◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.40――◆

■第４０回　「私の満室賃貸経営法その２！入居率９９％の秘密は“イヤでも決まる”部屋づくり！」―■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★戸建て賃貸投資法セミナー★

【日程】　 ２月１８日（日）
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★講演テーマ★
　『資産がマイナスだった私の銀行評価を1年で激変させた３つの秘訣』

★セミナー内容★
　【茨城県】で最新の資産運用手法をお伝えするセミナーです。
　中古不動産市場が活況な中で、本当に進めた方がいい投資、そうでない投資とは？
　ご参加頂いたあなたに、安定して儲かる不動産投資手法をお伝えします。

★対象★
・本気で投資を始めたい方。
・賃貸経営を実施している方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１． 連載『満室はマスト！』第６回
「私の満室賃貸経営法その２！入居率９９％の秘密は“イヤでも決まる”部屋づくり！」――

２．『一昔？ちょっと前？考え方と努力で結果は変わる！』――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『戸建て賃貸投資法』セミナー――

５．新商品のご案内！――

■　　１．連載『満室はマスト！』第６回
「私の満室賃貸経営法その２！入居率９９％の秘密は“イヤでも決まる”部屋づくり！」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

さて、「満室はマスト！」と題して連載しておりますが、今回も前回に引き続き「私の実践している満室賃貸経営法！」のその２をお送りします。

私は不動産オーナー歴９年半ですが、その間、概ね入居率９５％以上を保ってきました。
昨年は特に順調で、入居率９９％という最高のパフォーマンスを叩き出すことができました！
こういうことをいうと、「どうせ橘さんは、自分が不動産屋なのだから、自分の物件に優先的に客を回しているんでしょう？」と思われるかもしれません！？
いや、きっとそういう目で見られているんだと思います。

しかし、じつは全然そんなことはありません！！
たしかに私は不動産会社の“内部”におり、自社の賃貸の営業マンに直接指示を下せる立場にいます。
そして、彼ら・彼女らに、自分の物件をなるべく紹介して決めてくれるよう、時折声をかけて意識付けしているのは事実です。

しかし、それはそれだけのこと、それだけでは部屋は決まりません。
部屋が決まるためには、お客様である入居者さんがお部屋を見て気に入り、「この部屋にしよう！」と思ってもらわなくてはいけないのです。
当たり前と言えば当たり前ですが、そのように思ってもらえるために一番大事なことは何でしょうか？
一番大事なことは、その部屋そのものに価値があるかどうかです。

なお、ここでいう部屋の価値とは、部屋そのもののスペック（構造・面積・間取り・築年月、等々）から設備や内装のデザインや清潔感も含み、はては建物の立地や周辺環境についても考慮した上での、その部屋の総合的な魅力のことを指します。
また、それらの価値が価格と見合っているかどうかも含めて評価して、“本当の価値”と捉えます。
例えば、ある部屋が、その造りも立地も最高級だったとして、家賃が相場の倍だったら、その部屋に価値はありません。
反対に、誰もがボロアパートと思うような低スペックの部屋でも、家賃が相場の半分だったら、入居希望者は殺到するでしょうし、そういう状態を“価値がある”と言えます。

価値のある部屋は、そこに置いておけば決まります。
価値のない部屋は、不動産会社の営業マンが、いかに最高の接客をして巧妙に案内しようと、いかにスゴ腕の営業トークを振るっておススメしようと、決まらないものは決まりません。
一番大事なのは部屋そのものの価値であり、不動産会社や営業マンの営業力は二の次なのです。
（まったく関係ないとは言いません。もちろん営業の上手下手が成約率に及ぼす影響はあります。しかし、一番大事ではないので“二の次”と言っています。）

私が不動産会社の“内部”の人間として、“外部”のオーナー様たちより多少有利な立ち位置にあることは確かです。
しかし、それはただそれだけのことにすぎません。
本質的には、誰しも自分の賃貸物件の商品価値を第一に考えながら、運営していかなくてはならないのです。
不動産会社の中にいようが外にいようが、この原則は変わりません。

