◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.54――◆

■第５４回―「この時期にやる事といえば・・・」■
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【日程】　 ２月１５日
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 売買センター２Ｆ　セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町３丁目２３－４
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １５名
【受講料】 無料

★詳細資料★　
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★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会を行いながら、空室対策の考え方を現場で説明します。
　また、変わってきている現在の入居者のニーズとその対策も説明させて頂きます！

★対象★
・賃貸経営を実施している方。
・空室にお困りのオーナー様。
・これから投資家デビューをお考えの方。

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．「この時期にやる事といえば・・・」

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．リフォーム物件見学会＆空室対策セミナー

４．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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■　１．「この時期にやる事といえば・・・」

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こんにちは！売買センターの橘哲郎です！
この度、当社の売買センターオープンにあたりセンター長として就任致しました。

ですが今回は特に売買センターのお話はしません(笑)

やはりオーナーさん向けのお話として、この時期といえば確定申告の準備で奔走しているのではないでしょうか。

私も小規模ながら5棟32戸のアパートを所有する大家さんとしていろいろ準備しているところです。

税理士に丸投げという人や、自分ですべてやるという人まで様々かと思いますが、私は後者です。
と言うのも税理士報酬の節約などとそんな小さな理由ではありません。むしろそのような理由でやっている方は報酬以上に損をしているケースが見受けられる気がします。

やはり賃貸経営を行う者として空室対策を考えたり、収益を増やすために付加価値を付けたり、資産拡大をしたりといったことはもちろん凄く大事なことですが、それ以前に帳簿を付けたり、経費がいくら掛かっていて税金をいくら納めているのか、実際のところ経営状態がどうなのかというのを見つめ直すことは大事なことですし、知っていなければならないことだと思います。

私もそのためにやっておりますが、まったく苦ではないですね。むしろ楽しみながらやっておりますので、この機会をわざわざ税理士にお願いすることの方がもったいない気がします。

ちなみにインターネットから申告ができるe-Taxというものがあり、利用率は年々上がっているもののまだ55%程度のようです。これがあと2年で大幅に上がる見込みとなっております。

それは青色申告者で事業的規模（5棟10室）の場合、青色申告特別控除額が最大65万円ですが、それが平成32年分（2020年分）からはその控除額が55万円に引き下げとなり、その代わり基礎控除額が現行の38万円から48万円に引き上げられますのでトータルでは現行と変わらなくなりますが、e-Taxで申告すれば引き続き65万円の控除が受けられ、さらに基礎控除も48万円となるので合計113万円の控除が受けられるという特典があるからです。

税務署としてはこの時期の混雑を少しでも減らしたいという意向もあると思いますが、まだまだアナログな人が多かったり、相談業務も多々あると思いますので、税務署に長い行列ができるというあの光景は当分なくならないのではと思います！

しかし自分で青色申告をするにしても何のベースもないと難しいと思いますので、いろいろな人が口を揃えてお勧めしている日商簿記3級程度の知識は付けておいた方がスムーズかと思います。ちなみに私は2週間程度テキストを読んで過去問をやっていたら簡単に合格しました！

簿記の知識は個人事業主だけでなく営業マンやサラリーマンにも、広い意味では社会人として全員が備えていた方がいいなと思えるようなものでした。自己研磨のために私も余裕があればせめて2級までは取得しようと考ええております。

ちょうど資格の話が出たのでついでに報告しますと、昨年の11月に不動産コンサルティング技能試験というものを受けて、無事合格しました！この試験に合格すると“公認 不動産コンサルティングマスター”という資格が与えられ、これは宅地建物取引士、いわゆる宅建士の上位資格に当たります。

これはどういう試験なのかというと合格率だけ見れば40%台なのでそこまで難しくなさそうですが、まず受験資格があり、一級建築士、不動産鑑定士、宅建士の登録をしている人しか受けられないので受験する人のレベルが高く、不動産の実務的な内容はもちろん、金融や経済、建築や税制等の幅広い知識が求められ、決して頭の良い人間ではない私としては結構難しかったです。

そのおかげで私自身かなりレベルアップしたと思いますので、皆様にもそれなりに良いアドバイスができると自負しております！

また話は変わりますが、実は昨年末に土地を買いました！
どのような土地かというと、そこに何か建てるという予定はありません。というか建築は出来ない土地です。

えっ！と思われたかもしれませんが、その土地は更地のまま第三者に貸しておりオーナーチェンジで手に入れたものです。
またまた賃借人は更地のまま借りてるの？と思われたかもしれませんが、その通りです！しかも賃借人は半永久的に借りてくれます。

どういうことかと言うと、その土地は公園です！つまり賃借人は某地方公共団体です。

年間の支出は固都税のみ。半年ごとに地代が支払われる仕組みです。
実質利回り10%確定という内容ですので、どこぞのサブリースなどという商品より余程固い投資ですが、まー面白味はまったくないですね(笑)
減価償却もないので特に節税効果もないですが、評価額より大幅に安く買えたので資産は増えて超安定的な賃料も入るので買わない理由はないというのが買った理由ですかね(笑)

賃貸物件もこれから繁忙期に入ってきますので、何とかこの時期に空室を埋めたいとあの手この手を尽くしていると思いますが、ちょっとしたご相談等もお気軽にお申し付けください。必ずや何かしらのお力になりたいと思います。

私の物件も残念ながら少し空室がありますが、3月までに満室を目指して試行錯誤しております。

一緒に満室経営を目指していきましょう！

日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 売買センター
センター長　　橘　哲郎

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■　３． リフォーム物件見学会＆空室対策セミナー

★リフォーム物件見学会＆空室対策セミナー★

【日程】　 ２月１５日
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 売買センター２Ｆ　セミナールーム
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【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
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■　　４．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
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詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
小野瀬　麻美

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■第５２回「家賃における一物四価（中編）」―■
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★ 確定申告のポイント徹底解説セミナー　★
【日程】　 １１月１８日（日）
【時間】　 １４:００～１６：００　（受付１３:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講座】 　確定申告のポイント徹底解説セミナー
【講師】 片岡法律・税理士事務所　所長　片岡優　氏
【定員】　 ２０名（事前予約制）
【受講料】 無料

【懇親会】　美味しいお料理を囲んで楽しい時間をすごしませんか？
【時間】　　１７:００～１９:００
【会費】　　３,０００円

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★セミナー内容★
ご自分で確定申告をされているオーナー様、税理士さんにご依頼されている方、さまざまいらっしゃると思いますが上手な確定申告の仕方やここだけは押さえておきたい重要なポイントなどを徹底解説致します。
相続や売却などをお考えで、税と上手に付き合う方法など無料で相談出来ます。
★対象★
・最近、投資家を始められた方。
・相続をしてご自分で確定申告をされる方。
・自分で確定申告をしているが、もっと上手に
手続き出来る方法を勉強したい方。

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第１３回「家賃における一物四価（中編）」

２．『新たな取り組みにに向けて！』

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．確定申告のポイント徹底解説セミナー！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第１３回「家賃における一物四価（中編）」

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回は、土地の価格には複数の指標があり、一物四価（一つのものに価格が四つある様子）という言葉があることをお話いたしました。
今回は、なぜ土地だけがそのような呼ばれ方をするのかを考えてみました。

考えてみると、世の中どんなモノであれ、価格が一つしか存在しないものなんて無いはずです。
価格は見方や切り口でいかようにも考えることができ、例えば家電量販店のチラシなどによく載っている「メーカー希望小売価格」なんていうのもそうした考え方の一つです。
実際にその店舗で売られている価格はもう少し下であることが多く、それはつまり「この商品は、“本来”その価格なんですよ～。でも、今なら特別にこの価格でお売りしますよ～！！」という意味であることは誰しも分かることだと思います。
であれば、家電は“一物二価”であることになります。
また、チラシ価格からさらにもう一声値引きしてもらって買うことが出来れば、“一物三価”であるということにもなります。

以上のことは、家電に限らず全ての値が付くモノ（“プライスレス”なモノ以外のモノ）に成り立つ法則だと思いますが、それではなぜ、不動産（特に土地）だけが「一物四価」的な言い方をされてしまうのでしょうか？

なぜならば、それは土地が“資産”であり、一回限りの取引で終わらないモノだからです。
資産というのは、「消費されて無くならないもの」という意味です。
要は、お金で買った土地は、また売ってお金に戻すことができます。

資産の反対が“消費財”で、例えば食品は、一度食べるとこの世から無くなって消えてしまいます。
（もっとも、科学的には質量＆エネルギー保存の法則があるので、食物は人間の熱や血肉に形を変えて存在し続けるのですが、経済的な話だけでいえば消滅します。）
そんな消費財は、一回限りの取引で経済活動が完結し、そのモノがこの世から無くなるので、“買った後の価格”というのを誰も考えません。
例えば、原油価格は上がったり下がったりし、ある時期には車にガソリンを入れるのに大変な苦労を強いられたりしますが、かといって、それが過ぎ去ってしまえば、それはもう記憶の中だけの話です。
「ああ、あの頃はガソリンが高くて大変だった・・・。あの頃は1リッターが〇〇〇円もした！！」と、過去の価格は人の記憶の中に残っていたとしても、それはその人の現在の生活には何の関係もありません。

土地は、一回買えば、持っている限り存在し続けるモノです。
そのため、人は買った時の価格の記憶だけで満足することはできず、“買った後の価格”（つまり今の価格）というのを常に気にかけて、知りたいと思うようになっているのです。
しかし、今の価格を知るといっても、本当の今の価格を知るためには、土地を実際に売るしかありません。
なぜなら、モノの本当の価格というのは、実際に取引が成立した時の価格だからです。
頭の中で、「この土地は１億円の価値があるんだー！！」と、個人個人が思い描くことは全くの自由です。
しかし、実際に売り出してみたら、不動産会社の査定額はせいぜい1,000万円でしかなく、最終的に売れた価格はもっと下で800万円だった・・・なんてことは、よくある話です。
買い手が現れた時に、正しい本当の価格が判明します。

しかし、人が土地価格を知りたいのは、実際に売るためばかりではありません。
前回お話しした土地の一物四価とは、「１）実勢価格、２）公示地価、３）相続税路線価、４）固定資産税評価額」の四つですが、このうち実際に売り買いする時の価格は１）実勢価格のみです。
他の２）～４）の三つは人工的に算出・設定されているもの、いわば指標の価格です。
なぜ、それらが存在しているのかというと、おそらく次の四つの理由からです。

１　個人（土地を持っている人）が、自分の資産価値を知っておきたいから。
２　金融機関が、お金を貸す際の担保にするために資産価値を知っておきたいから。
３　国家または県や市などの公的機関が、税金を取るための基準としたいから。
４　社会全体として、経済活動が円滑に回るように統計を整備しておきたいから。

３の税金を取るためという目的で設定されているのが、「相続税路線価」と「固定資産税評価額」です。
４の統計目的で設定されているのが、「公示地価」です。
１や２のために特別に設定されている指標はありませんので、それらの人（土地を持っている個人や、金融機関）も、けっきょくは「公示地価」その他を参照します。

結論として、なぜ土地が一物四価と言われるかというと、実勢価格以外の指標価格が３つもあるからです。
また、土地は資産であるため、人は売り買いしない時（持っている間）でも、絶えずその価格の変動を気にしています。
持っている間の価格は、実勢価格として表に出て来る性質のものではないため、自然とそれら３つの指標価格を追うこととなります。

