◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.44――◆

■第４４回「新築アパート完成！――いま、なぜ新築アパートか？――」■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
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◆―――――――今後開催予定の情報　 ―――――――◆

★ 新築物件　完成見学会！！　★

【日程】　 ３月２３日（金）、２４日（土）、２５日（日）
【時間】　 １０:００～１６：００
【住所】　 茨城県日立市東成沢町３丁目１８－２１

★見学会詳細★
　http://www.omika.jp/DM20180310.pdf

★オーナー様必見！！★
ネット無料・オートロック付物件の見学会となっております。
当日は弊社スタッフにてご案内させていただきます！
アパート・マンション経営をされている方、考えている方必見です！！
是非この機会にご来場下さい！

【お問合せ】
★大みか本店★
〒319-1221　　日立市大みか町1-3-11
ＴＥＬ　0294-53-5878

★日立店★
〒317-0073　日立市幸町1-8-10
ＴＥＬ　0294-87-6800

ご来場心よりおまちしております！

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．新築アパート完成！「いま、なぜ新築アパートか？」

２．新米大家タナイの繁忙期レポート

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．新築見学会のご案内！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．新築アパート完成！「いま、なぜ新築アパートか？」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

さて、何度か告知させていただきましたが、このたび、わたくし橘の新築アパート【キャノンフォート成沢】が、とうとう完成いたしました。
ちょうど今（この号が配信される土曜日頃）、新築アパートの完成見学会を開催しております。

★『新築アパート完成見学会』★
【日程】　３月２３日（金）、２４日（土）、２５日（日）
【時間】　１０:００～１６:００
【場所】　茨城県日立市東成沢町３丁目１８－２１
【地図】　http://www.omika.jp/DM20180310.pdf
※ご予約は不要です。直接現地にご来場下さい。

★対象★
・すでに土地をお持ちで、土地の有効活用や相続対策に悩んでいる方。
・土地は持っていないが、土地から買っても十分利回りの出るような新築を建築したい方。

★見学会詳細★
http://www.omika.jp/DM20180310.pdf

日曜日まで残り僅かではありますが、そうそう無い機会ですので、ご都合の合う方は今からでもぜひ足を向けて下さい。
お待ちしております。

★メッセージ★
「いま、なぜ新築アパートか？」
いま、これだけ人口減少や空室問題が取り沙汰されている中、「なぜアパートを新築するのか？」とよく聞かれます。
私の答えはシンプルです。
なぜなら、「世の中に新商品は必要とされているから」です。
現代の最新技術により建築された建物は、つい一昔前の建物よりも、品質・性能面において格段に向上しています。
賃貸アパートとはいえ、いつまでも粗末で不便でいい訳がありません。
いかに供給過剰の時代であっても、時代時代に合った良質のアパートは常に必要とされています。

また、土地を所有されている地主様なら、相続対策または土地活用について、否応なく考えなくてはならない苦しい状況に置かれています。
要は、望むと望まざるとに関わらず、日本の土地税制によって、アパートをやらない訳にはいかないということです。

そんな中、近年のアパート建築は大手数社が独占しています。どの町にも画一的で似たようなハコが、ボコボコと大量に供給され続けています。
そうなる事情は確かにあり、現状やむを得ないのでしょうが、今後もずっとこのままでいいのでしょうか？

繰り返しますが、新築アパートは世の中に必要です！
しかし、せっかく建てるのであれば、良質で独自性があるモノを建てる方が良いと思いませんか？
今回新築は、そんな思いに基づき企画しております。
他にない初めての物件ですので、ぜひこの機会に見にお越しいただき、ご自分の目で他との違いを比べてみて下さい。
お待ちしております。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．「新米大家タナイの繁忙期レポート」

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産 日立店 売買事業部の棚井 能至 （たない たかゆき）です。
いつも本メルマガをご愛読頂き、誠にありがとうございます。

これまでに弊社のセミナーや、不動産投資アカデミー等に参加されたことのある方はご存知かもしれませんが、わたくし棚井自身も賃貸経営を行っております。

石名坂町に築古の戸建てを１棟と、大みか町に６戸のアパートを１棟保有しています。
戸建ては去年の７月に、アパートは今年の１月に取得しました。
いわば、デビューしたばかりの新米大家です。

戸建ては昨年末にかけてリフォームを実施し、年初めから入居者が付きました。
アパートは６部屋中、購入当初２部屋しか入居者がいない状態でしたが、今度の週末に契約がスタートして、満室となる予定です。
大みかのアパートは１Ｋアパートなので、繁忙期を逃すと空室が続く可能性がありますので、ちょっと不安でした。
無事満室になり、とりあえずは一安心といったところです。

満室に出来ることができた要因としては、

１．入居者像（ターゲット）を決める

２．思い切った決断をする

３．自分から情報を取りに行く

この３つの考え方が大きいと自己分析しています。

なお、決して、弊社のスタッフが「私に『忖度（そんたく）』をして入居者付けを優先した！」なんて事実は無いハズ！？です。
むしろ弊社のスタッフには、「棚井の物件だから後回しでいいや」なんていうスタッフの方が多いかと思います。（笑）

■１．入居者像（ターゲット）を決める

皆さんは、自分の物件にはどのような人が入ってくれるのか、想像したことはありますか？
もし想像したことが無いという方は、ぜひ考えてみてください。
入ってくれる方は単身かファミリーか、女性か男性か、学生か社会人か・・・

