◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕
■第２１回 築５０年オーバーの空家を再生～～記憶を紡ぎ続ける家～～■
日立大家さんの会ＨＰ http://hitachi-ooyasan.com/
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※このメールは、日立大家さんの会/
させていただいた方や、元から取引のある方々、
お役に立つ情報をご提供させて頂く事を目的としています。
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！
『築５０年オーバーの空家を再生～～記憶を紡ぎ続ける家～～』
２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
３．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.4！
「不動産経験ゼロから始めて3年後、
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■ １．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！
『築５０年オーバーの空家を再生～～記憶を紡ぎ続ける家～～』
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師走――文字通り、誰もが思わず急ぎ足になる季節になりました。
今年も多くの修繕工事をさせて頂き、十室十色――毎回、
こんにちは。管理営業部工事部門を担当しております小野です。
そんな中、
以前の住まいを貸家にしていたところ、
築年数も５０年を超えたので、
オーナー様は御年８４歳とご高齢でしたが、
何度目かのメールで分かったことは、
私は、ご呈示頂いた予算を考えると、むしろ新築したほうが・・・
その家は、築５０年以上の木造の平屋建てで、新築にはない、
そこに価値を見い出したいとの強い思いが感じられたので、
提案したのは、基礎や外壁、骨組みは可能な限りすべて残し、
オーナー様もそれならばとご賛同頂き、見積りを作成し、
「父が一人で決めた様だが、施工は少し待ってほしい」
高額な費用にもかかわらず、
そこから半年程・・・、
「父はもちろん、
予算は新築が可能な金額ですから、
最後は、「父が自分のお金でやることなので。」と、
予算満額で当初の予定を変更して、屋根や庭まで、
オーナー様は他県にお住まいの為、
もとの家は、
５DKから３LDKに間取り変更をし、
平屋ならではのゆったりとしたライフスタイルを、現代風に整え、
使い勝手もデザインも異なる新旧の戸建が、
木製の枠で作られていた重いサッシ窓は、
冷たいタイルで覆われ、暗くて寒かった浴室は、
独立洗面台もある広々とした脱衣所ができて、
以前のように、
リビングとキッチンの間仕切りを無くしたことで、
明るいLDKは、家族がいつも集う空間になりそうです。
暗くて狭かったトイレは、洗面脱衣スペースと離すことで、
お庭は入居者が手入れをしやすいように、
公園のそばの閑静な住宅街に、
再生したばかりのこの住宅は、今まさに、
私にとっては、今年一年かけて取り組んだ大仕事でしたが、
そして、新年を新たな気持ちで迎えることができます。
今年一年、皆様ありがとうございました。
日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 管理営業部
小野 寿子
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■ ２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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今回は、既出ではありますが、旬な物件情報を１件お届けします。
木造５棟一括の再生型物件です。
■物件情報
所在地 ：日立市田尻町
物件価格 ：8,500万円
満室想定年収 ：1,596万円
表面利回り ：18.77%
構造 ：木造
築年 ：1995年3月（築22年）
土地面積 ：2365.44平米
延床面積 ：1338.98平米
総戸数 ：22戸（5棟合計）
間取り ：3ＤＫ、4ＤＫ
なぜ旬かといいますと、
入居状況などの詳細がクリアーになったため、
問い合わせがけっこう入っており、
なお、なぜ「再生型」かといいますと、
現在、２２戸中１１戸入居と、入居率は僅か５０％
稼働が悪い理由は、「放置」です。
現在、まともに募集しておらず、空室は修繕していないままです。
修繕するお金がないからそのままという状況です。
ですが、そういう状況だからこそ、
現オーナーさんが賃貸経営をロクにやっていないということですの
意欲のある方が良い賃貸経営をすれば、なおさら良くできますね。
詳細な資料が欲しい方は、下記アドレスに件名を「
【収益物件の詳細について聞きたい方は、
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ３．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.4！
「不動産経験ゼロから始めて3年後、
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去る１２月１８日に、
今回の講師は嘉手納知幸さんといい、ハンドルネーム「ななころ」
ななころさんは、ご自身で不動産投資予備校を主宰されており、
基礎から学ぶ不動産投資予備校
http://japanlifedesign.com/
