◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.42――◆

■第４２回　「空室発生時のルーティーン！」―■
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★オーナー女子会★

【日程】　 ４月開催予定！
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １２名
【受講料】 １，０００円

★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会、女子会ならではのランチを食べながらの空室対策などの
　説明を行わせて頂きます。

★対象★
・賃貸経営を実施している女性の方。
・空室にお困りの女性オーナー様。

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第８回「空室発生時のルーティーン！」――

２．「戸建賃貸投資セミナーを開催しました」――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『オーナー女子会』――

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　１．連載『満室はマスト！』第８回「空室発生時のルーティーン！」――

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

今回も引き続き、満室賃貸経営法についてお話しします。
前回までに、満室のための考え方はある程度分かっていただけたのではないかと思います。
今回は実践編ということで、「オーナーはいつ動くべきか？」の問題を考えてみます。

賃貸オーナーが、賃貸業として行わなければならない仕事は日常多々あると思います。
ですが、私の考えるところ、オーナーが真に動くべきときというのは、年に数回です。
具体的には、「空室が出たとき」です。
退去の連絡が管理会社（または入居者本人）から入り、約１ヶ月後に退去になるということがハッキリしたら、オーナーは動き始める必要があります。

年間退去率が平均20％とすれば、１０戸のアパートで年間２戸しか退去は発生しません。
そう考えると、数十戸規模を所有されている大口のオーナーさんはまた別として、１０戸前後の小規模なオーナーさんでしたら、年間出動回数は大した数ではありません。
年間２回程度動けばよいだけなので、そこが勝負どころと捉えて真剣に注力するのがよろしいのではないでしょうか？

さて、その年間僅か数回の勝負どころに何をするか？ですが、具体的にやることは３つしかありません。

１．決まる条件を考える。
退去の連絡を受けたらすぐ、まずは一度、必ず自分の頭で考えてみましょう。
次のステップで管理会社と相談する時の下準備になります。
ここでのポイントは、毎空室ごとに、必ず頭をリセットして考えることです。
結果的に、「以前と同じ賃料、以前と同じ条件」になるとしてもです。

２．管理会社と打合せの機会をつくる。
これが最も重要です！！
打合せることではなく、打合せの機会をつくることが重要です。
当たり前のようではありますが、現実にこれを毎回やっているオーナーさんはほとんどいません。
管理会社への訪問か、現地立会いか、あるいは電話やメールでも構わないと思います。
最適な手段はＴＰＯに応じて（時と場所と場合により）毎回異なると思います。
重要なのはあくまで、必ず毎回“機会をつくる”ことです。

また、結論が「以前と同じ賃料、以前と同じ条件」になるとしても、毎回意思疎通することは大切です。
反対に、最悪なのは、無関心や放置することです。
空室の原因の９割はオーナーの無関心で、管理会社と意思疎通し続けている限りにおいては、空室とは無縁であると思います！

３．管理会社と打合せ、決まる条件を決める。
先の２のステップで機会を設けているので、ここでは予定通り管理会社と会って、話をするだけです。
議題は単純明快で、ひとえに空室が「決まるか決まらないか？」だけです。
具体的にどういう条件なら決まるのか？
それを決めるための話し合いという認識で臨みます。

また、この際に重要なのは、管理会社の現場社員の生の意見を聞き出すことです。
市場価格や需給関係は、賃貸の現場で実際に入居者と接している社員の肌感覚が最も信頼できます。
しかし、話の進め方次第では、ついついオーナーから一方的に話すだけのような形になってしまいがちなので、反対に、なるべく意見を引き出すようなスタンスで打合せてもらえればと思います。

そして、助言は最大限に引き出しつつも、最終決定するのはオーナー自身です。
せっかく打合せの場を設けたからには、ここでは必ず結論まで出し終えるようにしましょう。

以上３つのステップが、私の考えるルーティーンです。

これ、全然大変じゃないと思います。
年間僅か数回の出動で、しかもやることがたったこれだけなのです。
賃貸業って、なんてラクなのかと思わぬでもありません。

しかし、ここが落とし穴なのですが、実際にこれをやり切っているオーナーさんはほとんどいません。
いかに地道に、マメに、毎年毎年やり続けられるか？ですね。
やり続けている限りは、空室は埋まり、賃貸業は順調に推移します。
ぜひ皆さん、次回の空室からは、このルーティーンを試してみてください。
（今空室がある人は、すぐにでも動きましょう）

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．「戸建賃貸投資セミナーを開催しました」――

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皆様、こんにちわ
大みか不動産の根本でございます。
２月１８日（日）に戸建賃貸投資セミナーを開催しました。

講師は社内講師の３名で行いました。
メイン講座の「資産がマイナスだった私の銀行評価を１年で激変させた　３つの秘訣」は
売買事業部の棚井が講座を行いました。
棚井自身の体験談という事もあり、
これから不動産投資を始めようという方には身近に感じていただき大変盛況でした。

好評いただきましたので、第２回も検討しております。
お聴き逃した方は是非、ご参加ください。
なぜ、戸建賃貸投資を題材にしたかといいますと、
昨年、弊社で不動産投資アカデミーを全６回で１年かけて行いましたが、
その中のアンケートで聞きたい講座部門で第１位という事が、１番の開催要因です。
聞きたい講座、第１位というハードルが高い中、棚井の講座は正に、皆さんが聞きたかった事だったのかと思います。
棚井の戸建から始めて銀行評価を変え、アパートの購入までという流れは実際のお話ですし、始めは自身の家を建てるのに、住宅ローンが通らなかったという所からのスタートも身近に感じ私にも聞きやすい内容でした。これから初めて不動産投資をする方の第１歩には最適な内容です。
興味がある方は是非、ご連絡ください。