そして最後に、実勢価格と指標価格とはまた異なり、エリアによっては指標価格を大幅に上回る価格で相場が形成されている場合があります。
指標価格を一概に当てにすることができないことも、土地値の分かりにくさに拍車をかけています。
また、実勢価格といっても相場価格（他人が売り買いした結果の相場）であるので、自分の土地の価格ではありません。
土地は、オンリーワンといっても過言ではないぐらい個別性が高いモノで、地球上に一つとして同じ場所はありません。
自分の土地の本当の価格は、まずは売ってみないことには始まりませんし、売っても実際に買い手が現れて売れてみるまでは誰にも分かりません。

したがって、土地価格はそもそも分かりにくいものなのですが、その割にみんなが気にしていて知りたいものだから、各種指標が形成されてきたのだと思います。
しかし、それら指標の意味を知らないまま、ただ指標だけを見ても、分からない人にはいっそう分かりにくいという面倒な状況になっています。
そのため、皮肉やイラ立ちの意味も込めて、一物四価と言われるようになったのではないでしょうか？

とはいえ、四価それぞれの意味と成り立ちの背景をしっかり理解すれば、けっして分かりにくいことはありません。
多面的にものを見る訓練として、一つのモノに複数の価格があると考えて、表から、裏から検討を重ねるのは良いことだと思います。

さて、次回はいよいよ、アパート家賃について考えてみたいと思います。
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．『新たな取り組みにに向けて！』

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　管理営業部の作花（さっか）です。

今回も私たちのメルマガをご購読いただき有難うございます。

今年ももう11月になり、あっという間に一年が終わりそうです。
この時期になってくると日立店は駐車場の落ち葉清掃が大変な時期になります。

さて、今回は新たに取り組み始めた“法人営業課”のお話をさせて頂きます。

法人営業課として重要な点はいくつかあります。
（1） 日立市内の各企業へ地域密着、地域貢献。
（2） 新規・既存取引法人との業務提携。
（3） 法人への迅速な対応ツール
（4） 法人成約数、管理物件入居率Up

項目ごとの内容としては、、、

（1） 日立市内の各企業へ地域密着、地域貢献。
日立市内には多くの企業があります。
みなさんご存知の日立製作所や関係会社だけでなく、病院関係や中小企業などを合わせると数える事も難しいくらいです。
今までもそういった法人様からのお問い合わせ等は多々ありましたが、こちらから一歩
近づくことにより、各企業の人事・総務担当者様の多様なご要望に対するお応え、ご提案を踏まえた質的向上を目指すことにより地域への貢献に繋げていければと思っています。

（2） 新規・既存取引法人との信頼獲得
新規・既存取引法人への業務提携とフォローを行っています。
ただ訪問をするだけでなく、同意提携を結びお互いの意思表示を結ぶことにより日立の地域には【大みか不動産】という不動産仲介会社があると認識してもらえるようにしています。

（3） 法人への迅速な対応ツール
業務の同意提携を結ばせて頂いた法人へはリクエストシートにて物件のお問い合わせを頂きます。
記入項目も分かりやすくし記入後にメールまたはFAXを頂くだけで、営業より物件の資料を送付させて頂き案内も日程の調整を迅速に行います。

（4） 法人成約数、管理物件入居率Up
最終的にここが着地点になります。
やはり地域密着や地域貢献とは言いましても、お預かりしているお部屋の入居率のUpが
最重要点です。
法人様の成約数が上がれば空室数は減少し入居率は良くなる。
当たり前のことですが、ただ待っているだけではなく営業活動をしていく事で毎年の集客
につながり空室の削減につながっていきます。

普段の空室対策だけでなく、色々な取り組みで入居率の向上を目指していこうと思います。

日立大家さんの会　事務局
大みか不動産株式会社　管理営業部
作花　真矢

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【講師】 片岡法律・税理士事務所　所長　片岡優　氏
【定員】　 ２０名（事前予約制）
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【時間】　　１７:００～１９:００
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詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
小野瀬　麻実

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■第５１回「家賃における一物四価（前編）」―■
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【日程】　 ９月２２日
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
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【講師】 日立大家さんの会　会長　　橘　英太郎
　　　　　 ゲスト講師　船井総合研究所　チーフ経営コンサルタント　一之瀬圭太　氏
【定員】　 ３０名（事前予約制）
【受講料】 無料

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM201809222.pdf

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・サブリースでトラブルになった際の対策が知りたい方。
・このまま物件を家族に引き継げるかどうか不安な方。

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第１２回「家賃における一物四価（前編）」

２．『新米オーナーの実践公開！！』

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．『30年一括借り上げからの脱却！！』サブリースセミナー！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第１２回「家賃における一物四価（前編）」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

今回からまた『満室はマスト！』の連載に戻っていきますが、再開第一回目の今回は賃貸のことを一旦おいて、不動産売買（特に土地売買）における「一物四価」のお話をしていきます。
土地というと一見賃貸アパートに関係ないように思われるかもしれませんが、これも後々賃貸の話に関わってきますので、その前段として読んでいただければと思います。

さて、土地の価格は「一物四価」と言われます。
一つのものに対して四つの価格があるという意味です。
具体的には、１）実勢価格、２）公示地価、３）相続税路線価、４）固定資産税評価額の四つを指します。

１） 実勢価格
これは、文字通り、実際に相場で売り買いされている価格のことです。
市場価格とも言います。

２） 公示地価
こちらは、国土交通省が調査して公表している価格です。
毎年３月頃に新聞に載る価格がこれです。
これによると、日本で一番地価が高いのは銀座四丁目の交差点付近の山野楽器銀座本店の土地で、１平米あたり５，５５０万円（坪換算すると、１坪1億8,347万円）だそうです！
ちなみに日立市助川町の６号国道沿いの人形の東月の土地（保健センターの隣のビル）が、１平米あたり５万６，６００円（１坪18万7,107円）なので、なんと銀座の土地の約千分の一でした！！
今まだ建設を続行中の日立市役所新庁舎の敷地が約６，７００坪とのことですので、銀座の土地と交換しても僅かに６～７坪にしかなりません・・・！

３） 相続税路線価
こちらは、国税庁が決めている価格です。
相続税を課税するための指標として定めている価格です。

４）固定資産税評価額
こちらは、市町村が決めている価格です。
毎年の固定資産税を課税するための指標として定めている価格です。

この四つの価格は、互いに多少関連性があるものの、それぞれに異なった価格です。
なぜなら、１）の実勢価格を除き、２）～４）の３つの価格は全て公的機関が人工的に決めている価格だからです。

２）公示地価は、なるべく実勢価格に近い価格を表すように調査を行ったうえで決定されていますが、必ず厳密に実勢価格と同じとは言い切れません。
なぜなら、公示地価の調査ポイントは全国26,000地点と言われていますが、これだけでは到底全ての土地について網羅しきることはできません。
ちなみに日立市全体でも138地点しかありませんでした。
（日立市○○町といったときの一つの町あたり、最低1地点から多い町で3～4地点程度）
また、調査はあくまでも調査なので、実際に売り買いが発生していない段階での調査は実態を表したものとは言えません。

３）相続税路線価は、なるべく公示地価を参考にしつつ、その８割程度の金額になるように決められています。
路線価が定められている理由は、身も蓋もない言い方をすれば、税金を取るためです。
税金を取るために指標が必要なので、公示地価という一応調査に基づいて実勢価格に近いとされている価格に基づき、その8掛け程度の金額とされています。

４）固定資産税評価額は、なるべく公示地価を参考にしつつ、その７割程度の金額になるように決められています。
こちらが定められている理由も、路線価同様、税金を取るためです。
いま市町村の税収の半分程度を占めているのが固定資産税なので、それを得るため（取りっぱぐれが無いようにするため）に市町村も一生懸命です。
各市町村の資産税課という部署が、地域のミニ税務署よろしく、毎年の評価と課税、徴税の仕事を担当しています。
ちなみに、市役所員の行きたくない部署ランキングで不動のトップ２に入っているのは、資産税課と下水道課だそうです。
行きたくない理由は、何となくですが分かりますね・・・。

以上をまとめると、四つの価格の相関関係は下記のようになります。

１）実勢価格 ： ２）公示地価 ： ３）相続税路線価 ： ４）固定資産税評価額
　＝　１０？ ： １０ ： ８ ： ７

或いは、次のようにも言えます。

実勢価格 ≒ 公示地価（１０） ＞ 相続税路線価（８） ＞ 固定資産税評価額（７）

実勢価格に？や≒（ニアリーイコール）が付いているのは、実勢価格は、実際の売買が発生した時に当事者間の合意でいかようにもなり得るからです。
ですので、公示地価は実勢価格を判断する上での一応の目安に過ぎないことを覚えておいて下さい。
まして、固定資産税評価額を“土地の価格”だと思っている人がけっこういらっしゃいますが、これは二重の意味で間違いです。
（実勢価格を必ずしも反映していないこと、一応目安の公示地価の７掛けであること。）

しかし、上記の四価の相関関係が分かっていれば、ある程度、固定資産税評価額から実勢価格を推定することができます。
土地オーナーであれば、誰しも年に一度（毎年４月頃に）、市町村から固定資産税の納付書が届いていると思います。
その中の資産明細書を見ると、固定資産税評価額が記載されています。
仮に、評価額が700万円と記載されている土地があれば、それを0.7で割り戻せば公示地価（相当額）が算出できます。
この場合は、1,000万円です。
それと実勢価格との兼ね合いは色んな要素が関わってきて一概には言えないので、別途頭を働かせるか、専門家にご相談下さい。
但し、これだけでも一つの目安にはなりますね。

本日は土地のお話でしたが、次回はこれを応用して賃貸アパートの家賃の見方をお話しいたします。
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．『新米オーナーの実践公開！！』

―――――――――――――――――――――――――――――――――

みなさん、こんにちは。
大みか不動産 日立店 売買事業部の棚井 能至 （たない たかゆき）です。

いつも本メルマガをご愛読頂き、誠にありがとうございます。

本メルマガに記事を載せていただくのは2回目となります。
前回のメルマガ、弊社のセミナー等にご参加されたことがある方
はご存知かもしれませんが、わたくし棚井自身も賃貸経営を行っております。

私の記事では、実際に賃貸経営をする中で起こった実体験や、
勉強して学んだことを、私なりの言葉でお伝えするというのがテーマです。
今年の初めにオーナーデビューをしたばかりのヒヨッコですが、
どうか宜しくお願い致します。

今回から、『新米オーナー』である棚井が
実際に直面したこと、学んだこと、実践していることを
公開して行ければと思います。

■1.満室経営、崩れる

前回の記事では、大みか町のアパートの最後の1部屋に入居者が付き、
満室経営を実現できたという内容を書かせていただきました。

実はそのあと直ぐのタイミングで1部屋退去が発生してしまいました・・・
前オーナーから引き継いだ入居者さんで、長いお付き合いが出来ればと思っていたのですが、
転勤という事であれば仕方がありません・・・。

幸運なことに、6月の初めスタートとなる法人契約の話が入り、
空室期間は1か月で済んだのですが、7月半ばにもう1部屋退去となってしまいました。
コチラの方も前オーナーさんから引き継いだ入居者でして、退去理由は転勤です。

オーナーとして、退去は避けたいというのは皆さん共通認識だと思います。
（不良入居者はサッサと出てほしいですが、ここでは置いておきます。）

私の基準として、『転勤転職・結婚』による退去は仕様が無い、
『単なる住み替え』による退去はオーナーである自分の責任と思うようにしています。

『単なる住み替え』を考える方は、家賃が高いとか、更新が来たとか、
結局のところ、オーナーが入居者へ退去する理由を与えてしまったという事なんでしょう。

この空いた1部屋については、リフォームも完了して現在募集中です。
早く決まらないかなぁ～と、ドキドキしております。

■2.築古物件の耐用年数は短い？いいえ、実は・・・

賃貸経営をされている方なら、『減価償却』について良くご存じの方も多いでしょう。
中には税理士さんに任せっきりで良くわからないという方もいるかもしれませんが、
賃貸経営について勉強をしている方であれば、避けては通れない道になるかと思います。

