◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.27――◆

■第２７回　入居率６０％から満室へのプロセス！！■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/seriesseminarDM20170521.pdf

日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。

【日程】５月２１日（日）第１回　日立の賃貸市場と好循環賃貸経営事例
６月１８日（日）第２回　賃貸設備と儲かる賃貸経営の仕組み
７月１６日（日）第３回　将来の出口戦略と相続の基礎知識

【時間】１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産 セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会 橘英太郎、小貫裕子、小野寿子、他

★対象★
・日立市に賃貸物件を所有されているオーナー様。
・これから賃貸経営を始めたい方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】
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【電話での申込み】
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．セミナー開催報告！『不動産投資アカデミー in日立』第２回！
「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

２．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.5
『入居率６０％から満室へのプロセス！！』

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』

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■　　１．セミナー開催報告！『不動産投資アカデミー in日立』第２回！
「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

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皆様、こんにちは
大みか不動産 管理営業部の根本です。
5月からは売買事業部に移りますので、今後とも宜しくお願い致します。

さて、去る4月23日に、不動産投資アカデミー２０１７の第２回目を開催いたしました！！
今回は現場視察ツアーという事で、日立市内で実際に売りに出ている投資物件を実際に皆様と一緒に見学をしました。
空室がある物件については、お部屋の中も見て廻り、セミナー会場に戻ってからキャッシュフロー等の解説講座を行いました。
グループの毎に分かれてのシェアタイムでは、見学して頂いた4物件を実際に買付けを入れた場合の金額等をそれぞれ考えて頂き、とても盛り上がりました。

参加して頂いた皆様ありがとうございました。
初参加の方でもわかりやすい内容になっていたかと思います。
次回からの参加ももちろん可能ですので、興味がある方はぜひご参加ください。

第3回は“日立市の先輩投資家　実践事例講座”を行います。
成功事例だけではなくいろいろなお話を当日はして頂く予定です。
第3回は6月25日（日）13：00～開催しますので、ご希望の方はお気軽にご連絡ください。

日立大家さんの会　事務局長
大みか不動産株式会社　管理営業部
根本　潤

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■　　２．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.5
『入居率６０％から満室へのプロセス！！』

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引き続きまして、再び根本です。
前回からの継続で日立投資アカデミー第1回の振返り！第5弾です！

私が講座でお話しした内容は「日立市で成功している不動産投資家事例」でした。
当日は、時間の関係で話が早口で申し訳ございませんでした。
あらためて今回はお話ししたポイントについて書かせて頂きます。

ご紹介させて頂きました2つの事例は、
入居率65％前後の物件を購入された大家さんが満室にしていった事例でした。
それぞれ総戸数36戸（空室14戸）、24戸（空室8戸）の物件です。

どちらの物件も前所有者は空室を原状回復せず放置しており、こちらから空室対策の提案をしても聞きいれてもらえない物件でした。
設備も入居者が置いていった残置物（エアコンやウォシュレット等）頼りで、清掃もされていない為、お客様をご案内させて頂くチャンスがあっても決める事が難しかったです。
その2物件がオーナーチェンジをし、空室対策をした事で約半年で満室にする事に成功しました。
行われた空室対策の内容等についてお話しさせて頂きました。
満室になった事により、1戸当たりの平均賃料は約4％下がりましたが、なんと総賃料収入は、57％増、37.5％増とそれぞれ上がりました。
平均賃料が下がったといっても相場賃料よりやや高く入居していた昔からの入居者が上げていただけですので、空室を適正賃料に設定しただけの事です。
一度、満室になってしまえば次に1部屋空いた時に、賃料を上げるための設備投資等を行い物件自体の価値を上げるという事もしやすくなりますし、純粋に若干賃料を上げて募集をするという余裕も出来るかもしれません。賃貸経営を楽しみながら行えますね。

お話の中でのポイントをまとめると、次の通りです。
・入居率60％でも空室対策をする事により入居率95％超に変える事が出来る。
・空室対策は物件やオーナーの方針によっても様々ですが、きちんと決断して行う事により満室にする事が出来、人気物件に変えられる。
・管理会社との綿密な打ち合わせや状況把握が大切。
・平均賃料は下がったとしても総賃料は必ず増える。

さいごに、空室対策は、ちゃんと取り組めば必ず満室になります！！
これから取り組もうという場合には、ぜひ私たちにご相談ください。

日立大家さんの会　事務局長
大みか不動産株式会社　管理営業部
根本　潤

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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■　　４．セミナーのご案内『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』

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日立市賃貸経営の決定版！
『賃貸経営の基本を学ぶ３回シリーズ』セミナー開催決定。

【日程】５月２１日（日）第１回　日立の賃貸市場と好循環賃貸経営事例
６月１８日（日）第２回　賃貸設備と儲かる賃貸経営の仕組み
７月１６日（日）第３回　将来の出口戦略と相続の基礎知識

【時間】１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産 セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【定員】２４名
【参加費】無料
【講師】日立大家さんの会 橘英太郎、小貫裕子、小野寿子、他