今年もいろいろな内容のセミナーを開催していきますので、皆様お気軽にご参加ください。

日立大家さんの会　副会長
大みか不動産株式会社　売買事業部
根本　潤

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■　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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■　４．セミナーのご案内！『オーナー女子会』

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★オーナー女子会★

【日程】　 ４月開催予定！
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １２名
【受講料】 １，０００円

★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会、女子会ならではのランチを食べながらの空室対策などの
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★対象★
・賃貸経営を実施している女性の方。
・空室にお困りの女性オーナー様。

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■　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！
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★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180225.pdf

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詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.41――◆

■第４１回　「“イヤでも決まる”部屋は、孫子の発想から」―■
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★戸建て賃貸投資法セミナー★

【日程】　 ２月１８日（日）
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★セミナー詳細★　　http://hitachi-ooyasan.com/seminar/

★講演テーマ★
　『資産がマイナスだった私の銀行評価を1年で激変させた３つの秘訣』

★セミナー内容★
　【茨城県】で最新の資産運用手法をお伝えするセミナーです。
　中古不動産市場が活況な中で、本当に進めた方がいい投資、そうでない投資とは？
　ご参加頂いたあなたに、安定して儲かる不動産投資手法をお伝えします。

★対象★
・本気で投資を始めたい方。
・賃貸経営を実施している方。

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【ＷＥＢから申込み】

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【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第７回「“イヤでも決まる”部屋は、孫子の発想から」――

２．『一昔？ちょっと前？考え方と努力で結果は変わる！』――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『戸建て賃貸投資法』セミナー――

５．繁忙期に役立つ商品のご案内！――

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■　１．連載『満室はマスト！』第７回「“イヤでも決まる”部屋は、孫子の発想から」―

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回まで、私自身が実践している満室賃貸経営法についてお伝えして来ました。
その過程でいろんなことを書いてきましたが、けっきょく言いたいことは一つに集約されます。
満室経営のために大事なことは一つで、それは端的に言うと「“イヤでも決まる”状況」を作ることです。
そして、そんな状況を作るためのアプローチの一つとして、私は「安く貸す」という手法を実践しています。

この手法の詳細に関しては、前回までに縷々お伝えしてきたことですので、そちらを参考にしていただくとして、今回は、なぜ私はこういう戦略・手法を取るようになったか？ということをお話ししていきたいと思います。

さて、話は私の幼少時代に遡ります。
私が子供の頃に愛読していたマンガの一つに、『三国志』があります。
かの有名な横山光輝の『三国志』です。
さいしょはご多分に漏れず、諸葛孔明が大のお気に入りでした。
言わずと知れた天才軍師で、戦に臨んでは神のような知略を振るい、少数の兵で何倍もの大軍を打ち破ります。
この孔明が表のヒーローとすれば、『三国志』には裏のヒーローともいうべき人物も登場します。
それは、三国中最大の国である魏の創業君主、曹操です。
曹操は、一見すると悪役のような立ち位置にいます。
『三国志』の表の筋書きは、三国中最弱の国である蜀の劉備を主人公とし、正義と理想を掲げながらも力及ばず、諸国を転々と逃げ回る物語です。
最強の実力を有する曹操は、正義よりも覇権を求めて、劉備や孔明らの主人公グループと敵対していきます。
要はヒール（悪役）です。
しかし、『三国志』が名作中の名作である所以は、このヒールである曹操が単なる敵役では終わらず、よく読めば、じつは途轍もない魅力があるように描かれていることです。
曹操は、一見冷酷な野心家のように見えて、じつは意外と公正であったり、知恵と見識があって善政を敷いたり、人材（例えば関羽）を求める熱い心を持っていたりと、一筋縄ではいかない複雑な魅力を持っています。
だから私は、小学生の頃、最初に『三国志』を読んだときは孔明がヒーローでしたが、中学生になって再度読み返してみたときに、じつは曹操の方こそがダーク・ヒーローだということに気付いてしまったのです。

なぜこんな話をしているかというとですね、この『三国志』の登場人物である曹操が、小説だけではなく、リアルに歴史上の将軍としても『孫子』を愛読していたことです。
『孫子』は実在の兵法書で、今でも世界の戦略論の最高の古典とされています。
私は『三国志』をきっかけに、「“あの曹操も”読んでいた」という“噂の本”、『孫子』についてもごくごく自然に興味を持ち、手に取ってみることとなりました。

おっと、すみません、この話を逐一追っていると、とてもこのコラム一話分だけでは収まらないので、途中は端折ります。
要は、『三国志』がきっかけで、私も『孫子』を愛読するようになりました。
その結果、私が経営者になってから実践している戦略も、いまだにそのルーツは『孫子』に行き着きます。

なぜ、賃貸経営と『孫子』が関係があるか？
その答えは、例えば『孫子』の次の一節にあります。

孫子曰く「兵は勝ち易きに勝つべし」と。
（現代語訳：孫先生は言った、「戦いでは、簡単に勝てるようなところで勝つべきだ」と。）
（注：これ、原典を確認していません。記憶のみに基づいたフレーズです。正確には、もっと違うフレーズである可能性が高いです。気になる方はググってみて下さい。）

つまり、戦いとは、戦ってみるまで勝つか負けるか分からないような戦いはしてはならないということです。
敵と向かい合った時点で、もうほぼほぼ勝つことが分かっている状況を作り、その後で満を持して戦いを始めるべきだというのです。

例を挙げると、例えば『三国志』では、圧倒的多数の曹操軍（兵力100万人とされています）に対して、諸葛孔明が采配を振る劉備と呉の連合軍は兵力僅か3万人でした。
これが、かの有名な赤壁の戦いです。
兵力比100対3では、数に劣る劉備軍にはほとんど勝ち目はありません。
（数字は誇張が入っているので、実際は10対3ぐらいだったのではないでしょうか・・・？ま、それでも圧倒的不利には違いありません。）
しかし、それを孔明が立てた神のような作戦が成功し、奇跡的に勝ってしまいました！！
だからこそ、孔明は天才軍師と言われる訳です。

