◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.38――◆

■第３８回　「オーナーは、ケチが７割！？」―■
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★『まだ間に合う！空室対策セミナー』★

【日程】　 １月２１日（日）
【時間】　 １３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★セミナー内容★
　近づいてきている繁忙期に向けて今からでも間に合う空室対策のセミナーとなります。
後１ヶ月しか、ではなくまだ１ヶ月はあると思い、間に合う対策をお話しします。

★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・空室でお困りの方。
・今後の賃貸運営に生かしたい方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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「1/21のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第４回「オーナーは、ケチが７割！？」――

２．来年の繁忙期に向けて！――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『まだ間に合う！空室対策セミナー』――

■　　１．連載『満室はマスト！』第４回「オーナーは、ケチが７割！？」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

さて、前回は「家賃値下げは安易だからやめた方がいいか？」というテーマでお送りし、結論として「値下げは怖くない。値下げした方がトータルで得をする！」とお伝えさせていただきました。
こういうことを言いますと、各方面から「けしからん！」とのお叱りが飛んできそうですが、実際に効果がある鉄板の方法ですので仕方がありません。

「安易な」とは、いかにもマイナスなイメージのある言い方ですので、なにかやってはいけないことのように思われがちです。
しかし、同じ意味で「簡単な」と言い換えていただくと、一気にプラスの意味合いを帯びてきます。
例えば、こう言い換えてはいかがでしょうか？
「家賃値下げは最も安易な（簡単な）方法である。
安易に（簡単に）できるからこそ、真っ先に手を着けるべきことなのだ！」と。

もちろんこれは、設備ＵＰや内装をキレイにすることや、また家電を設置するであるとか、個々別々の努力を否定するものではありません。
そういった個々別々の入居対策は必要であり、追い追い取組むべきです。
しかし、そういった取り組みには相応の時間と労力がかかります。

それよりも、家賃値下げは一瞬で決断できることですので、圧倒的に早いです。
あくまで順番として、先に家賃を適切なところに設定し、あとから個別の面倒なことに手間をかけていく方が、早く効果が出ます。

もっとも、この「家賃値下げの決断」を出来るオーナーさんはなかなかいません・・・。
合理的・客観的に考えて、値下げの決断をいち早くした方が、収支はトータルで改善するということが明らかな場合であってもです。

実際に、私が管理会社の立場でいろんなオーナーさんを見てきて、いち早く値下げをしている方は稀です。
たいていのオーナーさんは、しばらく空室が続いても、いっこうに家賃を下げません。
いったいなぜなのでしょうか？
私が思うに、大きく次のような３つの理由があると思います。

１．人は、根本的にケチである。
２．単純に、計算が出来ない。
３．値下げは“負け”だと思っている。

いかがでしょうか？
皆さんも賃貸物件を抱えるオーナーとして、どこか思い当たるフシはありましたか？
それとも、いまいちピンと来なかったでしょうか？
順番に説明していきます。

１．人は、根本的にケチである。

私がいろんなオーナーさんを見てきて、言葉は悪いですが、いわゆる“ケチな”オーナーさんは数多いです。
極論すると、ケチなオーナーさんが７割、“普通の”オーナーさんは２割、“太っ腹な”オーナーさんが１割です！！笑
ケチが多数派であり、普通以上が少数派ということになるので、それですとむしろ、「ケチこそ普通である」と言っても過言ではないかもしれません。

なぜこうも世の中にはケチな人が多いのか！？という問題ですが、これを追いかけると、日本人論とか、農耕民族と狩猟民族の違いとか、金銭哲学とかの大きい話にまで発展してしまいそうです。
ここではいったん、「平均的な日本人は、どうやら根本的にケチであるらしい！？」と仮定します。

ケチですと、得をするよりも“損をしたくない”という感情に支配されます。
合理的に考えれば、１万円を得ることと、１万円の損を免れることとは等価のはずですが、ケチな人は損をしないことにフォーカスします。
５万円の家賃を４万７千円に下げるのは、“３千円損すること”だからイヤだ！と本能的に感じてしまっています。
本当は、空室ですと１円も得られないのですから、０円より４万７千円得る方がどれだけか得なのですが、得より損の方に意識が向いてしまっているのです。

２．単純に、計算が出来ない。

上記１とも繋がりますが、５万円の家賃を４万７千円に下げるのは、“３千円損すること”と捉えてしまう人が多数います。
これは、人が根本的にケチだから合理的な計算が出来ないということも、もちろんありますが、もっと単純に、計算式を知らないからとも言えるでしょう。

