日立大家さんの会.com

仲介をお願いしている会社さんがありますが、空室が埋まりづらくなってきました。他の会社にも頼んだほうがよいのでしょうか？他の会社さんに頼むと、何か問題はありますでしょうか？

まずは、今頼まれている会社さんが、その地域の中で客付け力が高い会社さんかどうか、見極めることがよいかと思います。見極め方は、その会社のホームページ、スーモやホームズといった、広告媒体に、

①まずは自分の物件が掲載されているかどうか？
②写真は他の物件に比べてきれいにのっているかどうか？
③その会社自身の物件掲載数はその地域で3本の指に入っているか？
を見ます。

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①～③がそろっていない場合、その会社さんではそもそもオーナー様の物件を案内できるだけの入居者を集められていない可能性が高いです。今、入居者がお部屋探しの際に回る店舗数は２店舗未満といわれています。そもそも集客ができていない会社さんであれば、他の会社にも相談することをおススメします。

また、会社さんを替える際は、複数の会社に任せるよりも、集客が多い会社に専門的にお願いするほうが効果が高くなっています。その方が不動産会社もオーナー様の物件を大事にしてくれますし、色んな会社に任せているオーナー様よりも、より多くのアドバイスをし、自社の秘密のノウハウをどんどん出しやすいからです。

弊社にお任せいただく場合には、特に問題はありませんが、前の会社さんとの関係性を気にする会社さんもありますので、どのような形で今まで賃貸経営をしてきたか、今後どうして行きたいか、ということを明確に伝えられるとトラブルが少なく進められます。

初期費用を下げる募集方法（敷金ゼロ、礼金ゼロ、ゼロゼロなど）の募集を検討していますが、メリット、デメリットはありますか？

お部屋探しの入居者の目線から見ると、家賃が高いか、低いか、は最も重要な要素であることは、オーナー様もご存知の通りかと思います。そのために、現在の募集賃料が近隣相場や周辺の類似物件と比べてかけ離れていないかということを検証する必要があります。

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検証をする際に重要なのは、適正家賃、という考え方と相場家賃、という考え方を分けることです。一般的に、仲介会社の担当者は、周辺の”募集中の”賃料平均を見て、相場家賃を決めるケースが多くあります。しかしながら、これは今募集中（現状での空室）の賃料になるので、実際にはこれよりも安い賃料で決まっているケースがほとんどです。

適正家賃とは、これを考慮し、”2ヶ月以内で決まる家賃”の事を指します。オーナー様の立場からすると、この適正家賃を見極め、すぐに決まる家賃設定で募集をし、すぐに決める、というのが重要になります。というのも、家賃を下げるということはオーナー様にとって収益が下がる、というリスク以外に、そこで決まらない場合、更に下げなければならないリスクがあるからです。特に、現在はインターネット上で募集状況がすぐに把握できるため、インターネットで探す入居者には家賃が下がったこともすぐにわかります。中途半端な家賃で”もう少し下がるからまとう””周りの物件と比較して魅力的ではないな”と思われてしまっては、値下げした意味がないどころか、空室期間が長期化し、更に値下げせざるを得ないリスクが出てきます。

では、どのラインまで家賃を下げればいいか、というと、これはとても難しい問題です。まずは、インターネット上で、ご自身の物件の近くで同様の設備の物件がいくらくらいの家賃で出ているのか、見てみるのが第一歩です。それでもご不安な場合は、日立市内で月間100件以上のお部屋探し入居者、物件を見ている弊社にご相談いただくのもひとつかと思います。他社さんにお任せされている物件でも、無料でアドバイスさせていただきます。

セミナー等について、ご不明な点がありましたら、お電話、または無料相談からお問い合わせください。

物件が古くなり、埋まりづらくなってきたことや今の入居者に長く住んでいただきたいと考え、大規模なリフォームを検討しています。注意したほうがよいポイントがあれば教えてください。

不動産経営は、長期的視点で見る必要があります。当初は、空室の解消や賃料の維持に効果が出るかもしれませんが少なくとも５年先、１０年先の収支をシュミレーションした上で判断することがポイントです。

