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: 2017.08.22第３０回　ロンドンのマンション火災に思う、予防の重要さ！〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.30

――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.30――◆

■第３０回　ロンドンのマンション火災に思う、予防の重要さ！■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/seriesseminarDM20170521.pdf

日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。

【日程】５月２１日（日）第１回　日立の賃貸市場と好循環賃貸経営事例（終了）
６月１８日（日）第２回　賃貸設備と儲かる賃貸経営の仕組み（終了）
７月１６日（日）第３回　将来の出口戦略と相続の基礎知識

【時間】１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会橘英太郎、小貫優子、小野寿子、他

★対象★
・日立市に賃貸物件を所有されているオーナー様。
・これから賃貸経営を始めたい方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】
http://hitachi-ooyasan.com/entry/

【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「7/16のセミナーに参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「7/16のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．ロンドンのマンション火災に思う、予防の重要さ！

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．セミナー開催報告！『不動産投資アカデミー in日立』第３回！
「“日立市の先輩投資家　実践事例講座”」

４．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』

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■　　１．ロンドンのマンション火災に思う、予防の重要さ！

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みなさんこんにちは。
大みか不動産管理営業部の小野です。

先月のことですが、ロンドン西部の高層マンションで大規模な火災が発生しました。
鎮火が確認されたのは、火災が起きてから二日後でした。
近隣住人からは、安全性への懸念が以前からあったにもかかわらず、富裕層が住む地域ではないため無視されてきたとの声もあったそうです。
入居者らは、建物内の火災非常口が足りない事を特に懸念していたといい、また、暖房と照明システムにも欠陥があり、改善を求めていたにもかかわらず、それも無視されたそうです。
１９７４年建築のコンクリート製で公営住宅としてつくられ、昨年約１２億円の改装を終えたばかり。
火災安全基準に関する懸念が繰り返し表明されたものの聞き入れられず、住民はこの改装の際に使われた新たな外装材が家事を広げた原因となったと批判しているようです。
火災拡大の理由、建物の構造、そして改装。
昨年施された改装工事も捜査対象になっているということです。

これぞ対岸の火事と言っている場合ではありません。
実際に、ここ数年の間に国内でも都心の雑居ビルでの火災が大きく報じられるなど、身近なところでも決して起きない事故ではないのです。
市内には木造建築も多く、平行して雑居ビルは狭小地に人ひとり通り抜けるのも困難な程の建築がされています。
賃貸居住、テナント、様々な様式の建造物が立ち並ぶなか、ご自身が所有する物件の防火対策は、きちんと行われていらっしゃいますか。
消化器の設置本数については、建物の面積、構造、危険物、指定可燃物の数量等によって算出されます。
また、火災予防条例にも定められておりますので、最寄りの消防署に相談するのも良いでしょう。
入居者が消火器の保管場所をしっかり記憶しているでしょうか。
日頃、何気なく見過ごしてしまっていたり保管場所を見て知っていても実際に火事が起きたときに咄嗟に判断し使用できるかというと、私の経験上、慌ててしまいバケツに水を汲むなどの動作が精一杯でした。

ちょうど先日、管理物件のオーナー様から各フロアに新しい消火器の設置を依頼されました。
消防点検により消火器の使用期限が切れているとの指摘を受けたので、直ちに交換することにしました。

２００６年６月に改正消防法が施行され、住宅用火災警報機の設置が義務化されたのも記憶に新しいかと思います。
共同住宅は最短で２００８年５月まで，遅くとも２０１１年５月までに設置することが義務付けられています。（自動火災報知設備が付いていない場合）
日立市火災予防条例ではアパートなどの場合、住宅の関係者（所有者、管理者および占有者）に警報機の設置を義務付けています。
設置義務付けが始まって１０年。
早い時期に取付済みという場合でも、すでに交換の時期にさしかかっています。
警報機は古くなると、電池切れや電子部品の劣化で火災を探知しなくなる恐れもあります。
警報機が正しく設置されているか、作動するかを確認してみることをオススメします。

最近は、社内でも電池切れに関する問い合わせが増えています。
「火事です」と言葉で教えてくれる物や「ピッピッ」という警報音やランプの点滅で教えてくれる物など様々ですが、入居者は「触ってはいけないと思っていた」と理解度は全体的に低めだと思ってよいでしょう。
前述の通り、電池だけ替えても電子回路が劣化するため、設置から１０年を目安に本体ごと交換したほうがベターです。

空室対策同様に、現在入居しているお客様にも一日も長く契約を続けてもらう為に安全対策にも力を入れておきましょう。
安全と安心が信頼に繋がり、長く入居を続けて頂く要因にもなります。

この記事をご覧頂いている、オーナーさま。そう！あなたです！
ご自身の物件は大丈夫ですか？
心配になったら明朝、大みか不動産へ連絡してください。
すぐに確認に参ります。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野　寿子

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■　　２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回は、新規情報はいったんお休みです。
前回紹介した下記物件が成約したので、その振り返りです。

【物件情報１】　※終了
■日立市鮎川町アパート利回り１３％
所在地　　　　：日立市鮎川町
物件価格　　　：3,450万円
満室想定年収　：462万円
表面利回り　　：13.39%
構造　　　　　：木造2階建
築年　　　　　：2001年4月（築16年）
土地面積　　　：424.12平米
延床面積　　　：279.59平米
総戸数　　　　：8戸
間取り　　　　：1Ｋ×7戸、2Ｋ×1戸

