◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.34――◆

■第３４回　「既存アパートのライバルは新築にあらず！同世代の星を目指そう！」―■
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★資産価値を高める！　中古物件再生投資法！★
（シリーズセミナー『不動産投資アカデミー in日立』の第５回として）

【日程】　１０月２２日（日）
【時間】　１３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　３，０００円（税込）

★セミナー内容★
日立市内で中古物件を再生（リフォーム・リノベーション）して資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
また、最新の人気設備事情やリフォーム事例もお伝えします！

★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．既存アパートのライバルは新築にあらず！同世代の星を目指そう！――

２．お部屋の差別化！おすすめの素材とコンビネーション紹介！――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．セミナーのご案内！「資産価値を高める！　中古物件再生投資法」！

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■　１．既存アパートのライバルは新築にあらず！同世代の星を目指そう！――

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前々回、前回と新築アパートを題材としたコラムを配信させていただきました。
今回はその続きとして、新築アパートの建つエリアで、既存アパートはどうするべきかを考えてみたいと思います。

前回も書きましたが、新築アパートが近くに建つことは、既存アパートにとっては間違いなく脅威です。
賃貸需要が横ばいまたは減少しているこの時代ですから、新築が建ってアパートの絶対数が増えることは、文字通り供給過剰を意味します。
それでも新築は、余程のことが無い限り埋まりますから、割りを食うのは既存アパートということになります。

これは紛れもない実態ですから、既存アパートのオーナーさんが新築をあまり快く思わないのは、じつは理にかなっています。
ライバルは少なければ少ない方がいいに決まっているからです。
これは生産者の論理です。

しかし、反対の入居者（=消費者）の立場で考えると、世の中に新しいアパートが出回らないのは、それはそれで困るよねということになります。
古くて汚くて不便なものを我慢するよりも、新しくてキレイで便利なものを享受できる方がいいからです。

これは私は、どちらが正しくてどちらが間違っているということを言いたいのではありません。
それぞれのポジションに応じた合理的な主張ですから、自分はどちらのポジション――生産者側か消費者側か？――なのか、各自が認識していればいいことだと思います。

問題はそこから先にあります。
そういう利害構造がある中で、既存オーナーである皆さんは、今後どういった戦略を取っていくべきか？です。

前回コラムでは、既存アパートのオーナーさんも、「毎年一定数は新築ニーズがあるということを受け止めましょう」と書きました。
現実に、新築が建ち続けることは止めようがないと思います。
いかに批判の目を向けようとも、建っていくものは建っていくのですから・・・。

ここで大事なのは、モノの考え方です。
「次々新築が出来て、自分は追い込まれていく・・・ツラい、大変だ・・・」
これはマイナス思考です。

プラス思考ではこう考えます。
「新築は、そもそもライバルではない。だから気にしない！！」と。

どういうことかというと、皆さん学校で勉強やスポーツは誰と競争していたか？を思い出して下さい。

答えは簡単で、「同級生」とです。
年下の後輩より難しい漢字が書けても、それは学校で先に習っているから当たり前です。
また、年上の先輩にスポーツ（或いはケンカ？笑）で負けても、まあしょうがないかぐらいに思うのではないでしょうか？

賃貸アパートの場合も同じで、新築の物件は新築の中だけで競争すればよいと思います。
何を競争するかというと、例えば、完成の何日前までに全部埋まったか？（或いは、完成後何日経ってやっと埋まったか？）とかです。

そして、築１０年の物件は築１０年の物件同士の間で比較すれば良いのです。
今年の入居率は何％か？
また、新築以来のこの１０年間のトータルの収益はいくらぐらいか？

同様に、築２０年の物件のライバルは築２０年の物件であり、築３０年の物件のライバルは築３０年の物件です。

アパートの場合は学校と違い、新しい時が一番強く、年を取れば取るほど弱くなります。
このへんを人間に例えると、20代以降の体力が年々落ちていくことになぞらえると分かりやすいかもしれません。
であればこそ、築３０年の物件が新築物件をライバル視してはいけません。
体力の差がありすぎるので、競ってもしょうがないのです。
年寄りの冷や水と言われないように、あくまで自分の同世代で競争し、その中で若々しく輝き続ければいいのではないでしょうか。