新築建物の場合、RC造であれば47年、木造であれば22年、
鉄骨造であれば鉄骨の厚さにより19年～34年となります。

仮に新築木造アパートを2,200万円で購入したとすれば、
22年間かけて残存価値を1円となるように償却をしていきますので、
毎年100万円ずつ減価償却を行っていくという形となります。

では、中古物件の場合はどうなるのでしょうか？
一般的には、次の計算式が知られています。

●築年数が法定耐用年数を超える場合
法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)=残存耐用年数

●築年数が法定耐用年数を超えていない場合
(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)=残存耐用年数

上記の計算式に当てはめて計算をすると・・・
築25年の木造アパートの場合、法定耐用年数の22年に0.2をかけて4.4年。
端数は切り捨てですから、4年で償却することになります。

これが、築15年の木造アパートとなると、法定耐用年数の22年から15年を引いて7年。
そこに築年数の15年に0.2をかけた3年を足すと10年で償却することになります。

ところが、この計算式はあくまでも『簡便法』であることを知らない方が多いと思います。
（偉そうなことを言っていますが、私もつい最近知りました。）

国税庁のホームページを見てみますと・・・
●No.5404 中古資産の耐用年数
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm）

**********
中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。
（中略）
また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、次の簡便法により算定した年数によることができます。
※一部抜粋のため、詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
**********

な、なんだってぇ゛ええええええ！！！！！！？？？？？
『よることができます』だとぉ！！！！！！？？？？？

・・・取り乱しました。すみません。
解りやすくザックリ言うと、次のようになります。

中古の資産であっても、原則は法定耐用年数で償却しましょう。
もしくは事業用として使い始めたタイミング以降の使用可能期間で見積もった年数でもいいですよ。
あ、でも見積もりとか大変だろうから、簡便法で計算した年数で計算していいよ。

という事なので、築年数が経過している中古建物であっても、
新築と同じ法定耐用年数で償却してもよいというわけですね。
『法定耐用年数の22年か簡便法で計算した年数のどちらかを選択しましょう。』
という意味なのかなと、理解しましたがよくよく調べるとそうでもないようです。

●税理士・工藤あゆみの「税金パワーアップ講座」 2014.1.22（楽待コラムより）
（https://www.rakumachi.jp/news/column/40348/2）

**********
簡便法年数が8年と求められたので、8年で償却しないといけないと
思っている投資家が非常に多いのですが、そうではありません。
あくまでも償却の原則は、法定年数です。

中古の場合は、簡便法年数で償却してもいいよという任意規定になっています。
20年か8年の選択と考えがちですが、規定としては、一番短い設定が8年であると
いうことですので、8年～20年の間であれば、何年で償却しても良いという認識になります。
※一部抜粋のため、詳細は上記リンク先をご確認ください。
**********

ということは、物件購入時のシミュレーションにおいて、
何年間で減価償却するのがベストなのかを試算する必要がありそうですね。
短い期間で費用計上して、あえて赤字にしたいという方もいれば、
次の物件の融資のために黒字にしたいという方もいらっしゃるでしょう。

私もまだまだ勉強中の身ですし、税の専門家ではありません。
詳しくは専門家にご相談のうえ、申告が必要だと思います。

これから物件を購入しようという方や今年物件を購入して、
初めての確定申告を迎える方には、特に参考になったのではないでしょうか。
棚井はこれから、シミュレーションのやり直しを行います。

以上、棚井がお伝え致しました。

ではまた次回のコラムもお楽しみに。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会　
大みか不動産株式会社　日立店　売買事業部
棚井 能至 （たない たかゆき）

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■　４．『30年一括借り上げからの脱却！！』サブリースセミナー！

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【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 日立大家さんの会　会長　　橘　英太郎
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■第５０回―「これは伝統？　“先輩からの言い伝え”“学校からの助言”」■
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◆―――――――今後開催予定の情報　 ―――――――◆

★第２回　無料相談会★

【日程】　 ９月９日
【時間】　 １３:００～１７：００
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 片岡法律事務所
　　　　　 片岡税理士事務所　所長　　　　片岡　優　氏
【定員】　 ５名　　※完全予約制　３０分～６０分
【受講料】 無料

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180909.pdf

★相談会内容★
　・ご自分の大事な資産を上手に相続する方法について
　・相続税の対策・贈与税・生前贈与・後見人について
　・家賃滞納者への向き合い方について
　・税と上手く付き合う不動産経営法

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．「これは伝統？　“先輩からの言い伝え”“学校からの助言”」

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．第２回　不動産と相続に関する税務・法律　無料相談会！

４．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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■　１．「これは伝統？　“先輩からの言い伝え”“学校からの助言”」

―――――――――――――――――――――――――――――――――

みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　賃貸営業部　小貫です。

いつもメルマガご購読頂きありがとうございます。

以前私がメルマガ投稿させて頂いた際は繁忙期中でしたが、
気づけばもう８月…今年も残すところ後５ヶ月となってしまいました。

５月になると繁忙期も終わり、落ち着いてくる時期でしたが
実は今年、初めての試みとして茨城大学水戸キャンパスにて
住まいの相談会を開催しました。

みなさんご存知でしたか？
茨城大学工学部の学生は１年生だけ水戸キャンパスへ通学し、２年生からは日立キャンパスに通学になるんです。
今年の春もたくさんの学生のみなさまにご契約頂きました。

ただ、このお引越しはお部屋を探す時期がものすごく早いのです。

『ゴールデンウィーク頃に来春のお部屋を決めないと良い部屋がなくなってしまう！』

と、“先輩からの言い伝え？”“学校からの助言？”でしょうか？
毎年この話を聞いた学生さんは我先にとお部屋を探し始めます。

いやいや、３月に水戸に引越して来たばかりでもう引越しの話？？
親御さんは大変でしょう…遠方の方もいらっしゃるでしょうし…

水戸の場合は１年しか住まないからとあまり本腰を入れて部屋を探さないようで
日立のお部屋探しはみなさん慎重に探されるみたいです。

なので今年は住まいの相談会を水戸生協さんとタッグを組み
６月に１回、７月に２回と計３回の相談会を行いました。

初めての試みだったのでどうなるかと思っていましたが、
初回から６０名程の学生さんがいらっしゃいました。
事前告知はしていたものの、ここまでの人数が集まるとは思っていなかったので
正直驚きました。

会場にいた方に尋ねるとすでに物件を決めている方が数名、検討中の方が数名と
みなさん既に自ら動いているようでした。

今から申込みをしても良い物件や、来春退去予定の物件等資料を配り
何組か実際に弊社にご来店成約もして頂いております。

ここでもう一つ驚いたことがあります。

水戸キャンパス周辺の物件は設備充実、ネット無料等良い条件でも30,000円前後が多いようで日立キャンパス周辺はネット無料がほぼなく、賃料も水戸より相場が高め…
これは以前から知っていたのですが、それよりも学生さんの希望条件に驚きました。

まず、賃料は50,000円前後…‼
新築…‼オートロック完備…‼インターネット無料…‼
シャンプードレッサー…‼ウォシュレット…‼

私の心の声→『えええええええー!?』

それが一人二人ではなく、何名もの方がこのような条件で…
丁度今、日立キャンパス周辺に【〇和ハウス】や【〇東〇託】に新築を建てているのですが
そこの問い合わせがめちゃくちゃ多いのです。
今年の秋完成予定の物件なのでもちろんお部屋はおさえておくことが出来ず、
春まで空いていればといったお話しかできない状況です。

とすると？
もし茨大周辺に新築を建てて３月完成にすれば完成前に満室になり…３年間は空室０で
賃貸経営が出来るのではないでしょうか？
ただし完成１年前には募集が出来る状態じゃないといけませんね。

今回今まで以上に学生さんのお部屋探しに携わりましたが、
今の学生さんは20,000円台のザ・学生アパートか50,000円前後の新築アパートの二極化になっているのではないかと感じました。

そうすると丁度中間にあたる安すぎない高すぎない35,000円～45,000円位の物件が決まりづらくなります。

これは大学周辺の物件に限らず他のエリアでも言えることです。

ごく普通の当たり障りのない物件は“他”と比べた時に普通だからこそ選ばれないのです。

この“普通”の物件ってかなり多い件数だと思います。

【賃料相場、最低限の設備、敷金１ヶ月、礼金なし】
みなさんが所有の物件はこのような条件で募集はしていないでしょうか？

さらにそこから
【敷金なし】
敷金も礼金もなし、これで初期費用が安くなる！
もうこの募集は当たり前のように多数物件が行っています。

今は普通に募集をしているだけでは決まらない時代のようです。

学生は安いところ！なんて考えも今は違ってしまっているようです。
親御さんも二極化しています。

みなさんの物件はまわりの物件と比較してなにかずば抜けて良いところ、
オススメポイントはありますでしょうか？

私自身、他の女性と比べてずば抜けて良いところがあるでしょうか？
人混みに紛れたら当たり障りのない女性もしくはそれ以下位でしょうか。
自分磨き、力入れて頑張りたいと思います！！

ではまた次回のコラムもお楽しみに。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会　
大みか不動産株式会社　日立店　賃貸営業部
小貫　祐子

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■第４９回―「驚きの暴君オーナー！入居を１年も待たせた挙句に入居拒否！（後編）」■
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．「驚きの暴君オーナー！入居を１年も待たせた挙句に入居拒否！（後編）」

２．「不動産と相続に関する無料相談会を開催しました」

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．第２回　不動産と相続に関する税務・法律　無料相談会！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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■　　１．「驚きの暴君オーナー！入居を１年も待たせた挙句に入居拒否！（後編）」

―――――――――――――――――――――――――――――――――

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

本日は前回の続きで入居拒否事件の顛末を語ります。

あるオーナーさんが、自ら大工として一戸建ての貸家を新築していました。
完成まで目前というところで、見に来てくれたある入居希望者さんから申し込みをもらいました。
しかし、オーナーは直後に体調を崩してしまい、完成は延び延びになってしまったのです。
通常ならここでキャンセルになるところですが、入居希望者も少し変わっており、どうしてもここに住みたいから完成まで待ちますよということになりました。
この時点で、物件はもうあと少し（見た目あと1ヶ月程度）で完成というところまで来ており、まさかその後一年もかかるとは誰も思わなかったという状況でもありました・・・。
しかし、結果的にずるずると工期は引き延ばされ、というか丸々一年間は何にも手を付けずに休んでいたような格好で時は過ぎ、最終的に一年後にやっと完成したという次第でした。

ともあれ、待ちに待った新築が完成しましたので、晴れて賃貸借契約を結ぼうという矢先に、事件は起こりました。
オーナーさんが、家賃を１万円上げたいと言い出したのです！

オーナーさんの理屈はこうです。
まだ契約を結んだわけではないので、今この時点から価格交渉できるはずだし、自分の希望の家賃はこれだと。
そもそも最初からその家賃には不満があった。
そんな家賃では貸したくない・・・と。

入居者の言い分はこうです。
そもそも未完成でいつ完成するかも分からない物件に対して契約は結べない。
結べと言われれば結んでもよかったが、不動産会社にも言われていないし、それは完成してからの話だと思っていたので、ひたすら完成を待っていた。
というか、待たされていた。
私たちは新婚の夫婦で、今回この物件に申込みをしたのは結婚を機に新居として住みたかったからだ。
しかし、完成を待つ間、私（夫）がもともと賃借していた狭い単身向けの社宅に二人で住んでいるような状況である。
社宅は水戸なので、職場のある日立まで通勤に時間もかかる。
妻もパートの仕事を探したいが、住所がいつ定まるか不明なので探すこともできない。
はじめは数ヶ月程度待てばよいと思ったから待ったのだが、けっきょく一年間も待つハメになってしまった。