私は私なりに考えた戦略の下、自分の物件を運営しています。
その戦略が功を奏して、入居が順調に埋まっていると自己評価しています。

その戦略とは、端的に言うと「安く貸すこと」です。
相場よりも3,000円～5,000円安く貸すことで、その部屋は「イヤでも決まる」状態になります。
募集を出せば、１ヶ月もしないうちにすぐ次の入居者が入ります。
年間空室率が１％未満という実績は前回お話しした通りです。

しかも、いったん入った入居者が長く居てくれます。
なぜなら、周辺物件よりも明らかに割安な条件で入っているので、住み替えたいと思った場合でも、他により良い条件の物件が無いのです。
私の物件と同等のスペックの物件は、家賃が高いし、同等の家賃の物件はスペックが低いからです。

そして、なかなか出て行かれないことは、それ自体がオーナーにとって無上の価値です。
退去が発生しなければ、空室もありません。
空室が無ければ、修繕もありません。
空室と修繕、この２つが賃貸経営の一番大きなリスクであり、損失です。
それがない状況というのは最高です。
私の物件は昨年、２２戸あるうちで退去発生数は２戸だけでした。
退去率約９％です。
平均的な賃貸物件の退去率は２０％～２５％程度だと思いますが、その半分以下です。
（今まで、多い年でも４戸入れ替え程度でした。それでも１８％です。）

今日の結論ですが、私の実践している満室賃貸経営法のキモは、「イヤでも決まる」部屋にすることです。
家賃を相場より安く設定すれば、自然とそうなります。
これを“安易”というなかれ。
これは、私がこれまでの不動産経験から得た知識と、つちかってきた洞察の賜物なのです。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．『一昔？ちょっと前？考え方と努力で結果は変わる！』――

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こんにちは。売買事業部の橘哲郎です。

年が明けたと思ったら、もう1月も下旬になってしまいましたね。
これが12回続くとまた年末になって「いや～今年も早かったね～！」などという会話になってきます。
それが10回続くと10年という歳月が経過してしまいます。

10年前の2008年に世界を揺るがした出来事が二つあります。まず一つはリーマンブラザーズの経営破たんによる、いわゆるリーマンショックがありました。

私はちょうどその頃カナダのバンクーバーに滞在しており、ドルが大暴落したときに所持していた円をすべてカナダドルに換えて得をした記憶がありますが、帰国後もなかなか円高が収まらず2年くらい円に交換出来ずにいたことを覚えております。

もう一つはiPhoneの発売です。iPhone（以下、スマホ）は携帯電話の世界に革命を起こしたのではなく、我々の生活そのものを変えました。今どき道を調べるのにお巡りさんに聞いたり道端で人に尋ねたりはしないでほとんどの人はgoogleマップで調べますし、電気屋さんで商品について知りたい人は店員さんへ聞かずにスマホで調べたりレビューを見たり、一眼レフは別ですが、普通のデジカメを買う人もほとんどいないのではないでしょうか。
もはや今更スマホを取り上げてガラケーに戻しましょうなんて言われたら、ほぼ全員が「無理！」と答えるのではないかと思います。

この10年でそこまで世界が変わりましたが、10年後はもっと早いスピードで世界が変わっていくことでしょう。

と、そんなことはどうでもいいんですが、何が言いたいかというと10年前の出来事を“一昔”と思うか、“ちょっと前のこと”と思うかでその人がこの10年をどのように過ごしてきたかがわかります。

ただ単調ないつもと変わらない毎日を送って、何も将来のことなど考えずに仕事して、食事して、遊んでなどの日々を送っていると10年という時間はあっという間に過ぎ去ってしまいます。

あるアメリカの統計学からのデータで80年の人生の時間割というものがあります。
その中で眠っていた時間が26年、仕事していた時間が21年、髭剃りの時間が228日など、行動ごとの消費時間を示したデータの中で特にショックを受けたものが“何に使ったかわからない時間”です。なんとその時間は34年というものになります。
その時間をもっと有効に活用出来たら、人生もう一回分くらい得することになりませんか。