築３０年のアパートは、新築ほどピカピカ綺麗ではありません。
しかし、それでも不思議と埋まっているアパートがあります。
周辺には同年代と思しきアパートが数多くあり、空いている部屋も多い中、そのアパートはなぜ今でも埋まっているのでしょうか？
定期的なメンテナンスを怠っていない、入居対策をキチンとやっている、日常清掃を欠かさない、家賃がリーズナブルである、等々、何かしらの秘訣があるのでしょう。
新築には勝てないけれど、周辺同世代物件には勝っている。
これぞ築古物件の星です。

いたずらに新築におびえるよりも、自分が今できることをしっかりやる。
ライバルは同世代の物件。
年相応に輝き、なるべく健康で長い寿命を目指す。

これが、既存オーナーに必要な考え方のスタンスだと思います。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．お部屋の差別化！おすすめの素材とコンビネーション紹介！――

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いつもメルマガをご覧頂き、ありがとうございます。
大みか不動産管理営業部の小野です。

ジグザグ陽気が続いたかと思えば、すっかり秋の深まりを肌で感じる様になりました。
朝は５時頃に起床するのですが、窓を開けた時の空気が確実に冬に向かっているキリッと感じがします。布団の温もりの誘惑と戦う季節の訪れも近いですね。

いつも時事ネタからメルマガの原稿を考えたりするのですが、今回は直球で私の担当分野に入ります。どうぞ、最後までお付き合い下さい。

昨今、お客様へ提供する賃貸ルームは「住まい手の想いをとことん突き詰める」ことが必要になってきている様に思います。

これだけ賃貸物件が飽和状態の中、増加し続ける新築物件に対抗するために相場家賃の設定はもちろん、一歩進んだ空間を提案する賃貸ルームでなければなりません。

現実問題、ただの原状回復工事を行っても空室期間は数か月またはそれを上回ることも。
大切なのは募集前から退去後２ターン目までを想定した戦力的リノベーションだと考えています。

「差別化」と云っても、何をどうするのか？

リノベーションで重要なのが空間の印象を一新する、床や壁、天井などの素材選び。
同じ素材でも仕上げによって表情が違い、施工の難易度や費用も変わります。

賃貸物件にオススメの素材と仕上げのコンビネーションをいくつか紹介します。

■不織布クロス×ポイント貼り
　　壁一面のみをアクセントウォールに仕上げたい時に効果的な華やかな不織布クロス。
　　鮮やかな色や柄もあり、空間にメリハリをもたらしてくれます。
　　例えば、ＬＤＫとワンルームでつながるベッドコーナーに使うことで、ゾーニングする
　　効果もあります。既存空間の印象を手軽に一新できそうですよね。

■布クロス×クロス貼り
　　広い面積に貼っても圧迫感を感じさせない淡い色を使うと、布クロス特有の高級な質感で落ち着いた雰囲気を演出することができます。一般に多く使われるビニルクロスに比べて静電気が起きにくいため、ほこりが付着しにくいのもポイントです。

どちらも色使いと素材で空間を豊かにできるベーシックな内容です。
リノベーションを始めるならここからスタートしてみてはいかがでしょうか。

低価格のＤＩＹが若年層で流行していますが、そんな中でも人気なのが「ラフで男前な素材を使った」ものです。

■有孔ボード×壁面パネル貼り
　　規則的に空いた穴に、フックや棚受けを取付けられるパネル材。
　　壁に穴を開けずに収納やディスプレイスペースになるので賃貸住宅でも手軽に壁面の印象を一新できます。
　　特にワンルームや１ＬＤＫ等の単身者が選ぶ部屋にはオススメです。
　　趣味の物を見せて収納することでインテリアとしても活躍します。

■リアルパネル×接着貼り
　　合板の表面にさまざまな樹種の突板を化粧材として貼って加工したニッシンイクスの不燃ボード。
　　樹種やカラーが豊富にそろい、ヘリンボーンなどのパターンもセレクト可能。
　　フローリングに合わせて壁面や天井の面材に使えば空間全体を天然木の雰囲気でまとめることだってできます。