ここで問題になるのが、はたして「少数の兵で多数の兵を破ることが良いことなのか？」それとも、「多数の兵で少数の兵を破ることの方が良いことなのか？」です。

それはもちろん、「少数の兵で多数を破ること」が現実に起きたら快挙です！！
赤壁の戦いはその典型ですが、歴史上の戦いだけでなく、現代のスポーツでも同じことが多々あります。
体重が重い方が圧倒的に有利な相撲であっても、小兵の舞の海が、巨漢の小錦に勝つことがあり、それがフィーバーを生みます！！
（現代というか、もう20年前の話になりますね・・・最近の相撲は見ていないので、今を代表する小兵力士が誰か分かりません・・・すみません。）
しかし、舞の海は三役止まりでした。
小錦は大関です。
実力は小錦の方が圧倒的に上なのは、誰もが暗黙の前提として知っていました。

いくさでも一緒です。
兵力比が10対3の戦いに、兵力3の方が勝てば、それは快挙に違いありません。
しかし、それは奇跡のようなものであり、同じ戦いが10回あれば、おそらく10回中9回は兵力10の方が勝ちます。
野球でいえば、たとえば一時期の読売ジャイアンツなど、落合や清原など他球団の４番バッタークラスをかき集めて、これだけの戦力を揃えたら負ける方が難しいと言われるほどの陣容を築き上げました。
（それでも優勝できなかったりしたので、たびたび批判を浴びましたが・・・笑）
海外サッカーでいえば、レアルマドリードやバルセロナなど、やはり世界の超一流選手を揃え、圧倒的強者として試合に臨んでいます。

『孫子』は、こういう絶対強者の方を推奨しています。
弱者が一発勝負で奇跡を起こすことは認めていないのです。

負けようのない陣容で戦場に臨むこと。
これが、『孫子』の最大の教えです。

はい、ここでやっと賃貸に話が戻ってきます。
賃貸における戦いとは何かといえば、空室の募集です。
古代の将軍が、いくさに勝つために『孫子』を紐解くのと、現代の賃貸オーナーが空室を埋めるために作戦を練るのとは本質的に違いがありません。
現代の賃貸オーナーも、『孫子』にならえば空室は埋まります。

空室を募集してみるまで、埋まるかどうか分からない・・・。
これは、戦場に臨むまで勝つかどうか分からない状況を意味します。

『孫子』に従えば、答えはこうなります。
募集に出した時点で、決まることは明らかである、と。
例えば、ものすごく設備の良い部屋、清掃の行き届いた快適な部屋を用意するとか・・・。
誰でも住みたいと思える部屋がそこにあれば、決まるのは時間の問題です。

あるいは、ものすごく築の古いアパートでもいいでしょう。
今や、古いアパートはあちこちに多数ありふれていますので、自分の物件が仮にボロでも、それだけで劣等感を持つ必要はありません。
隣の築古アパートより条件が優っていればいいのです。
隣の築古アパートが家賃３万円なら、自分の築古アパートは家賃２万円で貸せばよいと。
この物件は最強です。
隣が３万円に対して、自分は２万円。
この条件で市場に出した時点で、決まるのは時間の問題です。

ポイントは、絶対評価ではなく、相対評価です。
絶対評価でいえば、築古のアパートは、もう古いというだけで価値が無いように考えてしまいがちです。
しかし、相対評価では、あくまで同程度の築年月のアパートの中で競争力がある方かどうか？が重要です。
古めのアパートであれ、新しめのアパートであれ、それぞれが自身の立ち位置において、入居者さんに対する魅力を持っていればＯＫです。

そして、どんなタイプ・属性の部屋であっても、この魅力的な部屋がこんなお得な条件で募集に出ていたら、「決まらない方がおかしいだろう？」という状況を作れれば、それが勝ちです。
募集に出した段階で、もう決まることは目に見えている、と。
あとは時間の問題である、と。

これぞまさに、「兵は勝ち易きに勝つべし」という、賃貸版“孫子の兵法”です！
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．『賃貸の今昔からみる共通点から考える空室対策』――

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こんにちは。いつもメルマガをご覧頂きましてありがとうございます。
管理営業部工事担当の小野です。本年も宜しくお願い致します。
年が明けてもう２月。節分ですね。

節分は雑節のひとつで、各季説の始まりの日（立春・立夏・立秋・立冬）の前日のこと。節分とは「季節を分ける」ことも意味しています。
江戸時代以降は特に立春（毎年２月４日ごろ）の前日を指す場合が多く、この場合、節切月日の大晦日にあたります。

皆さんは豆まきはしましたか？
一般的には「福は内、鬼は外」と声を出しながら福豆（煎り大豆）を撒いて、年齢の数だけ（もしくは１つ多く）豆を食べる厄よけをします。また、邪気除けの柊鰯などを玄関に飾ったりもします。これらは地方や神社によってやり方も違ってくるようですね。

今回の私の記述は、賃貸の今昔からみる共通点から考える空室対策です。

江戸時代から幕末、昭和初期にかけて大阪の町には「裸貸し（はだかがし）」と呼ばれる独特の借家システムが存在しました。
江戸時代のスケルトン・インフィル住宅やDIY賃貸住宅にも例えられる「裸貸し」とはどんなものだったのでしょう。

時代劇などで見られる庶民の暮らしが登場するシーンでは当時の住まいには面白い仕組みがあったようです。「裸貸し（はだかがし）」と呼ばれるとても合理的な貸家のシステムをご紹介します。