★セミナー内容★
今回のセミナーでは、変化する賃貸市場の中で、どうご自身の賃貸経営の将来を考えていけばいいか、実践的な事例も通して、細かくお伝えする、３回シリーズのセミナーです。
幅が広い賃貸経営の中で、これだけは抑えておきたいポイントを、弊社のメンバーがわかりやすく、３回のセミナーに凝縮しお伝えする、定番セミナーです。
まだ参加されたことがないオーナー様には、おすすめの内容になっています。
お時間が合えば、是非ご家族やご親戚、お知り合いと一緒にご参加いただければと思います。
その他、取り扱って欲しいテーマ、ご相談したい内容がありましたら、合わせて気軽にお問い合わせ、ご返信ください。

★対象★
・日立市に賃貸物件を所有されているオーナー様。
・これから賃貸経営を始めたい方。

★セミナー詳細★
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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.25――◆

■第２５回　日立市で成功しているリフォーム物件事例！■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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★不動産投資を学ぶなら『不動産投資アカデミー in日立』！★
第２回「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

【日程】　４月２３日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム　→市内各地をツアー
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】　大みか不動産　橘　英太郎
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　（個別参加）　３，０００円（税込）
（年間参加）　１０，０００円（税込）　※第２回～第６回まで

★セミナー内容★

□“現場で解説！日立市の投資物件の実態”

■第１部　投資物件視察ツアー
日立市内で実際に売りに出ている物件を複数ピックアップし、視察ツアーを行います。

■第２部　解説講座
キャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法　　　講師　橘　英太郎

★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】
http://hitachi-ooyasan.com/entry/

【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「4/23のセミナー（視察ツアー）に参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「4/23のセミナー（視察ツアー）に参加します」と入れてご返信ください!

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.3
『日立市で成功しているリフォーム物件事例！』

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．セミナーのご案内！『不動産投資アカデミー in日立』第２回！
「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

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■　　１．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.3
『日立市で成功しているリフォーム物件事例！』

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みなさんこんにちは、大みか不動産管理営業部の小野です。

先日2月26日に開講いたしました第一回目の「不動産投資アカデミーin日立」では、当社の講師5人が登壇し、講義させて頂きました。
内容は順次担当講師が書きますが、それぞれ賃貸仲介、賃貸管理、空室対策、物件の売買とそれぞれ分かれているとはいえ、すべては“投資”に照準を合わせたものとなっております。
私の担当は工事部なので、「日立市で成功している物件事例」についてリフォームを主体としてご提案する内容をお話しさせて頂きました。

賃貸経営を改善し、収益を向上するために必要な
１．リノベーションで賃貸収益を改善
２．最新の賃貸設備事情
３．お部屋探し　物件はココを見られている
この３点について事例を交えながらお伝えしました。

まず、『目的』について・・・
賃貸経営を改善し、収益を向上させることが目的とします。
賃貸経営は事業です。
事業とは、投資して利益を回収する事ですが、簡単に云うと「お金を使って儲けること」でしょうか。
「現在価値」の物件に対して「将来価値を創造」するための投資をします。
賃料から維持管理費用を差し引きますが、これは現在の維持プラス価値を担保するための将来投資というところでしょうか。
それが収益になります。
その投資は「賃料を上げる」ことと「空室の対策」と云う効果を上げて「売り上げの増加」と「機会損失防止」というキャッシュフローの改善につながるわけです。
ところで、「機会損失」とは何でしょう？
それをしなかったことによるムダやロスのことを言います。
では、目的を達成するために必要な事はなんでしょうか。
日頃、皆さんは「新しいことをする」理由を考えているはずです。
でも新しいことを行動に移すことは「正直面倒」ですよね。
しかし、新しい何かをしない限り「変化」はなく、長期の空室は利益を得る期間を失い「得をしていない」状態が今です。
むしろ、過去に投資したお金を回収できず、損失を出していることはないですか？
合理的選択をするならば、それは・・・そう、今なのです。

弊社がなぜ賃貸収益を改善するためにリノベーションを強く推すのかをいくつかの項目に分けてお話しします。
まずは、長期空室の原因をしっかり受け止めましょう。
長期空室となるには「共通した原因」があると考えます。
通勤、通学などの「利便性」が悪い事や老朽化が進み「見栄え」が悪くなってきていることもあげられます。
近隣物件との「賃料比較」はどうでしょう？
相場に合っているでしょうか。
立地や採光と云った物理的条件は改善できなくても「デザイン」などの外的要因はオーナーの決断で改善することができるのです。
長期空室は「埋まれば良いな～」といういような願望だけでは何も変わりません。
必要なのは「希望的な観測」ではなく「改善する行動」なのです。
行動しなければ何もかわりませんね。

ここで、一つ事例を紹介します。
陽当りも悪いし、中部屋で、前のお客さんが汚して出たから修繕費もかさみそうだし、他の部屋が決まってから後で直そう！とＡオーナーさんがおっしゃいました。

