◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.51――◆

■第５１回「家賃における一物四価（前編）」―■
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第１２回「家賃における一物四価（前編）」

２．『新米オーナーの実践公開！！』

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．『30年一括借り上げからの脱却！！』サブリースセミナー！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第１２回「家賃における一物四価（前編）」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

今回からまた『満室はマスト！』の連載に戻っていきますが、再開第一回目の今回は賃貸のことを一旦おいて、不動産売買（特に土地売買）における「一物四価」のお話をしていきます。
土地というと一見賃貸アパートに関係ないように思われるかもしれませんが、これも後々賃貸の話に関わってきますので、その前段として読んでいただければと思います。

さて、土地の価格は「一物四価」と言われます。
一つのものに対して四つの価格があるという意味です。
具体的には、１）実勢価格、２）公示地価、３）相続税路線価、４）固定資産税評価額の四つを指します。

１） 実勢価格
これは、文字通り、実際に相場で売り買いされている価格のことです。
市場価格とも言います。

２） 公示地価
こちらは、国土交通省が調査して公表している価格です。
毎年３月頃に新聞に載る価格がこれです。
これによると、日本で一番地価が高いのは銀座四丁目の交差点付近の山野楽器銀座本店の土地で、１平米あたり５，５５０万円（坪換算すると、１坪1億8,347万円）だそうです！
ちなみに日立市助川町の６号国道沿いの人形の東月の土地（保健センターの隣のビル）が、１平米あたり５万６，６００円（１坪18万7,107円）なので、なんと銀座の土地の約千分の一でした！！
今まだ建設を続行中の日立市役所新庁舎の敷地が約６，７００坪とのことですので、銀座の土地と交換しても僅かに６～７坪にしかなりません・・・！

３） 相続税路線価
こちらは、国税庁が決めている価格です。
相続税を課税するための指標として定めている価格です。

４）固定資産税評価額
こちらは、市町村が決めている価格です。
毎年の固定資産税を課税するための指標として定めている価格です。

この四つの価格は、互いに多少関連性があるものの、それぞれに異なった価格です。
なぜなら、１）の実勢価格を除き、２）～４）の３つの価格は全て公的機関が人工的に決めている価格だからです。

２）公示地価は、なるべく実勢価格に近い価格を表すように調査を行ったうえで決定されていますが、必ず厳密に実勢価格と同じとは言い切れません。
なぜなら、公示地価の調査ポイントは全国26,000地点と言われていますが、これだけでは到底全ての土地について網羅しきることはできません。
ちなみに日立市全体でも138地点しかありませんでした。
（日立市○○町といったときの一つの町あたり、最低1地点から多い町で3～4地点程度）
また、調査はあくまでも調査なので、実際に売り買いが発生していない段階での調査は実態を表したものとは言えません。

３）相続税路線価は、なるべく公示地価を参考にしつつ、その８割程度の金額になるように決められています。
路線価が定められている理由は、身も蓋もない言い方をすれば、税金を取るためです。
税金を取るために指標が必要なので、公示地価という一応調査に基づいて実勢価格に近いとされている価格に基づき、その8掛け程度の金額とされています。

４）固定資産税評価額は、なるべく公示地価を参考にしつつ、その７割程度の金額になるように決められています。
こちらが定められている理由も、路線価同様、税金を取るためです。
いま市町村の税収の半分程度を占めているのが固定資産税なので、それを得るため（取りっぱぐれが無いようにするため）に市町村も一生懸命です。
各市町村の資産税課という部署が、地域のミニ税務署よろしく、毎年の評価と課税、徴税の仕事を担当しています。
ちなみに、市役所員の行きたくない部署ランキングで不動のトップ２に入っているのは、資産税課と下水道課だそうです。
行きたくない理由は、何となくですが分かりますね・・・。

以上をまとめると、四つの価格の相関関係は下記のようになります。

１）実勢価格 ： ２）公示地価 ： ３）相続税路線価 ： ４）固定資産税評価額
　＝　１０？ ： １０ ： ８ ： ７

或いは、次のようにも言えます。

実勢価格 ≒ 公示地価（１０） ＞ 相続税路線価（８） ＞ 固定資産税評価額（７）

実勢価格に？や≒（ニアリーイコール）が付いているのは、実勢価格は、実際の売買が発生した時に当事者間の合意でいかようにもなり得るからです。
ですので、公示地価は実勢価格を判断する上での一応の目安に過ぎないことを覚えておいて下さい。
まして、固定資産税評価額を“土地の価格”だと思っている人がけっこういらっしゃいますが、これは二重の意味で間違いです。
（実勢価格を必ずしも反映していないこと、一応目安の公示地価の７掛けであること。）

しかし、上記の四価の相関関係が分かっていれば、ある程度、固定資産税評価額から実勢価格を推定することができます。
土地オーナーであれば、誰しも年に一度（毎年４月頃に）、市町村から固定資産税の納付書が届いていると思います。
その中の資産明細書を見ると、固定資産税評価額が記載されています。
仮に、評価額が700万円と記載されている土地があれば、それを0.7で割り戻せば公示地価（相当額）が算出できます。
この場合は、1,000万円です。
それと実勢価格との兼ね合いは色んな要素が関わってきて一概には言えないので、別途頭を働かせるか、専門家にご相談下さい。
但し、これだけでも一つの目安にはなりますね。

本日は土地のお話でしたが、次回はこれを応用して賃貸アパートの家賃の見方をお話しいたします。
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．『新米オーナーの実践公開！！』

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産 日立店 売買事業部の棚井 能至 （たない たかゆき）です。