また、ライフデザイン実践会というメルマガを発行されており、
ライフデザイン実践会 特別メルマガ 登録はこちら
http://japanlifedesign.com/ms_
そういうわけで、
私たちも会場後ろで聴いていましたが、内容も大変おもしろく、
聴き入っているうちに、あっという間に時間が過ぎてしまい、
そんな中、私が聞いていて、
一、 先にゴールを描いてからスタートする。
ななころさんはＴＥＦＣＡＳ（テフカス）
目標やビジョンが明確であればあるほど、
二、 学ぶ姿勢
本や先人から学ぼうという姿勢は、
ななころさんも例外ではなく、やはり不動産投資スタート前に、
三、 行動力、そして継続力
何はともあれ、
ななころさん自身、「
そして、
これはななころさんは言っておられませんでしたが、
行動するためにはモチベーションを維持することも重要です。
ななころさんが行動し続けられたのは、
「当初掲げた目標（月の収入１００万円）は、
さて、今年のセミナーはこれで終わりです。
思えば、年間で全１６回ものセミナーやツアーを開催しました。
定番の賃貸経営シリーズや、
来年はこの延長上で、
また、当日ご参加下さった方も、そうでない方も、ゲストの“
基礎から学ぶ不動産投資予備校
http://japanlifedesign.com/
また、
ライフデザイン実践会 特別メルマガ 登録はこちら
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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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http://www.omika.jp/omika-
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◆最後までお読み頂きありがとうございます！
疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。
せください。お待ちしています。
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.19――◆
■第１９回 ５０年越しの悲願！？大みか不動産日立店出店のお知らせ！！■
日立大家さんの会ＨＰ http://hitachi-ooyasan.com/
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◆―――――――今後開催予定のイベント情報 ―――――――◆
祝！大みか不動産【日立店】出店！！
★『出店感謝パーティー＆忘年会』詳細★
http://www.omika.jp/hitachiten_open.pdf
日時 11月25日（金） 17時～
場所 ホテル テラスザスクエア日立
会費 5,000円【要予約】
★当日16時20分 日立駅前広場へ集合 → 新店舗をご案内させて頂きます。
★パーティーのお申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
「11/25のパーティーに参加したい」とフォームに入れてご送信ください!
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「11/25のパーティーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「11/25のパーティーに参加します」と入れてご返信ください!
◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．５０年越しの悲願！？大みか不動産日立店出店のお知らせ！！
『出店感謝パーティー＆忘年会』開催のご案内！
２．連載！年間300人の大家さんに会う地域密着営業マンの
大家さんニュース最前線！ Vol.4
『何でも効果が出ると楽しいですねの回』
３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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■ １．５０年越しの悲願！？大みか不動産日立店出店のお知らせ！！
『出店感謝パーティー＆忘年会』開催のご案内！
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祝！大みか不動産【日立店】出店！！
このたび、大みか不動産では初めての支店となる日立店をオープンいたします！
ささやかではございますが、地域のオーナー様限定で
出店感謝パーティー＆忘年会を開催させて頂きます。
お気軽にお越しください！！
★『出店感謝パーティー＆忘年会』詳細★
http://www.omika.jp/hitachiten_open.pdf
日時 11月25日（金） 17時～
場所 ホテル テラスザスクエア日立
会費 5,000円【要予約】
★当日16時20分 日立駅前広場へ集合 → 新店舗をご案内させて頂きます。
★パーティーのお申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
「11/25のパーティーに参加したい」とフォームに入れてご送信ください!
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「11/25のパーティーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「11/25のパーティーに参加します」と入れてご返信ください!