よくあるパターンです。
が、しかし弊社からの改善提案は違います。
条件の悪い部屋から直していくことから始めましょう！

その前に、注意点があります。賃貸経営は投資事業だと始めにお話ししましたね。
ここで大事なことは、投資で回収できる「計画」をたてることです。
１．回収にどのくらいの期間が必要か
２．周囲の競合物件の相場は？
３．戦えるだけの商品力を装備できているか
４．広告宣伝の方法
この様に、投資額を早期回収するための戦略をたてることが重要です。
他にも多数事例がありますのでご来店の際に写真をご覧頂くこともできます。
ぜひご相談下さい。
ポイントを絞って最小の投資で「収益を改善」することを目指しましょう！

最近では分譲物件だけでなく賃貸マンション、アパートなどにも最新設備が導入されています。
立地や家賃などが同じ条件で物件が絞れないと悩んだ時に、お客様はプラスアルファの設備の充実で物件を選んでいます。
賃貸設備についてオススメ商品をいくつか紹介します。

１．キッチン　　色数も増えてデザインもオシャレなものが増えています。
お手入れもラクなＩＨはオススメです。
２．エントランス　　宅配ボックスの設置。管理物件でも取り入れているオーナーが増えて
きました。これから需要が見込まれる設備ですね。
３．セキュリティ　　オートロックや防犯カメラ。いずれも目新しい設備ではありませんが
今や必須といえる程になりました。防犯カメラは管理物件で増加傾
向です。
４．収納　　　　　　住まいにとっては必要なもの。十分な広さを確保することが理想的で
す。内装工事の際はご検討下さい。
５．二重サッシ　　　断熱性に優れ、冷暖房効果、結露の問題解決、防犯防火にも役立ちま
す。
６．部屋干し器具　　　室内洗濯物干しのポールも低価格で設置できるので人気です。

最後に、お客様をご案内した際に気にして見ているところを抜き出してみました。
所有物件でいくつあてはまるか、時代に追いついているかシビアに見つめなおしてみてください。

■立地、周辺環境、建物、共用部
・オートロック　　有／無
・ゴミ捨て場が清潔か　　良／悪
・ポストや照明のメンテナンス　　良／悪
・宅配ボックス　　有／無
・駐輪スペース　　有／無

■室内
・間取り（使い勝手）　　良／悪
・インターネット環境　　有／無
・携帯電話の電波　　良／悪
・所有家具の搬入経路　　有／無
・洗濯機置き場（室内が望ましい）　内／外
・コンセントの数、配置　　良／悪
・収納スペース　　十分／不十分
・周囲からの視線　　良／悪

これらについては、投資家の皆様には特に注目して頂きたいですね。
投資物件を購入の際のチェック表としても役立ちそうです。
もちろん、所有の賃貸物件の価値向上にも同じことが言えます。
リノベーションを提案する理由づけとして、まずお客様が友人や家族、誰かを招きたいと思う部屋を探しているということです。
「こんな部屋に住んでみたい」と思わせることで、地域に住み替えを希望する客を狙うことができます。
弊社ではリノベルームを紹介する専用のページをホームページ内で設けています。
大手広告会社に登録をしているのでネット閲覧の数字も増えます。
これからも投資物件、賃貸物件ともにリノベーションという戦略で収益を改善するお手伝いをさせて頂きます。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野　寿子

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■　　２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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■　　３．セミナーのご案内！『不動産投資アカデミー in日立』第２回！
「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

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不動産投資をする上で、実際に現場を見ることはとても重要です。

書類やデータだけでわからないこともありますし、現場を見ることで新たな気づきも生まれやすくなります。

疑似購入体験をすることで投資スキルを身につけましょう！

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/Academy20171704.pdf

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【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム　→市内各地をツアー
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】　大みか不動産　橘　英太郎
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
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■第１部　投資物件視察ツアー
日立市内で実際に売りに出ている物件を複数ピックアップし、視察ツアーを行います。

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キャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法　　　講師　橘　英太郎

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橘　英太郎

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■第２４回　１番でなくても、３００番に入ればＯＫ！？■
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【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】　大みか不動産　橘　英太郎
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　（個別参加）　３，０００円（税込）
（年間参加）　１０，０００円（税込）　※第２回～第６回まで

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■第１部　投資物件視察ツアー
日立市内で実際に売りに出ている物件を複数ピックアップし、視察ツアーを行います。

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１．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.2
『１番でなくても、３００番に入ればＯＫ！？』

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．セミナーのご案内！『不動産投資アカデミー in日立』第２回！
「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

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■　　１．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.2
『１番でなくても、３００番に入ればＯＫ！？』

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みなさんこんにちは。
大みか不動産 日立店 賃貸営業部の小貫です。
日立投資アカデミー第１回の振返り！第２弾！ということで今回は私の方で担当させて頂きます。

