◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.35――◆

■第３５回　新連載『満室はマスト！』その?「満室の定義とは？！」―■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

―――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
お役に立つ情報をご提供させて頂く事を目的としています。
メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますメールアドレスに、
お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。

◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』★

【日程】　１１月１２日（日）
【時間】　１３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【受講料】　無料

★セミナー内容★
　～ライバル物件ではもう実践しているかもしれない～
ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えします。

★対象★
・ご自身でリフォーム、リノベーションを行っている方。
・所有物件の価値を高めたい方。
・リフォーム、リノベーションを実施したいと考えている方。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

お申し込みフォーム

【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「11/12のセミナーに参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「11/12のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．新連載『満室はマスト！』その?「満室の定義とは？！」――

２．「オープンハウスを開催しました」――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．セミナーのご案内！『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』

==================================================================

■　　１．新連載『満室はマスト！』その?「満室の定義とは？！」――

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

今回からガラリと趣向を変えて、賃貸経営にとって大事な「満室」ということに関して、「満室はマスト！」と題して連載させていただきます。
まず第１回目といたしまして、満室の定義について考えてみたいと思います。

さて、ひと口に満室と言いますが、それは具体的にはどのような状態でしょうか？
例えば、誰でも思いつく簡単な答えとしては、次のような定義になります。

満室の定義【レベル１】
・部屋が全戸埋まっており、空きの無い状態。

はい、簡単ですね。（笑
当たり前すぎるぐらいに当たり前だと思います！
こんな当たり前のことで、私が何を言いたいかというと、この定義は決して間違ってはいないのですが、漠然としすぎており不完全だということです。
なぜなら、ここには「時間の観念」が無いからです。

例えば、上の定義の状態（空きの無い状態）は、たまたまその一瞬だけかもしれません。
今は幸いにして埋まっているにしても、退去はいつ訪れるか分かりません。
１年後？３年後？運が良ければ、１０年後かもしれません。
しかし、運悪く今日退去予告があれば、最短で１ヶ月後の退去となる可能性もあります。

もちろん、中には、「完全無欠の満室」状態を満喫しているオーナーさんもいらっしゃることでしょう！？
新築時に全部埋まって以来、まだ一人も退去したことが無い・・・というケースですが、最初の２年ぐらいは有り得る話かもしれません。
しかし、長い時間軸の中で見れば、やがては終わりが来ることは明らかです。

そこで、次は以下のような定義を考えます。

満室の定義【レベル２】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、ほどなく次の入居が決まる状態。

時間の観念を取り入れれば、空室は随時発生し、解消されていくものと考えることができます。
流れの中で、時に揺らぐことがあっても、すぐまた本流に戻るということです。

「ちょっとでも空いたら満室ではない」などと言い始めると、先ほど空想した「完全無欠の満室」以外は満室を名乗れないことになります。
そんな無理なハードルを設定するのは非現実的なので、上記のように、すぐに空室が解消されている限りは満室であるものとします。
なお、その意味では、ある物件が、たまたまある時点に空室があったとしても、すぐに決まる見通し（または過去の実績）があるなら、それは「満室である」と言って差し支えありません。

しかし、この定義にもまだ問題があります。
「ほどなく」次の入居が決まるとか、「すぐに」空室が解消するとか言っても、具体的にどれぐらいの期間のことなのでしょうか？
人によって時間の感じ方には長短ありますので、あるオーナーさんは３ヶ月後、半年後に決まっても「すぐ」決まったと思うかもしれませんし、別のオーナーさんは１週間、10日しか空いていないのに、「まだ埋まらないのか！」と焦ってしまうかもしれません。

そこで、次にキリの良い期限を決めます。

満室の定義【レベル３】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、２戸目が空く前に次の入居が決まる状態。

期限といっても、実際にどの程度の期間で考えるべきなのか？これはなかなか難しい問題です。
１ヶ月か？３ヶ月か？或いは６ヶ月程度なのか？
これには明確な答えはありません。
エリアの市場状況や、個々の物件の特性によります。
例えばの話、東京だったら１ヶ月も経たずに次が決まるのが“当たり前”にしても、茨城では２ヶ月で決まれば早い方だと言えます。

