◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.33――◆

■第３３回　「新築アパートは既存アパートを脅かすか？」―■
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★資産価値を高める！　中古物件再生投資法！★
（シリーズセミナー『不動産投資アカデミー in日立』の第５回として）

【日程】　１０月２２日（日）
【時間】　１３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　３，０００円（税込）

★セミナー内容★
日立市内で中古物件を再生（リフォーム・リノベーション）して資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
また、最新の人気設備事情やリフォーム事例もお伝えします！

★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．新築アパートは既存アパートを脅かすか？――

２．不動産投資家とは！？成功する４つの要素！――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．セミナーのご案内！「資産価値を高める！　中古物件再生投資法」！

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■　　１．新築アパートは既存アパートを脅かすか？――

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回メルマガでは、「新築の無い世界とは！？――この時代にアパートを新築することの意味――」と題したコラムを配信させていただきました。
このコラムが意外と反響を呼びまして、例えばあるオーナーさんからは、次のような感想をいただきました。

「～～（前略）～～近隣に競合物件ができるので、正直なところ、頭の痛い話ではありましたが、橘専務のメールを見て、意気に感ずるものがありました。いつのまにか、自覚がないまま思考が既得権者の目線になっており、メールを拝見して目が覚める思いでした。～～（後略）～～」

この感想をいただき、私はとても嬉しく思いましたが、同時に、既存アパートをお持ちのオーナーさんの立場についても、同じ目線に立って考える必要があると、強く再認識しました。

言い訳をするようですが、私もじつは、今回新築しようと決めるまでは、どちらかというと既得権者寄りの考え方でした。
それは私にとってはごくごく自然なことで、なぜなら、大みか不動産が密接に関わっている大家さんの大多数が、築の古いアパートの所有者だからです。

もちろん日立市全体で見ると、古いアパートから新しいアパートまで幅広く存在しているのですが、その中でも当社でお付き合いのあるのは、圧倒的に古いアパートの大家さんばかりです。
なぜなら、新しいアパートは、そのほとんどがD東建託なのですから・・・。
（「ほとんど」は極論かもしれませんが、新築のうちのD社物件の比率は肌感覚で６～７割ぐらいあると思います。）

さて、アパート・マンション等の賃貸物件が供給過剰だというのは、もうだいぶ前から言われてきました。
しかし、新築物件は毎年毎年一定数が供給され、その勢いが止むことはありません。
人によっては、「もう新築はいらない」とハッキリ言う大家さんもいます。
築古アパートの大家さんほど、そのように言う方が多いと思います。

これは、考えてみれば当然で、既にアパートを建てて所有している大家さんから見れば、新築アパートは自身のアパートに対する強力なライバル――限られた入居者を奪い合う競争相手――だからです。
できることなら、同じ地域に、余り多くのアパートには建って欲しくない・・・、自分のアパートが一番新しい方であって欲しい・・・。
同じ立場であれば、きっと皆そう考えるだろうことが、容易に想像できます。

そして、地域の大家さんと密接に交わる中、私たち大みか不動産も、その同志・仲間として同じ思いを共有していました。
「もう新しいアパートは“一切”建たなくていい」と・・・。

しかし、それは生産者側だけからの見方であり、消費者（この場合はアパート入居者）の立場に立ってみると、新築物件が存在しない世界はよろしくないとの結論に達しました。（これが前回コラムの内容です。）
また、いくら仲間内でD社への不満・悪口を言い合っていても、彼らが次から次へと新築して行くのを押し止めることは出来ません。
それよりは、毎年一定数は新築ニーズがあるということを受け止めて、自分はその中で何ができるだろうか？ということを考える方が建設的です。

そのように考えた結果、私は新築することに決めました。

じっさいに、日立の茨大付近には、賃貸アパートが数多くあります。
おそらく総数では余っており、物件によっては空室が目立つようになってきています。
しかし、個々の物件にどういう物件があるかを見ると、総じて古い物件ばかりです。
ここ１０年以内に建ったような新しい物件は数少なく、指折り数える程です。