「裸貸し」とは江戸時代から昭和初期にかけて大阪で発達した借家システムで、
出入り口建具や戸締まりの雨戸などは家主（貸主）が用意しますが、室内の建具など内造作は店子（借主）が用意するというものです。
畳や襖、障子といった建具から、へっつい（かまど）、走り（流し）といった水まわり設備まで内装設備は借り手が自分で用意するのです。
住居には何も無い「裸」の状態でかすから「裸貸し」、京都では建具も家主が用意する「付貸し（つけがし）」が一般的だったようで、大阪にしかない独特の仕組みだったそうです。

貸家に住もうと思うと、借り手は内装品を以前の住まいから運び込むか、建具屋などで調達しなければいけません。
一見面倒にも思えますが、貸し手にとっては原状回復に伴うトラブルがなくなるし、借り手も予算や好み、家族構成に合わせて部屋を仕立てる事ができるというメリットもあります。

「裸貸し」の仕組みが成立した一番の要因は、大阪の町家が「畳割（たたみわり）」といる平面設計システムでつくられていたから。
六尺三寸×三尺一寸五分（１９１０mm×９５５mm）の京畳を基準として建物の柱間（柱と柱の間の距離）を決めていくことで、畳だけでなく開口部の内法寸法も必然的に統一され、障子や襖といった建具もサイズが標準化されたのですね。
今の借家で使っている畳や障子が、引っ越し先でも再利用できるから「裸貸し」が可能だったというわけです。
その結果、大阪では「既製品」の建具が盛んに製造・流通されることとなり、建具屋では新品も購入できるが、中古品の取引も行われていたそうです。なんと、江戸時代に「内装品リサイクル」の仕組みが存在していたというのですから驚きです。
「おまえさん、子どもが産まれるし中古でいいからかまどを大きいものに買い換えましょうよ」という相談も夫婦でしていたかもしれませんね。
対して、江戸や東日本では「柱割」と呼ばれる手法が主流だったようです。
柱間は均一でも、柱のサイズによって内法や畳のサイズが異なってくるため建具の互換性がありませんでした。

現代の住宅には、建物のスケルトン（柱や梁などの構造物）とインフィル（内装や設備）を分離させて、耐久性と多様性を向上させるスケルトン・インフィル住宅という発想がありますが、どうやら「裸貸し」の考え方には共通点がありそうです。また、内装に自分で手を加えていくという借家は、現代のDIY賃貸住宅のスタイルにもつながるようにも思えます。大阪の住文化は色々な面で先進的だったのかもしれませんね。
当時、大商人が大規模な借家町をつくっていた事例もあったり、普通の商家が店の裏に数件の長屋を建てて行商人や職人を住まわせていたケースも多かったようです。
少しでもあまった土地があれば借家を建てていたのでしょうか。
当時の資料では家主は家賃をとるだけでなく店子たちの面倒もみてあげていた様子も記されています。小さく狭い長屋でも、暮らしやすいコミュニティが作られていたのだと考えられています。

建具のリサイクルだけでなく、裏通りの土地を有効活用した借家経営、大規模な借家町開発まで、さまざまな住スタイルや住宅産業が昔からあったなんて面白いですね。

時代は随分変わって、内装も設備も進化を遂げています。
通り一遍の内装では立地や利便性の良い物件に負けてしまうので、差別化を図ったり、設備の向上で築年数をカバーしたり。
玄関チャイムもモニター付きで訪問者の顔が室内で確認できる物へ。
エアコンは標準設備となり、ウォシュレット付き便座も実家設備と言われ
付いていて当たり前の認識になったのも時代の変化ですね。
今昔変わらないのは、借り手が住みやすい部屋であることを貸し手が考えているかということ。
単身者向けの家電セット（洗濯機、電子レンジ、冷蔵庫、TV、IH調理テーブル）等を設置してモデルルームを作っています。（自社セットプラン商品化）
更に、家具（ベッド、ソファー、テーブル、観葉植物）等を設置したモデルルームも人気です。
お客様が内見に訪れた際に、玄関先にウェルカムボードを予め設置して
部屋の空気も消臭剤を置くなどして清潔感をアピールできる手軽なワンコイン
サービスも始めました。

まさに、今この繁忙期すぐにできる空室対策をしてみてはいかがでしょうか。
ほんの少しの工夫が、満室にする大きなヒントに繋がるのでは？

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野　寿子

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■　４．戸建て賃貸投資法セミナー

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★戸建て賃貸投資法セミナー★

【日程】　 ２月１８日（日）
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★セミナー詳細★　　http://hitachi-ooyasan.com/seminar/

★講演テーマ★
　『資産がマイナスだった私の銀行評価を1年で激変させた３つの秘訣』

★セミナー内容★
　【茨城県】で最新の資産運用手法をお伝えするセミナーです。
　中古不動産市場が活況な中で、本当に進めた方がいい投資、そうでない投資とは？
　ご参加頂いたあなたに、安定して儲かる不動産投資手法をお伝えします。

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■　５．繁忙期に役立つ商品のご案内

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★満室家電プラン★
　繁忙期空室対策に向けて、オーナー様へ新しいプランのご紹介をさせていただきます。
　入居者様がお部屋の内覧をした際、生活をイメージできるように家電を設置します。
　費用により異なる３つのプランをご用意させて頂きました。

１.家電モデルルームプラン
大みか不動産の備品を設置します。
設置費のみとなりますので、初期費用をおさえたい方にオススメです！

２．家電プレミアムプラン
家電５点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
設備アップになるのでご案内時の好感度ＵＰに効果的です！

３．家電スタンダードプラン
家電３点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
基本的な家電の設置により引越し当日から生活が可能となります！

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180127.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0284-53-5878

【メールでのお問合せ、申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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■第４０回　「私の満室賃貸経営法その２！入居率９９％の秘密は“イヤでも決まる”部屋づくり！」―■
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【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
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★対象★
・本気で投資を始めたい方。
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１． 連載『満室はマスト！』第６回
「私の満室賃貸経営法その２！入居率９９％の秘密は“イヤでも決まる”部屋づくり！」――

