◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.42――◆

■第４２回　「空室発生時のルーティーン！」―■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

―――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
お役に立つ情報をご提供させて頂く事を目的としています。
メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますメールアドレスに、
お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。

◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★オーナー女子会★

【日程】　 ４月開催予定！
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １２名
【受講料】 １，０００円

★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会、女子会ならではのランチを食べながらの空室対策などの
　説明を行わせて頂きます。

★対象★
・賃貸経営を実施している女性の方。
・空室にお困りの女性オーナー様。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

お申し込みフォーム

【電話での申込み】
お問合せ：0294-53-5878
「4月の女子会に参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「4月の女子会に参加します」と入れてご返信ください!

詳しい日時は決まり次第配信させて頂きます。

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第８回「空室発生時のルーティーン！」――

２．「戸建賃貸投資セミナーを開催しました」――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『オーナー女子会』――

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

==================================================================

■　１．連載『満室はマスト！』第８回「空室発生時のルーティーン！」――

―――――――――――――――――――――――――――――――――

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

今回も引き続き、満室賃貸経営法についてお話しします。
前回までに、満室のための考え方はある程度分かっていただけたのではないかと思います。
今回は実践編ということで、「オーナーはいつ動くべきか？」の問題を考えてみます。

賃貸オーナーが、賃貸業として行わなければならない仕事は日常多々あると思います。
ですが、私の考えるところ、オーナーが真に動くべきときというのは、年に数回です。
具体的には、「空室が出たとき」です。
退去の連絡が管理会社（または入居者本人）から入り、約１ヶ月後に退去になるということがハッキリしたら、オーナーは動き始める必要があります。

年間退去率が平均20％とすれば、１０戸のアパートで年間２戸しか退去は発生しません。
そう考えると、数十戸規模を所有されている大口のオーナーさんはまた別として、１０戸前後の小規模なオーナーさんでしたら、年間出動回数は大した数ではありません。
年間２回程度動けばよいだけなので、そこが勝負どころと捉えて真剣に注力するのがよろしいのではないでしょうか？

さて、その年間僅か数回の勝負どころに何をするか？ですが、具体的にやることは３つしかありません。

１．決まる条件を考える。
退去の連絡を受けたらすぐ、まずは一度、必ず自分の頭で考えてみましょう。
次のステップで管理会社と相談する時の下準備になります。
ここでのポイントは、毎空室ごとに、必ず頭をリセットして考えることです。
結果的に、「以前と同じ賃料、以前と同じ条件」になるとしてもです。

２．管理会社と打合せの機会をつくる。
これが最も重要です！！
打合せることではなく、打合せの機会をつくることが重要です。
当たり前のようではありますが、現実にこれを毎回やっているオーナーさんはほとんどいません。
管理会社への訪問か、現地立会いか、あるいは電話やメールでも構わないと思います。
最適な手段はＴＰＯに応じて（時と場所と場合により）毎回異なると思います。
重要なのはあくまで、必ず毎回“機会をつくる”ことです。

また、結論が「以前と同じ賃料、以前と同じ条件」になるとしても、毎回意思疎通することは大切です。
反対に、最悪なのは、無関心や放置することです。
空室の原因の９割はオーナーの無関心で、管理会社と意思疎通し続けている限りにおいては、空室とは無縁であると思います！

３．管理会社と打合せ、決まる条件を決める。
先の２のステップで機会を設けているので、ここでは予定通り管理会社と会って、話をするだけです。
議題は単純明快で、ひとえに空室が「決まるか決まらないか？」だけです。
具体的にどういう条件なら決まるのか？
それを決めるための話し合いという認識で臨みます。

また、この際に重要なのは、管理会社の現場社員の生の意見を聞き出すことです。
市場価格や需給関係は、賃貸の現場で実際に入居者と接している社員の肌感覚が最も信頼できます。
しかし、話の進め方次第では、ついついオーナーから一方的に話すだけのような形になってしまいがちなので、反対に、なるべく意見を引き出すようなスタンスで打合せてもらえればと思います。