これは学生にとって良いことでしょうか？

もちろん新しい物件に住みたい学生ばかりではないと思いますが、選択肢は無いよりは有る方が良いと考えれば、答えはおのずと明らかです。
この地域には確実にニーズがあり、新築アパートは必要とされていると判断しました。

以上、繰り返しのようになりましたが、前回コラムへの補足です。
次回もまた、新築ネタ続きます。
どうぞお楽しみに！

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．不動産投資家とは！？成功する４つの要素！――

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こんにちは。売買事業部の橘哲郎です。

実は皆様に大事な報告があります！
つい先日、私も念願の不動産投資家の仲間入りを果たすことが出来ました！

どのような物件を購入したかと言うと、620坪の土地に4棟のアパートと少し離れた場所の50坪の土地に建つ1棟アパートで、いきなり5棟32戸のオーナーとなりました！

3棟は築30年と古いですが、しっかりとメンテナンスが行き届いてまだまだきれいな状態です。残りの2棟はなんと築10年のこれまたきれいなアパートです。

現在空室は多いですが、しっかりと対策をすれば余裕で埋まると確信を持っています。
ちなみに満室想定時の表面利回りだけお伝えしますと27%程で、まず市場には出てこないような物件です。

冒頭では敢えて不動産投資家の仲間入りと書きましたが、では何を以って“不動産投資家”と名乗れるのでしょうか？
この質問を投げかけると大抵の方が、1棟目の物件を取得してからがスタートと言うことと思いますが、私の個人的な見解では“不動産投資家を志した瞬間から”です。
まだ物件も持っていないのに？と思うかもしれませんが、投資家を志して不動産投資の本を読んだり、セミナーに参加したり、先輩投資家から話を聞いたりという勉強をしている時点でその人のマインドは投資家そのものではないでしょうか。

逆に物件を持っていてもオーナーとしてのマインドを持たずにただ親から相続しただけだったり、某D社等の営業マンから言われるがままアパートを建てたというような地主の方だったりはただの大家さんであって投資家ではないですね。
もちろん相続したアパートでもそこから空室対策を考えたり設備投資をしたり、賃貸業を学びながらやっている人は投資家と言えると思います。

そういった意味では私は以前から投資家だったと言えるわけです！
もちろん物件を所有してみて初めてわかることなどこれから山のように出てくると思いますが、実践を通して一つずつ学んでいきたいと思います。

このように不動産会社の人間が好条件の投資物件を買ったりすると、「そんなに良い物件があるなら先にお客さんに紹介するもんじゃないの？」とか、「それは不動産版のインサイダー取引だね」とか言う人が少なからず出てきます。

私はそのような方々に後ろめたさを感じることはまっっったくありません！
逆に皆さんは不動産会社の担当者が投資をやっている人とやっていない人、どちらに仲介をお願いしたいですか？大抵の人は前者ではないでしょうか？
結婚相談所へ行って独身のカウンセラーにお願いしたいですか？

それと同じようなことで自ら不動産投資をすることによって、投資家と同じ目線で話が出来ますし、投資家の方々によりよいアドバイスやコンサルティングが出来るようになるので、結果的にお客様のためになるのです。

それに株の世界でインサイダー取引は犯罪で絶対にやってはいけない事ですが、不動産の世界では犯罪でもなんでもありません。
「不動産会社に勤めていると川上情報が入ってきていいね！」とか「役得のある仕事だね！」など軽く受け流せる人の方が不動産会社のスタッフとも良い関係を築けて良い情報を回してもらえると思います。

私は成功する要素として大事なことは4つあると思っております。
1.知識　2.スキル　3.人格　4.考え方
まず1の知識ですが、これは言ってしまえば当たり前のことですね。
不動産投資は不動産賃貸業という事業です。事業を始めようと思っているのに何の知識も勉強しないまま始めてしまうのはギャンブルそのものです。
自分のレストランを持つことが夢という料理人は、朝から晩まで必死に修業に励み、独立開業資金をせっせと貯めて夢に向かっていくと思いますが、根本的にはそれと全く同じことです。不動産投資はどうしても“副業”というイメージから本業に準ずるみたいになりがちですが、“複業”と書いてみてはいかがでしょうか。別に本業が一つと決まっているわけではありませんので、不動産投資も本業のつもりで取り組むとまた変わってくると思います。

