本流に戻るということです。
「ちょっとでも空いたら満室ではない」などと言い始めると、先ほど空想した「完全無欠の満室」以外は満室を名乗れないことになります。
そんな無理なハードルを設定するのは非現実的なので、上記のように、すぐに空室が解消されている限りは満室であるものとします。
なお、その意味では、ある物件が、たまたまある時点に空室があったとしても、すぐに決まる見通し（または過去の実績）があるなら、それは「満室である」と言って差し支えありません。
しかし、この定義にもまだ問題があります。
「ほどなく」次の入居が決まるとか、「すぐに」空室が解消するとか言っても、具体的にどれぐらいの期間のことなのでしょうか？
人によって時間の感じ方には長短ありますので、あるオーナーさんは３ヶ月後、半年後に決まっても「すぐ」決まったと思うかもしれませんし、別のオーナーさんは１週間、10日しか空いていないのに、「まだ埋まらないのか！」と焦ってしまうかもしれません。
そこで、次にキリの良い期限を決めます。
満室の定義【レベル３】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、２戸目が空く前に次の入居が決まる状態。
期限といっても、実際にどの程度の期間で考えるべきなのか？これはなかなか難しい問題です。
１ヶ月か？３ヶ月か？或いは６ヶ月程度なのか？
これには明確な答えはありません。
エリアの市場状況や、個々の物件の特性によります。
例えばの話、東京だったら１ヶ月も経たずに次が決まるのが“当たり前”にしても、茨城では２ヶ月で決まれば早い方だと言えます。
とはいうものの、何かしらの分かりやすい基準が必要です。
私はこの問題について長年考え続けてきた結果、上記のような基準―-―２戸目が空く前に次の入居が決まる状態――こそ、適切な期限であるとの結論に達しました。
要は、「決して同時に複数戸が空いている状態にならない」ことです。
満室時をゼロとすれば、ゼロ、マイナス１、ゼロ、ゼロ、マイナス１、マイナス１、ゼロ、ゼロ、ゼロ・・・という状態を維持し続けることです。
風邪をひくことはあっても、すぐ健康状態に戻ることだとも言えます。
ゼロ、ゼロ、マイナス１、マイナス１、マイナス２・・・となってはダメです。
それは、風邪が気管支炎に悪化することを意味します。
私は長年管理会社の立場で、いろんなオーナーさんのいろんな物件の入居状況を見て参りました。
一つ言えることは、これほど空室が多い時代であっても、「満室の物件や、満室経営のオーナーさんは“数多い”」ということです。
控え目に言って、六から七割のオーナーさんは満室経営をされています。
なお、ここでいう満室が、決してハードルが高くないことにご留意ください。
先に挙げた【レベル３】の定義に適っていれば十分です。
繰り返しますが、同時に２戸以上空かなければ「満室」です。
皆様がご所有の賃貸物件は、以上の満室条件をクリア―されていらっしゃるでしょうか？
クリアーできていれば、ひとまず健康と言えます。
反対に、２戸以上空いているようだと、何かしら考える必要があるでしょう。
非常に分かりやすい、単純な基準だと思いますので、ぜひこの基準でご自身の物件の状況を振返ってみていただければと思います。
次回は引き続き満室をテーマに、【レベル４】の考え方をお話させていただきます。
どうぞお楽しみに！
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．「オープンハウスを開催しました」――
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皆様、こんにちは
大みか不動産 本店 売買事業部の根本です。
先日の10月28日（土）、29日（日）に中古住宅のオープンハウスを開催致しました。
場所は台原町で2ヵ所、東大沼町で1ヵ所の計3ヵ所での同時開催です。
ただ台風の影響で風や雨が強く来場者が無いかもと心配をしておりましたが、実際の来場者数は2日間3ヵ所の合計で7組あり、内1組のお客様から購入の申込を頂けました。
無事に1件決まり成功に終わりよかったです。
天候が悪い中に来てくれるお客様は皆様、それぞれ来店事情があり真剣度が高いなと実感しました。
さて11月に入りまして今年もあと2ヶ月を切りました。
今年は弊社としても新しい試みとして全6回の不動産投資アカデミーが開催されました。
初の試みでしたので不安もありましたが、全5回を終えた今はあっという間だったなというのが一番の感想です。今は6回目の後の懇親会が楽しみです。
アカデミーについての内容は今までご紹介させて頂いておりますが、あらためてダイジェストでまとめますと下記のような内容でした。
第1回 事例で解説！日立市の投資家の実態
社内講師にて日立市の市場から実際の投資家さんの購入、運用事例までご紹介しました。
第2回 現場で解説！日立市の投資物件の実態
実際に投資物件を廻りキャッシュフローの読み解き方までご説明しました。
第3回 日立市の先輩投資家 実践事例講座
先輩投資家さんから貴重な実践事例をお話して頂きました。
第4回 不動産投資シミュレーションゲーム
カモネギ脱出ゲーム考案者の加藤茂助さんとゲームで楽しく不動産投資を学びました。
第5回 資産価値を高める“中古物件再生投資法”
空室率60％前後から人気物件へと変わった実際の事例をご紹介しました。
第6回 不動産投資の真髄“バランスシート不動産投資法！
11月26日（日）をお楽しみにして下さい。
来年はアカデミーがどういった形で展開されていくかは未定ですが、今年1年間での反省点を踏まえ改良して更にいいものにしていきますので皆様、ご協力を宜しくお願い致します。
今までのセミナーは物件を所有している大家さんを対象にしておりましたが、アカデミーはこれから物件を所有しようという方も多いので、新しい方との出会いがたくさんあり、私自身も刺激がたくさんありました。皆様いい方ばかりで、これから先も長くお付合いしたい方ばかりです。
最後の6回目のみのご参加も大歓迎ですので皆様、是非ご参加ください。
貴重な情報交換の場、懇親会も開催します。
日立大家さんの会
大みか不動産株式会社 売買事業部
根本 潤
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■ ３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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今回情報は前回と一緒です。
【物件２】のみ価格ダウン！！となっております。
【物件情報１】
■日立市久慈町マンション利回り１２％
所在地 ：日立市久慈町
物件価格 ：4,000万円
満室想定年収 ：484万8000円
表面利回り ：12.12%
構造 ：鉄筋コンクリート造４階建
築年 ：1993年3月（築24年）
土地面積 ：207.11平米
延床面積 ：259.20平米
総戸数 ：16戸
間取り ：１Ｋ
こちら、水面下物件です。
ＲＣ造のため融資年数長めに引ける可能性があります。
単身向けの低賃料物件ですが、同時に経費率も低く、運営次第ではそこそこ収益出そうです。
【物件情報２】 ※価格ＤＯＷＮ！
■日立市助川町マンション利回り９％
所在地 ：日立市助川町
物件価格 ：15,000万円 ⇒ 13,000万円
満室想定年収 ：1281万6000円
表面利回り ：8.54% ⇒ 9.86%
構造 ：鉄筋コンクリート造３階建
築年 ：1983年9月（築34年）
土地面積 ： 937.77平米
延床面積 ：1100.79平米
総戸数 ：21戸
間取り ：３ＤＫ
こちら、水面下物件です。
日立市役所近くの一等地にあります。
現在空室は１戸のみと高稼働中です。
※こちら、売り出しから僅か２週間もたたないうちにもう値下げです。
売り急ぎには理由があります。
現在の価格からもっと下がります！（たぶん）
指値についてはご相談下さい！！
【物件情報３】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地 ：日立市金沢町
物件価格 ：8,000万円
満室想定年収 ：931万2000円
表面利回り ：11.64%
構造 ：軽量鉄骨造2階建
築年 ：1994年10月（築23年）
土地面積 ：1450.99平米
延床面積 ：752.38平米
総戸数 ：12戸
間取り ：３ＬＤＫ×8戸 ２ＬＤＫ×4戸
土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。
【物件情報４】
■日立市久慈町一棟売事務所 利回り１２％
所在地 ：日立市久慈町
物件価格 ：1,900万円
満室想定年収 ：243万6,480円
表面利回り ：12.82%
構造 ：木造2階建
築年 ：1992年10月（築25年）
土地面積 ：264.39平米
延床面積 ：150.70平米
総戸数 ：2戸
間取り ：事務所
こちら、現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
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日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ４．セミナーのご案内！『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』
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ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えするセミナーです。
最新の商材について、今後の上手な経営方法などもお話しする予定ですので是非、この機会にご参加下さい。御連絡をお待ちしております。
★『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』 ★
【日程】 １１月１２日（日）
【時間】 １３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師
【参加費】 無料
★対象★
・ご自身でリフォーム、リノベーションを行っている方。
・所有物件の価値を高めたい方。
・リフォーム、リノベーションを実施したいと考えている方。
★セミナー内容★
～ライバル物件ではもう実践しているかもしれない～
ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えします。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花 真矢
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◆最後までお読み頂きありがとうございます！メルマガの感想や日頃から
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せください。お待ちしています。
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.34――◆
■第３４回 「既存アパートのライバルは新築にあらず！同世代の星を目指そう！」―■
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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報 ―――――――◆
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf
★資産価値を高める！ 中古物件再生投資法！★
（シリーズセミナー『不動産投資アカデミー in日立』の第５回として）
【日程】 １０月２２日（日）
【時間】 １３:００～１６：００ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 ３，０００円（税込）
★セミナー内容★
日立市内で中古物件を再生（リフォーム・リノベーション）して資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
また、最新の人気設備事情やリフォーム事例もお伝えします！
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
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「10/22のセミナーに参加したい」とお伝えください!