そして、助言は最大限に引き出しつつも、最終決定するのはオーナー自身です。
せっかく打合せの場を設けたからには、ここでは必ず結論まで出し終えるようにしましょう。

以上３つのステップが、私の考えるルーティーンです。

これ、全然大変じゃないと思います。
年間僅か数回の出動で、しかもやることがたったこれだけなのです。
賃貸業って、なんてラクなのかと思わぬでもありません。

しかし、ここが落とし穴なのですが、実際にこれをやり切っているオーナーさんはほとんどいません。
いかに地道に、マメに、毎年毎年やり続けられるか？ですね。
やり続けている限りは、空室は埋まり、賃貸業は順調に推移します。
ぜひ皆さん、次回の空室からは、このルーティーンを試してみてください。
（今空室がある人は、すぐにでも動きましょう）

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

==================================================================

■　２．「戸建賃貸投資セミナーを開催しました」――

―――――――――――――――――――――――――――――――――

皆様、こんにちわ
大みか不動産の根本でございます。
２月１８日（日）に戸建賃貸投資セミナーを開催しました。

講師は社内講師の３名で行いました。
メイン講座の「資産がマイナスだった私の銀行評価を１年で激変させた　３つの秘訣」は
売買事業部の棚井が講座を行いました。
棚井自身の体験談という事もあり、
これから不動産投資を始めようという方には身近に感じていただき大変盛況でした。

好評いただきましたので、第２回も検討しております。
お聴き逃した方は是非、ご参加ください。
なぜ、戸建賃貸投資を題材にしたかといいますと、
昨年、弊社で不動産投資アカデミーを全６回で１年かけて行いましたが、
その中のアンケートで聞きたい講座部門で第１位という事が、１番の開催要因です。
聞きたい講座、第１位というハードルが高い中、棚井の講座は正に、皆さんが聞きたかった事だったのかと思います。
棚井の戸建から始めて銀行評価を変え、アパートの購入までという流れは実際のお話ですし、始めは自身の家を建てるのに、住宅ローンが通らなかったという所からのスタートも身近に感じ私にも聞きやすい内容でした。これから初めて不動産投資をする方の第１歩には最適な内容です。
興味がある方は是非、ご連絡ください。

今年もいろいろな内容のセミナーを開催していきますので、皆様お気軽にご参加ください。

日立大家さんの会　副会長
大みか不動産株式会社　売買事業部
根本　潤

==================================================================

■　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

―――――――――――――――――――――――――――――――――

こちらは本メールマガジンご登録した方だけが見れる内容により
削除させて頂いております。

==================================================================

■　４．セミナーのご案内！『オーナー女子会』

―――――――――――――――――――――――――――――――――

★オーナー女子会★

【日程】　 ４月開催予定！
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １２名
【受講料】 １，０００円

★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会、女子会ならではのランチを食べながらの空室対策などの
　説明を行わせて頂きます。

★対象★
・賃貸経営を実施している女性の方。
・空室にお困りの女性オーナー様。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

お申し込みフォーム

【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「4月の女子会に参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「4月の女子会に参加します」と入れてご返信ください!

詳しい日時は決まり次第配信させて頂きます。

==================================================================

■　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！
―――――――――――――――――――――――――――――――――

★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180225.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0284-53-5878

【メールでのお問合せ、申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

———————————————————————-

　◆日立大家さんの会　ホームページ
　http://hitachi-ooyasan.com/

　◆日立市住まいのコンシェルジュ　ホームページ
　http://omika-concierge.com/

　◆大みか不動産　ホームページ
　http://www.omika.jp/

　◆本メルマガの解除はこちらから
　 ⇒ mail@hitachi-ooyasan.com
　お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。

　◆最後までお読み頂きありがとうございます！メルマガの感想や日頃から
　　疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
　　せください。お待ちしています。

　 ◆ご意見・ご感想はこちらから
⇒　mail@hitachi-ooyasan.com