いつも本メルマガをご愛読頂き、誠にありがとうございます。

本メルマガに記事を載せていただくのは2回目となります。
前回のメルマガ、弊社のセミナー等にご参加されたことがある方
はご存知かもしれませんが、わたくし棚井自身も賃貸経営を行っております。

私の記事では、実際に賃貸経営をする中で起こった実体験や、
勉強して学んだことを、私なりの言葉でお伝えするというのがテーマです。
今年の初めにオーナーデビューをしたばかりのヒヨッコですが、
どうか宜しくお願い致します。

今回から、『新米オーナー』である棚井が
実際に直面したこと、学んだこと、実践していることを
公開して行ければと思います。

■1.満室経営、崩れる

前回の記事では、大みか町のアパートの最後の1部屋に入居者が付き、
満室経営を実現できたという内容を書かせていただきました。

実はそのあと直ぐのタイミングで1部屋退去が発生してしまいました・・・
前オーナーから引き継いだ入居者さんで、長いお付き合いが出来ればと思っていたのですが、
転勤という事であれば仕方がありません・・・。

幸運なことに、6月の初めスタートとなる法人契約の話が入り、
空室期間は1か月で済んだのですが、7月半ばにもう1部屋退去となってしまいました。
コチラの方も前オーナーさんから引き継いだ入居者でして、退去理由は転勤です。

オーナーとして、退去は避けたいというのは皆さん共通認識だと思います。
（不良入居者はサッサと出てほしいですが、ここでは置いておきます。）

私の基準として、『転勤転職・結婚』による退去は仕様が無い、
『単なる住み替え』による退去はオーナーである自分の責任と思うようにしています。

『単なる住み替え』を考える方は、家賃が高いとか、更新が来たとか、
結局のところ、オーナーが入居者へ退去する理由を与えてしまったという事なんでしょう。

この空いた1部屋については、リフォームも完了して現在募集中です。
早く決まらないかなぁ～と、ドキドキしております。

■2.築古物件の耐用年数は短い？いいえ、実は・・・

賃貸経営をされている方なら、『減価償却』について良くご存じの方も多いでしょう。
中には税理士さんに任せっきりで良くわからないという方もいるかもしれませんが、
賃貸経営について勉強をしている方であれば、避けては通れない道になるかと思います。

新築建物の場合、RC造であれば47年、木造であれば22年、
鉄骨造であれば鉄骨の厚さにより19年～34年となります。

仮に新築木造アパートを2,200万円で購入したとすれば、
22年間かけて残存価値を1円となるように償却をしていきますので、
毎年100万円ずつ減価償却を行っていくという形となります。

では、中古物件の場合はどうなるのでしょうか？
一般的には、次の計算式が知られています。

●築年数が法定耐用年数を超える場合
法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)=残存耐用年数

●築年数が法定耐用年数を超えていない場合
(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)=残存耐用年数

上記の計算式に当てはめて計算をすると・・・
築25年の木造アパートの場合、法定耐用年数の22年に0.2をかけて4.4年。
端数は切り捨てですから、4年で償却することになります。

これが、築15年の木造アパートとなると、法定耐用年数の22年から15年を引いて7年。
そこに築年数の15年に0.2をかけた3年を足すと10年で償却することになります。

ところが、この計算式はあくまでも『簡便法』であることを知らない方が多いと思います。
（偉そうなことを言っていますが、私もつい最近知りました。）

国税庁のホームページを見てみますと・・・
●No.5404 中古資産の耐用年数
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm）

**********
中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。
（中略）
また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、次の簡便法により算定した年数によることができます。
※一部抜粋のため、詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
**********

な、なんだってぇ゛ええええええ！！！！！！？？？？？
『よることができます』だとぉ！！！！！！？？？？？

・・・取り乱しました。すみません。
解りやすくザックリ言うと、次のようになります。

中古の資産であっても、原則は法定耐用年数で償却しましょう。
もしくは事業用として使い始めたタイミング以降の使用可能期間で見積もった年数でもいいですよ。
あ、でも見積もりとか大変だろうから、簡便法で計算した年数で計算していいよ。

という事なので、築年数が経過している中古建物であっても、
新築と同じ法定耐用年数で償却してもよいというわけですね。
『法定耐用年数の22年か簡便法で計算した年数のどちらかを選択しましょう。』
という意味なのかなと、理解しましたがよくよく調べるとそうでもないようです。

●税理士・工藤あゆみの「税金パワーアップ講座」 2014.1.22（楽待コラムより）
（https://www.rakumachi.jp/news/column/40348/2）

**********
簡便法年数が8年と求められたので、8年で償却しないといけないと
思っている投資家が非常に多いのですが、そうではありません。
あくまでも償却の原則は、法定年数です。

中古の場合は、簡便法年数で償却してもいいよという任意規定になっています。
20年か8年の選択と考えがちですが、規定としては、一番短い設定が8年であると
いうことですので、8年～20年の間であれば、何年で償却しても良いという認識になります。
※一部抜粋のため、詳細は上記リンク先をご確認ください。
**********

ということは、物件購入時のシミュレーションにおいて、
何年間で減価償却するのがベストなのかを試算する必要がありそうですね。
短い期間で費用計上して、あえて赤字にしたいという方もいれば、
次の物件の融資のために黒字にしたいという方もいらっしゃるでしょう。

私もまだまだ勉強中の身ですし、税の専門家ではありません。
詳しくは専門家にご相談のうえ、申告が必要だと思います。

これから物件を購入しようという方や今年物件を購入して、
初めての確定申告を迎える方には、特に参考になったのではないでしょうか。
棚井はこれから、シミュレーションのやり直しを行います。

以上、棚井がお伝え致しました。

ではまた次回のコラムもお楽しみに。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会　
大みか不動産株式会社　日立店　売買事業部
棚井 能至 （たない たかゆき）

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詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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