満室経営を念頭に置くと、人は守りに入ってしまいがちです。
単身にもファミリーにも、女性にも男性にも、学生にも社会人にも・・・
みんなに選んでもらえる部屋づくりができたら、すぐに入居者が決まるだろう。
そう思いがちなんですが、そんなことは殆どありません。

むしろ、中途半端な状態になってしまい、空室が長くなってしまいます。

私自身が賃貸営業をしていた時代、物件ごとに『この物件は〇〇な人が入るだろう』ということを常に考えており、来店したお客様のプロフィールを見て、推し物件を決めていました。

みなさまにお勧めしたいのは、自分の物件の入居者像を、弊社のスタッフに相談した上で決めて頂くことです。
オーナー様自身の意思というのは、もちろん大事なのですが、案内するスタッフと意思が共有できていないと効果が薄いです。
また、実際にご案内させていただく現場のスタッフの意見も取り入れて頂くことにより、より正しい方向でターゲットを定めることができるかと思います。

また、新しい物件を買い足すといった場合も、同様にターゲットを定めてくださいね。

■２．思い切った決断をする

人は、どうしても目先の利益に目がくらんでしまうものです。
お金のかかるリフォームや、家賃を下げるという行為には、どうしても躊躇してしまうものです。

あともう少し、お金を掛けてリフォームしてあれば・・・
あともう少し。家賃を下げていれば・・・
という物件を多数見てきました。

私自身が賃貸営業をしていた時代には、少々無茶と思えるような内容でも、オーナー様にご相談させて頂くようにしていました。

こういった相談をすると、やんわりと断らるか、ガッツリ断られるかのどちらかというケースがほとんどなので、相談を躊躇してしまうスタッフも多いかと思います。
皆様には、弊社のスタッフから無茶な相談があっても、まずは寛容に聞いてあげてください。
そして、一部でもよいので譲歩してあげて頂けると我々は助かります。
また、弊社のスタッフが相談しやすいように、『無茶な条件でもまずは連絡して！』というようなアピールをしてください。
弊社のスタッフが相談しやすくなります。

空室では1円も入ってきませんからね。
そういったことが満室経営につながります。

■３．自分から情報を取りに行く

近頃、自分から情報を取りに行く大切さをヒシヒシと感じております。
テレビや新聞など、相手から送ってくるだけの旧来のメディアと、自分から取りに行けるインターネットでは、情報が全く違うんですね。

テレビや新聞で報道される内容と、YOUTUBE等で配信されている動画の内容が全く違うんですね。
例えば、今話題の『モリカケ問題』で見てください。

※それぞれ30分以上ある動画ですが、ぜひ一度ご覧ください。

テレビでは安倍総理と昭恵夫人、その他国会議員等の圧力が働いたというような内容ですが、実際にわかっていることを元に検証したYOUTUBEの動画では、詐欺師の疑いがある籠池氏の圧力が働いたというような内容になるかと思います。
私には、どちらが正しいかはわかりません。
しかしながら、テレビや新聞の内容より、この2つの動画のほうがしっくりくるなぁと思います。

ちょっと話は脱線しましたが、入居者募集は我々とオーナー様との共同作業です。
弊社に入居者募集をお願いしたら、あとは決まるまで待つ！ではなく、
弊社のスタッフとコミュニケーションを取って頂き、双方向の関係を持てればと思います。

またしても私自身の話になりますが、自分の物件の購入、リフォーム、条件設定など、随時相談して決めてきました。
問い合わせはあるか、案内につながるか、どういうお客さんが来店しているか。
どういう条件であれば決める自身があるか等々、色々と打ち合わせをいたしました。
待っているだけでは、情報は不完全です。
我々からの発信にも限界がありますので、ぜひ皆様から相談を頂ければと思います。
そして、情報を集めて、最適な条件を導き出しましょう。

このように動いたことで、私の物件は早期満室になったのだと思っています。
繰り返しますが、弊社のスタッフが「私に『忖度（そんたく）』をして入居者付けを優先」してくれた訳ではありません。（笑）

以上、新米大家棚井がお伝え致しました。

ではまた次回のコラムもお楽しみに。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　日立店　売買事業部
棚井 能至 （たない たかゆき）

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■　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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■　４．新築見学会のご案内！

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★ 新築物件　完成見学会！！　★

【日程】　 ３月２３日（金）、２４日（土）、２５日（日）
【時間】　 １０:００～１６：００
【住所】　 茨城県日立市東成沢町３丁目１８－２１

★見学会詳細★
　http://www.omika.jp/DM20180310.pdf

★オーナー様必見！！★
ネット無料・オートロック付物件の見学会となっております。
当日は弊社スタッフにてご案内させていただきます！
アパート・マンション経営をされている方、考えている方必見です！！
是非この機会にご来場下さい！

【お問合せ】
★大みか本店★
〒319-1221　　日立市大みか町1-3-11
ＴＥＬ　0294-53-5878

★日立店★
〒317-0073　日立市幸町1-8-10
ＴＥＬ　0294-87-6800

ご来場心よりおまちしております！

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■　　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180225.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0284-53-5878

【メールでのお問合せ、申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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