先日はたくさんの方にセミナー参加頂きありがとうございました。
私は今回“投資で知っておきたい日立市の市場と投資家の実態”というテーマでお話をさせて頂きました。

さて、みなさんにおさらいも含め問題です。
2017年１月末現在大みか不動産入居率は何％だったでしょうか？

当日も問題として出させて頂きましたが正解は91.6％です。
あるオーナー様には『大みか不動産は98％超えてるでしょ！』と言われましたが・・・、本当は超えたいんです。私も98％以上です！と言いたかったです(泣)

ちなみに全国の入居率は81.0％、茨城エリアの入居率は76.8％です。

問題その２、日立市の入居率は何％でしょうか？

日立市に物件をお持ちのオーナー様はほとんどの方がご存知かと思われますが
平成25年の入居率67.9％です。

日立市は人口減少、世帯数も減少傾向にありオーナー様も諦めモードの方がたくさん見受けられます。

でも、考えてみてください。
日立市には18万人もの人々が生活を送っています。
もっと人口が少ない市町村は他にもたくさんあります。

18万人のうち民間借家に居住している方(約18,000世帯)が４年に１度住み替えをすると仮定すると月に約300件世帯の方が住み替えをしていることになります。

もし私がアパートオーナーになり、みなさんと同じ立場になったら
300件のうちの１つにでも入れれば入居率を上げられるのではないかと考えます。
300件のうち1番良い物件を作ろうとしても難しいけれど、300番目に入ることさえ出来れば空室を埋めることが出来ますからね。

ただし、その300件の需要に沿った物件ではないと意味がないのです。

金額勝負だ！
内装勝負だ！
設備勝負だ！

色々な考え方があると思います。
ご自身の物件は良い物件と思っている方はたくさんいらっしゃると思います。
私も自己所有物件があれば間違いなく自分の物件が可愛く感じると思います。

良い物件とはなんですか？
金額を安くすれば入居率は上がりますか？
新築を建てれば良いのですか？

日立市の入居率は67.9％、大みか不動産入居率は91.6％
ターゲットを明確にし、ニーズをきちんと把握することが大事です。

今回のセミナーはこのような内容でお話をさせて頂きました。

セミナー終了後、早速“住むゼロ”プランに募集を変更されたオーナー様がいらっしゃいました。
このオーナー様というのが前記にある“大みか不動産は98％超えてるでしょ！”とおっしゃってくれたオーナー様です。
空室のお部屋が増えてきたタイミングでの募集条件変更でした。
空室に対してすぐに対策が打てる。というのはとても強みになると思います。

市場を正しく把握し、適切な対策を一緒に考えていけたらと思います。

今回はこの辺りで・・・。

みなさん是非日立店にも遊びに来てください。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　賃貸営業部
小貫　祐子

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日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　３．セミナーのご案内！『不動産投資アカデミー in日立』第２回！
「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

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不動産投資をする上で、実際に現場を見ることはとても重要です。

書類やデータだけでわからないこともありますし、現場を見ることで新たな気づきも生まれやすくなります。

疑似購入体験をすることで投資スキルを身につけましょう！

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【受講料】　（個別参加）　３，０００円（税込）
（年間参加）　１０，０００円（税込）　※第２回～第６回まで

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□“現場で解説！日立市の投資物件の実態”

■第１部　投資物件視察ツアー
日立市内で実際に売りに出ている物件を複数ピックアップし、視察ツアーを行います。

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キャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法　　　講師　橘　英太郎

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・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

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大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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★不動産投資を学ぶなら『不動産投資アカデミー in日立』！★
第２回「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

【日程】　４月２３日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム　→市内各地をツアー
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】　大みか不動産　橘　英太郎
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　（個別参加）　３，０００円（税込）
（年間参加）　１０，０００円（税込）　※第２回～第６回まで

★セミナー内容★

□“現場で解説！日立市の投資物件の実態”

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.1
『投資家に必要な“オーナーマインド”とは！？』

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．セミナーのご案内！『不動産投資アカデミー in日立』第２回！
「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

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■　　１．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.1
『投資家に必要な“オーナーマインド”とは！？』

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はじめまして、大みか不動産売買事業部の橘哲郎です。

こんどから私たち売買事業部のメンバーもメルマガ執筆陣に加わることになりました。

今後ともよろしくお願いいたします。

先日2月26日に開講された第一回目の不動産投資アカデミーin日立では、当社の講師5人が登壇し、そのトップバッターとして私が講義させて頂きました。

5人が話した内容は次回以降担当講師が書きますが、それぞれ賃貸仲介、賃貸管理、空室対策、物件の売買と専門分野を“投資”という照準に合わせたものとなっております。

私の専門分野は売買事業部なので物件の購入と売却ですが、そちらは別のスタッフにお任せして私からは“投資家としての考え方”つまりはマインドについて僭越ながらお話しさせて頂きました。

