◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.52――◆

■第５２回「家賃における一物四価（中編）」―■
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◆―――――――今後開催予定の情報　 ―――――――◆

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【日程】　 １１月１８日（日）
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【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
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【講座】 　確定申告のポイント徹底解説セミナー
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第１３回「家賃における一物四価（中編）」

２．『新たな取り組みにに向けて！』

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．確定申告のポイント徹底解説セミナー！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第１３回「家賃における一物四価（中編）」

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回は、土地の価格には複数の指標があり、一物四価（一つのものに価格が四つある様子）という言葉があることをお話いたしました。
今回は、なぜ土地だけがそのような呼ばれ方をするのかを考えてみました。

考えてみると、世の中どんなモノであれ、価格が一つしか存在しないものなんて無いはずです。
価格は見方や切り口でいかようにも考えることができ、例えば家電量販店のチラシなどによく載っている「メーカー希望小売価格」なんていうのもそうした考え方の一つです。
実際にその店舗で売られている価格はもう少し下であることが多く、それはつまり「この商品は、“本来”その価格なんですよ～。でも、今なら特別にこの価格でお売りしますよ～！！」という意味であることは誰しも分かることだと思います。
であれば、家電は“一物二価”であることになります。
また、チラシ価格からさらにもう一声値引きしてもらって買うことが出来れば、“一物三価”であるということにもなります。

以上のことは、家電に限らず全ての値が付くモノ（“プライスレス”なモノ以外のモノ）に成り立つ法則だと思いますが、それではなぜ、不動産（特に土地）だけが「一物四価」的な言い方をされてしまうのでしょうか？

なぜならば、それは土地が“資産”であり、一回限りの取引で終わらないモノだからです。
資産というのは、「消費されて無くならないもの」という意味です。
要は、お金で買った土地は、また売ってお金に戻すことができます。

資産の反対が“消費財”で、例えば食品は、一度食べるとこの世から無くなって消えてしまいます。
（もっとも、科学的には質量＆エネルギー保存の法則があるので、食物は人間の熱や血肉に形を変えて存在し続けるのですが、経済的な話だけでいえば消滅します。）
そんな消費財は、一回限りの取引で経済活動が完結し、そのモノがこの世から無くなるので、“買った後の価格”というのを誰も考えません。
例えば、原油価格は上がったり下がったりし、ある時期には車にガソリンを入れるのに大変な苦労を強いられたりしますが、かといって、それが過ぎ去ってしまえば、それはもう記憶の中だけの話です。
「ああ、あの頃はガソリンが高くて大変だった・・・。あの頃は1リッターが〇〇〇円もした！！」と、過去の価格は人の記憶の中に残っていたとしても、それはその人の現在の生活には何の関係もありません。

土地は、一回買えば、持っている限り存在し続けるモノです。
そのため、人は買った時の価格の記憶だけで満足することはできず、“買った後の価格”（つまり今の価格）というのを常に気にかけて、知りたいと思うようになっているのです。
しかし、今の価格を知るといっても、本当の今の価格を知るためには、土地を実際に売るしかありません。
なぜなら、モノの本当の価格というのは、実際に取引が成立した時の価格だからです。
頭の中で、「この土地は１億円の価値があるんだー！！」と、個人個人が思い描くことは全くの自由です。
しかし、実際に売り出してみたら、不動産会社の査定額はせいぜい1,000万円でしかなく、最終的に売れた価格はもっと下で800万円だった・・・なんてことは、よくある話です。
買い手が現れた時に、正しい本当の価格が判明します。

しかし、人が土地価格を知りたいのは、実際に売るためばかりではありません。
前回お話しした土地の一物四価とは、「１）実勢価格、２）公示地価、３）相続税路線価、４）固定資産税評価額」の四つですが、このうち実際に売り買いする時の価格は１）実勢価格のみです。
他の２）～４）の三つは人工的に算出・設定されているもの、いわば指標の価格です。
なぜ、それらが存在しているのかというと、おそらく次の四つの理由からです。

１　個人（土地を持っている人）が、自分の資産価値を知っておきたいから。
２　金融機関が、お金を貸す際の担保にするために資産価値を知っておきたいから。
３　国家または県や市などの公的機関が、税金を取るための基準としたいから。
４　社会全体として、経済活動が円滑に回るように統計を整備しておきたいから。

３の税金を取るためという目的で設定されているのが、「相続税路線価」と「固定資産税評価額」です。
４の統計目的で設定されているのが、「公示地価」です。
１や２のために特別に設定されている指標はありませんので、それらの人（土地を持っている個人や、金融機関）も、けっきょくは「公示地価」その他を参照します。

結論として、なぜ土地が一物四価と言われるかというと、実勢価格以外の指標価格が３つもあるからです。
また、土地は資産であるため、人は売り買いしない時（持っている間）でも、絶えずその価格の変動を気にしています。
持っている間の価格は、実勢価格として表に出て来る性質のものではないため、自然とそれら３つの指標価格を追うこととなります。