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「10/22のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．既存アパートのライバルは新築にあらず！同世代の星を目指そう！――
２．お部屋の差別化！おすすめの素材とコンビネーション紹介！――
３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
４．セミナーのご案内！「資産価値を高める！ 中古物件再生投資法」！
==================================================================
■ １．既存アパートのライバルは新築にあらず！同世代の星を目指そう！――
今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。
前々回、前回と新築アパートを題材としたコラムを配信させていただきました。
今回はその続きとして、新築アパートの建つエリアで、既存アパートはどうするべきかを考えてみたいと思います。
前回も書きましたが、新築アパートが近くに建つことは、既存アパートにとっては間違いなく脅威です。
賃貸需要が横ばいまたは減少しているこの時代ですから、新築が建ってアパートの絶対数が増えることは、文字通り供給過剰を意味します。
それでも新築は、余程のことが無い限り埋まりますから、割りを食うのは既存アパートということになります。
これは紛れもない実態ですから、既存アパートのオーナーさんが新築をあまり快く思わないのは、じつは理にかなっています。
ライバルは少なければ少ない方がいいに決まっているからです。
これは生産者の論理です。
しかし、反対の入居者（=消費者）の立場で考えると、世の中に新しいアパートが出回らないのは、それはそれで困るよねということになります。
古くて汚くて不便なものを我慢するよりも、新しくてキレイで便利なものを享受できる方がいいからです。
これは私は、どちらが正しくてどちらが間違っているということを言いたいのではありません。
それぞれのポジションに応じた合理的な主張ですから、自分はどちらのポジション――生産者側か消費者側か？――なのか、各自が認識していればいいことだと思います。
問題はそこから先にあります。
そういう利害構造がある中で、既存オーナーである皆さんは、今後どういった戦略を取っていくべきか？です。
前回コラムでは、既存アパートのオーナーさんも、「毎年一定数は新築ニーズがあるということを受け止めましょう」と書きました。
現実に、新築が建ち続けることは止めようがないと思います。
いかに批判の目を向けようとも、建っていくものは建っていくのですから・・・。
ここで大事なのは、モノの考え方です。
「次々新築が出来て、自分は追い込まれていく・・・ツラい、大変だ・・・」
これはマイナス思考です。
プラス思考ではこう考えます。
「新築は、そもそもライバルではない。だから気にしない！！」と。
どういうことかというと、皆さん学校で勉強やスポーツは誰と競争していたか？を思い出して下さい。
答えは簡単で、「同級生」とです。
年下の後輩より難しい漢字が書けても、それは学校で先に習っているから当たり前です。
また、年上の先輩にスポーツ（或いはケンカ？笑）で負けても、まあしょうがないかぐらいに思うのではないでしょうか？
賃貸アパートの場合も同じで、新築の物件は新築の中だけで競争すればよいと思います。
何を競争するかというと、例えば、完成の何日前までに全部埋まったか？（或いは、完成後何日経ってやっと埋まったか？）とかです。
そして、築１０年の物件は築１０年の物件同士の間で比較すれば良いのです。
今年の入居率は何％か？
また、新築以来のこの１０年間のトータルの収益はいくらぐらいか？
同様に、築２０年の物件のライバルは築２０年の物件であり、築３０年の物件のライバルは築３０年の物件です。
アパートの場合は学校と違い、新しい時が一番強く、年を取れば取るほど弱くなります。
このへんを人間に例えると、20代以降の体力が年々落ちていくことになぞらえると分かりやすいかもしれません。
であればこそ、築３０年の物件が新築物件をライバル視してはいけません。
体力の差がありすぎるので、競ってもしょうがないのです。
年寄りの冷や水と言われないように、あくまで自分の同世代で競争し、その中で若々しく輝き続ければいいのではないでしょうか。
築３０年のアパートは、新築ほどピカピカ綺麗ではありません。
しかし、それでも不思議と埋まっているアパートがあります。
周辺には同年代と思しきアパートが数多くあり、空いている部屋も多い中、そのアパートはなぜ今でも埋まっているのでしょうか？
定期的なメンテナンスを怠っていない、入居対策をキチンとやっている、日常清掃を欠かさない、家賃がリーズナブルである、等々、何かしらの秘訣があるのでしょう。
新築には勝てないけれど、周辺同世代物件には勝っている。
これぞ築古物件の星です。
いたずらに新築におびえるよりも、自分が今できることをしっかりやる。
ライバルは同世代の物件。
年相応に輝き、なるべく健康で長い寿命を目指す。
これが、既存オーナーに必要な考え方のスタンスだと思います。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．お部屋の差別化！おすすめの素材とコンビネーション紹介！――
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いつもメルマガをご覧頂き、ありがとうございます。
大みか不動産管理営業部の小野です。
ジグザグ陽気が続いたかと思えば、すっかり秋の深まりを肌で感じる様になりました。
朝は５時頃に起床するのですが、窓を開けた時の空気が確実に冬に向かっているキリッと感じがします。布団の温もりの誘惑と戦う季節の訪れも近いですね。
いつも時事ネタからメルマガの原稿を考えたりするのですが、今回は直球で私の担当分野に入ります。どうぞ、最後までお付き合い下さい。
昨今、お客様へ提供する賃貸ルームは「住まい手の想いをとことん突き詰める」ことが必要になってきている様に思います。
これだけ賃貸物件が飽和状態の中、増加し続ける新築物件に対抗するために相場家賃の設定はもちろん、一歩進んだ空間を提案する賃貸ルームでなければなりません。
現実問題、ただの原状回復工事を行っても空室期間は数か月またはそれを上回ることも。
大切なのは募集前から退去後２ターン目までを想定した戦力的リノベーションだと考えています。
「差別化」と云っても、何をどうするのか？
リノベーションで重要なのが空間の印象を一新する、床や壁、天井などの素材選び。
同じ素材でも仕上げによって表情が違い、施工の難易度や費用も変わります。
賃貸物件にオススメの素材と仕上げのコンビネーションをいくつか紹介します。
■不織布クロス×ポイント貼り
壁一面のみをアクセントウォールに仕上げたい時に効果的な華やかな不織布クロス。
鮮やかな色や柄もあり、空間にメリハリをもたらしてくれます。
例えば、ＬＤＫとワンルームでつながるベッドコーナーに使うことで、ゾーニングする
効果もあります。既存空間の印象を手軽に一新できそうですよね。
■布クロス×クロス貼り
広い面積に貼っても圧迫感を感じさせない淡い色を使うと、布クロス特有の高級な質感で落ち着いた雰囲気を演出することができます。一般に多く使われるビニルクロスに比べて静電気が起きにくいため、ほこりが付着しにくいのもポイントです。
どちらも色使いと素材で空間を豊かにできるベーシックな内容です。
リノベーションを始めるならここからスタートしてみてはいかがでしょうか。
低価格のＤＩＹが若年層で流行していますが、そんな中でも人気なのが「ラフで男前な素材を使った」ものです。
■有孔ボード×壁面パネル貼り
規則的に空いた穴に、フックや棚受けを取付けられるパネル材。
壁に穴を開けずに収納やディスプレイスペースになるので賃貸住宅でも手軽に壁面の印象を一新できます。
特にワンルームや１ＬＤＫ等の単身者が選ぶ部屋にはオススメです。
趣味の物を見せて収納することでインテリアとしても活躍します。
■リアルパネル×接着貼り
合板の表面にさまざまな樹種の突板を化粧材として貼って加工したニッシンイクスの不燃ボード。
樹種やカラーが豊富にそろい、ヘリンボーンなどのパターンもセレクト可能。
フローリングに合わせて壁面や天井の面材に使えば空間全体を天然木の雰囲気でまとめることだってできます。
上記の様なお部屋にさらにスパイスをプラスしてアイアンを使ったインテリア棚などは絶妙にマッチします。
いよいよ、大型リフォームに取り掛かろうとお考えならリノベーションで旬な素材を提案します。狭小、ローコストでも不利な条件を魅力に変えると評判です。
■ＯＳＢ合板×無塗装
木材チップを圧縮成形したＯＳＢはワイルドな見た目がインテリアのアクセントになります。表面のささくれや毛羽立ちは少ないので、オイルなどで仕上げる必要が無く価格が安いのもメリット。
狭小スペースから大きな間取りの部屋までインダストリアルな雰囲気の演出に恰好のアイテムです。
他にも物件に合わせたコーディネート例が多数御座います。
リノベーションについて更に詳しくお話しさせて頂く機会がございます。
期日：１１月１２日（日）
時間：１３：００～１６：００ 参加費無料
場所：大みか不動産セミナールーム
『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』
～ライバル物件ではもう実践しているかもしれない～
ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えするセミナーです。
最新の商材について、今後の上手な経営方法などもお話しする予定ですので是非、この機会にご参加下さい。御連絡をお待ちしております。
日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 管理営業部
小野 寿子
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■ ３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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今回も新規物件情報が２件あります！
２件とも水面下案件で表に出ていません。
【物件情報１】
■日立市久慈町マンション利回り１２％
所在地 ：日立市久慈町
物件価格 ：4,000万円
満室想定年収 ：484万8000円
表面利回り ：12.12%
構造 ：鉄筋コンクリート造４階建
築年 ：1993年3月（築24年）
土地面積 ：207.11平米
延床面積 ：259.20平米
総戸数 ：16戸
間取り ：１Ｋ
こちら、水面下物件です。
ＲＣ造のため融資年数長めに引ける可能性があります。
単身向けの低賃料物件ですが、同時に経費率も低く、運営次第ではそこそこ収益出そうです。