我々大みか不動産の言い分はこうです。
オーナーは最初から家賃に不満があったと言っているが、そもそも募集開始時点でこの家賃で募集に出してＯＫというオーナーの承諾があったから、募集を開始している。
その募集条件の元に見に来て申込みをくれた入居者さんに対して、後出しで条件の変更など許されるものではない。
まして、申込時点で家賃が〇万円（募集条件通り）で決まったと報告している。
その家賃に不満があるならその時点で言って欲しい。
（本当は、その時点で言われてもすでにもう遅く、十二分に後出しなのだが・・・）
それを、申込書受領後一年間も待たせた挙句に、なぜこの期に及んでそんなことが言えるのか？

また、この一年間の間にも再三完成はまだかと催促しており、入居希望者さんが引越しできなくて困っている事情も随時報告している。
なおかつ、完成の２ヶ月前には、入居希望者さんを連れてオーナーの自宅にまで訪問し、両者の顔合わせもさせている。
この時の話し合いでは、オーナーさんは、この夫婦に確かに貸すという認識の下で、いつ工事を再開し、いつまでに完成させるのかというスケジュールの話にだけ終始していたはずだ。
そうしたことを経てきて、この期に及んで家賃の話が出てくるのはおかしい。

・・・ということを、我々はこんこんと説きました。
しかし、いったんこうと決めたオーナーは一切引き下がろうとしません。
「なんで一年も待ってたんだ。勝手に・・・。そんてなバカ野郎には貸さなくてもいい！」と、自分のことは棚に上げて、待つ方がバカだ論を繰り返します。
（ちなみに余談ですが、「あんてな・こんてな・そんてな」は茨城弁です。「あの手の・この手の・その手の」の意味らしく、主に罵倒語と一緒に使われることが多いです。昭和20年代生まれ迄の世代の方が使っています。）

まあ、待つ方がバカというのは、ある意味正しいと個人的には思いました。
工事が進まないとある程度分かってきた時点で（せめて3ヶ月後ぐらいに）、もう待てないからキャンセルすると言ってくれていれば良かったと思います。
しかし、バカみたいに待ってくれていたからこそ、そんな愚直な人に対して、この仕打ちは可哀想だと思います。
その思いもオーナーには言いました。

しかし、どうしてもワガママを通したい意志は固く、話は物別れに終わりました。
そして・・・、我々はどうすることもできず、けっきょくこの入居希望者さんには入居を諦めてもらいました・・・。
・・・こんなことが、実際にあるのです。

このエピソードをメルマガ読者の皆さんに伝えて、私が何を言いたいかというと、メディアの無いところではワガママも理不尽もまかり通るんだなということです。
もしも、メディアの有る世界で有名人（例えば、最近の例でいうとＴＯＫＩＯのメンバーなど）がゲスいことを働けば、ＴＶや週刊誌が叩いてくれます。
しかし、日立市○○町の○○オーナーという無名の一不動産オーナーが働いたゲス行為は、誰にもどうすることもできません。
事情を知る当社社員と、当事者であるその夫婦というごく限られた少数の人間以外には、誰もこのオーナーを批判できないのです。

裁判に訴えればいいという意見もあるかと思います。
しかし、世の中の大概のことは、裁判にまで持ち込むほどのことではないのがほとんどだと思います。
法律が裁く領域のことではなく、しかし倫理的に見たら“多少”問題がある程度のことが、世の中の揉め事の大半なのではないでしょうか？
この事件もその範疇の問題だと捉え、裁判には訴えないつもりでいます。

それだけに・・・、私はずっと、誰にも言えないモヤモヤを抱えています。
メルマガでこれを書いても、単に私の気休めでしかなく、読者である皆さんには何にも響いていないだろうことも承知はしております。
（件の○○オーナーが誰だか知らなければ、共感も反感も抱きようが無いですよね！？）

結論として、世の中のＴＶや週刊誌などのマスメディアには、私はやっぱり一定の存在価値があると思っています。
時には、批判のための批判として「〇〇バッシング」的に過熱しすぎることもあり、それは行き過ぎで良くはないなと思いますが、それでもメディアが無いよりはマシです。
メディアがあれば、日立市○○町の○○さんはこういう悪事（法律が裁くほどのことではない程度の悪事）をやっていると、世間（この場合は○○町の一般住民）に周知することができます。

先月来、日大アメフト部の内田監督や、ＴＯＫＩＯの山口メンバーがバッシングを浴びる姿を見て、個別の報道内容に関してはそれぞれ是々非々を思いつつも、身近な○○オーナーが誰にも叩かれないのに比べて、ある意味可哀想だなとも感じました。
有名人だと裁かれる。
無名な一般人だと裁かれない。
・・・、何だかなあ、と。

今日はこんなマイナスな話題ですみません。
次回から連載に戻り、プラスな情報を提供できるように切り替えます。
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．「不動産と相続に関する無料相談会を開催しました」

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皆様、こんにちわ
大みか不動産の根本でございます。

6月24日（日）に片岡先生による無料相談会を開催しました。
今回、ご相談頂いた皆様、ありがとうございました。
日にちが合わなかった方や終わってから気づいた方からのお問合せも頂きましたので、
第2回を9月9日（日）に開催致します。

片岡先生の簡単なご紹介ですが、事務所は日立の弁天町にございます。
片岡法律事務所・片岡税理士事務所という事で、法律と税務、両方のご相談が可能です。
もちろんアドバイスも両方の観点から頂けます。

私の勝手なイメージですが、法律事務所というと気軽には入りづらく切羽詰まってしまい入らざるを得ない状況になってから初めて入るようなイメージがあります。

ただそれだと遅いので大事の前の小事といった言葉があるように、小さい問題にも早めに対処しないといけません。
私自身もそういった早めに対処しておけば良かった、なんていう経験はあります。
そういった問題が財産や家族に係わる事であれば、なおさら小事のうちに解決しないといけません。

今回の無料相談会はどんな小さな問題でも大丈夫ですし、これからどう動いていった方が良いのかというようなアバウトなご相談でももちろん大丈夫です。
むしろ、そういったこれからどう動いていけば良いのかという【きっかけ】を作る場としてご相談に来て頂ければと思います。
時間ごとに個別でゆっくりご相談出来ますので、他の方に聞こえるなんていう事はありませんので安心ください。
まだお時間に空きがございますので、お気軽にお問合せください。

是非この機会に皆様ご相談頂き、今後の生活をさらに良いものにしてください。

日立大家さんの会　
大みか不動産株式会社　管理営業部
根本　潤

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■　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

こちらは本メールマガジンご登録した方だけが見れる内容により
削除させて頂いております。

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■　４．第２回　不動産と相続に関する税務・法律　無料相談会！

★第２回　無料相談会★

【日程】　 ９月９日
【時間】　 １３:００～１７：００
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 片岡法律事務所
　　　　　 片岡税理士事務所　所長　　　　片岡　優　氏
【定員】　 ５名　　※完全予約制　３０分～６０分
【受講料】 無料

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180909.pdf

★相談会内容★
　・ご自分の大事な資産を上手に相続する方法について
　・相続税の対策・贈与税・生前贈与・後見人について
　・家賃滞納者への向き合い方について
　・税と上手く付き合う不動産経営法

★相談会のお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

お申し込みフォーム

【電話での申込み】
お問合せ：0294-53-5878
「9月9日の相談会に参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「9月9日の相談会に参加します」と入れてご返信ください!

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■　　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180225.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0294-53-5878

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お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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　　疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.48――◆

■第４８回―「驚きの暴君オーナー！入居を１年も待たせた挙句に入居拒否！（前編）」■
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．「驚きの暴君オーナー！入居を１年も待たせた挙句に入居拒否！（前編）」

２． 社会のIoT化と住まいの関係

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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■　　１．「驚きの暴君オーナー！入居を１年も待たせた挙句に入居拒否！（前編）」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

今回は『満室はマスト！』の連載はお休みです。
最近の時事ネタから思ったことを書いてみたいと思います。

さて、このところ、日大アメフト事件など世間を騒がせている問題が相変わらず多いです。
そんな中、賃貸業界も思いの外、マスメディアを賑わせています。
かぼちゃの馬車の破綻を巡る問題や、レオパレス社の違法建築に関しての問題等です。

レオパレス社の問題は、「きっとそんなこともあるだろうな」と我々賃貸業界の中にいる人間にとってはある意味で常識というか、薄々誰もが何となく思っていたことだと思います。
むしろ、やっと今頃表に出てきたかという感じです。
今回、メディアの力は大きいなと改めて認識すると同時に、反対にメディアが取り上げなければ、問題も問題として上がって来ないことにも気が付きました。

マスメディアの「報道しない自由」への批判というのが、最近になってやっと言われるようになってきました。
例えば、加計・森友学園問題ばかり取り上げて、その他のもっと重要な問題を意図的に報道しないような現状が正にそれに当たります。
今回のレオパレス社の問題なども、やっと取り上げられたからいいようなものの、今まで何年も放置されてきたとも言えます。
もっと早く、取り上げて報道してくれていれば・・・と、思わぬでもありません。
メディアは大きな力を持っているだけに、その取り上げる対象の選定には十分注意を払っていただきたいと思います。
（政権を叩くのは誰でもできることですので・・・）

ところで皆さん、メディアの存在意義って何だと思いますか？
私も別に正しい答えを知っている訳ではなくて、ただ最近、日々の業務の中で身近に思うところがあり、そんな疑問をつらつら考えておりました。

身近な問題とは、賃貸物件のオーナーさんが、まったくの個人の“ワガママ”から入居希望者との契約を断ったことです。

もちろん、「正当な入居審査で“宜しくない”人物と判断したので入居をお断りした」なんてことはよくある話ですよね、賃貸業界では。
しかし、今回のはそういうレベルの話ではありません。
なんと、申込書を受け取ってから約一年も入居を待たせていて、その挙句に入居を断ったのです！！

そんなことってあるのか？？と不思議に思われるかもしれません。
順を追って説明いたしますと、その物件は新築物件だったのです。
あるオーナーさんが、自ら大工として一人で建築していた一戸建ての貸家でした。
入居希望者は、平屋の一戸建てというのが賃貸では他に無かったのと、しかも新築だということで、どうしてもここを借りたいということで完成前に申し込みをくれました。
申込時点では完成まであともう僅かという状況でした。
しかし、その後オーナーさんがある病気で体調が悪くなり、なにせ一人で建築しているものですから、その療養の間、ずっと工事は休んでしまいました。

ここで、普通なら入居はキャンセルになってしまうところですが、入居希望者も少し変わっており、「どうしてもここに住みたいから完成まで待ちますよ！」ということになりました。
その時点では、まさかそこから一年もかかるとは思わなかったというのもあります。
ですが、結果としてズルズルと完成は遅れて、最終的に完成したのが申込書を受け取ってから丸一年は経った頃という状況でした。

そして、ここで事件が起きました。
戸建が完成したので、いざ契約を結ぼうという段になり、このオーナーさんは家賃を１万円上げたいと言い出したのです！！

この話、長くなりそうなので次回に続きます。
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．社会のIoT化と住まいの関係