２．『一昔？ちょっと前？考え方と努力で結果は変わる！』――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『戸建て賃貸投資法』セミナー――

５．新商品のご案内！――

■　　１．連載『満室はマスト！』第６回
「私の満室賃貸経営法その２！入居率９９％の秘密は“イヤでも決まる”部屋づくり！」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

さて、「満室はマスト！」と題して連載しておりますが、今回も前回に引き続き「私の実践している満室賃貸経営法！」のその２をお送りします。

私は不動産オーナー歴９年半ですが、その間、概ね入居率９５％以上を保ってきました。
昨年は特に順調で、入居率９９％という最高のパフォーマンスを叩き出すことができました！
こういうことをいうと、「どうせ橘さんは、自分が不動産屋なのだから、自分の物件に優先的に客を回しているんでしょう？」と思われるかもしれません！？
いや、きっとそういう目で見られているんだと思います。

しかし、じつは全然そんなことはありません！！
たしかに私は不動産会社の“内部”におり、自社の賃貸の営業マンに直接指示を下せる立場にいます。
そして、彼ら・彼女らに、自分の物件をなるべく紹介して決めてくれるよう、時折声をかけて意識付けしているのは事実です。

しかし、それはそれだけのこと、それだけでは部屋は決まりません。
部屋が決まるためには、お客様である入居者さんがお部屋を見て気に入り、「この部屋にしよう！」と思ってもらわなくてはいけないのです。
当たり前と言えば当たり前ですが、そのように思ってもらえるために一番大事なことは何でしょうか？
一番大事なことは、その部屋そのものに価値があるかどうかです。

なお、ここでいう部屋の価値とは、部屋そのもののスペック（構造・面積・間取り・築年月、等々）から設備や内装のデザインや清潔感も含み、はては建物の立地や周辺環境についても考慮した上での、その部屋の総合的な魅力のことを指します。
また、それらの価値が価格と見合っているかどうかも含めて評価して、“本当の価値”と捉えます。
例えば、ある部屋が、その造りも立地も最高級だったとして、家賃が相場の倍だったら、その部屋に価値はありません。
反対に、誰もがボロアパートと思うような低スペックの部屋でも、家賃が相場の半分だったら、入居希望者は殺到するでしょうし、そういう状態を“価値がある”と言えます。

価値のある部屋は、そこに置いておけば決まります。
価値のない部屋は、不動産会社の営業マンが、いかに最高の接客をして巧妙に案内しようと、いかにスゴ腕の営業トークを振るっておススメしようと、決まらないものは決まりません。
一番大事なのは部屋そのものの価値であり、不動産会社や営業マンの営業力は二の次なのです。
（まったく関係ないとは言いません。もちろん営業の上手下手が成約率に及ぼす影響はあります。しかし、一番大事ではないので“二の次”と言っています。）

私が不動産会社の“内部”の人間として、“外部”のオーナー様たちより多少有利な立ち位置にあることは確かです。
しかし、それはただそれだけのことにすぎません。
本質的には、誰しも自分の賃貸物件の商品価値を第一に考えながら、運営していかなくてはならないのです。
不動産会社の中にいようが外にいようが、この原則は変わりません。

私は私なりに考えた戦略の下、自分の物件を運営しています。
その戦略が功を奏して、入居が順調に埋まっていると自己評価しています。

その戦略とは、端的に言うと「安く貸すこと」です。
相場よりも3,000円～5,000円安く貸すことで、その部屋は「イヤでも決まる」状態になります。
募集を出せば、１ヶ月もしないうちにすぐ次の入居者が入ります。
年間空室率が１％未満という実績は前回お話しした通りです。

しかも、いったん入った入居者が長く居てくれます。
なぜなら、周辺物件よりも明らかに割安な条件で入っているので、住み替えたいと思った場合でも、他により良い条件の物件が無いのです。
私の物件と同等のスペックの物件は、家賃が高いし、同等の家賃の物件はスペックが低いからです。

そして、なかなか出て行かれないことは、それ自体がオーナーにとって無上の価値です。
退去が発生しなければ、空室もありません。
空室が無ければ、修繕もありません。
空室と修繕、この２つが賃貸経営の一番大きなリスクであり、損失です。
それがない状況というのは最高です。
私の物件は昨年、２２戸あるうちで退去発生数は２戸だけでした。
退去率約９％です。
平均的な賃貸物件の退去率は２０％～２５％程度だと思いますが、その半分以下です。
（今まで、多い年でも４戸入れ替え程度でした。それでも１８％です。）

今日の結論ですが、私の実践している満室賃貸経営法のキモは、「イヤでも決まる」部屋にすることです。
家賃を相場より安く設定すれば、自然とそうなります。
これを“安易”というなかれ。
これは、私がこれまでの不動産経験から得た知識と、つちかってきた洞察の賜物なのです。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．『一昔？ちょっと前？考え方と努力で結果は変わる！』――

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こんにちは。売買事業部の橘哲郎です。

年が明けたと思ったら、もう1月も下旬になってしまいましたね。
これが12回続くとまた年末になって「いや～今年も早かったね～！」などという会話になってきます。
それが10回続くと10年という歳月が経過してしまいます。

10年前の2008年に世界を揺るがした出来事が二つあります。まず一つはリーマンブラザーズの経営破たんによる、いわゆるリーマンショックがありました。

私はちょうどその頃カナダのバンクーバーに滞在しており、ドルが大暴落したときに所持していた円をすべてカナダドルに換えて得をした記憶がありますが、帰国後もなかなか円高が収まらず2年くらい円に交換出来ずにいたことを覚えております。