【物件情報２】
■日立市助川町マンション利回り８％
所在地 ：日立市助川町
物件価格 ：15,000万円
満室想定年収 ：1281万6000円
表面利回り ：8.54%
構造 ：鉄筋コンクリート造３階建
築年 ：1983年9月（築34年）
土地面積 ： 937.77平米
延床面積 ：1100.79平米
総戸数 ：21戸
間取り ：３ＤＫ
こちら、水面下物件です。
日立市役所近くの一等地にあります。
現在空室は１戸のみと高稼働中です。
【物件情報３】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地 ：日立市金沢町
物件価格 ：8,000万円
満室想定年収 ：931万2000円
表面利回り ：11.64%
構造 ：軽量鉄骨造2階建
築年 ：1994年10月（築23年）
土地面積 ：1450.99平米
延床面積 ：752.38平米
総戸数 ：12戸
間取り ：３ＬＤＫ×8戸 ２ＬＤＫ×4戸
土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。
【物件情報４】 ※価格ＤＯＷＮ！
■日立市久慈町一棟売事務所 利回り１２％
所在地 ：日立市久慈町
物件価格 ：2,000万円 ⇒ 1,900万円
満室想定年収 ：243万6,480円
表面利回り ：12.18% ⇒ 12.82%
構造 ：木造2階建
築年 ：1992年10月（築25年）
土地面積 ：264.39平米
延床面積 ：150.70平米
総戸数 ：2戸
間取り ：事務所
こちら、値下げしました！！
現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。
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借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ４．セミナーのご案内！資産価値を高める 中古物件再生投資法！
―――――――――――――――――――――――――――――――――
隔月開催で恒例の『不動産投資アカデミー
in日立』も来月は第５回となります。
次回のアカデミーでは、大みか不動産の精鋭講師陣による中古物件の再生（リフォーム・リノベーション）などの資産価値の高め方を実例をもとにご説明します！
ぜひ奮ってご参加ください。
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf
★資産価値を高める 中古物件再生投資法！★
【日程】 １０月２２日（日）
【時間】 １３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【参加費】 ３，０００円
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。
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中古物件再生投資法ということで、日立市内の中古物件を再生して
資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
またアンケートでも多く声をいただきました人気設備事情、リフォーム事例もお伝えします！
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
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お問合せ：0284-53-5878
「10/22のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花 真矢
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疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
せください。お待ちしています。
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■第３３回 「新築アパートは既存アパートを脅かすか？」―■
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報 ―――――――◆
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf
★資産価値を高める！ 中古物件再生投資法！★
（シリーズセミナー『不動産投資アカデミー in日立』の第５回として）
【日程】 １０月２２日（日）
【時間】 １３:００～１６：００ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 ３，０００円（税込）
★セミナー内容★
日立市内で中古物件を再生（リフォーム・リノベーション）して資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
また、最新の人気設備事情やリフォーム事例もお伝えします！
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．新築アパートは既存アパートを脅かすか？――
２．不動産投資家とは！？成功する４つの要素！――
３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
４．セミナーのご案内！「資産価値を高める！ 中古物件再生投資法」！
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■ １．新築アパートは既存アパートを脅かすか？――
―――――――――――――――――――――――――――――――――
今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。
前回メルマガでは、「新築の無い世界とは！？――この時代にアパートを新築することの意味――」と題したコラムを配信させていただきました。
このコラムが意外と反響を呼びまして、例えばあるオーナーさんからは、次のような感想をいただきました。
「～～（前略）～～近隣に競合物件ができるので、正直なところ、頭の痛い話ではありましたが、橘専務のメールを見て、意気に感ずるものがありました。いつのまにか、自覚がないまま思考が既得権者の目線になっており、メールを拝見して目が覚める思いでした。～～（後略）～～」
この感想をいただき、私はとても嬉しく思いましたが、同時に、既存アパートをお持ちのオーナーさんの立場についても、同じ目線に立って考える必要があると、強く再認識しました。
言い訳をするようですが、私もじつは、今回新築しようと決めるまでは、どちらかというと既得権者寄りの考え方でした。
それは私にとってはごくごく自然なことで、なぜなら、大みか不動産が密接に関わっている大家さんの大多数が、築の古いアパートの所有者だからです。
もちろん日立市全体で見ると、古いアパートから新しいアパートまで幅広く存在しているのですが、その中でも当社でお付き合いのあるのは、圧倒的に古いアパートの大家さんばかりです。
なぜなら、新しいアパートは、そのほとんどがD東建託なのですから・・・。
（「ほとんど」は極論かもしれませんが、新築のうちのD社物件の比率は肌感覚で６～７割ぐらいあると思います。）
さて、アパート・マンション等の賃貸物件が供給過剰だというのは、もうだいぶ前から言われてきました。
しかし、新築物件は毎年毎年一定数が供給され、その勢いが止むことはありません。
人によっては、「もう新築はいらない」とハッキリ言う大家さんもいます。
築古アパートの大家さんほど、そのように言う方が多いと思います。
これは、考えてみれば当然で、既にアパートを建てて所有している大家さんから見れば、新築アパートは自身のアパートに対する強力なライバル――限られた入居者を奪い合う競争相手――だからです。
できることなら、同じ地域に、余り多くのアパートには建って欲しくない・・・、自分のアパートが一番新しい方であって欲しい・・・。
同じ立場であれば、きっと皆そう考えるだろうことが、容易に想像できます。
そして、地域の大家さんと密接に交わる中、私たち大みか不動産も、その同志・仲間として同じ思いを共有していました。
「もう新しいアパートは“一切”建たなくていい」と・・・。
しかし、それは生産者側だけからの見方であり、消費者（この場合はアパート入居者）の立場に立ってみると、新築物件が存在しない世界はよろしくないとの結論に達しました。（これが前回コラムの内容です。）
また、いくら仲間内でD社への不満・悪口を言い合っていても、彼らが次から次へと新築して行くのを押し止めることは出来ません。
それよりは、毎年一定数は新築ニーズがあるということを受け止めて、自分はその中で何ができるだろうか？ということを考える方が建設的です。
そのように考えた結果、私は新築することに決めました。
じっさいに、日立の茨大付近には、賃貸アパートが数多くあります。
おそらく総数では余っており、物件によっては空室が目立つようになってきています。
しかし、個々の物件にどういう物件があるかを見ると、総じて古い物件ばかりです。
ここ１０年以内に建ったような新しい物件は数少なく、指折り数える程です。
これは学生にとって良いことでしょうか？
もちろん新しい物件に住みたい学生ばかりではないと思いますが、選択肢は無いよりは有る方が良いと考えれば、答えはおのずと明らかです。
この地域には確実にニーズがあり、新築アパートは必要とされていると判断しました。
以上、繰り返しのようになりましたが、前回コラムへの補足です。
次回もまた、新築ネタ続きます。
どうぞお楽しみに！
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．不動産投資家とは！？成功する４つの要素！――
―――――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは。売買事業部の橘哲郎です。
実は皆様に大事な報告があります！
つい先日、私も念願の不動産投資家の仲間入りを果たすことが出来ました！
どのような物件を購入したかと言うと、620坪の土地に4棟のアパートと少し離れた場所の50坪の土地に建つ1棟アパートで、いきなり5棟32戸のオーナーとなりました！
3棟は築30年と古いですが、しっかりとメンテナンスが行き届いてまだまだきれいな状態です。残りの2棟はなんと築10年のこれまたきれいなアパートです。
現在空室は多いですが、しっかりと対策をすれば余裕で埋まると確信を持っています。
ちなみに満室想定時の表面利回りだけお伝えしますと27%程で、まず市場には出てこないような物件です。
冒頭では敢えて不動産投資家の仲間入りと書きましたが、では何を以って“不動産投資家”と名乗れるのでしょうか？