―――――――――――――――――――――――――――――――――

５月２７日（日）空室対策セミナーとして普段は見る事の無い他人所有物件のリフォーム事情を調査すべくお集まり頂いたオーナー様と共に管理物件４件の見学会を開催しました。
各々、チェック表を片手に物件の外観外回り、設備環境、リフォーム内容等をご自身の物件と比較しながら細部に渡りご覧頂いたご様子でした。見学後の座学セミナーや意見交換も活発に行われ、好評を頂きました。この様な見学会もリクエストがあればまた企画させて頂きますので、ぜひお声かけ下さい。

さて、今回は管理営業部でリフォーム（内外装、エクステリア等）工事を担当しております小野がお相手させて頂きます。早いもので、衣替えの季節になりました。日本では四季がありますが、昨今感じますのは昔より季の節分が分かりにくくなっている様な気がします。
温暖化なのでしょうかね…。私の血圧も近頃は上昇傾向で加齢と共に身体の変化を感じるお年頃です。そんなお年頃の私を追い詰めているのが『AI／IoT』です。
もちろん、世の進化の波にノリノリの方も読者には多数いらっしゃるでしょうが、私と同じ様に「？」を頭上に並べている方もおいでになるのでは…。
まずは、『IoT』とは？
読み方は「アイ・オー・ティー」
意味は「IoT＝PtoP×M2M」　ますます分かりません(笑)
「IoT」とは「Internet of Things　（インターネット　オブ　スィングス）」の略で「モノのインターネット」と訳されています。
センサーと通信機能が組み込まれたモノがインターネットを通じてあらゆるモノと繋がり、互いの情報・機能を補完・共生し合う状況を指します。
●PtoP（Person to Person）：　ヒト同士が繋がるためのインターネット。SNSの様なサービスが一般的です。
●M2M（エム　ツー　エム）：モノとモノが繋がる、機械同士が繋がるインターネット領域。
この「PtoP」と「M2M」がインターネット上で重なり始めるという意味で「IoT=PtoP×M2M」と表現されています。つまり、世の中全体がインターネットに繋がっている状態が本当の意味での「IoT」と言えるでしょう。
その中のほんの一部ではありますが、近い未来の賃貸とより密接なものとしてすでにジワジワと入り込んできている「AI」をお伝えしようと思います。
随分と長い前置きになりましたが、かれこれ１５年程前はインターネットを無料で提供する賃貸はありませんでした。しかし、その５年後には多くの人が個人でインターネット回線の契約を結び、賃貸物件にも配線可能な商品として広く知られるようになりました。さらにその５年後にはインターネットそのものが生活にしっかりと定着をみせ、あたりまえのものになっているのです。
スマホや自動車、衣服や鍵、道路、空間、電柱、窓、マスク、サッカーボール、芝生、ペット、人間、クジラ、ウミガメなど地球上のあらゆるもの全てにセンサーを入れることが可能になり、それら全てのモノがインターネットに繋がる状態がIoTであると有識者が説明をしています。

なぜリフォーム担当の私がこんなテーマでお話ししているかというと、「AI／IoT」は住まいに欠かせない家電もいっそう便利にし、私たちの住まいと暮らしを大きく変えつつあるからです。
現在、あらゆる業者で活用され始め、注目のスマート家電やスマートロックとして私たちの暮らしに取り入れらています。とは言え、言葉を耳にしたことはあっても、その便利さを実感する機会はなかなかあるもではありません。
文章でのお伝えにはなりますが、具体的にどのようなモノに反映されているのかご紹介します。
●照明をコントロール：LED照明で色、照度を調節できるほか、あらかじめ設定されたシーンも再現できます。
●カーテンを自動開閉：設定時間に自動で開閉させることもできるため、自然な目覚めをサポートします。
●鍵の開閉
これらの一連の動作を全てスマホで操作できるのです。しかし、こんな事もほんの一部の動作にすぎません。まさに近未来を感じますが、時代の流れを振り返ればウォシュレット便座やモニター付きインターフォン、エアコン、インターネットと当たり前は日々変化しています。
レンジ、冷蔵庫、洗濯機、掃除機、調理器具も全てスマホで操作。
賃貸だからこそ提供できるサービスも期待できそうです。
外壁、内装（見た目）の第一印象はとても大切です。それと同様に室内の設備環境も大切です。そして、賃料も。新しいモノを追いかけることが総てとは思いませんが、人は便利なものが大好きです。あえての不便さは、日常ではなく非日常だから楽しめるのではないでしょうか（キャンプとか…）これらは人間がプログラムしたものですから、「AI」に支配されず、人が「AI」を管理することが前提です。私もつい「○○（AI機能付きロボットのようなもの）今日の天気は？」とか「○○音楽を流して」とかいつの間にか頼っていたり、暮らしに馴染んできていることは否定できません。
賃貸物件は新しいものが増え続け、古いものも残ります。
目先の利便性の追求が、長期的な幸福につながるとは限らないことは忘れたくないものです。
とはいえ、社会のIoT化は、確実に加速していくでしょう。
賃料を上げるため？
現状を維持するため？
１０年後を見据えて？
IoTが、利便性の向上だけでなく、人らしい豊かな暮らしを実現してくれると期待しています。
其々に最適な内容をご提案できるよう、大みか不動産　管理営業部は日々、オーナー様と物件に真摯に向き合っていきたいと思っております。

日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 管理営業部
小野　寿子

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■　　４．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
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【電話でのお問合せ、申込み】
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詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

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日立大家さんの会 事務局長
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.47――◆

■第４７回―「賃料は古くなったら下がるもの！」■
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◆―――――――今後開催予定の情報　 ―――――――◆

★税務・相続　無料相談会★

【日程】　 ６月２４日
【時間】　 １３:００～１８：００
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 片岡法律事務所
　　　　　 片岡税理士事務所　所長　　　　片岡　優　氏
【定員】　 １０名　　※完全予約制　３０分間
【受講料】 無料

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180624.pdf

★相談会内容★
　・ご自分の大事な資産を上手に相続する方法について
　・相続税の対策・贈与税・生前贈与・後見人について
　・家賃滞納者への向き合い方について
　・税と上手く付き合う不動産経営法

★相談会のお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

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【電話での申込み】
お問合せ：0294-53-5878
「6月24日の相談会に参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「6月24日の相談会に参加します」と入れてご返信ください!

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第１１回「賃料は古くなったら下がるもの！」

２．オーナー業の実例！

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．不動産と相続に関する税務・法律　無料相談会！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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■　　１．連載『満室はマスト！』第１１回「賃料は古くなったら下がるもの！」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回は「築浅」がテーマでしたが、今回はその反対の「築古」について考えてみたいと思います。

本題に入る前に、「築古」という言葉は、まず何と読むか？という問題があります。
ふだん日常会話には登場しない言葉なので、文字だけで見て頭の中で「ちくこ」または「ちくふる」と読んでいますが、私は「ちくふる」の方が正しいだろうと今は考えています。

とはいえ、私も最初は「ちくこ」派でした。
中古住宅などと言う時の「中古」が「ちゅうこ」、太古の昔と言う時の「太古」が「たいこ」なので、直感的に「ちくこ」と読んでしまいがちです。
「ちく」も「こ」も音読みなので、本来はこちらが自然で正統的な読み方なのだろうと思います。

しかし、おそらくですが、「築古」という言葉は近年新たに登場してきた言葉なので、もとから日本語にあった言葉ではないのだと思います。
なぜ近年登場してきたかといいますと、「築浅」という言葉の反対語として使われ始めたのではないでしょうか？
そうだとすると、「築浅」が音読みで「ちくせん」と読む訳ではなく、訓読みで「ちくあさ」と読む以上、「築古」も「ちくふる」が正解なのだろうと思います。
ま、いずれも“重箱読み”ということになりますね。

以上は前置きです。
さて、前回もお話ししましたが、弊社大みか不動産では築２０年超の古い賃貸物件ばかりを管理しております。
なぜなら、この日立市という地方商圏において、新しめのアパートを建築しているのはほぼほぼ大手ハウスメーカー（〇〇建託とか、〇〇建託とか、〇〇建託とか・・・笑）だけだからです。

しかし、当社管理物件が築古物件ばかりだからといって借りる人がいないかといいますと、全然そんなことはありません。
当社には毎週多数のお部屋探しのお客様が来店されています。
例えご紹介した物件が古かろうが、狭かろうが、粗末だろうが、喜んで借りてくれるお客様は大勢いらっしゃいます。

その一方で、やはり空室に悩む物件が多数あるというのも事実です。
要は、築古物件の実態として、古くても変わらず人気があり、借りてもらえる物件と、古いから空いてしまっている物件とに二極化していると言えます。

それでは、変わらず人気がある物件は何が良いのでしょうか？
立地、間取り、設備、清潔感、いろいろ見るべきポイントはありますが、ここは一つ、一番重要な要素として“賃料”に着目していただきたいと思います。
古くなっても入居が付く物件というのは、まず例外なく賃料は適正賃料になっています。
反対に、空いてしまっている物件というのは、まず例外なく昔の賃料を引きずっています。

言うまでもなく、「昔の賃料＝適正賃料」ではありません。
建物は年々古くなることを考えると、時を経れば経るほど賃料が下がることは明白です。
正解は、「昔の賃料＞今の賃料＝適正賃料」です。
賃貸オーナーは、絶えず自身の物件の今現在の適正賃料を見極めて、タイムリーに切り下げ、切り下げしていかなくてはなりません。

ちなみに、家賃低下率は全国平均で約１％／年だと言われています。
どういうことかというと、新築時の家賃を１００としたときに、築１年なら９９、築２０年なら８０だということです。
新築時の家賃が50,000円なら、築２０年時には80％の40,000円でもおかしくないということです。
（細かく言うと、実態として入居中の家賃は退去まで変わらないので、退去が発生したタイミングで切り下がることになります。）

とはいえ、「できることなら、“切り下げたくない”！」というのは誰しも思うことでしょう。
私自身も空室が出るたびに毎度悩みます。
時には突っ張ることもあります。
「この部屋は前回〇万円だった。今回も同じで行こう！」と。
それで上手く行く場合もあります。
上手く行かない場合（結果決まらず、空室期間がダラダラ伸びてしまう場合）もあります。
それは見極めと判断の問題で、どっちの結果に転んでもオーナーの責任です。

ただ、私はどちらかというと、毎度弱気の家賃設定をします。
昔の家賃をずっと引っ張るのはチキンレースと同じで、失敗すれば大怪我をします。
（バイクだったら、文字通り速度を緩めずに壁に激突するイメージです。
賃貸では、空室期間が長引いて“逸失家賃”の額が無意味に積み上がることを指して、“大怪我”と認識しています。）
私はこんなレースは早々に降りて、そこそこ安い賃料を早めに確保できれば大満足です。

しかし、世の中の大多数のオーナーさんは、なかなか家賃を下げようとはしません。
「この部屋は昔〇万円だった！」
「新築時は〇万円だった！」
と、かたくななまでに昔の家賃にこだわります。
いわゆる“高値覚え”というやつですが、こういう言い方をしているうちはまだ救いがあります。
「昔は・・・」と言いつつ、頭の中では薄々、今の現状では成り立たないことも認識し始めているからです。

しかし、「この部屋は〇万円の部屋だ！」と言うようになったら終わりです。
（じっさい、このように言うオーナーさんもけっこういます・・・。）
モノの値段は変化するものだという概念が無いのです。

モノの値段は日々変わりますし、いくらが正解ということもありません。
正解は無いとはいうものの、敢えて言えば、取引が成立した値段が正しい価格です。
これを自由主義市場経済と言います。

また、賃貸物件は土地と建物で成り立っていますが、建物の価値は経年によりゆるやかに減少します。
新築時の価値が一番高くて、古くなるほどちょっとずつ下がっていくというのは、直感的に理解できることです。