上記の様なお部屋にさらにスパイスをプラスしてアイアンを使ったインテリア棚などは絶妙にマッチします。
いよいよ、大型リフォームに取り掛かろうとお考えならリノベーションで旬な素材を提案します。狭小、ローコストでも不利な条件を魅力に変えると評判です。

■ＯＳＢ合板×無塗装
　　木材チップを圧縮成形したＯＳＢはワイルドな見た目がインテリアのアクセントになります。表面のささくれや毛羽立ちは少ないので、オイルなどで仕上げる必要が無く価格が安いのもメリット。
　　狭小スペースから大きな間取りの部屋までインダストリアルな雰囲気の演出に恰好のアイテムです。

他にも物件に合わせたコーディネート例が多数御座います。
リノベーションについて更に詳しくお話しさせて頂く機会がございます。
　　　　期日：１１月１２日（日）
　　　　時間：１３：００～１６：００　参加費無料
　　　　場所：大みか不動産セミナールーム

『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』
　～ライバル物件ではもう実践しているかもしれない～
ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えするセミナーです。
最新の商材について、今後の上手な経営方法などもお話しする予定ですので是非、この機会にご参加下さい。御連絡をお待ちしております。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野　寿子

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■　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回も新規物件情報が２件あります！
２件とも水面下案件で表に出ていません。

【物件情報１】
■日立市久慈町マンション利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：4,000万円
満室想定年収　：484万8000円
表面利回り　　：12.12%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造４階建
築年　　　　　：1993年3月（築24年）
土地面積　　　：207.11平米
延床面積　　　：259.20平米
総戸数　　　　：16戸
間取り　　　　：１Ｋ

こちら、水面下物件です。
ＲＣ造のため融資年数長めに引ける可能性があります。
単身向けの低賃料物件ですが、同時に経費率も低く、運営次第ではそこそこ収益出そうです。

【物件情報２】
■日立市助川町マンション利回り８％
所在地　　　　：日立市助川町
物件価格　　　：15,000万円
満室想定年収　：1281万6000円
表面利回り　　：8.54%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造３階建
築年　　　　　：1983年9月（築34年）
土地面積　　　： 937.77平米
延床面積　　　：1100.79平米
総戸数　　　　：21戸
間取り　　　　：３ＤＫ

こちら、水面下物件です。
日立市役所近くの一等地にあります。
現在空室は１戸のみと高稼働中です。

【物件情報３】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地　　　　：日立市金沢町
物件価格　　　：8,000万円
満室想定年収　：931万2000円
表面利回り　　：11.64%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1994年10月（築23年）
土地面積　　　：1450.99平米
延床面積　　　：752.38平米
総戸数　　　　：12戸
間取り　　　　：３ＬＤＫ×8戸　２ＬＤＫ×4戸

土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。

【物件情報４】　※価格ＤＯＷＮ！
■日立市久慈町一棟売事務所　利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：2,000万円　⇒　1,900万円
満室想定年収　：243万6,480円
表面利回り　　：12.18%　⇒ 12.82%
構造　　　　　：木造2階建
築年　　　　　：1992年10月（築25年）
土地面積　　　：264.39平米
延床面積　　　：150.70平米
総戸数　　　　：2戸
間取り　　　　：事務所

こちら、値下げしました！！
現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
　収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　４．セミナーのご案内！資産価値を高める　中古物件再生投資法！

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隔月開催で恒例の『不動産投資アカデミー
in日立』も来月は第５回となります。
次回のアカデミーでは、大みか不動産の精鋭講師陣による中古物件の再生（リフォーム・リノベーション）などの資産価値の高め方を実例をもとにご説明します！
ぜひ奮ってご参加ください。

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★資産価値を高める　中古物件再生投資法！★

【日程】　１０月２２日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【参加費】　３，０００円

★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

★セミナー内容★
中古物件再生投資法ということで、日立市内の中古物件を再生して
資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
またアンケートでも多く声をいただきました人気設備事情、リフォーム事例もお伝えします！

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

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【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「10/22のセミナーに参加したい」とお伝えください!

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花　真矢

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