もう一つはiPhoneの発売です。iPhone（以下、スマホ）は携帯電話の世界に革命を起こしたのではなく、我々の生活そのものを変えました。今どき道を調べるのにお巡りさんに聞いたり道端で人に尋ねたりはしないでほとんどの人はgoogleマップで調べますし、電気屋さんで商品について知りたい人は店員さんへ聞かずにスマホで調べたりレビューを見たり、一眼レフは別ですが、普通のデジカメを買う人もほとんどいないのではないでしょうか。
もはや今更スマホを取り上げてガラケーに戻しましょうなんて言われたら、ほぼ全員が「無理！」と答えるのではないかと思います。

この10年でそこまで世界が変わりましたが、10年後はもっと早いスピードで世界が変わっていくことでしょう。

と、そんなことはどうでもいいんですが、何が言いたいかというと10年前の出来事を“一昔”と思うか、“ちょっと前のこと”と思うかでその人がこの10年をどのように過ごしてきたかがわかります。

ただ単調ないつもと変わらない毎日を送って、何も将来のことなど考えずに仕事して、食事して、遊んでなどの日々を送っていると10年という時間はあっという間に過ぎ去ってしまいます。

あるアメリカの統計学からのデータで80年の人生の時間割というものがあります。
その中で眠っていた時間が26年、仕事していた時間が21年、髭剃りの時間が228日など、行動ごとの消費時間を示したデータの中で特にショックを受けたものが“何に使ったかわからない時間”です。なんとその時間は34年というものになります。
その時間をもっと有効に活用出来たら、人生もう一回分くらい得することになりませんか。

おそらく子供のころは1年という時間がとてつもなく長く、10年後なんて全く想像もつかない遠い遠い未来のことだったのではないでしょうか。

体感年数で言えば20歳までの20年間が20年だとすると、20歳から60歳までの40年間が13年で過ぎると言う学者もいます。

ちなみに私はというと、2009年に帰国して不動産業に従事してから9年目となりました。
前職とはまったくの畑違いで右も左もわからないままこの業界に飛び込んでみましたが、紆余曲折あって毎年毎年挑戦の連続で、同じような年や日々など一切ないくらい充実の毎日を過ごしていたせいか20年分くらい成長出来たのではないかと思っております。

さて、話は打って変わりますが、当社では来月2/18（日）に戸建賃貸投資セミナーを開催することとなりました。

2017年に6回にわたって行った不動産投資アカデミーで集計したアンケートの中で、もっとも要望の多かった戸建賃貸セミナーが満を持しての開催となりました。

昨今の金融機関による融資締め付けの影響があらわになって、我々不動産業者と皆様のような不動産投資家も大打撃となり、もはや大型のRCマンションなど融資を使ってフルローンやオーバーローンで購入し、自己資金ほぼゼロでレバレッジを効かせるという手法は過去のものとなりつつあります。

それではこれから1棟目を購入して投資家を志したいという方は不動産投資が出来ないのでしょうか？

決してそうではありません！実績を積んで投資家としての信用を積み上げることが出来ればまだまだ融資を引くことは可能です。

そのために戸建賃貸は最適な方法です。

そのノウハウを実際に投資家としてオーナー業を営んでいる当社の社員講師がくまなくお伝えします。（私もその1人です）

参加費は無料となっておりますので、暇つぶしにでもご参加頂ければと思います。
もちろん無料だからと言ってクオリティは手を抜きません。必ず何か得する情報をお持ち帰り頂きたいと思っております。

金融機関の融資情勢に伴い、不動産投資ブームも沈静化してきたように感じますが、そこで投資熱が冷めてしまうような人は初めから不動産投資に手を出すべきではなかったということになります。
流行に踊らされて物件を買ってしまうような人はただテンションが上がっているだけですが、テンションはいずれ下がります。

テンションではなくモチベーションを維持することが大切です。
将来を見据えた目標が明確な人はテンションが下がることはあっても、モチベーションが下がることはありません。
モチベーションは英語で書くとmotivationですが、これはmotive(動機)とaction(行動)から出来ていることを考えれば答えが出ていますね。

10年後に今と同じ生活で良いのか、ライフスタイルを大きく変化させるかは考え方一つで変わります。

今生きている世界は、結果の世界で皆さん生きていると思います。
今の結果は過去の行動から来ています。
過去の行動はさらに過去の考え方から来ています。

これを原因と結果の法則と言いますが、大体3年前の考え方が結果の世界（今）へ繋がります。
つまり考え方が変われば行動が変わり結果が変わってくるのです。

しかし、それを絶えず行う事は大変です。
大変とは大きく変わると書きます。

やはり努力なしに成功しようという虫のいい話はありません。

不動産投資はうまい話でもなんでもありませんが、すごい話です。
うまい話には裏がありますが、すごい話はすべて本人の努力次第です。

と、長くなってしまいましたので今回はこの辺にしときましょう。

それではセミナーでお会いできることを楽しみにしております。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　売買事業部
橘　哲郎

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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■　　４．戸建て賃貸投資法セミナー

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★戸建て賃貸投資法セミナー★

【日程】　 ２月１８日（日）
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★講演テーマ★
　『資産がマイナスだった私の銀行評価を1年で激変させた３つの秘訣』

★セミナー内容★
　【茨城県】で最新の資産運用手法をお伝えするセミナーです。
　中古不動産市場が活況な中で、本当に進めた方がいい投資、そうでない投資とは？
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■　　５．新商品のご案内

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★満室家電プラン★
　繁忙期空室対策に向けて、オーナー様へ新しいプランのご紹介をさせていただきます。
　入居者様がお部屋の内覧をした際、生活をイメージできるように家電を設置します。
　費用により異なる３つのプランをご用意させて頂きました。

1.家電モデルルームプラン
大みか不動産の備品を設置します。
設置費のみとなりますので、初期費用をおさえたい方にオススメです！

2.家電プレミアムプラン
家電５点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
設備アップになるのでご案内時の好感度ＵＰに効果的です！

3.家電スタンダードプラン
家電３点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
基本的な家電の設置により引越し当日から生活が可能となります！

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詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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■第３９回　「私の実践している満室賃貸経営法！！」―■
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー★

【日程】　 １月２１日（日）
【時間】　 １３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★講演テーマ★
　『まだ間に合う！繁忙期で満室にする５つの秘訣』
　～あなたの物件が６０日で満室になる方法大公開！～

★セミナー内容★
　近づいてきている繁忙期に向けて今からでも間に合う空室対策のセミナーとなります。
後１ヶ月しか、ではなくまだ１ヶ月はあると思い、間に合う対策をお話しします。

★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・空室でお困りの方。
・今後の賃貸運営に生かしたい方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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「1/21のセミナーに参加したい」とお伝えください!