そんな中で、かたくなに「この部屋は〇万円！」というのは、単にその人自身の固定観念にすぎません。
変化を拒否しているというよりは、単に周りが見えていないだけなのかもしれません。

そんなかたくななオーナーさんも多い中、私は次の標語を贈りたいと思います。
「賃料は 古くなったら 下がるもの！」
※５・７・５に区切って、節を付けて読んでください！

当たり前といえば当たり前ですが、ついつい忘れてしまいがちなことでもあります。
私はこの言葉を念頭に置き、時々湧き上がってくる「高い家賃を取りたい」という欲を抑えることに努めています。
皆さんもぜひ、賃貸経営の座右の銘！？としていただけると幸いです。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２． オーナー業の実例！

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こんにちは！売買事業部の橘哲郎です！

今回は私が個人的に所有するアパートの話をしようかと思います。

私は昨年の9月に念願の大家デビューを果たし、いきなり5棟32戸のオーナーとなりましたが、購入した当時の入居状況は32戸中19戸と入居率は60%を割っていました。

なぜそのような物件の購入を決断したかというと、
・しっかり空室対策をすれば決まらない物件ではなかったということ。
・入居率60%でも回せる価格で買えたから。
実に単純明快です(笑)

現在の入居状況はというと、32戸中25戸で入居率は78%まで上がりました！
2部屋の退去があったので、私が所有してから約8ヶ月で8人が新たな入居者ということです。

では私がやったことはというと、それまた単純なことで
全部屋にTVインターホンを入れて、Free Wi-Fiを導入したくらいです。

というのも5棟中3棟には元々チャイムすらなく、訪問者はドアをノックするというなんともアナログな感じだったのでインターホンは必須だとして、Wi-Fiは既存の入居者にも喜ばれ、新規の入居者にも決め手になったという言葉を頂いたのでやって良かったなと思っています。
とは言ってもまだ空室が7部屋あるので満室を目指していろいろ対策しているところです！

賃貸経営はどうしても長期的な視野が必要となってきます。

短期的快楽と長期的快楽という話をすると、
まずタバコを例に挙げれば、たばこを吸うという行為はすぐに快楽を得られますが、長期的に見た場合タバコ代が馬鹿にならない、健康状態が悪くなる等いいことはありません。
禁煙をすると最初は苦痛でなりませんが、長期的には「やめて良かったな」となるわけです。
ダイエットもそうですね。好きな物を好きなだけ食べるという行為は至福のひと時ですが、それを我慢して乗り越えた先には理想の体型や良い健康状態が待っています。

つまり長期的快楽の道を選ぶ場合、最初は苦難の連続ということになります。

私のアパートに話を戻しますと、正直なところまだまだ全然儲かっていません(泣)

まず今年の正月に届いたのは年賀状ではなく、県税事務所からの不動産取得税納税通知書でした、、、

不動産取得税は評価額に決まった税率が掛けられて課税されるので、物件購入額以上に資産価値（評価額）は高く、7ケタの税金を納めました。

そして前述のTVインターホン。1個あたりの単価は2万円くらいのものでも全部屋となると工事代まで入れてまた何十万円となってきます。

それから4月に届いたのは固定資産税の納税通知書。評価額は高いのでそれまた何十万円という税額、、、

と、なんだか愚痴っぽくなってきましたが、実はこれらは想定外のことではなくすべて計算通りです！

購入前に綿密に計算しているため、どの時期にいくらの税金を払うのか、いつどんな経費がかかるのかわかっているので、対策は立てやすいですね。

逆にそれが見えていなければその物件を買ってはいけません！

共用灯の電気代だったり、エレベーターの管理費や借り上げている駐車場代だったりと売主に確認しなければわからない経費というものは沢山ありますが、その点で税金は税率や計算方法を知っていれば非常にわかりやすいものです。

登録免許税、不動産取得税、固定資産税や都市計画税は評価額から読み取ることが出来ますので、業者へ物件資料の請求をするときは評価額証明書は必ずもらうべき書類です。
ちなみに私は評価額証明書がなくてもある程度それに近い数字を割り出すことが出来ますが^^

さて、固定資産税といえば毎年4月に市町村から通知が届いて4期に渡って納めるものですが、そのまま支払うともしかしたら損しているかもしれません。

記憶に新しいところでは今年の1月に横浜市で7億円の過大徴収というニュースがありましたね！

本来なら受けられるはずの軽減措置がされていなかったり、評価そのものが間違えていたり、計算ミスをしていたりと人がやることなので通知書の税額が正しいとは限りません。

正しく計算することによってその税額に不服がある時は審査の請求をすることも出来ます。

もちろんその逆もまた然りで何年も前に建物を解体して更地になっているのに、その後もずっと住宅用地が適用されて税金が安くなっているというケースもありました。その場合にはわざわざ審査請求する必要はありませんね(笑) 　ちなみに東日本大震災の被害によって解体して更地にしたのであれば引き続き住宅用地の軽減がありますがそれではありません。

実際に私は昨年アパートを買ったので今年初めて固定資産税の納税通知書が届いたわけですが、自分で計算したうえで資産税課へ相談したところ、なんと9万円程税金が安くなりました！

こんなことを言うと「俺のも計算してみてくれ！」という人が現れてしまうかもしれないので言っておきますが、私は税理士ではないので個別の税務相談は出来ません！

総合的な不動産コンサルティングということでのご相談でしたらいつでもお受け致しますのでお気軽にお申し付けください。

最後に、私のアパートに順調に入居者が決まっている最も大きな要因とは、
大みか不動産に管理と入居者募集をお願いしているからです！とでも言っておきましょうか(笑)

日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 売買事業部
橘　哲郎

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【日程】　 ６月２４日
【時間】　 １３:００～１８：００
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 片岡法律事務所
　　　　　 片岡税理士事務所　所長　　　　片岡　優　氏
【定員】　 １０名　　※完全予約制　３０分間
【受講料】 無料

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　・ご自分の大事な資産を上手に相続する方法について
　・相続税の対策・贈与税・生前贈与・後見人について
　・家賃滞納者への向き合い方について
　・税と上手く付き合う不動産経営法

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　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
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■第４６回「“築浅”とは何年以内か！？」―■
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★空室対策セミナー★

【日程】　 ５月２７日
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第１０回「“築浅”とは何年以内か！？」

２．『繁忙期を過ぎてしまった今だからこそ出来る空室対策』

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．『繁忙期明けの今だからできる』空室対策セミナー！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第１０回「“築浅”とは何年以内か！？」

―――――――――――――――――――――――――――――――――

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

本日は「築浅」という言葉の定義について考えてみたいと思います。
「築浅」とは、私たち不動産業界の人間はふだん当たり前のように使っている言葉ですが、じつは基準は曖昧です。
皆さんも気になりませんか？はたして築浅とは何年以内までのことなんだろうかと？

これには明確な基準がある訳ではなく、人によって「築5年以内しか築浅でない！！」という人もいれば、「築50年以内なら築浅でしょう！？」という人もいると思います？？
まあまあ、築50年は言い過ぎ（笑）ですが、じつは私はつい最近まで、「築20年以内」が築浅だと考えておりました・・・！

なぜなら、弊社管理の賃貸アパートは基本的に築の古い物件が圧倒的多数だからです。
例えば、管理物件の中で最も新しい方の物件が2000年築の物件だったりします。
2000年といえばつい最近のようですが・・・、でも、皆さん思い出して下さい！
今年は2018年です！！
ということは、2000年築の物件はもう築18年なのです・・・。

先月、2000年築の物件を社員総出で見に行きました。
その物件が空室問題に悩んでいたからです・・・。
具体的には、総戸数の3分の1の部屋が空いてしまい、うち1室はもう1年間空いていました・・・。
私自身ショックを受けたのは、その物件は弊社管理物件の中で最も新しいはずの物件で、外観はピカピカで高級感あふれる印象のはずでした・・・。

しかし、実際に久しぶりに目の当たりにした印象は全く異なりました・・・。
本来豪華でハイグレードだったはずの外観が、やはり経年劣化で色褪せ、くすんでいます。
豪華と言えば豪華、立派と言えば立派な物件なのですが、でも・・・でも、ピカピカとは決して言い難い・・・。

いつまでも新しいという印象はタダの思い込みだと気付かされました。
年を経れば古くなるという、当たり前といえば当たり前の事実を再認識し、私は自分の中の築浅の定義を「築15年以内」と訂正しました。

古ければ一概にダメだというつもりはありませんが、ご自身の物件の古さを客観的に受け止めて、築年数なりに必要な施策（リフォーム／メンテナンス／他）をタイムリーに実行していくことは必要だと思います。
ぜひ皆さん、ご自身の賃貸物件が何年に建ったか？（昭和〇年？または平成〇年？）を思い出し、この平成30年までに何年を経過しているか？計算してみることをおススメいたします。

なお、豆知識として、昭和と平成と西暦を互いに行ったり来たり（換算）するためには、次の公式を覚えておくと便利です。

平成X年　＝　昭和63＋X年　＝　西暦1988＋X年

（※昭和64年（＝西暦1989年）が平成元年（1年）なので、昭和63年（西暦1988年）を平成ゼロ年と考える。
なお、さらに余談ですが、この話を平成生まれの新入社員に話したところ、どうやら平成ゼロ年というのが実際に存在すると勘違いしたようです・・・。笑）

この公式を元に、昭和60年築の賃貸物件が今年築何年か？を一緒に考えてみましょう。
今年は平成30年です。
昭和60年と平成30年というそれぞれ違う元号をただ見比べていても、すぐにパッと答えは出ません。
ですので、まずは今年が昭和何年か？を考えます。
先の公式の考え方に沿って考えると、昭和63年が平成ゼロ年なので、今年平成30年は、63＋30＝93なので、昭和93年ということになります。
ここまで出れば、後はもう余裕ですね。
昭和93年－昭和60年＝33年、ということで、築33年を経過しているということが分かりました。
（西暦の方が分かりやすい方は、もちろん西暦で計算してもよいです。）

なお、またまた余談ですが、昭和20年生まれの私の父（弊社の社長）は、いまだに年を昭和で数えています。
今年は昭和93年なので、誕生日が来たら73歳か・・・と、非常に分かりやすいようです。
同様に、戦後73年というのも一発で分かりますね。

さて、余談はこの辺にいたしまして、皆さんにやっていただきたいことは、ご自身の所有物件が築何年なのか？を実際に計算してもらうことです。
計算さえすれば、具体的にすぐ何かをしなくてもいいです。
築何年なのか？を認識さえしておけば、近い将来に取り組むべきことや、進むべき道は自ずと見えてくると思います。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．『繁忙期を過ぎてしまった今だからこそ出来る空室対策』

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こんにちは。大みか不動産株式会社　管理営業部の小野瀬です。

5月になりすっかり日が延びて18時の閉店時間になっても外が明るく、日中は暖かく半袖のお客様も多くなりました。

先月、４月19日に開催致しました『オーナー女子会』は6名様にご参加頂きました。
今回はリフォーム物件の見学とプチセミナーが開催内容でした。
このセミナーは女性限定でのご参加ということで今月5月には男女問わずご参加頂ける物件見学会を予定しておりますのでぜひご参加ください。

今回は『繁忙期を過ぎてしまった今だからこそ出来る空室対策』のお話しをさせて頂きます。

新しい入居者を見つけるためにするのが空室対策と考えられているオーナー様が多いかもしれません。しかし、新しい入居者だけがお客様でしょうか？…それは違いますよね。

お客様という観点から見てみるとお客様＝すべての入居者ということになります。
どうしても空室がある場合、新しい入居者に向けた空室対策プランのご提案は誰もがしますが、既存入居者へのプランはなかなか提案しません。今回はその話にスポットを当てて対策法をご紹介いたします。

