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: 2017.04.20第２５回　日立市で成功しているリフォーム物件事例！〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.25

◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.25――◆

■第２５回　日立市で成功しているリフォーム物件事例！■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/Academy20171704.pdf

★不動産投資を学ぶなら『不動産投資アカデミー in日立』！★
第２回「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

【日程】　４月２３日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産セミナールーム　→市内各地をツアー
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】　大みか不動産　橘　英太郎
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　（個別参加）　３，０００円（税込）
（年間参加）　１０，０００円（税込）　※第２回～第６回まで

★セミナー内容★

□“現場で解説！日立市の投資物件の実態”

■第１部　投資物件視察ツアー
日立市内で実際に売りに出ている物件を複数ピックアップし、視察ツアーを行います。

■第２部　解説講座
キャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法　　　講師　橘　英太郎

★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】
http://hitachi-ooyasan.com/entry/

【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「4/23のセミナー（視察ツアー）に参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「4/23のセミナー（視察ツアー）に参加します」と入れてご返信ください!

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.3
『日立市で成功しているリフォーム物件事例！』

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．セミナーのご案内！『不動産投資アカデミー in日立』第２回！
「“現場で解説！日立市の投資物件の実態”」

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■　　１．短期集中連載！投資アカデミー第１回の振返り！vol.3
『日立市で成功しているリフォーム物件事例！』

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みなさんこんにちは、大みか不動産管理営業部の小野です。

先日2月26日に開講いたしました第一回目の「不動産投資アカデミーin日立」では、当社の講師5人が登壇し、講義させて頂きました。
内容は順次担当講師が書きますが、それぞれ賃貸仲介、賃貸管理、空室対策、物件の売買とそれぞれ分かれているとはいえ、すべては“投資”に照準を合わせたものとなっております。
私の担当は工事部なので、「日立市で成功している物件事例」についてリフォームを主体としてご提案する内容をお話しさせて頂きました。

賃貸経営を改善し、収益を向上するために必要な
１．リノベーションで賃貸収益を改善
２．最新の賃貸設備事情
３．お部屋探し　物件はココを見られている
この３点について事例を交えながらお伝えしました。

まず、『目的』について・・・
賃貸経営を改善し、収益を向上させることが目的とします。
賃貸経営は事業です。
事業とは、投資して利益を回収する事ですが、簡単に云うと「お金を使って儲けること」でしょうか。
「現在価値」の物件に対して「将来価値を創造」するための投資をします。
賃料から維持管理費用を差し引きますが、これは現在の維持プラス価値を担保するための将来投資というところでしょうか。
それが収益になります。
その投資は「賃料を上げる」ことと「空室の対策」と云う効果を上げて「売り上げの増加」と「機会損失防止」というキャッシュフローの改善につながるわけです。
ところで、「機会損失」とは何でしょう？
それをしなかったことによるムダやロスのことを言います。
では、目的を達成するために必要な事はなんでしょうか。
日頃、皆さんは「新しいことをする」理由を考えているはずです。
でも新しいことを行動に移すことは「正直面倒」ですよね。
しかし、新しい何かをしない限り「変化」はなく、長期の空室は利益を得る期間を失い「得をしていない」状態が今です。
むしろ、過去に投資したお金を回収できず、損失を出していることはないですか？
合理的選択をするならば、それは・・・そう、今なのです。

弊社がなぜ賃貸収益を改善するためにリノベーションを強く推すのかをいくつかの項目に分けてお話しします。
まずは、長期空室の原因をしっかり受け止めましょう。
長期空室となるには「共通した原因」があると考えます。
通勤、通学などの「利便性」が悪い事や老朽化が進み「見栄え」が悪くなってきていることもあげられます。
近隣物件との「賃料比較」はどうでしょう？
相場に合っているでしょうか。
立地や採光と云った物理的条件は改善できなくても「デザイン」などの外的要因はオーナーの決断で改善することができるのです。
長期空室は「埋まれば良いな～」といういような願望だけでは何も変わりません。
必要なのは「希望的な観測」ではなく「改善する行動」なのです。
行動しなければ何もかわりませんね。

ここで、一つ事例を紹介します。
陽当りも悪いし、中部屋で、前のお客さんが汚して出たから修繕費もかさみそうだし、他の部屋が決まってから後で直そう！とＡオーナーさんがおっしゃいました。

よくあるパターンです。
が、しかし弊社からの改善提案は違います。
条件の悪い部屋から直していくことから始めましょう！

その前に、注意点があります。賃貸経営は投資事業だと始めにお話ししましたね。
ここで大事なことは、投資で回収できる「計画」をたてることです。
１．回収にどのくらいの期間が必要か
２．周囲の競合物件の相場は？
３．戦えるだけの商品力を装備できているか
４．広告宣伝の方法
この様に、投資額を早期回収するための戦略をたてることが重要です。
他にも多数事例がありますのでご来店の際に写真をご覧頂くこともできます。
ぜひご相談下さい。
ポイントを絞って最小の投資で「収益を改善」することを目指しましょう！

最近では分譲物件だけでなく賃貸マンション、アパートなどにも最新設備が導入されています。
立地や家賃などが同じ条件で物件が絞れないと悩んだ時に、お客様はプラスアルファの設備の充実で物件を選んでいます。
賃貸設備についてオススメ商品をいくつか紹介します。

１．キッチン　　色数も増えてデザインもオシャレなものが増えています。
お手入れもラクなＩＨはオススメです。
２．エントランス　　宅配ボックスの設置。管理物件でも取り入れているオーナーが増えて
きました。これから需要が見込まれる設備ですね。
３．セキュリティ　　オートロックや防犯カメラ。いずれも目新しい設備ではありませんが
今や必須といえる程になりました。防犯カメラは管理物件で増加傾
向です。
４．収納　　　　　　住まいにとっては必要なもの。十分な広さを確保することが理想的で
す。内装工事の際はご検討下さい。
５．二重サッシ　　　断熱性に優れ、冷暖房効果、結露の問題解決、防犯防火にも役立ちま
す。
６．部屋干し器具　　　室内洗濯物干しのポールも低価格で設置できるので人気です。

最後に、お客様をご案内した際に気にして見ているところを抜き出してみました。
所有物件でいくつあてはまるか、時代に追いついているかシビアに見つめなおしてみてください。

■立地、周辺環境、建物、共用部
・オートロック　　有／無
・ゴミ捨て場が清潔か　　良／悪
・ポストや照明のメンテナンス　　良／悪
・宅配ボックス　　有／無
・駐輪スペース　　有／無

■室内
・間取り（使い勝手）　　良／悪
・インターネット環境　　有／無
・携帯電話の電波　　良／悪
・所有家具の搬入経路　　有／無
・洗濯機置き場（室内が望ましい）　内／外
・コンセントの数、配置　　良／悪
・収納スペース　　十分／不十分
・周囲からの視線　　良／悪

これらについては、投資家の皆様には特に注目して頂きたいですね。
投資物件を購入の際のチェック表としても役立ちそうです。
もちろん、所有の賃貸物件の価値向上にも同じことが言えます。
リノベーションを提案する理由づけとして、まずお客様が友人や家族、誰かを招きたいと思う部屋を探しているということです。
「こんな部屋に住んでみたい」と思わせることで、地域に住み替えを希望する客を狙うことができます。
弊社ではリノベルームを紹介する専用のページをホームページ内で設けています。
大手広告会社に登録をしているのでネット閲覧の数字も増えます。
これからも投資物件、賃貸物件ともにリノベーションという戦略で収益を改善するお手伝いをさせて頂きます。