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第５回「私の実践している満室賃貸経営法！！」――

２．『この繁忙期はどう戦うか？！』――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー――

■　　１．連載『満室はマスト！』第５回「私の実践している満室賃貸経営法！！」

―――――――――――――――――――――――――――――――――

明けましておめでとうございます。
大みか不動産の橘です。
本年も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
私たちは本年も、本メルマガやセミナー、ＷＥＢ等々で、引き続きオーナーさん向けの情報発信を続けて行くつもりでおります。
本年もよろしくお願いいたします。

さて、昨年からの継続で『満室はマスト！』と題して連載しておりますが、今回は私自身が自らの所有物件で実践している賃貸経営法についてお話しさせていただきます。

私は、不動産業のキャリアがもうすぐ16年になります。
と同時に、不動産オーナーとしてのキャリアはもうすぐ9年半になります。
思い返すと、あれは2008年の8月でした。
まさにリーマンブラザーズが倒れる前後の頃でしたが、そんな時に、記念すべき１号物件を買いました。
物件の簡単なスペックは次の通りです。

≪１号物件≫
所在地：日立市大みか町
構　造：ＲＣ造６階建
築　年：平成６年（1994年）
総戸数：２３戸（住居２２戸＋事務所１戸）
間取り：３ＤＫが中心（一部２ＤＫ、１Ｋ）
賃　料：満室時155万円／月 → 1,860万円／年
価　格：1億1,500万円
利回り：表面16.2％

この物件は、そういう訳でかれこれ9年半の期間保有していますが、これまでに年間入居率が95％を下回ったことは一度しかありません。
毎年の入居率はおおむね97～98％程度で推移しています。
一度だけ95％を割ってしまった年がありましたが、それは一戸だけあった事務所が丸一年空いてしまったからでした。
今は、おかげさまでその事務所も埋まり、家賃は18万円から16.4万円に下がってしまいましたが、今後も長期にわたって出ては行かれなそうな雰囲気です。

ちなみに、昨年2017年の入居率は、なんと99.35％でした！！
どういう計算かというと、下記の通りです。

昨年は全22戸（私が自宅として使用している１戸を除く）のうち、退去が発生したのが僅かに2戸だけでした。
4/5に退去した305号室は、5/1から次の入居者が入ったので、空室期間が25日間でした。（厳密に家賃の発生していない期間は4/6～4/30なので）
また、12/4に退去した204号室は、年が明けて今年の1/6から新しい入居者が入ったので、この部屋の空室期間は32日間になりますが、しかし2017年中の空室期間に限れば、27日間でした。（12/5～12/31）
以上の空室日数の合計は、52日です。（25日＋27日）
それに対して、計算の分母となる全部屋の全日数の合計は、8,030日です。（22戸×365日）
したがって、空室率は約0.65％となります。（52日÷8,030日×100）
そして、入居率は空室率の裏返しですので、99.35％となります。（100％－0.65％）

我ながら、これ以上は無いぐらいの最高のパフォーマンスだったと思います！！
じっさい、今まででの年に比べても一番良かったような気がします。
（毎年集計している訳ではないので、正確なデータからではないですが・・）
とはいえ、「今年はただ単に運が良かっただけ」というのとは、また違うとも考えています。

なぜなら、私自身は、自分の物件がここまで高稼働を保ってこられたのは、決して運や外部環境によらず、自らそうなるように仕向け、作り上げてきたものと考えているからです。
また、そうかといって、特段の苦労や難しい努力をしてきた訳でもありません。
重要なのは、賃貸経営に関する基本的な“マインドセット”（考え方）です。

私が考える、賃貸経営を勝利に導く究極の考え方は、ものすごくシンプルに絞ってですが、次の３つのことだけに尽きます。

１．家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする。
２．余裕が大事。――無理をしない。欲張らない。――
３．家賃の最適設定は、他の誰でもない、オーナーの最大の仕事である。

この３つを基本方針として持ってさえいれば、賃貸経営に関して大筋で間違うことはほとんどないと考えています。
以下、順番に解説していきます。

１． 家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする。

このお話は前回までにしました。
なぜ、これが良いのか？
もし疑問に思う方がいらっしゃいましたら、お手数ですが、前回までの記事を読み返していただければと思います。

さて、私は実際に自分の物件の値付けを、“意図的に”安く設定しています。
先ほど例に挙げた昨年の退去の２件のうち、4/5に退去した305号室は、退去前の家賃は67,000円でした。
2011年9月の契約だったので、約5年半の入居の後に出て行かれたという状況です。
そういう状況で、次の募集条件について、私はすぐ59,000円に設定しました。
その結果、すぐに入居が決まり、5/1から新たな入居者が入ってくれているというのは先にお伝えした通りです。