この質問を投げかけると大抵の方が、1棟目の物件を取得してからがスタートと言うことと思いますが、私の個人的な見解では“不動産投資家を志した瞬間から”です。
まだ物件も持っていないのに？と思うかもしれませんが、投資家を志して不動産投資の本を読んだり、セミナーに参加したり、先輩投資家から話を聞いたりという勉強をしている時点でその人のマインドは投資家そのものではないでしょうか。
逆に物件を持っていてもオーナーとしてのマインドを持たずにただ親から相続しただけだったり、某D社等の営業マンから言われるがままアパートを建てたというような地主の方だったりはただの大家さんであって投資家ではないですね。
もちろん相続したアパートでもそこから空室対策を考えたり設備投資をしたり、賃貸業を学びながらやっている人は投資家と言えると思います。
そういった意味では私は以前から投資家だったと言えるわけです！
もちろん物件を所有してみて初めてわかることなどこれから山のように出てくると思いますが、実践を通して一つずつ学んでいきたいと思います。
このように不動産会社の人間が好条件の投資物件を買ったりすると、「そんなに良い物件があるなら先にお客さんに紹介するもんじゃないの？」とか、「それは不動産版のインサイダー取引だね」とか言う人が少なからず出てきます。
私はそのような方々に後ろめたさを感じることはまっっったくありません！
逆に皆さんは不動産会社の担当者が投資をやっている人とやっていない人、どちらに仲介をお願いしたいですか？大抵の人は前者ではないでしょうか？
結婚相談所へ行って独身のカウンセラーにお願いしたいですか？
それと同じようなことで自ら不動産投資をすることによって、投資家と同じ目線で話が出来ますし、投資家の方々によりよいアドバイスやコンサルティングが出来るようになるので、結果的にお客様のためになるのです。
それに株の世界でインサイダー取引は犯罪で絶対にやってはいけない事ですが、不動産の世界では犯罪でもなんでもありません。
「不動産会社に勤めていると川上情報が入ってきていいね！」とか「役得のある仕事だね！」など軽く受け流せる人の方が不動産会社のスタッフとも良い関係を築けて良い情報を回してもらえると思います。
私は成功する要素として大事なことは4つあると思っております。
1.知識 2.スキル 3.人格 4.考え方
まず1の知識ですが、これは言ってしまえば当たり前のことですね。
不動産投資は不動産賃貸業という事業です。事業を始めようと思っているのに何の知識も勉強しないまま始めてしまうのはギャンブルそのものです。
自分のレストランを持つことが夢という料理人は、朝から晩まで必死に修業に励み、独立開業資金をせっせと貯めて夢に向かっていくと思いますが、根本的にはそれと全く同じことです。不動産投資はどうしても“副業”というイメージから本業に準ずるみたいになりがちですが、“複業”と書いてみてはいかがでしょうか。別に本業が一つと決まっているわけではありませんので、不動産投資も本業のつもりで取り組むとまた変わってくると思います。
2のスキルというのは1の知識がインプットだとすればアウトプットにあたります。
いくら知識があってもそれを活かせなければ何の意味もありませんよね。
3の人格とは？「不動産投資に人格なんて関係あるの？」という人がたまにいますが関係大ありです！
不動産投資を始めようと思えば銀行員や不動産会社の人たちとは必ずかかわってきますし、物件を取得してからも管理会社とのお付き合いも出てきたり、入居者への思いやりがなければ退去に繋がることもあります。
物件と言うのはただの土地と建物ですが、様々な人がかかわってくる以上コミュニケーションは大事です。
銀行員に対して横柄であれば親身になってもらえず、通る案件も通らなくなります。
良い物件が出てきて大勢の人が検討する中、同じ条件で融資も確定的という人が同じタイミングに複数出てきた状況で誰と契約するかは不動産営業担当者のさじ加減で決められることもあります。
4の考え方というのは4つの要素の中の1つとしての書き方になってしまいましたが、実は1,2,3の要素の上に位置する最も重要なことです。民法の上に憲法があるというイメージですかね！
知識もある、スキルもある、人格も優れた人でも、考え方そのものがサラリーマンを抜け出していなければ成功は難しいと言えます。
私は自己啓発や成功哲学に関してはいろいろ学んできておりますが、成功している人は言葉こそ違えど根本的には皆同じことを言っています。
つまり成功者が言うことに対して素直に受け入れて、考え方そのものを“成功者の考え方”にシフトしていくことが大事になります。
と、長くなりましたが新米オーナーとして今後も頑張っていきますので、皆様と共に成功を目指していきたいと思います。
日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 売買事業部
橘 哲郎
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■ ３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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今回も新規物件情報が１件あります！
【物件情報１】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地 ：日立市金沢町
物件価格 ：8,000万円
満室想定年収 ：931万2000円
表面利回り ：11.64%
構造 ：軽量鉄骨造2階建
築年 ：1994年10月（築23年）
土地面積 ：1450.99平米
延床面積 ：752.38平米
総戸数 ：12戸
間取り ：３ＬＤＫ×8戸 ２ＬＤＫ×4戸
こちら、新規公開情報です！！
土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。
【物件情報２】
■日立市大みか町アパート利回り１３％
所在地 ：日立市大みか町
物件価格 ：1,950万円
満室想定年収 ：264万円
表面利回り ：13.53%
構造 ：軽量鉄骨造2階建
築年 ：1992年1月（築25年）
土地面積 ：271.00平米
延床面積 ：149.10平米
総戸数 ：6戸
間取り ：１Ｋ
こちら、大甕駅、大みか工場が共に近い好立地の物件です！！
築古ながら建物状態も良好です。
運営次第で高稼働が見込めます。
【物件情報３】
■日立市久慈町一棟売事務所 利回り１２％
所在地 ：日立市久慈町
物件価格 ：2,000万円
満室想定年収 ：243万6,480円
表面利回り ：12.18%
構造 ：木造2階建
築年 ：1992年10月（築25年）
土地面積 ：264.39平米
延床面積 ：150.70平米
総戸数 ：2戸
間取り ：事務所
こちら、現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ４．セミナーのご案内！資産価値を高める 中古物件再生投資法！
―――――――――――――――――――――――――――――――――
隔月開催で恒例の『不動産投資アカデミー
in日立』も来月は第５回となります。
次回のアカデミーでは、大みか不動産の精鋭講師陣による中古物件の再生（リフォーム・リノベーション）などの資産価値の高め方を実例をもとにご説明します！
ぜひ奮ってご参加ください。
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf
★資産価値を高める 中古物件再生投資法！★
【日程】 １０月２２日（日）
【時間】 １３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【参加費】 ３，０００円
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。
★セミナー内容★
中古物件再生投資法ということで、日立市内の中古物件を再生して
資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
またアンケートでも多く声をいただきました人気設備事情、リフォーム事例もお伝えします！
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「10/22のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「10/22のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
また今回より私、作花（さっか）の方で更新することとなりました。
至らない点も出てくるかと思いますが、宜しくお願い致します。
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花 真矢
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◆大みか不動産 ホームページ
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お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。
◆最後までお読み頂きありがとうございます！メルマガの感想や日頃から
疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
せください。お待ちしています。
◆ご意見・ご感想はこちらから
⇒ mail@hitachi-ooyasan.com
◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.32――◆
■第３２回 新築の無い世界とは！？―この時代にアパートを新築することの意味―■
日立大家さんの会ＨＰ http://hitachi-ooyasan.com/
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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
お役に立つ情報をご提供させて頂く事を目的としています。
メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますメールアドレスに、
お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。
◆―――――――今後開催予定のセミナー情報 ―――――――◆
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/subleaseseminar20171001.pdf
★本当に安心？「サブリース経営の実態」！★
【日程】 １０月１日（日）
【時間】 １３:００～１５:３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 船井総合研究所 チーフ経営コンサルタント 一之瀬圭太 氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【参加費】 無料