不動産投資というのは“手段”に過ぎません。

世の中を見渡せば手段は無数に存在します。

会社を起こすのも、フランチャイズを取得するのも、株やFXに投資するのもすべては“手段”です。

では同じ手段を使っても成功する人と失敗する人に分かれるのはなぜでしょう？

もちろん能力の差は多大に影響してきます。では能力の差とはなんでしょうか。それは“考え方”が違うのです。

成功する人と失敗する人、時にはまったく正反対の考え方をしています。

不動産投資に限った話ではありませんが、自分発信で何かをしようとする場合に大事な考え方は“オーナーマインド”です。

サラリーマン大家さんという言葉が浸透し、不動産投資に興味を持つサラリーマンの方が増えているので、数年前に比べてなんとなくハードルが下がったように感じますが、失敗する人のほとんどはマインドがサラリーマンのままなのです。

会社に勤めていれば月20万、30万の給料が約束されていますが、不動産投資はこの物件を買っただけで月収いくら、年収いくらというものではないのです。

つまりオーナーとしての考え方を持たずに、不動産投資という手段を手に入れてしまうということは、車の免許も運転技術もないのにフェラーリを手に入れてしまうようなものなのです。

“手段と考え方”というのはセットで持っていなければ何の意味も持ちません。

私の好きな言葉で「他人と過去は変えられないが、自分と未来は変えられる」というカナダ人の学者でエリック・バーンという人の言葉なのですが、うまくいかない事を人のせいにして、いつも人の悪口ばかり言っているうちは何も変わらないのです。

それよりも自分に矢印を向けて、反省しながら改善しているといつの間にか周りも変わっていたという事になります。

例えば、広い野原を思い浮かべてみてください。

ハエが集っているところと、蝶々が舞っているところがあります。

その二つの違いはなんでしょう？

おそらく蝶々の下を見ると綺麗なお花が咲いていることと思いますが、ハエの下を見るとどうでしょうか？

もうお分かりですよね。いつも自分の周りの悪口ばかり言っている人は、自分がハエの下にあるものだと言っているのと同じことなのです。

その状態のまま蝶々が寄ってくると思いますか？

自分が綺麗なお花のようになろうと努力しない限り蝶々は集まってきません。

やはり成功するには“つるみ”も大事です。

普段どんな人たちとつるんでいますか？

同級生、地元の友達、会社の同僚、同じ趣味の仲間などいろいろとカテゴリーが分かれるかと思いますが、実はもっと深いところで繋がっていることに気付きませんか？

大体皆同じくらいの収入ではないでしょうか。

一緒につるんでいて居心地の良さを感じられるところをコンフォートゾーンと呼びます。

つまり大体自分と同じくらいの目線の人たちとつるんでいる事が、なんのストレスもなく楽なのですが、そこに成長はありません。

確かに普通のサラリーマンが年収数千万の経営者達のつるみの中に入っていけば、当然居心地が悪いことと思います。

しかしその中で得るものは計り知れないものでしょう。

当社で開催するアカデミーやセミナーにはこれから不動産投資家を志す人や1棟目を購入したばかりの人、既に複数の不動産を所有し、数百という戸数を持って十分なキャッシュフローを得ているベテラン投資家の方々まで参加されており、そのようなつるみの中で学んで成功する近道を提供したいと考えております。

先輩投資家の話を聞いてそれを真似るということがその近道です。

“真似る”という言葉は“学ぶ”の語源とも言われています。

という形で私の講義の内容を一部抜粋して文字にしてみましたが、当社のアカデミーに少しでも興味を抱いてくれる方が1人でも出てきて頂ければ幸いです。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　売買事業部
橘　哲郎

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■　　２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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※こちらはメルマガ購読者様限定の情報になります。

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■　　３．セミナーのご案内！『不動産投資アカデミー in日立』第２回！
「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

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不動産投資をする上で、実際に現場を見ることはとても重要です。

書類やデータだけでわからないこともありますし、現場を見ることで新たな気づきも生まれやすくなります。

疑似購入体験をすることで投資スキルを身につけましょう！

★セミナー詳細★
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★不動産投資を学ぶなら『不動産投資アカデミー in日立』！★
第２回「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

【日程】　４月２３日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム　→市内各地をツアー
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】　大みか不動産　橘　英太郎
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　（個別参加）　３，０００円（税込）
（年間参加）　１０，０００円（税込）　※第２回～第６回まで

★セミナー内容★

□“現場で解説！日立市の投資物件の実態”

■第１部　投資物件視察ツアー
日立市内で実際に売りに出ている物件を複数ピックアップし、視察ツアーを行います。

■第２部　解説講座
キャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法　　　講師　橘　英太郎

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・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.22――◆

■第２２回　セミナー開催報告！２０１７年の年間シリーズセミナーがスタート！！■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．セミナー開催報告！２０１７年の年間シリーズセミナーがスタート！！
『不動産投資アカデミー
in日立』第１回「“事例で解説！日立市の投資家の実態”」

２．

３．

（今回は１コラムのみです。次号をお楽しみに！！）

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■　　１．セミナー開催報告！２０１７年の年間シリーズセミナーがスタート！！
『不動産投資アカデミー
in日立』第１回「“事例で解説！日立市の投資家の実態”」