チェック項目で当てはまるものが場合には対策が必要です。
□ 入居してから7年～10年経過している。
□ 新築時から入居していて設備や室内は新築の時のままで状態が分からない。
□ 現在の募集賃料と1万円以上の差額が発生している。
□ 空室にはＴＶドアホンの取付をしたが既存のお部屋はインターホンも古いまま。
□ 家賃が入居当時と全く変わらないままで長期的に入居している。

何項目にチェックが入りましたか？

やはり、現代のお客様はインターネットで検索してからお部屋探しをする方が大半です。そうなると『うちのアパートはいくらぐらいで募集してるの？』と軽い気持ちで検索をするかもしれません。
その時、自分のお部屋の家賃よりはるかに安く、設備が充実していたら…がっかりしてお引越しを考えるかもしれません。また抗議の電話をしてくるかも？まだ抗議の電話をしてきてくれる方がいいかもしれません…もし退去するとなったらまた空室が増え、入居年数に比例してお部屋の修繕費も変動し損失ばかりが増えます。

家賃は年間1％ずつ低下すると言われておりますので築年数が経過した場合、値下がりして家賃に差額が発生することはどの物件でも珍しいことではありません。また、お部屋のリフォームやグレードによっても家賃は変動します。

あるポータルサイトのアンケートのデータによると、引越しを検討するタイミングで一番多いのは『結婚・同棲・離婚』、次が『転勤、転職、親との同居』、次が『今の部屋に不満を持った時』がランクインしています。
結婚や同棲、転勤等は引越しの動機としては防ぐことが難しいものです。
しかし、入居者が不満となる要因を取り除き退去しないように対策をすることは可能です。
不満が上がってから直していてはお客様を逃します。タイミングとしては更新の際に家賃値下げや設備の交換をする際に既存入居者のお部屋も工事可能であれば一緒に工事をしてしまうなど既存入居者も大切なお客様だということを考えながら賃貸経営をすることが満室経営につながるのかもしれません。

やはり満室経営を続けているオーナー様は何よりも『入居者』を大切に考え、自分だったらどうだろう…。投資しても入居していれば回収が出来る。と無意識に考えて先行投資をしているのかもしれませんね。私が伝えたいことは『入居者を逃がさない』ということ。
家賃の値下げや設備の新設・交換などになかなか踏み切れないのはみなさん同じかと思いますが、入居者を逃すくらいなら3000円～5000円の家賃値下げ、また設備の工事5万～10万は必要な投資として受け止めるべきです。
この空室対策（退去対策）で入居者にずっと住みたくなる魔法をかけましょう。

これは繁忙期を過ぎて今の時期だからこそ出来る対策です。もし空室があるオーナー様、今は満室だけど…そろそろあの入居者引越ししそう。という方は検討頂いた方がいいかもしれません。。。

ご相談をお待ちしております。

日立大家さんの会
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野瀬　麻実

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■　４．『繁忙期明けの今だからできる』空室対策セミナー！

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【日程】　 ５月２７日
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【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
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【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
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■第４５回「空室対策は“モグラ叩き”である！」―■
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★オーナー女子会★

【日程】　 ４月１９日
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １２名
【受講料】 １，０００円

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180419.pdf

★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会、女子会ならではのランチを食べながらの空室対策などの
　説明を行わせて頂きます。

★対象★
・賃貸経営を実施している女性の方。
・空室にお困りの女性オーナー様。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

お申し込みフォーム

【電話での申込み】
お問合せ：0294-53-5878
「4月19日の女子会に参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「4月19日の女子会に参加します」と入れてご返信ください!

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第９回「空室対策は“モグラ叩き”である！」

２．今の「募集条件」は合っているのか！？

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．オーナー女子会！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第９回「空室対策は“モグラ叩き”である！」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前２回ほどお休みしていましたが、今回からまた連載『満室はマスト！』に戻り、引き続き満室賃貸経営法についてお話しします。

さて、賃貸経営で常に頭を悩ませられるのは空室の問題ですが、空室対策はよく“モグラ叩き”に例えられます。
どういうことかというと、モグラ叩きの意味は辞書では次のように記載してありました。

もぐら‐たたき【土竜叩き】の意味
１ 制限時間内に、複数の穴から顔を出すモグラの頭をハンマーでたたいて得点を競うゲーム。また、そのゲーム機。
２ （1から転じて）一か所を制圧すると別の場所で次々と新たな活動を開始するため、なかなか終わらないもののたとえ。
出典：デジタル大辞泉（小学館）

賃貸の空室も、「一か所を制圧すると別の場所で次々と～～」というところがミソで、まさに埋めても埋めても終わらない永続的な闘いであるといえます。
そんな賃貸のモグラ叩きに、何か必勝法はあるのでしょうか？

その答えは、ぜひこのわたくし橘に聞いてください！
なぜなら、じつは私、かつて存在した新宿ジョイポリスという大型ゲームセンターで、「ワニワニパニック」をパーフェクトクリアーした経歴の持ち主だからです。（笑
知らない方のためにご説明しますと、「ワニワニパニック」とはモグラ叩きゲームの一種で、その名の通り、モグラの代わりに複数のワニが次々と顔を出し、前進して襲ってくるゲームです。
プレイヤーはワニに噛まれる（前進してきたワニが自分の手前のラインに到達する）前に、手にした小型のハンマーでワニの頭を叩いて後退させなければなりません。
90年代後半頃にはけっこう人気があり、新宿ジョイポリスに限らず全国各地の小規模ゲームセンターにもけっこう置いてありました。

この「ワニワニパニック」の攻略法ですが、ポイントは次の３つです。
１． 体の軸を固定してブラさず、利き腕だけを動かす。
（利き腕の肩から先を動かす。肩から元の方、つまりカラダ（胴体と脚）は一切動かさない。）
２． ハンマーは握りしめずに軽く持ち、手首のスナップのみで軽くワニに当てる。
（強く叩かなくても、触ればワニは後退するので、必要以上の力はいらない。また、力んで持つと腕の曲げ伸ばしのスピードが遅くなる。）
３． ワニの動き出しを抑える。
（ワニが手前に迫って来てからでは対処する時間が無いので、初動を捉えたら、ほぼそれと同時のタイミングで機敏に叩く。）

この３つのコツを身に着ければ、きっと皆さんも高得点が出せる？もしくはパーフェクトクリアーできる？のではないかと思います！！

ちなみに補足ですが、私がなぜこのコツを身に着けており、このゲームが得意かと言いますと、じつは私は学生時代にフェンシングというスポーツをやっていたからです。
フェンシングは相手に向かって半身になって構え、利き腕に剣を持って突き合うスポーツです。
利き腕の曲げ伸ばしは基本的な動作で、フランス語で「アロンジェ・ル・ブラ」と言いますが、力まずにスピード重視で行うものです。
そんな動作の訓練を日々行っていたので、私にとってワニワニパニックのハンマーは剣と一緒でした。
フェンシングのスタンスでゲーム台に向かって構え、カラダの軸は動かさず、小手先の速さだけを最大限に発揮して、次々出てくるワニを軽々と叩くことができました。
「これはまさに自分のためのゲームだ！」と思ったものです。笑

余談はさておき、賃貸に話を戻しますと、空室対策のモグラ叩きにもこのワニワニパニック攻略のコツは応用できます。

１． 考え方の軸をブラさず、目の前の事態に対処する。
（一つの空室に振り回されず、自分の賃貸経営に対するスタンスは揺るがさない。ただし目の前の空室を無視する訳ではなく、必要な行動を行い、空室解消に当たる。）
２． あまり大仰に考えず、肩の力みを抜いて、スピード感を持って対処する。
（一つの空室対策に真剣になればなるほど、真剣になることは悪いことではないのだが、ついつい時間をかけてしまう。時間をかけずに、簡単お手軽にできる対策からまず行う。）
３． 空室の初動を抑える。
（空室対策は、空室の発生した瞬間に即時に対処してしまうことが最善である。）

といったところでしょうか？
多少こじつけ的な部分ももちろんありますが、大きな方向性としては間違っていないと私は確信しています。

最後に、空室のモグラ叩きが失敗する場合を挙げさせてもらいます。

じつはゲームのモグラ叩きやワニ叩きは、一匹ずつ発生してくれれば、大して難しくありません。
難しいのは、２匹または３匹が同時発生的に出現してくる場合です。
右端のワニを叩くことに集中していると、いつの間にか前進していた左端のワニに噛まれてしまいます。
戦略論でも、こういう状態を指して「２正面作戦」と言い、避けるべきものとされています。
（それを避けずにやってしまった悪い例の一つが第二次世界大戦時のドイツや日本です。
　日本は太平洋でアメリカと戦いながら、大陸方面で蔣介石と戦い、動かないソ連にも備えて兵力を温存していました・・・。）

賃貸でも同様に、空室も一室ずつ発生してくれれば対処はシンプルです。
複数室同時に空くから大変になり、やがて埋めても追い付かない状態に立ち至ります。

それを避けるためには、やはり何といってもスピードが大事です。
賃貸で複数室空いてしまう原因は、１室目が埋まらないからです。
１室目を埋めるのに時間が掛かっていると、その間に２室目の退去が発生してしまいます。
本当に運悪く、たまたま２室の退去時期が同じ場合は別ですが、そうでない限り、必ず１室ずつ対処していれば決して２正面作戦にはなりません。

けっきょく賃貸経営で満室を維持するために一番大事なのは、スピード感を持って軽く動くことだと考えます。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．今の「募集条件」は合っているのか！？

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　管理営業部の作花（さっか）です。

今回も私たちのメルマガをご購読いただき有難うございます。

今年もあっという間に4月になりました。
桜の開花も早く、毎年やっている日立さくら祭りのタイミングには桜はだいぶ散っていました。
日立店の前の桜も今はもう葉桜になっています。

繁忙期も落ち着きをみせてきて、繁忙期に決まらなかったお部屋や、3月末の退去後の空室に悩まされているオーナー様も多いかと思います。
決まらなかったお部屋は、なぜ決まらなかったか・・・

1） 賃料が問題か。
実際の設定賃料はホントに合っているのか。
今まではこの賃料で決まっていたから。と実際の賃料相場より高く設定していないか。

2） 内、外装が問題か。
内装のリフォーム、リノベーションだけでなく、外壁の塗装はしてあるか。
見た目の印象は悪くないか。

3） 設備が問題か。
室内の設備は改善しているか。
現在の人気の設備は把握しているか。

など様々な内容があげられると思います。

賃料に関しては設定賃料が相場賃料より高いと、お客様は他の相場賃料相応の物件に決めてしまいます。
実際、築20年越えの物件と新築物件がほぼ同等の賃料だと新築を選ぶ方が多いと思います。
決まっていた賃料より決まる賃料を把握し長く空いたお部屋を埋めてみてはいかがでしょうか？
賃料を変えずに1年空いてしまった・・・より、少し賃料を下げたら決まり、収入が得られる方がメリットは多いと思います。
相場賃料は？という方はご相談ください。

また内、外装の問題ですが長年手を加えずクラックが多くなっているアパートも多々あります。
やはり案内した時の第一印象にもなるので、整備は必須です。
無料診断も行っていますのでこのタイミングで検討してみてはいかがでしょうか？

設備も同様です。
今の時代のニーズに合った設備にしていかないと決まるお部屋も決まらなくなります。
一昔前だとウォシュレットやTVドアホンは付ければ、という感じだったと思いますが
今は、当たり前に付いているものと考えるお客様が多くなってきています。
設備UPするだけでも問い合わせが増えます。

もう4月だから・・・繁忙期終わったから・・・ではなく、時間がある今だからこそ改善し、空室をなくしていきましょう。

空室対策等以外にも、いろいろなご相談をお待ちしております。

日立大家さんの会　事務局長
大みか不動産株式会社　管理営業部
作花　真矢

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■　４．オーナー女子会！

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★オーナー女子会★

【日程】　 ４月１９日
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １２名
【受講料】 １，０００円

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180419.pdf

★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会、女子会ならではのランチを食べながらの空室対策などの
　説明を行わせて頂きます。

★対象★
・賃貸経営を実施している女性の方。
・空室にお困りの女性オーナー様。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

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【電話での申込み】
お問合せ：0294-53-5878
「4月19日の女子会に参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「4月19日の女子会に参加します」と入れてご返信ください!