【その他】 当日無料相談あり（事前予約制）
★対象★
・サブリース、一括借上を利用しているオーナー様
・サブリース、一括借上を今後利用しようとしているオーナー様。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「10/1のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「10/1のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１． 新築の無い世界とは！？――この時代にアパートを新築することの意味――
２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
３．セミナーのご案内！本当に安心？「サブリース経営の実態」！
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■ １．新築の無い世界とは！？――この時代にアパートを新築することの意味――
―――――――――――――――――――――――――――――――――
今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。
さっそくですが、じつはわたくし、このたびアパートを新築することにいたしました！！
会社ではなく、私本人が建てます。
（但し、名義は個人ではなく、新設法人です。）
場所は日立市内の茨城大学工学部キャンパスの近くです。
木造２階建、１Ｋ×１６戸、１戸あたりの専有面積は約30平米という規模です。
この９月に着工したばかりで、完成は来年３月を見込んでおります。
大学が近く学生需要が見込めるとはいえ、それでもこの「大空室時代」になぜアパートを新築しようというのか？
人口減少している日立市で今更そんな大規模事業を行うのは、リスクが高すぎるのではないか？
そんなふうにお思いになるオーナーさんも多数いらっしゃると思います。
じっさい、これだけ毎日ネガティブ情報ばかりが報道され、悲観的になるデータも多数上がって来ている中、何事にも不安になるのは仕方のないことかもしれません。
しかし、それでも私は自信をもってこの計画を進めており、不思議と心配しておりません。
もともと私自身プラス思考であり、将来に不安を感じない性格だということもあるのですが、必ずしもそれだけではありません。
客観的にみて、「新築は社会から必要とされている」と思うからです。
というのは、仮に「新築の無い世界」というのを考えてみてもらえれば、分かります。
もしも、新築がこれ以上供給されないとしたら、どういうことになるでしょうか？
すでにアパートを建てて所有している大家さんにとっては、ウハウハの世界になるでしょう。
地域のアパートはこれ以上増えないことが確定しているので、希少価値・・・というか既得権を持つことになります。
そして、限られた部屋を確保しなくてはならない入居者の側が、何とか住むところを見つけようと競争するようになります。
入居は常に埋まる・・・部屋は何もしなくてもＯＫ・・・設備が古かろうが、壁が汚れていようが、他に行く当てのない入居者は文句も言わずに借りてくれる・・・、もしかすると、礼金ももらえるかもしれない・・・、家賃は更新のたびに上昇していくことになるでしょう・・・。
オーナーにとってはまことに良い状況ですが、はたしてそれは社会全体にとっても良いことでしょうか？
いいえ、逆の立場から考えてもらえば分かりますが、入居者にとっては劣悪な環境そのものです。
人はやはり、時代が進むにつれてより良いものを求めます。
賃貸物件の入居者も、同様に時代に合った新しい物件に住みたいと思います。
古いよりは新しい方に住みたい・・・、設備も充実している方がいい・・・壁はキレイな方がいい・・・。
そう考えると、「新築が無い世界」は、いかにも不自然だということが分かります。
もしも不動産のことでピンと来なければ、同じように「新車の無い世界」や、「新刊本の無い世界」を考えてもらえると分かります。
もし、世の中に中古車しか無く、15～20万キロ走っても、修理に修理を重ねて乗り続け、買い替えることができないとしたら・・・？
もし、世の中に古本しか無く、同じ本を何度も（暗唱できるまで）読み返したり、難解な古典を（少し頭を使って）読解しなければならなかったり・・・？
もちろん世の中には、クラシックカーが好きな人や、私のように古本“も”好きだという人が、きっといると思います。
しかし、新車や新刊本がなかったら、きっとそれでは大多数の人は満足しないのではないでしょうか？
何より、そんな世界は楽しくないと思います。
ですので、やはり不動産も、その時代時代に応じた最新のアパート・マンションが、常に供給され続けるべきだと考えます。
新築に住みたい人は、きっといる。
新築の無い世界は、新築に住みたい人の希望を台無しにしている。
したがって、新築は社会に必要とされている。
これが、私がこの時代にアパートを新築する意味です。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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今回は、新規の未公開情報含め３件あります！
【物件情報１】
■日立市大みか町アパート利回り１３％
所在地 ：日立市大みか町
物件価格 ：1,950万円
満室想定年収 ：264万円
表面利回り ：13.53%
構造 ：軽量鉄骨造2階建
築年 ：1992年1月（築25年）
土地面積 ：271.00平米
延床面積 ：149.10平米
総戸数 ：6戸
間取り ：１Ｋ
こちら、新規未公開物件です！！
大甕駅、大みか工場が共に近い好立地の物件です。
築古ながら建物状態も良好です。
運営次第で高稼働が見込めます。
【物件情報２】
■日立市久慈町一棟売事務所 利回り１２％
所在地 ：日立市久慈町
物件価格 ：2,000万円
満室想定年収 ：243万6,480円
表面利回り ：12.18%
構造 ：木造2階建
築年 ：1992年10月（築25年）
土地面積 ：264.39平米
延床面積 ：150.70平米
総戸数 ：2戸
間取り ：事務所
こちら、新規物件です。
現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。
【物件情報３】
■日立市東町アパート利回り２０％
所在地 ：日立市東町
物件価格 ：600万円
満室想定年収 ：120万円
表面利回り ：20.00%
構造 ：木造2階建
築年 ：1990年9月（築27年）
土地面積 ：124.56平米
延床面積 ： 65.88平米
総戸数 ：4戸
間取り ：ワンルーム
こちらの物件は値下げしました！
段々手の届きやすい価格となってきています。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ３．セミナーのご案内！本当に安心？「サブリース経営の実態」！
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久しぶりに単発セミナーを開催いたします。
シリーズセミナーとは異なり、テーマを絞って一回限りの開催ですので、たまたま興味をお持ちのテーマでしたら、気軽に参加していただけるのではないでしょうか？
今回は、最近何かと話題の「サブリース」をテーマとし、有名講師をゲストとしてお呼びしております。
ぜひ奮ってご参加ください。
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/subleaseseminar20171001.pdf
★本当に安心？「サブリース経営の実態」！★
【日程】 １０月１日（日）
【時間】 １３:００～１５:３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 船井総合研究所 チーフ経営コンサルタント 一之瀬圭太 氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【参加費】 無料
【その他】 当日無料相談あり（事前予約制）
★対象★
・サブリース、一括借上を利用しているオーナー様
・サブリース、一括借上を今後利用しようとしているオーナー様。
★講師紹介★
船井総合研究所 チーフ経営コンサルタント 一之瀬圭太 氏
不動産市場の調査、研究、企画提案を行う中で全国の不動産会社の現場型経営支援を行う一方、40回以上のオーナーセミナー、オーナー座談会などを通した全国の家主との交流の中で、賃貸経営に多角的に関わる。
地域の不動産市場に即した真に必要な今後の対策を広く公開し、不動産市場の明るい未来づくりを目指す。
★テーマ趣旨・内容★
６月下旬に発行された、週刊ダイヤモンド。ごらん頂いたオーナー様も多いのではないでしょうか？
『不動産投資の甘い罠』という衝撃的なタイトルで、サブリース・一括借上や無理な不動産投資に警鐘を鳴らす内容でした。
多数のオーナー様から、「うちは大丈夫か？」「もっと細かく内容を聞きたい」など、お問い合わせをいただくことも多く、今回セミナーを企画しました。
一部のオーナー様には不安になるような内容も多く「本当に正しい情報をお伝えする」ことの重要性を感じています。
今回はゲスト講師をお呼びし、実際に「サブリース経営」の全体像を知り、オーナー様がよりよい将来を描くためのサポートになる内容のセミナーを企画しました。
実は６月に企画しやっと実現したセミナーです。
広く、日頃弊社とのおつきあいが少ないオーナー様にも参加いただける内容になっております。
今後、同様の講師・内容でのセミナーは企画しておりません。
少しでもご興味をお持ちのオーナー様は、２度とない機会ですので、是非ご参加されることをおすすめします。
ともに、良い日立の賃貸市場をつくるために。
貴方様のご参加をお待ちしております。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/subleaseseminar20171001.pdf
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「10/1のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
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「10/1のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
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橘 英太郎
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疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