―――――――――――――――――――――――――――――――――

去る２月２６日に、不動産投資アカデミー２０１７の第１回目を開催いたしました！！

★セミナー詳細★　※終了
http://www.omika.jp/RealEstateInvestmentAcademyDM_170226.pdf

★不動産投資を学ぶなら『不動産投資アカデミー in日立』！★
第１回「“事例で解説！日立市の投資家の実態”」

【日程】　２月２６日（日）　※終了
【時間】　１３:００～１５:５０　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】　大みか不動産“精鋭”講師陣
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　３，０００円（税込）／１名様　⇒⇒　初回は無料

★セミナー内容★

□事例で解説！日立市の投資家の実態

■不動産投資とは？不動産投資への考え方　　　講師　橘　哲郎

■投資で知っておきたい日立市の市場と投資家の実態　　　講師　小貫　祐子

■物件を購入する時に知っておきたい３つのポイント　　　講師　棚井　能至

■日立市で成功している物件運用事例　　　講師　小野　寿子

■日立市で成功している不動産投資家事例　　　講師　根本　潤

■まとめ講座　　　講師　橘　英太郎

おかげさまで、今回は14組16名のオーナー様／投資家様にご参加いただきました。

今回講師は、なんと大みか不動産オールスターズで務めさせていただきました。

賃貸営業、管理、売買、各部門の社員たちが、主にこれから物件を購入されるであろう投資家様のために、それぞれの得意分野の中から不動産投資に役立つ考え方についてお話させていただきました！！

一見ばらばらな分野からの寄せ集めのように思われたかもしれませんが、全講座に共通するテーマはきちんと設定しておりました。

それは、“事例を知る”ということです。

私たち大みか不動産の強みは、多くの事例を知っているということです。

地域にはいろんな賃貸物件があり、それぞれに多くのオーナー様がいらっしゃいます。

私たちは、その中から幅広くいろんな事例を知っています。

成功しているオーナー様から、失敗したオーナー様まで、そしてすこぶる順調な物件から、どうにもイマイチな物件まで、数多くのケースに出会ってきています。

そんな私たちだからこそ、賃貸経営でうまくいくための考え方やノウハウ等を適切に伝えられるのだと思っています。

今回は特に、“不動産投資をこれから始める方”というのを一つのターゲットとして想定しておりましたので、皆さんが始めたらどうなるか？
どういう不動産投資を目指すべきか？
という観点でお話させていただきました。

講座では、もっとも分かりやすい事例として、実際にオーナーチェンジの結果、物件が再生したという事例を２物件、挙げさせていただきました。

いずれも、投資家系のオーナーが、空室が多くて回っていない物件を購入した事例です。

ともに新オーナーが満室対策に真剣に取り組んだ結果、空室はみるみるうちに埋まり、今ではもう何の心配もいらないほど順調に回っています。

ここで私たちが強く訴えたい事実は、「空室は必ず埋まる」ということです。

もちろん、前に「オーナーがやる気を持って真剣に取り組めば」という前提は付きますが・・・。

私たちの見てきた数多くの事例からいうと、賃貸経営がうまくいっているかどうかは、ひとえにオーナー自身のやる気の有無に関係があります。

やる気は、不動産への“興味関心と意欲”と言い換えてもよいかもしれません。

そして、じつは賃貸経営にやる気を持って取り組んでいるオーナーさんというのは、決して数多くありません。

むしろ無関心な人の方が多いぐらいです。

そんな中、やる気を持って取り組むオーナーさんは、総じて“投資家系”の方が多いです。

思うに、やらない人が多いので、やる気があるということだけで勝てる環境になっているのですね。

これこそが、不動産投資をやる意味、そしてその最大のメリットだと思っています。

「“やる気がない”オーナーから物件を引き継ぎ、生まれ変わらせる！」

この一言に尽きます！

そして、これは難しいことでも何でもなく、取り組めばほぼ確実に結果が出る世界だと思います。

ですから皆さん、アカデミーに参加した人もそうでない人も、（そしてこれから参加の人も）、ぜひ不動産投資というものを前向きに捉えて、取り組んでみてはいかがでしょうか？

私たちもできる限りのサポートをいたします。

次回のアカデミー開催は、４月２３日（日）です。

まだ参加されたことのない方で、ご興味のある方は、ぜひ思い切って一度ご来場ください。

お待ちしております。

（次回セミナーの告知は次号にて予定しております。次号もお楽しみに！！）

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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◆大みか不動産の賃貸管理メニュー
http://www.omika.jp/omika-onamuke/onamuke.html

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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.21――◆

■第２１回　築５０年オーバーの空家を再生～～記憶を紡ぎ続ける家～～■
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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！Vol.5
『築５０年オーバーの空家を再生～～記憶を紡ぎ続ける家～～』

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.4！
「不動産経験ゼロから始めて3年後、月100万円のキャッシュフローを達成！！」