とはいうものの、何かしらの分かりやすい基準が必要です。
私はこの問題について長年考え続けてきた結果、上記のような基準―-―２戸目が空く前に次の入居が決まる状態――こそ、適切な期限であるとの結論に達しました。

要は、「決して同時に複数戸が空いている状態にならない」ことです。
満室時をゼロとすれば、ゼロ、マイナス１、ゼロ、ゼロ、マイナス１、マイナス１、ゼロ、ゼロ、ゼロ・・・という状態を維持し続けることです。
風邪をひくことはあっても、すぐ健康状態に戻ることだとも言えます。
ゼロ、ゼロ、マイナス１、マイナス１、マイナス２・・・となってはダメです。
それは、風邪が気管支炎に悪化することを意味します。

私は長年管理会社の立場で、いろんなオーナーさんのいろんな物件の入居状況を見て参りました。
一つ言えることは、これほど空室が多い時代であっても、「満室の物件や、満室経営のオーナーさんは“数多い”」ということです。
控え目に言って、六から七割のオーナーさんは満室経営をされています。
なお、ここでいう満室が、決してハードルが高くないことにご留意ください。
先に挙げた【レベル３】の定義に適っていれば十分です。
繰り返しますが、同時に２戸以上空かなければ「満室」です。

皆様がご所有の賃貸物件は、以上の満室条件をクリア―されていらっしゃるでしょうか？
クリアーできていれば、ひとまず健康と言えます。
反対に、２戸以上空いているようだと、何かしら考える必要があるでしょう。
非常に分かりやすい、単純な基準だと思いますので、ぜひこの基準でご自身の物件の状況を振返ってみていただければと思います。

次回は引き続き満室をテーマに、【レベル４】の考え方をお話させていただきます。
どうぞお楽しみに！

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

==================================================================

■　　２．「オープンハウスを開催しました」――

―――――――――――――――――――――――――――――――――

皆様、こんにちは
大みか不動産 本店 売買事業部の根本です。

先日の10月28日（土）、29日（日）に中古住宅のオープンハウスを開催致しました。
場所は台原町で2ヵ所、東大沼町で1ヵ所の計3ヵ所での同時開催です。

ただ台風の影響で風や雨が強く来場者が無いかもと心配をしておりましたが、実際の来場者数は2日間3ヵ所の合計で7組あり、内1組のお客様から購入の申込を頂けました。
無事に1件決まり成功に終わりよかったです。
天候が悪い中に来てくれるお客様は皆様、それぞれ来店事情があり真剣度が高いなと実感しました。

さて11月に入りまして今年もあと2ヶ月を切りました。

今年は弊社としても新しい試みとして全6回の不動産投資アカデミーが開催されました。
初の試みでしたので不安もありましたが、全5回を終えた今はあっという間だったなというのが一番の感想です。今は6回目の後の懇親会が楽しみです。

アカデミーについての内容は今までご紹介させて頂いておりますが、あらためてダイジェストでまとめますと下記のような内容でした。
第1回　事例で解説！日立市の投資家の実態
　社内講師にて日立市の市場から実際の投資家さんの購入、運用事例までご紹介しました。

第2回　現場で解説！日立市の投資物件の実態
　実際に投資物件を廻りキャッシュフローの読み解き方までご説明しました。

第3回　日立市の先輩投資家　実践事例講座
　先輩投資家さんから貴重な実践事例をお話して頂きました。

第4回　不動産投資シミュレーションゲーム
　カモネギ脱出ゲーム考案者の加藤茂助さんとゲームで楽しく不動産投資を学びました。

第5回　資産価値を高める“中古物件再生投資法”
　空室率60％前後から人気物件へと変わった実際の事例をご紹介しました。

第6回　不動産投資の真髄“バランスシート不動産投資法！
　11月26日（日）をお楽しみにして下さい。

来年はアカデミーがどういった形で展開されていくかは未定ですが、今年1年間での反省点を踏まえ改良して更にいいものにしていきますので皆様、ご協力を宜しくお願い致します。
今までのセミナーは物件を所有している大家さんを対象にしておりましたが、アカデミーはこれから物件を所有しようという方も多いので、新しい方との出会いがたくさんあり、私自身も刺激がたくさんありました。皆様いい方ばかりで、これから先も長くお付合いしたい方ばかりです。
最後の6回目のみのご参加も大歓迎ですので皆様、是非ご参加ください。
貴重な情報交換の場、懇親会も開催します。