せください。お待ちしています。
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■第３１回 楽しみながら行う賃貸経営！逆境ならではの発見！■
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★ゲーム会開催！「不動産投資シミュレーションゲーム in日立」！★
（シリーズセミナー『不動産投資アカデミー in日立』の第４回として）
【日程】 ８月２７日（日）
【時間】 １３:００～１７:００ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 Ｊ－ＲＥＣ公認不動産コンサルタント 加藤茂助 氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 （個別参加） ３，０００円（税込）
（シリーズ半期参加） ６，０００円（税込） ※第４回～第６回まで
★セミナー内容★
Ｊ－ＲＥＣ公認、実践的不動産投資シミュレーションゲーム『
物件の購入・運営・売却の疑似体験を通じて、お金の流れを学び、
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１． 楽しみながら行う賃貸経営！逆境ならではの発見！
２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
３．セミナーのご案内！「不動産投資シミュレーションゲーム in日立」！
==============================
■ １．楽しみながら行う賃貸経営！逆境ならではの発見！
――――――――――――――――――――――――――――――
皆様、こんにちは。
大みか不動産 本店 売買事業部の根本です。
2017年も半分過ぎまして7月ももう終わりそうです。
今年もあと半年弱、悔いのない年にしたいですね。
さて、不動産投資で成功している方のお話をお聞きすると、
いい物件の情報があると雨の日がチャンスとばかりに実際に現地ま
水はけが悪い等、雨の日ならではの発見が得られるそうです。
退去後のリフォームや空室対策等も積極的に新しいものを取り入れ
先日も３部屋同時期に空き予定になったのでとすぐに空室対策で「
それだけでなくその方はお部屋のリフォームも合わせて行いました
その為、1部屋すぐに申込になりました。
繁忙期を過ぎてもお部屋探しの方はもちろんいらっしゃいますので
オーナー業は本当に早い決断が大事ですね。
近隣のライバル物件よりもお部屋の中がキレイで、
日立市の賃貸の入居率が68％程ですが、
インフルエンザのように予防注射や対策がなされていますので高熱
投資用物件（アパート、マンション等）で入居率が60％
そういった物件のキャッシュフローをみると必ず増えており、
空室が多いから何をしてもダメだというのではなく、
一部屋はリフォームをして賃料を上げてみたり、
その結果、
空室が多いというのはオーナーさんにとってはもちろん重大な悩み
満室にするだけではなく売却というのも出口のひとつですし、
楽しみながらやる事は簡単なようで大変ですが、
私も少しでも皆さんが楽しみながら賃貸経営ができるように、
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 売買事業部
根本 潤
==============================
■ ２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
――――――――――――――――――――――――――――――
今回は、目下ポータルサイトで大人気のＲＣ物件を再掲載します。
【物件情報１】
■日立市大みか町マンション利回り９％
所在地 ：日立市大みか町
物件価格 ：9,000万円
満室想定年収 ：880万8,000円
表面利回り ：9.78%
構造 ：鉄筋コンクリート造5階建
築年 ：2000年8月（築17年）
土地面積 ：497平米
延床面積 ：742平米
総戸数 ：10戸
間取り ：3ＬＤＫ
築17年を築浅と言っていいかどうかは微妙ですが、
融資を引くのにも年数長く借りることができるので、
【収益物件の詳細について聞きたい方は、
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
==============================
■ ３．セミナーのご案内！「不動産投資シミュレーションゲーム
in日立」！
――――――――――――――――――――――――――――――
隔月開催で恒例の『不動産投資アカデミー
in日立』も来月は第４回となります。
次回はなんと“ゲーム会”を開催いたします！！
楽しくゲームをしながら、
有名講師をゲストとしてお呼びしておりますので、
ぜひ奮ってご参加ください。
★セミナー詳細★
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★ゲーム会開催！「不動産投資シミュレーションゲーム in日立」！★
（シリーズセミナー『不動産投資アカデミー in日立』の第４回として）
【日程】 ８月２７日（日）
【時間】 １３:００～１７:００ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 Ｊ－ＲＥＣ公認不動産コンサルタント 加藤茂助 氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 （個別参加） ３，０００円（税込）
（シリーズ半期参加） ６，０００円（税込） ※第４回～第６回まで
★セミナー内容★
Ｊ－ＲＥＣ公認、実践的不動産投資シミュレーションゲーム『
物件の購入・運営・売却の疑似体験を通じて、お金の流れを学び、
★講師商会★
Ｊ－ＲＥＣ公認不動産コンサルタント 加藤茂助 氏
Ｊ－ＲＥＣ公認不動産コンサルタント。
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・
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「8/27のセミナー（ゲーム会）に参加したい」
【メールでの申込み】
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「8/27のセミナー（ゲーム会）に参加します」
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
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疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。
せください。お待ちしています。
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――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕
■第３０回 ロンドンのマンション火災に思う、予防の重要さ！■
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日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。
【日程】５月２１日（日）第１回 日立の賃貸市場と好循環賃貸経営事例（終了）
６月１８日（日）第２回 賃貸設備と儲かる賃貸経営の仕組み（終了）
７月１６日（日）第３回 将来の出口戦略と相続の基礎知識
【時間】１３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産 セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会 橘英太郎、小貫優子、小野寿子、他
★対象★
・日立市に賃貸物件を所有されているオーナー様。
・これから賃貸経営を始めたい方。
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１． ロンドンのマンション火災に思う、予防の重要さ！
２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
３．セミナー開催報告！『不動産投資アカデミー in日立』第３回！
「“日立市の先輩投資家 実践事例講座”」
４．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』
==============================
■ １．ロンドンのマンション火災に思う、予防の重要さ！
――――――――――――――――――――――――――――――
みなさんこんにちは。
大みか不動産 管理営業部の小野です。
先月のことですが、
鎮火が確認されたのは、火災が起きてから二日後でした。
近隣住人からは、
入居者らは、
１９７４年建築のコンクリート製で公営住宅としてつくられ、
火災安全基準に関する懸念が繰り返し表明されたものの聞き入れら
火災拡大の理由、建物の構造、そして改装。
昨年施された改装工事も捜査対象になっているということです。
これぞ対岸の火事と言っている場合ではありません。
実際に、
市内には木造建築も多く、
賃貸居住、テナント、様々な様式の建造物が立ち並ぶなか、
消化器の設置本数については、建物の面積、構造、危険物、
また、火災予防条例にも定められておりますので、
入居者が消火器の保管場所をしっかり記憶しているでしょうか。
日頃、
ちょうど先日、
消防点検により消火器の使用期限が切れているとの指摘を受けたの
２００６年６月に改正消防法が施行され、
共同住宅は最短で２００８年５月まで，
日立市火災予防条例ではアパートなどの場合、住宅の関係者（
設置義務付けが始まって１０年。
早い時期に取付済みという場合でも、
警報機は古くなると、
警報機が正しく設置されているか、
最近は、社内でも電池切れに関する問い合わせが増えています。
「火事です」と言葉で教えてくれる物や「ピッピッ」
前述の通り、電池だけ替えても電子回路が劣化するため、
空室対策同様に、
安全と安心が信頼に繋がり、
この記事をご覧頂いている、オーナーさま。そう！あなたです！
ご自身の物件は大丈夫ですか？
心配になったら明朝、大みか不動産へ連絡してください。
すぐに確認に参ります。
日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 管理営業部
小野 寿子
==============================
■ ２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
――――――――――――――――――――――――――――――
今回は、新規情報はいったんお休みです。