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■　　１．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！Vol.5
『築５０年オーバーの空家を再生～～記憶を紡ぎ続ける家～～』

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師走――文字通り、誰もが思わず急ぎ足になる季節になりました。

今年も多くの修繕工事をさせて頂き、十室十色――毎回、貴重な出会いと経験に感謝することばかりでした。

こんにちは。管理営業部工事部門を担当しております小野です。

そんな中、今年縁あって携わることができた戸建のリノベーションのお話をしたいと思います。

以前の住まいを貸家にしていたところ、借主から解約の申し出があり、空き家に。

築年数も５０年を超えたので、そろそろ大掛かりな修繕が必要なのでは・・・と、相談がありました。

オーナー様は御年８４歳とご高齢でしたが、なんとパソコンを使いこなしメールでやりとりができるという紳士――とても矍鑠とされています。

何度目かのメールで分かったことは、子供達を育てた家の面影を残し、未来へつなぎたいということ――それがオーナー様の強いご希望でした。

私は、ご呈示頂いた予算を考えると、むしろ新築したほうが・・・と言いましたが、オーナー様はそんな言葉に首を縦に振りませんでした。

その家は、築５０年以上の木造の平屋建てで、新築にはない、時を重ねてきたからこその趣きがありました。

そこに価値を見い出したいとの強い思いが感じられたので、私はその思いに寄り添い、こんな提案をさせていただきました。

提案したのは、基礎や外壁、骨組みは可能な限りすべて残し、再生と同時に、間取りは時代に合わせるというリノベーションプラン。

オーナー様もそれならばとご賛同頂き、見積りを作成し、着工日もそろそろ・・・だった頃、ご子息様から一本の電話が入りました。

「父が一人で決めた様だが、施工は少し待ってほしい」とのお申し出でした。

高額な費用にもかかわらず、自分たち兄弟には何も相談がなかったので心配しているとのことで、急遽父子ともども現在お住まいの他県から足を運んでくださったのです。

そこから半年程・・・、オーナー様のお気持ちやご子息様のお気持ちを擦り合わせしながら、打ち合わせを繰り返し、ご子息様のご要望で現地内見と施工プランの説明をしたり、関わりある全ての人が納得するまで、長い時間をかけました。

「父はもちろん、自分にとっても思い出のたくさん詰まった家なんです。よろしくお願いします」と、古い柱に残った当時の自分の落書きを懐かしそうに触れながら、最終回答をご子息から承ったのは、依頼があってから半年以上過ぎた初夏の頃だったと思います。

予算は新築が可能な金額ですから、慎重にならざるを得ない状況だったのでしょう。

最後は、「父が自分のお金でやることなので。」と、笑ってお話をされていました。

予算満額で当初の予定を変更して、屋根や庭まで、やれることは全て行うことになりました。

オーナー様は他県にお住まいの為、施工途中で写真を何度か送るなどして、状況を報告させて頂きました。

もとの家は、当時の施工にしては凝った造りで随分洒落た内装だったので、オーナー様のご期待に沿う様、間取りや壁のデザインにもこだわりました。

５DKから３LDKに間取り変更をし、水周りの配置も変えました。

平屋ならではのゆったりとしたライフスタイルを、現代風に整え、シンプルモダンな和室を一室設けました。

使い勝手もデザインも異なる新旧の戸建が、当時の面影を残しつつも一つの日常風景と化し、新旧織り交ぜた新たな時を重ねてゆける、ミックススタイルが完成しました。

木製の枠で作られていた重いサッシ窓は、最新のアルミ製の滑りの良いものになりました。

冷たいタイルで覆われ、暗くて寒かった浴室は、明るく清潔なユニットバスに。

独立洗面台もある広々とした脱衣所ができて、洗濯機も同じスペースに置けるようになりました。

以前のように、洗濯物を持って行ったり来たりする不要な導線が無くなり、家事は便利になりました。

リビングとキッチンの間仕切りを無くしたことで、北側にあるキッチンにまで光が届くようになりました。

明るいLDKは、家族がいつも集う空間になりそうです。

暗くて狭かったトイレは、洗面脱衣スペースと離すことで、来客があってもプライベートな部分を隠すことができるのが嬉しいですね。

お庭は入居者が手入れをしやすいように、植木は残さず整地しました。

公園のそばの閑静な住宅街に、こうして新たな息吹を吹き込まれた賃貸住宅が完成しました。

再生したばかりのこの住宅は、今まさに、次の入居者を心待ちにしてワクワク感を漂わせているかのようです。

私にとっては、今年一年かけて取り組んだ大仕事でしたが、年末という節目のこの時期に無事完成となり、ほっと一息をつくのと同時に、やり遂げた満足感を感じております。

そして、新年を新たな気持ちで迎えることができます。

今年一年、皆様ありがとうございました。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野　寿子

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■　　２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回は、既出ではありますが、旬な物件情報を１件お届けします。