ただ、これは今にして思えば、余計に下げすぎたかもしれません・・・。
もしかすると、62,000円ぐらいの設定でも十分入ったのではないでしょうか・・・？
部屋のスペックから見ると、普通に65,000円でもおかしくはありません。
３ＤＫで60㎡の広さがあり、鉄筋コンクリートの重厚な造りで、大甕駅にも日立製作所の工場にも近いという好条件の立地です。
築も古くなってきているとはいえ、それでもまだ25年よりも手前です。
ちなみに古い記録を辿ると、築10年頃（2004年頃）の時点で、なんと家賃74,000円でした！！
（私が買う前ですが、大みか不動産の管理物件でしたので記録は残っていました）

でも、いいんです！！
やっぱりこれで良かったのです。

なぜなら、空室ロス（逸失賃料）を極力減らすという目的を見事に達成したからです。
もちろん、62,000円の設定ならいずれは決まっていたことと思います。
さらに言うと、運が良ければ65,000円でも決まる可能性はありました。
しかし、いずれにしろ決まるまでの時間は相応に長く掛かっていたはずです。

家賃を67,000円から59,000円に下げるという決断をしたおかげで、結果、この部屋の空室ロスは49,167円に抑えられました。（59,000円×25日／30日）
もし、家賃62,000円というそれなりの価格（普通に考えて妥当そうな価格）に設定して、仮に3ヶ月空室だったとすると、その空室ロスは186,000円です。（62,000円×3ヶ月）
その差、約13.7万円（18.6万円－4.9万円）は、3,000円の家賃差（62,000円－59,000円）の約45ヶ月分ものインパクトがあります。
また、仮に空室期間が2ヶ月だったとしても、その空室ロスは124,000円です。（62,000円×2ヶ月）
その差、約7.5万円（12.4万円－4.9万円）は、3,000円の家賃差（62,000円－59,000円）の約25ヶ月分になります。

要は、たかだか3,000円程度高く貸せたところで、空室期間が1～2ヶ月でも延びたら、到底取返せない程の損失を被るということです。

であれば、そうはさせない――空室期間は極力0.5～1ヶ月以内に収まるようにする――というのが私の方針であり、そのためには、最初から低い家賃で貸す――妥当と思われる家賃から更に3,000円程度下げた設定にしておく――というのが私の具体的手法なのです。

以上が、私が実践している満室賃貸経営法の要諦「１．家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする」でした。

けっこう長くなってしまったので、今回はここまでとさせていただきます。
次回、引き続きまして２、３番についてお話ししていきたいと思います。
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．『この繁忙期はどう戦うか？！』――

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初めまして。
大みか不動産株式会社　本店　管理営業部の小野瀬です。

いつも私たちのメルマガをご購読頂きまして誠にありがとうございます。
前回のメルマガでも作花が書いておりましたが、私もメルマガ記事なんて今まで書いたことがなく少し緊張して書かせて頂いております。

まずは、私の事を知って頂きたいので自己紹介をさせて頂きます。
生まれも育ちも地元の日立。日立中央インター近くに28年暮らしておりまして、昔から女の子というより男の子のように過ごしてきたせいかとてもたくましく育ちました。

高校卒業後はファッション市場　サンキに就職し6年半勤務、その後派遣社員として内視鏡製造の工場で1年勤務、そして今の大みか不動産株式会社に就職しあっという間に4年が経とうとしています。
この業界の事は全く分からない状態で入社し、日々勉強しながらの毎日でした。
私は売買・賃貸・管理営業部といろいろな部門を経験し、お客様のニーズやオーナー様の悩みなどもお聞きし一緒に考えられるこのスキルを使ってぜひ空室などにお悩みのオーナー様の少しでもお力になれるのではないかと考えております。

さて、今年も繁忙期がはじまりました。
2018年1月から3月までの繁忙期に何をしなくてはいけないのか…。

ここで挑戦できるかどうかで4月以降の空室率・大切な収入が決まってきます。しかし、大きなリフォームをしようとしてももう間に合いません…。なぜならば、今来店されているお客様は遅くても3月末までには入居したいのです。

では、この短期間に出来ることをご紹介いたしましょう。
① お家賃の値下げ。
インターネットの検索に掛かるように端数を9000円などに変更してみましょう。また物件のお家賃は適正な金額なのか考えてみましょう。
② モデルルーム仕様。
家電付き物件はすぐ入居が出来る、生活のイメージが出来る！といったメリットがあります。1部屋でもモデルルームを作ってみてはいかがでしょうか。新しい家電プランも登場しております。
③ 募集条件の見直し。
敷金や礼金、初期費用はお引越しを決める際に最初のハードルになります。家賃のフリーレント（無料期間付き）や弊社オリジナルプランの『住む~ずゼロ賃貸』なども入居促進には効果的です。

このような条件変更の相談や反響があった際は『この人を逃したら…』ということを少し頭に置いて頂いて交渉事もお考え頂くとよりチャンスを逃さないのでいいのではないかと思います。ですが、わがままなお客様もやはりどの時代にもいらっしゃいますので適度な交渉、特に金額や設備は営業担当のスタッフ・工事の担当などもおりますのでお気軽にご相談下さい。

では長くなりましたが、この繁忙期中にオーナー様と一緒に悩み、空室対策などにも励んでいきたいと思いますのでよろしくお願い致します。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産(株)　管理営業部　
小野瀬 麻実

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

こちらは本メールマガジンご登録した方だけが見れる内容により
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■　　４．セミナーのご案内！日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー

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★日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー★

【日程】　 １月２１日（日）
【時間】　 １３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★講演テーマ★
　『まだ間に合う！繁忙期で満室にする５つの秘訣』
　～あなたの物件が６０日で満室になる方法大公開！～

★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・空室でお困りの方。
・今後の賃貸運営に生かしたい方。

★セミナー内容★
　近づいてきている繁忙期に向けて今からでも間に合う空室対策のセミナーとなります。
後１ヶ月しか、ではなくまだ１ヶ月はあると思い、間に合う対策をお話しします。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花　真矢

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