【実効総収入を計算する式】
平均家賃　×　戸数　×　12ヶ月　×　入居率　=　実効総収入

前回ご紹介した式をもう一度挙げておきます。
このうち、戸数は物件によって決まっており、1年が12ヶ月というのも固定値ですから、変動する要素は、「平均家賃×入居率」のみです。
そこで、皆さんが考えるべきは、平均家賃と入居率のどちらにフォーカスすべきか？ですが、答えは「入居率にフォーカスすべし」ということは、前回お話しいたしました。

もっとシンプルに言うと、「家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする」ことです。
その方がトータルで見て、より多くの家賃を得ることができます。

この基本的な考え方を持っているオーナーさんは、最終的にどちらが得かを冷静に計算できるので、果断に値下げを実行できます。

３．値下げは“負け”だと思っている。

最後に、値下げという行為そのものを、何か漠然と勝ち負けの“負け”というふうに捉えているオーナーさんも数多いと思います。
値下げは物件のランクが下がることであり、ひいてはオーナーである自分自身のステータスやプライドが下がることと考えているようなケースです。

「値下げは安易だ！（だから下げない！）」と言う人は、他にも例えば次のように言います。

「値下げすると入居者の質が悪くなる。（ウチの物件には変な人を入れたくない）」
「このマンションは造りがしっかりしている。（安っぽい物件ではない）」
「この部屋はもともと○万円だった。（そんなに落ちぶれたくはない）」

要は、家賃の高い低いを、損得勘定以上の精神的な価値のあるものと捉えてしまっているのです。
家賃が高いうちは他人にも誇れて自分も満足できるけれど、家賃が低くなったらみっともない物件となり、自分がまるで負けたかのように感じてしまうということです。

以上、値下げを決断できないオーナーさん心理について、考えてみました。

さいごに誤解の無いように申し添えますと、私は何も、常にいつも値下げするべきとまでは考えてはおりません。
金額の幅も、必要以上に下げすぎることは考えものです。
必要な時に必要な幅だけ果断に値下げすることは、結果としてオーナーの収益を最大化します。

値下げそのものは安易に見えますが、それは決して安易な考えからではなく、深い洞察と戦略から来ています。
考えは深く、行動は安易に（簡単に、シンプルに、スピーディーに）というのが真意です。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．来年の繁忙期に向けて！――

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　管理営業部の作花（さっか）です。

今回も私たちのメルマガをご購読いただき有難うございます。

メルマガへの参加は今回が初めてで、どんな内容を書こうか迷ってますが・・・
今回は初めての参加なので自分を少しでも分かってもらえればということで、自己紹介を含めて書かせて頂きます。

出身は山口県山陽小野田市という海に面した田舎町ですが育ちは日立です。
海に面しているという点では日立も同じように感じます。

1983年生まれでもうすぐ35歳、もう若くはないと日々感じてきていますが、まだまだ若者には負けないよう精進しております。

小、中、高と日立で過ごし、某工場にて13年勤務した後、大みか不動産へ入社しました。
賃貸仲介の営業として2年、その後今の管理営業部への配属となりました。
営業の期間に覚えた事、感じたこと、地元の強みを生かし管理営業部としてオーナー様のお力になれるよう頑張っていきたいと思います。

今年も後わずかです。
空き部屋の修繕、リフォーム等ご検討いただいている方も多いかと思います。

ただ修繕やリフォームをしただけではなく、地域性や入居者ニーズを捉えたリフォームをしていかないとせっかくキレイにしても決まらないという事が起こる事があります。

例をあげると、せっかく和室を洋室にしても昔のままの襖という事もあり、お部屋を探している方から「ここは襖なんですね・・・」という声も。
ちょっとした部分で見え方も変わってきます。

インターネットの導入も最近では重要視されてきています。

また、リフォームも大事ですが募集条件もインターネットでのお部屋探しの時代では重要です。
敷金、礼金をゼロにしたり賃料を減額したりすると次の日には問い合わせがあることがございます。
賃料を下げるのは・・・と思う部分もあるかと思いますが、それで決まるなら！というところで長く空いているお部屋の対策になる場合もあることは確かです。
今まではこの賃料で決まっていた、という方も周辺の他物件との家賃比較をしてみると差が出ていたりする事もあります。

周辺物件と比較してみるのはご自身でやろうとすると大変ですが、ご相談頂ければ周辺物件レポートを作成しますので、お気軽にお問合せください。

空室対策等以外にも、いろいろなご相談をお待ちしております。

日立大家さんの会　事務局長
大みか不動産株式会社　管理営業部
作花　真矢

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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■　　４．セミナーのご案内！『まだ間に合う！空室対策セミナー』

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★『まだ間に合う！空室対策セミナー』★

【日程】　 １月２１日（日）
【時間】　 １３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・空室でお困りの方。
・今後の賃貸運営に生かしたい方。

★セミナー内容★
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後１ヶ月しか、ではなくまだ１ヶ月はあると思い、間に合う対策をお話しします。

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花　真矢

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