そして最後に、実勢価格と指標価格とはまた異なり、エリアによっては指標価格を大幅に上回る価格で相場が形成されている場合があります。
指標価格を一概に当てにすることができないことも、土地値の分かりにくさに拍車をかけています。
また、実勢価格といっても相場価格（他人が売り買いした結果の相場）であるので、自分の土地の価格ではありません。
土地は、オンリーワンといっても過言ではないぐらい個別性が高いモノで、地球上に一つとして同じ場所はありません。
自分の土地の本当の価格は、まずは売ってみないことには始まりませんし、売っても実際に買い手が現れて売れてみるまでは誰にも分かりません。

したがって、土地価格はそもそも分かりにくいものなのですが、その割にみんなが気にしていて知りたいものだから、各種指標が形成されてきたのだと思います。
しかし、それら指標の意味を知らないまま、ただ指標だけを見ても、分からない人にはいっそう分かりにくいという面倒な状況になっています。
そのため、皮肉やイラ立ちの意味も込めて、一物四価と言われるようになったのではないでしょうか？

とはいえ、四価それぞれの意味と成り立ちの背景をしっかり理解すれば、けっして分かりにくいことはありません。
多面的にものを見る訓練として、一つのモノに複数の価格があると考えて、表から、裏から検討を重ねるのは良いことだと思います。

さて、次回はいよいよ、アパート家賃について考えてみたいと思います。
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．『新たな取り組みにに向けて！』

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　管理営業部の作花（さっか）です。

今回も私たちのメルマガをご購読いただき有難うございます。

今年ももう11月になり、あっという間に一年が終わりそうです。
この時期になってくると日立店は駐車場の落ち葉清掃が大変な時期になります。

さて、今回は新たに取り組み始めた“法人営業課”のお話をさせて頂きます。

法人営業課として重要な点はいくつかあります。
（1） 日立市内の各企業へ地域密着、地域貢献。
（2） 新規・既存取引法人との業務提携。
（3） 法人への迅速な対応ツール
（4） 法人成約数、管理物件入居率Up

項目ごとの内容としては、、、

（1） 日立市内の各企業へ地域密着、地域貢献。
日立市内には多くの企業があります。
みなさんご存知の日立製作所や関係会社だけでなく、病院関係や中小企業などを合わせると数える事も難しいくらいです。
今までもそういった法人様からのお問い合わせ等は多々ありましたが、こちらから一歩
近づくことにより、各企業の人事・総務担当者様の多様なご要望に対するお応え、ご提案を踏まえた質的向上を目指すことにより地域への貢献に繋げていければと思っています。

（2） 新規・既存取引法人との信頼獲得
新規・既存取引法人への業務提携とフォローを行っています。
ただ訪問をするだけでなく、同意提携を結びお互いの意思表示を結ぶことにより日立の地域には【大みか不動産】という不動産仲介会社があると認識してもらえるようにしています。

（3） 法人への迅速な対応ツール
業務の同意提携を結ばせて頂いた法人へはリクエストシートにて物件のお問い合わせを頂きます。
記入項目も分かりやすくし記入後にメールまたはFAXを頂くだけで、営業より物件の資料を送付させて頂き案内も日程の調整を迅速に行います。

（4） 法人成約数、管理物件入居率Up
最終的にここが着地点になります。
やはり地域密着や地域貢献とは言いましても、お預かりしているお部屋の入居率のUpが
最重要点です。
法人様の成約数が上がれば空室数は減少し入居率は良くなる。
当たり前のことですが、ただ待っているだけではなく営業活動をしていく事で毎年の集客
につながり空室の削減につながっていきます。

普段の空室対策だけでなく、色々な取り組みで入居率の向上を目指していこうと思います。

日立大家さんの会　事務局
大みか不動産株式会社　管理営業部
作花　真矢

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

こちらは本メールマガジンご登録した方だけが見れる内容により
削除させて頂いております。

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■　４．日立の賃貸経営者のための『確定申告のポイント徹底解説セミナー』

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★ 確定申告のポイント徹底解説セミナー　★
【日程】　 １１月１８日（日）
【時間】　 １４:００～１６：００　（受付１３:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講座】 　確定申告のポイントと活用法　徹底解説セミナー
【講師】 片岡法律・税理士事務所　所長　片岡優　氏
【定員】　 ２０名（事前予約制）
【受講料】 無料

【懇親会】　美味しいお料理を囲んで楽しい時間をすごしませんか？
【時間】　　１７:００～１９:００
【会費】　　３,０００円
★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20181118.pdf

★セミナー内容★
ご自分で確定申告をされているオーナー様、税理士さんにご依頼されている方、さまざまいらっしゃると思いますが上手な確定申告の仕方やここだけは押さえておきたい重要なポイントなどを徹底解説致します。
相続や売却などをお考えで、税と上手に付き合う方法など無料で相談出来ます。
★対象★
・最近、投資家を始められた方。
・相続をしてご自分で確定申告をされる方。
・自分で確定申告をしているが、もっと上手に手続き出来る方法を勉強したい方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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■　　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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★診断内容★
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【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0294-53-5878

【メールでのお問合せ、申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
小野瀬　麻実

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