日立大家さんの会
大みか不動産株式会社　売買事業部
根本　潤

==================================================================

■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

―――――――――――――――――――――――――――――――――

今回情報は前回と一緒です。
【物件２】のみ価格ダウン！！となっております。

【物件情報１】
■日立市久慈町マンション利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：4,000万円
満室想定年収　：484万8000円
表面利回り　　：12.12%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造４階建
築年　　　　　：1993年3月（築24年）
土地面積　　　：207.11平米
延床面積　　　：259.20平米
総戸数　　　　：16戸
間取り　　　　：１Ｋ

こちら、水面下物件です。
ＲＣ造のため融資年数長めに引ける可能性があります。
単身向けの低賃料物件ですが、同時に経費率も低く、運営次第ではそこそこ収益出そうです。

【物件情報２】　※価格ＤＯＷＮ！
■日立市助川町マンション利回り９％
所在地　　　　：日立市助川町
物件価格　　　：15,000万円　⇒　13,000万円
満室想定年収　：1281万6000円
表面利回り　　：8.54%　⇒　9.86%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造３階建
築年　　　　　：1983年9月（築34年）
土地面積　　　： 937.77平米
延床面積　　　：1100.79平米
総戸数　　　　：21戸
間取り　　　　：３ＤＫ

こちら、水面下物件です。
日立市役所近くの一等地にあります。
現在空室は１戸のみと高稼働中です。

※こちら、売り出しから僅か２週間もたたないうちにもう値下げです。
売り急ぎには理由があります。
現在の価格からもっと下がります！（たぶん）
指値についてはご相談下さい！！

【物件情報３】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地　　　　：日立市金沢町
物件価格　　　：8,000万円
満室想定年収　：931万2000円
表面利回り　　：11.64%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1994年10月（築23年）
土地面積　　　：1450.99平米
延床面積　　　：752.38平米
総戸数　　　　：12戸
間取り　　　　：３ＬＤＫ×8戸　２ＬＤＫ×4戸

土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。

【物件情報４】
■日立市久慈町一棟売事務所　利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：1,900万円
満室想定年収　：243万6,480円
表面利回り　　：12.82%
構造　　　　　：木造2階建
築年　　　　　：1992年10月（築25年）
土地面積　　　：264.39平米
延床面積　　　：150.70平米
総戸数　　　　：2戸
間取り　　　　：事務所

こちら、現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
　収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

==================================================================

■　　４．セミナーのご案内！『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』

―――――――――――――――――――――――――――――――――

ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えするセミナーです。
最新の商材について、今後の上手な経営方法などもお話しする予定ですので是非、この機会にご参加下さい。御連絡をお待ちしております。

★『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』 ★

【日程】　１１月１２日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師
【参加費】　無料

★対象★
・ご自身でリフォーム、リノベーションを行っている方。
・所有物件の価値を高めたい方。
・リフォーム、リノベーションを実施したいと考えている方。

★セミナー内容★
～ライバル物件ではもう実践しているかもしれない～
ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えします。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

お申し込みフォーム

【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「11/12のセミナーに参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「11/12のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花　真矢

———————————————————————-

　◆日立大家さんの会　ホームページ
　http://hitachi-ooyasan.com/

　◆日立市住まいのコンシェルジュ　ホームページ
　http://omika-concierge.com/

　◆大みか不動産　ホームページ
　http://www.omika.jp/

　◆本メルマガの解除はこちらから
　 ⇒ mail@hitachi-ooyasan.com
　お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。

　◆最後までお読み頂きありがとうございます！メルマガの感想や日頃から
　　疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
　　せください。お待ちしています。

　 ◆ご意見・ご感想はこちらから
⇒　mail@hitachi-ooyasan.com