前回紹介した下記物件が成約したので、その振り返りです。
【物件情報１】 ※終了
■日立市鮎川町アパート利回り１３％
所在地 ：日立市鮎川町
物件価格 ：3,450万円
満室想定年収 ：462万円
表面利回り ：13.39%
構造 ：木造2階建
築年 ：2001年4月（築16年）
土地面積 ：424.12平米
延床面積 ：279.59平米
総戸数 ：8戸
間取り ：1Ｋ×7戸、2Ｋ×1戸
こちらの物件、足の速い案件になるだろうと書きましたが、
何が人気だったかというと、ズバリ“築浅”であることでした。
皆さんも薄々感じているとは思いますが、
築古の物件は安く買えますが、再生維持する苦労があります。
反対に、新築は比較的低リスクで安定的に運営できますが、
築浅（ここでは築１０年～２０年未満とします）は、
価格も中間（利回りも中間）ですので、
というのは、考えてもみてください、
いろんな理由があるとはいえ、たいがいは、
だから、市場には古い物件ばかりなのです。
そのような中、今回この物件には心が躍りました。
正直な話、
しかし、じつはここでは書けない事情がありまして、
どんな事情か？
そして、けっきょく買ったのはどんな人か？
なぜ築浅で売りに出てきたのか？
気になる方には、後ほどこっそりお教えしますので、
さて、本日の結論ですが、築浅物件は希少ですので、
次回この欄で、こういう掘り出し物物件を見かけた際には、
【収益物件の詳細について聞きたい方は、
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
==============================
■ ３．セミナー開催報告！『不動産投資アカデミー in日立』第３回！
「“日立市の先輩投資家 実践事例講座”」
――――――――――――――――――――――――――――――
去る6月25日に、『不動産投資アカデミー
in日立』の第３回を開催いたしました。
「“日立市の先輩投資家 実践事例講座”」と称し、
当社管理オーナーでもあるM氏は、
当日は、その深い経験から来る、
以下、そのエッセンスです。
「不動産投資を始めるには、まずは自力で1,
→私自身は1,000万円貯める前に始めてしまいましたが、
「コツコツ貯めて、大きく使え。」
→M氏の家訓だそうです。
コツコツ貯めることが出来る人は、
それではやはりダメで、
「お金だけが好きな人は不動産に向いていない。“プラモデル”
→プラモデルは一つの例えですが、不動産では、
回っていない不動産を再生して、“回る状態”
それ自体に喜びを見出せるような人の方が向いているのだと言って
決してお金を否定してはおらず、
などなど、特に金銭哲学に関する部分が、
（他にも、良いエリアの判断基準など、
参加者の皆様の中には、まだ物件を持っておらず、
しかし、皆様熱心に聞き入り、深くうなづいておられました。
非常に有意義な講座だったと思います。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
==============================
■ ４．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』
――――――――――――――――――――――――――――――
日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。
【日程】５月２１日（日）第１回 日立の賃貸市場と好循環賃貸経営事例（終了）
６月１８日（日）第２回 賃貸設備と儲かる賃貸経営の仕組み（終了）
７月１６日（日）第３回 将来の出口戦略と相続の基礎知識
【時間】１３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産 セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会 橘英太郎、小貫裕子、小野寿子、他
★セミナー内容★
今回のセミナーでは、変化する賃貸市場の中で、
幅が広い賃貸経営の中で、これだけは抑えておきたいポイントを、
まだ参加されたことがないオーナー様には、
お時間が合えば、是非ご家族やご親戚、
その他、取り扱って欲しいテーマ、
★対象★
・日立市に賃貸物件を所有されているオーナー様。
・これから賃貸経営を始めたい方。
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
http://hitachi-ooyasan.com/
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「7/16のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「7/16のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
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■第２９回 入居率改善の第一歩はオーナーさんの意欲から！！■
日立大家さんの会ＨＰ http://hitachi-ooyasan.com/
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日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。
【日程】５月２１日（日）第１回 日立の賃貸市場と好循環賃貸経営事例（終了）
６月１８日（日）第２回 賃貸設備と儲かる賃貸経営の仕組み
７月１６日（日）第３回 将来の出口戦略と相続の基礎知識
【時間】１３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産 セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会 橘英太郎、小貫優子、小野寿子、他
★対象★
・日立市に賃貸物件を所有されているオーナー様。
・これから賃貸経営を始めたい方。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
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【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「6/18のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「6/18のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．入居率改善の第一歩はオーナーさんの意欲から！！
２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
３．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』
４．セミナーのご案内！『不動産投資アカデミー in日立』第３回！
「“日立市の先輩投資家 実践事例講座”」
==============================
■ １．入居率改善の第一歩はオーナーさんの意欲から！！
――――――――――――――――――――――――――――――
みなさんこんにちは。
大みか不動産 日立店 賃貸営業部 小貫です。
最近は日立も梅雨入りをし、夏間近の季節になってきました。
夏はやりたいことがたくさん！！
BBQ、フェス、
前回私は“日立投資アカデミー第１回の振返り！”
今回はこちらも現在進行形セミナー“賃貸経営応援セミナー”
賃貸経営応援セミナーは昨年同様３回シリーズセミナーという形で
先月21日に第１回セミナーが開催されました。
第１回目は
“2017年最新の日立市内の賃貸住宅市場動向公開！”
“
２つのテーマでお話をさせて頂きました。
前半は日立市の賃貸住宅市場をオーナー様に知って頂いたうえで賃
日立は人口減少だから…
では人口が減っている今、
理由はさまざまですが部屋を探す、
選ばれる部屋ってなんでしょうか？
後半は実際に現在満室経営をされているオーナー様の事例を３つあ
１、入居率50％の物件を満室にする為の戦略事例
２、今の時代に賃料UPをして満室になった事例
３、新築供給が多いエリアで築20年超の物件を満室にする事例
やり方を少しだけ、
例えば事例にあげた入居率50％の物件、現在は満室ですが
今まではどんな賃貸経営をしてきていたのでしょう？
オーナー様が現状をどうにかしたい、
今も入居率は50％
たくさんのオーナー様がいらっしゃいますが
私たちはセミナーを通してオーナー様の賃貸経営に少しでも役に立
そんなセミナー第２回目(６月18日)は
“築２０年以上の家賃収入大幅ＵＰ事例と取り組み”
“税とうまく付き合う不動産経営法”
こちらのテーマでお話をさせて頂きます。
ほんの少しの興味で良いと思います。
皆様のご参加お待ち致しております。
日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
小貫 祐子
==============================
■ ２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
――――――――――――――――――――――――――――――
今回もまた、わりと築浅な物件の情報が１件入ってきております！
【物件情報１】
■日立市鮎川町アパート利回り１３％
所在地 ：日立市鮎川町
物件価格 ：3,450万円
満室想定年収 ：462万円
表面利回り ：13.39%
構造 ：木造2階建
築年 ：2004年4月（築13年） ※但し、2001年（築16年）の間違いかも？
土地面積 ：424.12平米
延床面積 ：279.59平米
総戸数 ：8戸
間取り ：1Ｋ×7戸、2Ｋ×1戸
こちら、築13年（もしくは築16年）と比較的新しめで、
茨大工学部近くで学生の入居も見込めるなど、
木造ですので、
たぶんですが、相当足の速い案件になると思いますので、
【物件情報２】
■日立市大みか町マンション利回り１０％
所在地 ：日立市大みか町
物件価格 ：9,000万円
満室想定年収 ：900万円
表面利回り ：10.00%
構造 ：鉄筋コンクリート造5階建
築年 ：2000年8月（築17年）
土地面積 ：497平米
延床面積 ：742平米
総戸数 ：10戸
間取り ：3ＬＤＫ
築17年を築浅と言っていいかどうかは微妙ですが、
融資を引くのにも年数長く借りることができるので、
以上、気になる物件がありましたら、下記アドレスに件名を「●●
【収益物件の詳細について聞きたい方は、
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
==============================
■ ３．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』