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■　　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

―――――――――――――――――――――――――――――――――

★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180225.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0284-53-5878

【メールでのお問合せ、申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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　◆日立大家さんの会　ホームページ
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　　疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
　　せください。お待ちしています。

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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.44――◆

■第４４回「新築アパート完成！――いま、なぜ新築アパートか？――」■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
お役に立つ情報をご提供させて頂く事を目的としています。
メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますメールアドレスに、
お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。

◆―――――――今後開催予定の情報　 ―――――――◆

★ 新築物件　完成見学会！！　★

【日程】　 ３月２３日（金）、２４日（土）、２５日（日）
【時間】　 １０:００～１６：００
【住所】　 茨城県日立市東成沢町３丁目１８－２１

★見学会詳細★
　http://www.omika.jp/DM20180310.pdf

★オーナー様必見！！★
ネット無料・オートロック付物件の見学会となっております。
当日は弊社スタッフにてご案内させていただきます！
アパート・マンション経営をされている方、考えている方必見です！！
是非この機会にご来場下さい！

【お問合せ】
★大みか本店★
〒319-1221　　日立市大みか町1-3-11
ＴＥＬ　0294-53-5878

★日立店★
〒317-0073　日立市幸町1-8-10
ＴＥＬ　0294-87-6800

ご来場心よりおまちしております！

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．新築アパート完成！「いま、なぜ新築アパートか？」

２．新米大家タナイの繁忙期レポート

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．新築見学会のご案内！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．新築アパート完成！「いま、なぜ新築アパートか？」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

さて、何度か告知させていただきましたが、このたび、わたくし橘の新築アパート【キャノンフォート成沢】が、とうとう完成いたしました。
ちょうど今（この号が配信される土曜日頃）、新築アパートの完成見学会を開催しております。

★『新築アパート完成見学会』★
【日程】　３月２３日（金）、２４日（土）、２５日（日）
【時間】　１０:００～１６:００
【場所】　茨城県日立市東成沢町３丁目１８－２１
【地図】　http://www.omika.jp/DM20180310.pdf
※ご予約は不要です。直接現地にご来場下さい。

★対象★
・すでに土地をお持ちで、土地の有効活用や相続対策に悩んでいる方。
・土地は持っていないが、土地から買っても十分利回りの出るような新築を建築したい方。

★見学会詳細★
http://www.omika.jp/DM20180310.pdf

日曜日まで残り僅かではありますが、そうそう無い機会ですので、ご都合の合う方は今からでもぜひ足を向けて下さい。
お待ちしております。

★メッセージ★
「いま、なぜ新築アパートか？」
いま、これだけ人口減少や空室問題が取り沙汰されている中、「なぜアパートを新築するのか？」とよく聞かれます。
私の答えはシンプルです。
なぜなら、「世の中に新商品は必要とされているから」です。
現代の最新技術により建築された建物は、つい一昔前の建物よりも、品質・性能面において格段に向上しています。
賃貸アパートとはいえ、いつまでも粗末で不便でいい訳がありません。
いかに供給過剰の時代であっても、時代時代に合った良質のアパートは常に必要とされています。

また、土地を所有されている地主様なら、相続対策または土地活用について、否応なく考えなくてはならない苦しい状況に置かれています。
要は、望むと望まざるとに関わらず、日本の土地税制によって、アパートをやらない訳にはいかないということです。

そんな中、近年のアパート建築は大手数社が独占しています。どの町にも画一的で似たようなハコが、ボコボコと大量に供給され続けています。
そうなる事情は確かにあり、現状やむを得ないのでしょうが、今後もずっとこのままでいいのでしょうか？

繰り返しますが、新築アパートは世の中に必要です！
しかし、せっかく建てるのであれば、良質で独自性があるモノを建てる方が良いと思いませんか？
今回新築は、そんな思いに基づき企画しております。
他にない初めての物件ですので、ぜひこの機会に見にお越しいただき、ご自分の目で他との違いを比べてみて下さい。
お待ちしております。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．「新米大家タナイの繁忙期レポート」

―――――――――――――――――――――――――――――――――

みなさん、こんにちは。
大みか不動産 日立店 売買事業部の棚井 能至 （たない たかゆき）です。
いつも本メルマガをご愛読頂き、誠にありがとうございます。

これまでに弊社のセミナーや、不動産投資アカデミー等に参加されたことのある方はご存知かもしれませんが、わたくし棚井自身も賃貸経営を行っております。

石名坂町に築古の戸建てを１棟と、大みか町に６戸のアパートを１棟保有しています。
戸建ては去年の７月に、アパートは今年の１月に取得しました。
いわば、デビューしたばかりの新米大家です。

戸建ては昨年末にかけてリフォームを実施し、年初めから入居者が付きました。
アパートは６部屋中、購入当初２部屋しか入居者がいない状態でしたが、今度の週末に契約がスタートして、満室となる予定です。
大みかのアパートは１Ｋアパートなので、繁忙期を逃すと空室が続く可能性がありますので、ちょっと不安でした。
無事満室になり、とりあえずは一安心といったところです。

満室に出来ることができた要因としては、

１．入居者像（ターゲット）を決める

２．思い切った決断をする

３．自分から情報を取りに行く

この３つの考え方が大きいと自己分析しています。

なお、決して、弊社のスタッフが「私に『忖度（そんたく）』をして入居者付けを優先した！」なんて事実は無いハズ！？です。
むしろ弊社のスタッフには、「棚井の物件だから後回しでいいや」なんていうスタッフの方が多いかと思います。（笑）

■１．入居者像（ターゲット）を決める

皆さんは、自分の物件にはどのような人が入ってくれるのか、想像したことはありますか？
もし想像したことが無いという方は、ぜひ考えてみてください。
入ってくれる方は単身かファミリーか、女性か男性か、学生か社会人か・・・

満室経営を念頭に置くと、人は守りに入ってしまいがちです。
単身にもファミリーにも、女性にも男性にも、学生にも社会人にも・・・
みんなに選んでもらえる部屋づくりができたら、すぐに入居者が決まるだろう。
そう思いがちなんですが、そんなことは殆どありません。

むしろ、中途半端な状態になってしまい、空室が長くなってしまいます。

私自身が賃貸営業をしていた時代、物件ごとに『この物件は〇〇な人が入るだろう』ということを常に考えており、来店したお客様のプロフィールを見て、推し物件を決めていました。

みなさまにお勧めしたいのは、自分の物件の入居者像を、弊社のスタッフに相談した上で決めて頂くことです。
オーナー様自身の意思というのは、もちろん大事なのですが、案内するスタッフと意思が共有できていないと効果が薄いです。
また、実際にご案内させていただく現場のスタッフの意見も取り入れて頂くことにより、より正しい方向でターゲットを定めることができるかと思います。

また、新しい物件を買い足すといった場合も、同様にターゲットを定めてくださいね。

■２．思い切った決断をする

人は、どうしても目先の利益に目がくらんでしまうものです。
お金のかかるリフォームや、家賃を下げるという行為には、どうしても躊躇してしまうものです。

あともう少し、お金を掛けてリフォームしてあれば・・・
あともう少し。家賃を下げていれば・・・
という物件を多数見てきました。

私自身が賃貸営業をしていた時代には、少々無茶と思えるような内容でも、オーナー様にご相談させて頂くようにしていました。

こういった相談をすると、やんわりと断らるか、ガッツリ断られるかのどちらかというケースがほとんどなので、相談を躊躇してしまうスタッフも多いかと思います。
皆様には、弊社のスタッフから無茶な相談があっても、まずは寛容に聞いてあげてください。
そして、一部でもよいので譲歩してあげて頂けると我々は助かります。
また、弊社のスタッフが相談しやすいように、『無茶な条件でもまずは連絡して！』というようなアピールをしてください。
弊社のスタッフが相談しやすくなります。

空室では1円も入ってきませんからね。
そういったことが満室経営につながります。

■３．自分から情報を取りに行く

近頃、自分から情報を取りに行く大切さをヒシヒシと感じております。
テレビや新聞など、相手から送ってくるだけの旧来のメディアと、自分から取りに行けるインターネットでは、情報が全く違うんですね。

テレビや新聞で報道される内容と、YOUTUBE等で配信されている動画の内容が全く違うんですね。
例えば、今話題の『モリカケ問題』で見てください。

※それぞれ30分以上ある動画ですが、ぜひ一度ご覧ください。

テレビでは安倍総理と昭恵夫人、その他国会議員等の圧力が働いたというような内容ですが、実際にわかっていることを元に検証したYOUTUBEの動画では、詐欺師の疑いがある籠池氏の圧力が働いたというような内容になるかと思います。
私には、どちらが正しいかはわかりません。
しかしながら、テレビや新聞の内容より、この2つの動画のほうがしっくりくるなぁと思います。

ちょっと話は脱線しましたが、入居者募集は我々とオーナー様との共同作業です。
弊社に入居者募集をお願いしたら、あとは決まるまで待つ！ではなく、
弊社のスタッフとコミュニケーションを取って頂き、双方向の関係を持てればと思います。

またしても私自身の話になりますが、自分の物件の購入、リフォーム、条件設定など、随時相談して決めてきました。
問い合わせはあるか、案内につながるか、どういうお客さんが来店しているか。
どういう条件であれば決める自身があるか等々、色々と打ち合わせをいたしました。
待っているだけでは、情報は不完全です。
我々からの発信にも限界がありますので、ぜひ皆様から相談を頂ければと思います。
そして、情報を集めて、最適な条件を導き出しましょう。

このように動いたことで、私の物件は早期満室になったのだと思っています。
繰り返しますが、弊社のスタッフが「私に『忖度（そんたく）』をして入居者付けを優先」してくれた訳ではありません。（笑）

以上、新米大家棚井がお伝え致しました。

ではまた次回のコラムもお楽しみに。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　日立店　売買事業部
棚井 能至 （たない たかゆき）

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■　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

こちらは本メールマガジンご登録した方だけが見れる内容により
削除させて頂いております。

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■　４．新築見学会のご案内！

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★ 新築物件　完成見学会！！　★

【日程】　 ３月２３日（金）、２４日（土）、２５日（日）
【時間】　 １０:００～１６：００
【住所】　 茨城県日立市東成沢町３丁目１８－２１

★見学会詳細★
　http://www.omika.jp/DM20180310.pdf

★オーナー様必見！！★
ネット無料・オートロック付物件の見学会となっております。
当日は弊社スタッフにてご案内させていただきます！
アパート・マンション経営をされている方、考えている方必見です！！
是非この機会にご来場下さい！

【お問合せ】
★大みか本店★
〒319-1221　　日立市大みか町1-3-11
ＴＥＬ　0294-53-5878

★日立店★
〒317-0073　日立市幸町1-8-10
ＴＥＬ　0294-87-6800

ご来場心よりおまちしております！

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■　　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180225.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0284-53-5878

【メールでのお問合せ、申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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