木造５棟一括の再生型物件です。

■物件情報
所在地　　　　：日立市田尻町
物件価格　　　：8,500万円
満室想定年収　：1,596万円
表面利回り　　：18.77%
構造　　　　　：木造
築年　　　　　：1995年3月（築22年）
土地面積　　　：2365.44平米
延床面積　　　：1338.98平米
総戸数　　　　：22戸（5棟合計）
間取り　　　　：3ＤＫ、4ＤＫ

なぜ旬かといいますと、取扱い自体はもうだいぶ前からしていたのですが、詳細不明な部分があったため、これまで表に出していませんでした。

入居状況などの詳細がクリアーになったため、ちょっと前からネット等にも広告掲載し始めました。

問い合わせがけっこう入っており、今週末には神奈川県から１名の投資家さんが内見に来る予定です。

なお、なぜ「再生型」かといいますと、現在の入居率がものすごく悪いからです。

現在、２２戸中１１戸入居と、入居率は僅か５０％しかありません！！

稼働が悪い理由は、「放置」です。

現在、まともに募集しておらず、空室は修繕していないままです。

修繕するお金がないからそのままという状況です。

ですが、そういう状況だからこそ、再生できる余地が多々あります。

現オーナーさんが賃貸経営をロクにやっていないということですので、当たり前の賃貸経営、もしくは“並み程度の”経営でも、そこそこ復活できる可能性があります。

意欲のある方が良い賃貸経営をすれば、なおさら良くできますね。

詳細な資料が欲しい方は、下記アドレスに件名を「田尻町５棟一括」と記載してお問い合わせください。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　３．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.4！
「不動産経験ゼロから始めて3年後、月100万円のキャッシュフローを達成！！」

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去る１２月１８日に、不動産投資応援セミナーの第４回目を開催いたしました！！

今回の講師は嘉手納知幸さんといい、ハンドルネーム「ななころ」さんとして楽待コラムを書いている有名投資家さんでした！！

ななころさんは、ご自身で不動産投資予備校を主宰されており、これまでに何人もの塾生の方を“大家デビュー”させてきました。

基礎から学ぶ不動産投資予備校
http://japanlifedesign.com/

また、ライフデザイン実践会というメルマガを発行されており、不動産投資関連の情報発信を積極的にされている方です。

ライフデザイン実践会　特別メルマガ　登録はこちら
http://japanlifedesign.com/ms_mail_1/form_if.cgi?type=3&id=0001Life

そういうわけで、まさに本職の講師であるななころさんのセミナーは、のっけから聴衆の心を掴んで最後まで離さない、素晴らしい講義でした。

私たちも会場後ろで聴いていましたが、内容も大変おもしろく、また非常にためになるお話しでした。

聴き入っているうちに、あっという間に時間が過ぎてしまい、中身の濃い８０分間でした。

そんな中、私が聞いていて、特に重要だなと感じたポイントは３つありました。

一、      先にゴールを描いてからスタートする。

ななころさんはＴＥＦＣＡＳ（テフカス）サイクルと言っておられましたが、「将来の成功（Success）を思い描けているからこそ、行動（Try）できる」ということです。

目標やビジョンが明確であればあるほど、スタートしやすいとも言えます。

二、      学ぶ姿勢

本や先人から学ぼうという姿勢は、これまでご登壇いただいた方全てに共通していました。

ななころさんも例外ではなく、やはり不動産投資スタート前に、多くの本を読んでおられました。

三、      行動力、そして継続力

何はともあれ、まずやってみるという姿勢が大切なのだと感じました。

ななころさん自身、「多くの失敗を積み重ねてきたからこそ成功できた！」とのことですが、まずは行動しなければ失敗することもできず、失敗しなければ成功もないということだと思います。

そして、同時に行動し続ける継続力も大事なのだろうなと思いました。

これはななころさんは言っておられませんでしたが、行動が一過性のもので終わらず、ずっと継続することができたのは、一つ目のポイントに戻りますが、目標やビジョンが明確だったからだと思います。

行動するためにはモチベーションを維持することも重要です。

ななころさんが行動し続けられたのは、ご自身の将来像がクリアーに描けていたからこそなのではないでしょうか。

「当初掲げた目標（月の収入１００万円）は、現実にその通りになった」という言葉には、いたく感銘を受けました。

さて、今年のセミナーはこれで終わりです。

思えば、年間で全１６回ものセミナーやツアーを開催しました。

定番の賃貸経営シリーズや、士業の専門家をゲストに呼んでのセミナー等、いろんな企画を行いましたが、その中でもこの不動産投資セミナーには力を入れました。

来年はこの延長上で、会員制で通年の不動産投資アカデミーというものを企画しておりますので、ご期待ください。

また、当日ご参加下さった方も、そうでない方も、ゲストの“ななころ”さんや、ななころさんが主宰されている不動産投資予備校の活動にご興味があるようでしたら、ぜひ下記のリンクからサイトを訪問していただければと思います。

基礎から学ぶ不動産投資予備校
http://japanlifedesign.com/

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
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