2のスキルというのは1の知識がインプットだとすればアウトプットにあたります。
いくら知識があってもそれを活かせなければ何の意味もありませんよね。

3の人格とは？「不動産投資に人格なんて関係あるの？」という人がたまにいますが関係大ありです！
不動産投資を始めようと思えば銀行員や不動産会社の人たちとは必ずかかわってきますし、物件を取得してからも管理会社とのお付き合いも出てきたり、入居者への思いやりがなければ退去に繋がることもあります。
物件と言うのはただの土地と建物ですが、様々な人がかかわってくる以上コミュニケーションは大事です。
銀行員に対して横柄であれば親身になってもらえず、通る案件も通らなくなります。
良い物件が出てきて大勢の人が検討する中、同じ条件で融資も確定的という人が同じタイミングに複数出てきた状況で誰と契約するかは不動産営業担当者のさじ加減で決められることもあります。

4の考え方というのは4つの要素の中の1つとしての書き方になってしまいましたが、実は1,2,3の要素の上に位置する最も重要なことです。民法の上に憲法があるというイメージですかね！
知識もある、スキルもある、人格も優れた人でも、考え方そのものがサラリーマンを抜け出していなければ成功は難しいと言えます。

私は自己啓発や成功哲学に関してはいろいろ学んできておりますが、成功している人は言葉こそ違えど根本的には皆同じことを言っています。
つまり成功者が言うことに対して素直に受け入れて、考え方そのものを“成功者の考え方”にシフトしていくことが大事になります。

と、長くなりましたが新米オーナーとして今後も頑張っていきますので、皆様と共に成功を目指していきたいと思います。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　売買事業部
橘　哲郎

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回も新規物件情報が１件あります！

【物件情報１】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地　　　　：日立市金沢町
物件価格　　　：8,000万円
満室想定年収　：931万2000円
表面利回り　　：11.64%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1994年10月（築23年）
土地面積　　　：1450.99平米
延床面積　　　：752.38平米
総戸数　　　　：12戸
間取り　　　　：３ＬＤＫ×8戸　２ＬＤＫ×4戸

こちら、新規公開情報です！！
土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。

【物件情報２】
■日立市大みか町アパート利回り１３％
所在地　　　　：日立市大みか町
物件価格　　　：1,950万円
満室想定年収　：264万円
表面利回り　　：13.53%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1992年1月（築25年）
土地面積　　　：271.00平米
延床面積　　　：149.10平米
総戸数　　　　：6戸
間取り　　　　：１Ｋ

こちら、大甕駅、大みか工場が共に近い好立地の物件です！！
築古ながら建物状態も良好です。
運営次第で高稼働が見込めます。

【物件情報３】
■日立市久慈町一棟売事務所　利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：2,000万円
満室想定年収　：243万6,480円
表面利回り　　：12.18%
構造　　　　　：木造2階建
築年　　　　　：1992年10月（築25年）
土地面積　　　：264.39平米
延床面積　　　：150.70平米
総戸数　　　　：2戸
間取り　　　　：事務所

こちら、現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
　収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　４．セミナーのご案内！資産価値を高める　中古物件再生投資法！

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隔月開催で恒例の『不動産投資アカデミー
in日立』も来月は第５回となります。
次回のアカデミーでは、大みか不動産の精鋭講師陣による中古物件の再生（リフォーム・リノベーション）などの資産価値の高め方を実例をもとにご説明します！
ぜひ奮ってご参加ください。

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★資産価値を高める　中古物件再生投資法！★

【日程】　１０月２２日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【参加費】　３，０００円

★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

★セミナー内容★
中古物件再生投資法ということで、日立市内の中古物件を再生して
資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
またアンケートでも多く声をいただきました人気設備事情、リフォーム事例もお伝えします！

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

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【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「10/22のセミナーに参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「10/22のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
また今回より私、作花（さっか）の方で更新することとなりました。
至らない点も出てくるかと思いますが、宜しくお願い致します。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花　真矢

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