こちらの物件、足の速い案件になるだろうと書きましたが、実際そうなりました。
何が人気だったかというと、ズバリ“築浅”であることでした。
皆さんも薄々感じているとは思いますが、投資用物件で築２０年未満のものというのはなかなか出て来ません。
築古の物件は安く買えますが、再生維持する苦労があります。
反対に、新築は比較的低リスクで安定的に運営できますが、当然のことながら建築費が高いです。

築浅（ここでは築１０年～２０年未満とします）は、まだまだ建物状態が良いので苦労が少なく、いわば新築と築古の中間のような物件だといえます。
価格も中間（利回りも中間）ですので、決して築浅というだけで良い投資という訳ではないのですが、なんといっても希少性があります。
というのは、考えてもみてください、売りに出るような不動産というのは、通常何かしら問題があるから売りに出るのです。
いろんな理由があるとはいえ、たいがいは、古くなってきたからそろそろ上手く行かなくなってきたというような理由が多いと思います。
だから、市場には古い物件ばかりなのです。

そのような中、今回この物件には心が躍りました。
正直な話、私自身が買えれば買いたいとチラッと思ったりもしました。
しかし、じつはここでは書けない事情がありまして、私は買うのを見送りました。
どんな事情か？
そして、けっきょく買ったのはどんな人か？
なぜ築浅で売りに出てきたのか？
気になる方には、後ほどこっそりお教えしますので、お会いした時にはぜひぜひご質問下さい。

さて、本日の結論ですが、築浅物件は希少ですので、その争奪戦も激しいものになりますよ！という、ごくごく当たり前の話でした。
次回この欄で、こういう掘り出し物物件を見かけた際には、ぜひお早めのお問い合わせをおススメいたします！！

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会会長
大みか不動産株式会社専務取締役
橘　英太郎

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■　　３．セミナー開催報告！『不動産投資アカデミー in日立』第３回！
「“日立市の先輩投資家　実践事例講座”」

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去る6月25日に、『不動産投資アカデミー
in日立』の第３回を開催いたしました。
「“日立市の先輩投資家　実践事例講座”」と称し、ゲスト講師には不動産投資歴１５年という大ベテランのM氏をお迎えし、ご講演いただきました。
当社管理オーナーでもあるM氏は、日立市のみならず茨城県内の広い範囲に約４０棟３００戸を所有する、超大物オーナーです。
当日は、その深い経験から来る、まるで格言のような含蓄のある話に、一同聞き入ってしまいました。
以下、そのエッセンスです。

「不動産投資を始めるには、まずは自力で1,000万円貯められるような人でなくては始めてはならない。」

→私自身は1,000万円貯める前に始めてしまいましたが、それでも短期間で550万円貯めていたので、その当時の自分の生活、金銭哲学を思い出し、正にその通りと腑に落ちるものがありました。

「コツコツ貯めて、大きく使え。」

→M氏の家訓だそうです。
コツコツ貯めることが出来る人は、往々にして使う方もチョビチョビだったりします。
それではやはりダメで、貯めた後は大きく使える決断力が重要とのことです。

「お金だけが好きな人は不動産に向いていない。“プラモデル”を作り上げることに喜びを見出すような人が向いている。」

→プラモデルは一つの例えですが、不動産では、例えばアパートが綺麗だったり、入居者に喜ばれるような状態を作り上げるということです。
回っていない不動産を再生して、“回る状態”にするということは、プラモデルという作品を作り上げるようなものだと。
それ自体に喜びを見出せるような人の方が向いているのだと言っています。
決してお金を否定してはおらず、むしろお金は好きでいいのですが、それだけではダメで、不動産そのものも好きでなくてはいけないということです。

などなど、特に金銭哲学に関する部分が、私は特に印象に残りました。
（他にも、良いエリアの判断基準など、具体的なノウハウも多数お話いただきました。）

参加者の皆様の中には、まだ物件を持っておらず、これから不動産投資を始めようという若手の方も多数いらっしゃり、M氏の語る教訓は、若干耳の痛い話だったかもしれません。
しかし、皆様熱心に聞き入り、深くうなづいておられました。
非常に有意義な講座だったと思います。

日立大家さんの会会長
大みか不動産株式会社専務取締役
橘　英太郎

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■　　４．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』

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日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。

【時間】１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会橘英太郎、小貫裕子、小野寿子、他

★セミナー内容★
今回のセミナーでは、変化する賃貸市場の中で、どうご自身の賃貸経営の将来を考えていけばいいか、実践的な事例も通して、細かくお伝えする、３回シリーズのセミナーです。
幅が広い賃貸経営の中で、これだけは抑えておきたいポイントを、弊社のメンバーがわかりやすく、３回のセミナーに凝縮しお伝えする、定番セミナーです。
まだ参加されたことがないオーナー様には、おすすめの内容になっています。
お時間が合えば、是非ご家族やご親戚、お知り合いと一緒にご参加いただければと思います。
その他、取り扱って欲しいテーマ、ご相談したい内容がありましたら、合わせて気軽にお問い合わせ、ご返信ください。