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特に、費用がかかるリフォームの場合、オーナーさんは単純に費用面に目が行くケースも多くあります。もちろん、費用をいくら減らすか、ということも大事ですが、折角お金をかけても、５年後、１０年後、同じように費用がかかり、常に費用ばかりかかっていく・・・というのでは意味がありません。

まずは、提案してくれる会社から、中期的、長期的な資金計画を出してもらう、また、一緒に作る、ということが重要です。

大きな工事であれば、逆に、提案する会社にとっても大きな売上げになる分、運悪く良心的でない会社に当たってしまった場合は、”やって終わり”になりかねません。また、費用に対する効果を考えていない会社も危険です。こういう事態を防ぐために、長期的な資金計画を出してもらい、その上で比較していくことが重要になります。

弊社では、オーナー様に安心してリフォームしていただけるよう、短期・長期の賃貸経営シュミレーションをお出しした上で提案を行っています。

あまり工事費をかけたくないのですが良い方法はありませんか？

オーナー様にとっては、重要な問題かと思います。工事費についてですが、前提の考え方を共有した上で、工事費の削減の回答をできればと思います。まず、前提としてですが、資金計画をされていらっしゃいますでしょうか？これができているかどうかで、考え方が大きく変わってきます。一概に工事費といってもいろいろありますが、もしされる工事が、長期的な節税を目的とした減価償却を発生させるための工事であれば、目的とする減価償却費を発生させるための費用をかける必要があります。単純にその年の経費として計上する工事であれば、その工事の内容によって、費用を削減しやすい工事なのか、そうでないのか、が重要になります。これらのポイントをまずはご確認ください。　　　　

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さて、その上で、単純に工事費を削るためには、その工事の目的をリフォーム会社や管理会社に伝え、複数の見積を取ることが一番良い方法です。

弊社では、常に3社程度のリフォーム会社に見積をとり、オーナー様にご提案していますが、最低でも2社は見積を取ることをおススメします。と言うのも、リフォーム会社も様々あり、それぞれ、得意、不得意な分野が違うケースがあります。大型の工事では、数百万円単位で違いが出るケースもあります。ですので、比較できる見積の取り方が一番の重要ポイントとなります。加えて言えば、リフォーム会社によって、やるべき工事の基準が違います。足場の設置ひとつにしても、一方の会社は足場は必要ないのでその費用はかからずにできる、と判断し、もう一方の会社は足場が必要になるのでその部分の費用がかかる、となるケースもあります。これだけでも、数百万円単位で費用が変わります。

実際には、本当に必要かどうか、判断する目が必要になりますので、こういった違いはオーナー様が判断するのは非常に難しい違いです。

弊社では、こういった工事の提案やアドバイスを、今まで何百件と実施してきました。必要な工事を見極め、その上でできるだけ費用を抑えたい場合には、是非弊社にご相談されることをおススメします。

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物件が古くなり、今後も賃貸経営を続け貸し続けるか、売却するか迷っています。どちらが良いでしょうか？

どちらが良いかについては、その不動産やお客様のご事情によって変わってきます。お客様のご事情をお聞かせいただいた上で、最善の方法をご提案いたします。　

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こうした判断をするには、査定を依頼する際に、「家賃」と「査定価格」の両方を算出できる会社を選ぶ必要があります。特に、賃貸に強い不動産会社であれば、自社の利益を考えれば当然貸すほうをおススメしますし、売買に強い不動産会社であれば、売却をおススメします。

大事なのは、両方を総合的にでき、地域の市場動向に強い会社を選ぶことです。そうすれば、貸す場合でも、売却する場合でも、できるだけいい条件のお客さんを探してくれます。

ちなみに、判断のひとつの基準ですが、オーナー様の将来のプランを明確にすると、考えやすいかと思います。具体的には、貸す場合は将来にわたって家賃収入が入り、土地と建物の資産は残りますが、ある程度のコストがかかります。売却する場合は、うまく売却できればそのときの価値にあわせた価格（今、賃貸経営をされている物件であれば、年間利回り8％前後で物件価格を試算するとひとつの目安になります。「今の年間賃料賃料÷８％」）以上の現金（利益が出た場合は税金がかかりますが）が残りますが、将来にわたっての収入は見込めません。中・長期的な視点で考えた場合、オーナー様がどうして行きたいか、と言うことも重要になります。将来を見据えたより細かい検討が必要であれば、是非弊社にご相談ください。オーナー様に合わせた方策をいくつかご提案できるかと思います。