――――――――――――――――――――――――――――――
日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。
【日程】５月２１日（日）第１回 日立の賃貸市場と好循環賃貸経営事例（終了）
６月１８日（日）第２回 賃貸設備と儲かる賃貸経営の仕組み
７月１６日（日）第３回 将来の出口戦略と相続の基礎知識
【時間】１３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産 セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会 橘英太郎、小貫裕子、小野寿子、他
★セミナー内容★
今回のセミナーでは、変化する賃貸市場の中で、
幅が広い賃貸経営の中で、これだけは抑えておきたいポイントを、
まだ参加されたことがないオーナー様には、
お時間が合えば、是非ご家族やご親戚、
その他、取り扱って欲しいテーマ、
★対象★
・日立市に賃貸物件を所有されているオーナー様。
・これから賃貸経営を始めたい方。
★セミナー詳細★
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★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
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【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「6/18のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
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「6/18のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
==============================
■ ４．セミナーのご案内！『不動産投資アカデミー in日立』第３回！
「“日立市の先輩投資家 実践事例講座”」
――――――――――――――――――――――――――――――
２ヶ月に１度ずつ、年間６回シリーズの本セミナーも、
今回は上半期の締めということで懇親会も予定しております。
同じ不動産投資を志すオーナーさん同士で交流でき、
奮ってご参加ください。
★不動産投資を学ぶなら『不動産投資アカデミー in日立』！★
第３回「“日立市の先輩投資家 実践事例講座”」
【日程】 ６月２５日（日）
【時間】 １３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム →市内各地をツアー
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 ゲスト講師 Ｍ氏（不動産投資歴１５年）
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 ３，０００円（税込） ※今回初めての方のみ
【懇親会】 セミナー終了後17時頃から（会費4,000円）
★セミナー内容★
□“日立市の先輩投資家 実践事例講座”
日立市で実際に投資を行っている投資家をゲスト講師として、
実際の成功体験談や失敗談、常に意識していることなど、
抑えておきたいポイントをお伝えいたします！
★ゲスト講師★
茨城県内に所有物件４０棟３００戸 Ｍ氏（不動産投資歴１５年）
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
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【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
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【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■第２８回 投資アカデミー講師に学ぶ「成功する３つの要素とは？」■
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★セミナー詳細★
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日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。
【日程】５月２１日（日）第１回 日立の賃貸市場と好循環賃貸経営事例（終了）
６月１８日（日）第２回 賃貸設備と儲かる賃貸経営の仕組み
７月１６日（日）第３回 将来の出口戦略と相続の基礎知識
【時間】１３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産 セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会 橘英太郎、小貫裕子、小野寿子、他
★対象★
・日立市に賃貸物件を所有されているオーナー様。
・これから賃貸経営を始めたい方。
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．投資アカデミー講師に学ぶ「成功する３つの要素とは？」
２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
３．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』
==============================
■ １．投資アカデミー講師に学ぶ「成功する３つの要素とは？」
――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは。売買事業部の橘哲郎です。
さて、
第1回目は当社の社内講師が5人登場し、
今度のゲスト講師は不動産投資歴15年、
実際の成功体験談や失敗談、常に意識していることなど、
私も先日M氏の事前打ち合わせでお話を伺ったのですが、
私がこう言っては何ですが、
成功者には3つの共通点があると言われています。
1. 素直である 2.勤勉である 3.プラス思考
船井総研の創業者船井幸雄氏の言葉として有名ですが、
1の“素直”とはどういう人でしょうか？
「この本読んでおくといいよ」と勧めて「はい、読んでみます」
それで言うと2の勤勉な人という括りにも“勤勉ぽい人”
勧められた本の例で言うと、
私がM氏に感心を受けるのは“
私がお客様にセミナーのお誘いをする中で、
勤勉な人は本に同じことが書いてある事は百も承知で、
成功する人は「何でも学ぼうとする」のに対し、
3のプラス思考についてはこれだけで何回分かのコラムが書けてし
成功する3つの要素と書きましたが、
それは・挨拶が出来る・時間が守れる・約束が守れる
という3つです。
この話をすると「何を当たり前のことを」とか「
自信を持って「はい」と言えましたでしょうか！
それでは6月25日に皆様とお会いできることを楽しみにしていま
ちなみにその日はセミナー終了後に懇親会を予定していますので、
日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 売買事業部
橘 哲郎
==============================
■ ２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
――――――――――――――――――――――――――――――
今回は、
【物件情報１】
■日立市大みか町マンション利回り１０％
所在地 ：日立市大みか町
物件価格 ：9,000万円
満室想定年収 ：900万円
表面利回り ：10.00%
構造 ：鉄筋コンクリート造5階建
築年 ：2000年8月（築17年）
土地面積 ：497平米
延床面積 ：742平米
総戸数 ：10戸
間取り ：3ＬＤＫ
築17年を築浅と言っていいかどうかは微妙ですが、
融資を引くのにも年数長く借りることができるので、
以上、気になる物件がありましたら、下記アドレスに件名を「●●
【収益物件の詳細について聞きたい方は、
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
==============================
■ ３．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』
――――――――――――――――――――――――――――――
日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。
【日程】５月２１日（日）第１回 日立の賃貸市場と好循環賃貸経営事例（終了）
６月１８日（日）第２回 賃貸設備と儲かる賃貸経営の仕組み
７月１６日（日）第３回 将来の出口戦略と相続の基礎知識
【時間】１３:００～１６:００ （受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産 セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会 橘英太郎、小貫裕子、小野寿子、他
★セミナー内容★
今回のセミナーでは、変化する賃貸市場の中で、
幅が広い賃貸経営の中で、これだけは抑えておきたいポイントを、
まだ参加されたことがないオーナー様には、
お時間が合えば、是非ご家族やご親戚、
その他、取り扱って欲しいテーマ、
★対象★
・日立市に賃貸物件を所有されているオーナー様。
・これから賃貸経営を始めたい方。
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
http://hitachi-ooyasan.com/
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「6/18のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「6/18のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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◆日立大家さんの会 ホームページ
http://hitachi-ooyasan.com/
◆日立市住まいのコンシェルジュ ホームページ
http://omika-concierge.com/
◆大みか不動産 ホームページ
http://www.omika.jp/
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