おそらく子供のころは1年という時間がとてつもなく長く、10年後なんて全く想像もつかない遠い遠い未来のことだったのではないでしょうか。

体感年数で言えば20歳までの20年間が20年だとすると、20歳から60歳までの40年間が13年で過ぎると言う学者もいます。

ちなみに私はというと、2009年に帰国して不動産業に従事してから9年目となりました。
前職とはまったくの畑違いで右も左もわからないままこの業界に飛び込んでみましたが、紆余曲折あって毎年毎年挑戦の連続で、同じような年や日々など一切ないくらい充実の毎日を過ごしていたせいか20年分くらい成長出来たのではないかと思っております。

さて、話は打って変わりますが、当社では来月2/18（日）に戸建賃貸投資セミナーを開催することとなりました。

2017年に6回にわたって行った不動産投資アカデミーで集計したアンケートの中で、もっとも要望の多かった戸建賃貸セミナーが満を持しての開催となりました。

昨今の金融機関による融資締め付けの影響があらわになって、我々不動産業者と皆様のような不動産投資家も大打撃となり、もはや大型のRCマンションなど融資を使ってフルローンやオーバーローンで購入し、自己資金ほぼゼロでレバレッジを効かせるという手法は過去のものとなりつつあります。

それではこれから1棟目を購入して投資家を志したいという方は不動産投資が出来ないのでしょうか？

決してそうではありません！実績を積んで投資家としての信用を積み上げることが出来ればまだまだ融資を引くことは可能です。

そのために戸建賃貸は最適な方法です。

そのノウハウを実際に投資家としてオーナー業を営んでいる当社の社員講師がくまなくお伝えします。（私もその1人です）

参加費は無料となっておりますので、暇つぶしにでもご参加頂ければと思います。
もちろん無料だからと言ってクオリティは手を抜きません。必ず何か得する情報をお持ち帰り頂きたいと思っております。

金融機関の融資情勢に伴い、不動産投資ブームも沈静化してきたように感じますが、そこで投資熱が冷めてしまうような人は初めから不動産投資に手を出すべきではなかったということになります。
流行に踊らされて物件を買ってしまうような人はただテンションが上がっているだけですが、テンションはいずれ下がります。

テンションではなくモチベーションを維持することが大切です。
将来を見据えた目標が明確な人はテンションが下がることはあっても、モチベーションが下がることはありません。
モチベーションは英語で書くとmotivationですが、これはmotive(動機)とaction(行動)から出来ていることを考えれば答えが出ていますね。

10年後に今と同じ生活で良いのか、ライフスタイルを大きく変化させるかは考え方一つで変わります。

今生きている世界は、結果の世界で皆さん生きていると思います。
今の結果は過去の行動から来ています。
過去の行動はさらに過去の考え方から来ています。

これを原因と結果の法則と言いますが、大体3年前の考え方が結果の世界（今）へ繋がります。
つまり考え方が変われば行動が変わり結果が変わってくるのです。

しかし、それを絶えず行う事は大変です。
大変とは大きく変わると書きます。

やはり努力なしに成功しようという虫のいい話はありません。

不動産投資はうまい話でもなんでもありませんが、すごい話です。
うまい話には裏がありますが、すごい話はすべて本人の努力次第です。

と、長くなってしまいましたので今回はこの辺にしときましょう。

それではセミナーでお会いできることを楽しみにしております。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　売買事業部
橘　哲郎

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■　　４．戸建て賃貸投資法セミナー

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★戸建て賃貸投資法セミナー★

【日程】　 ２月１８日（日）
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★講演テーマ★
　『資産がマイナスだった私の銀行評価を1年で激変させた３つの秘訣』

★セミナー内容★
　【茨城県】で最新の資産運用手法をお伝えするセミナーです。
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■　　５．新商品のご案内

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★満室家電プラン★
　繁忙期空室対策に向けて、オーナー様へ新しいプランのご紹介をさせていただきます。
　入居者様がお部屋の内覧をした際、生活をイメージできるように家電を設置します。
　費用により異なる３つのプランをご用意させて頂きました。

1.家電モデルルームプラン
大みか不動産の備品を設置します。
設置費のみとなりますので、初期費用をおさえたい方にオススメです！

2.家電プレミアムプラン
家電５点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
設備アップになるのでご案内時の好感度ＵＰに効果的です！

3.家電スタンダードプラン
家電３点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
基本的な家電の設置により引越し当日から生活が可能となります！

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0284-53-5878

【メールでのお問合せ、申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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　http://omika-concierge.com/

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