現在活用していない土地を所有しているため、毎年かなりの固定資産税に苦しめられています。アパートを建てることで対策になると聞いたのですが、具体的にどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

借入の考え方については大きく2つの見方で考えていただくと良いかと思います。2つの見方とは、「いくらまでなら借入ができるのか」、「借入後の返済ができるか」という観点です。　　　　

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実は、この2つはまったく別の観点になります。

一つ目のいくらまでなら借入ができるのか、は金融機関の見方です。これについては金融機関によって条件がかなり違うため、実際に聞いてみるのが一番早いです。銀行の見方は大きく２つで、”ご本人の属性”、”物件の担保価値（収益性や評価額など）”で借入可能な金額が変わってきます。弊社でも多くの銀行とのつながりから、オーナー様の借入のサポートをさせていただいていますが、頭金が3割以上ないと借入ができない銀行から、頭金がほぼゼロで借入できる銀行まで様々です。オーナー様の年収も大きく関わってきます。500万円か、700万円かによっても大きく変わります。また、物件の評価額（借入できる金額）を実際の取引価格よりも高く想定する銀行もあれば、借入したい金額を下回る評価をつける銀行もあります。こういったところは銀行により特徴がありますので注意が必要です。

2つ目の借入後の返済ができるのか、はオーナー様自身がこれから返済し続けられるのか、という観点で最も重要な考え方になってきます。これは自分でチェックしなければならず、銀行が貸してくれるから、と物件を購入し、あとで大変な思いをする、ということにもなりかねません。ここに関しては、弊社では返済倍率、損益分岐点、返済比率、という3つの指標を元に検討し、余裕がある範囲で借入をすることをおススメしています。

弊社では大きくこれらの2つの観点から専門担当者がご相談に応じさせて頂き、お客様に合わせた物件購入のアドバイスや物件のご紹介をさせていただいています。

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自分の年齢が70歳を超え、将来子供への相続のことを考えるようになりました。今まで特に対策なども考えていなかったのですが、どのような手順をふめば良いでしょうか？

相続の問題は早く取り掛かるのに越したことはありません。今のうちに取り掛かるのは非常によいことだと思います。　　　　　　

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実際には相続対策で大事になるのは、

①財産を分けられるか、

②相続税を払えるか、

③相続税を減らせるか、の3点です。

これを全部お伝えするのはここでは難しいので、まずはじめに取り掛かったほうがよい3つのステップについてお伝えします。

まず第一に実施したほうがよいのは、相続人の把握です。実際に誰が相続人になるのか（相続人にするのか）を明確にしてください。これは法律で決まっている法定相続人、という考え方と、遺言でなくなられる方が自由に指定できる方法とがあります。まずはどなたが相続されるのか、を明確にする必要があります。

第二に、相続する財産の把握です。土地、建物だけではなく、現金、預貯金、株式、など、全部です。これらを元に、一旦、それぞれの現在の価値と相続が発生した場合の評価額を算出します。（弊社ではROAという分析方法をおススメしています）

第三に、これらの資産を相続人にどう割り振るかを検討し、相続税を算出してみます。

これらの3つの段階を踏むと、どのように分けたいか、実際に分けられるのか、どれくらい相続税がかかるのか、などの課題が明確になってきます。実際には細かい部分は税理士さんにお任せする部分が多く出てきます。ただし、税理士さんも得意分野が違います。法人の会計に強い税理士さんもいれば、確定申告に強い税理士さん、など、様々です。弊社では、そんな中では地主さんの相続税対策に強い税理士さんにアドバイスをいただくことをおススメしています。

不動産を所有したばかりなのですが、確定申告の仕方がわかりません。どのようにすればよいのでしょうか？

経費として申請して下さい。家賃の送金明細書に載ってる控除額に計上されたものすべて経費扱いにして申請することができます。　　　　

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その他、細かいことですが、よく相談される内容として、賃貸経営に関わる勉強にかかった費用なども経費計上できる場合があります。オーナー様にとっては、かかった費用で経費計上できるものは少しでも経費計上できたほうが有利になります。確定申告書類の作成にあたっては、少し余裕を持ってはじめていただくことをおススメします。

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