なお、日立店のオープンは11月15日（火）を予定しております。
（日立店は水曜日定休とし、火曜日は営業いたします。 ※本店は火曜日定休です。）
25日に見に来られる予定の方でも、一足先に見たいという場合は、どうぞご遠慮なく、
ぜひお気軽にお立ち寄りください！
ところで、大みか不動産は創業したのが今からちょうど50年前の昭和41年（1966年）
でした。
ですので、50年かけて、やっと1店舗から2店舗に増えたことになります！
「初土俵から20年かけてやっと十両！！」ぐらいの超スロー出世といったところでしょ
うか！？
相撲の世界では、20年もかけていたらとっくに30歳を超してしまい、引退まであと僅か
という状況ですが、企業の良いところは寿命が無いということです。
何年、何十年かかろうが、いつでも常に将来に向けて伸びていける余地があります。
今後も大みか不動産は、歩みは亀のように遅くとも、常に前進・成長し続ける企業であり
たいと思います。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．連載！年間300人の大家さんに会う地域密着営業マンの
大家さんニュース最前線！ Vol.4
『何でも効果が出ると楽しいですねの回』
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メルマガをご覧になって頂きありがとうございます。
大みか不動産管理営業部の根本でございます。
１年はあっという間に過ぎてしまいまして今年もあとわずかですね。
皆様今年は良い１年でしたでしょうか。
残りわずかですが、来年に向けてラストスパートで頑張りましょう。
あと最近は寒い日もあれば暑い日もあり落ち着きません。
体調管理にはお気を付け下さい。
私ですが、健康面にて難ありでして・・・
健康診断の結果から病院を紹介されました。
何が引っかかったかというと悪玉コレステロールの数値でした。
通常の成年男性の許容数値が140ぐらいとの事ですが、
私はなんと340でした・・・
健康診断を受けた日の午後に健診所から連絡もありまして、
すぐにでも病院へという事でしたので行ってきました。
数値を落とす為にまずはダイエットと言われましたが、
やせるのを待っていられないと言われ薬を飲み始めました。
病院で先生に炭水化物を抜くようにと言われて、
夜は炭水化物を抜き、お酒も飲みますが、
ビールは１杯位で後は量を飲まないようにウィスキー等に切り替えました。
ウィスキーは糖質やプリン体が含まれていないそうです。
その結果、体重が増えることは無く少しずつ減ってきました。
元が大きいのもありますが、１週間で4ｋｇ減りました。
少し減ってくると楽しくなってきたのでこの調子でいきたいと思います。
プラスで運動嫌いの私ですがシックスパッドとダンベルを購入しました。
ダンベルはあまり使ってないですがイヤにならない程度に続けられたらと思います。
やはり何でも効果が数字等で目に見えてわかると楽しいものですね。
同じように賃貸経営も目にみえて変わると楽しくなりますよね。
例えば、空室対策でよくあるのがリフォームですが、和室が洋室になっただけで、
部屋探しの方が検索する回数が増えますし、実際にあった事例ですと、２階角部屋で和
室洋室の２DKと同じ建物の１階中部屋、洋室２部屋で賃料が２階より２千円高いのです
が、１階が先に決まりました。
大家さんも喜んでくれました。
次は２階を決めるのに音の響き問題から畳のままでという事になっていましたので、和
室を和楽プランという弊社独自のリフォームを行うか検討しております。
和楽プランとは和室をカラー畳やアクセントクロス等でモダンにするリフォームです。
興味がございましたら、是非ご連絡ください。
そういったように、効果があると楽しくなりますよね。
やはり、ただ修繕やリフォームをしただけではなく、地域性や入居者ニーズを捉えたリ
フォームをしていかないとせっかくキレイにしても決まらないという事が起こる事があ
ります。
せっかく和室を洋室にしても、昔のままの襖だと気になります等よくあります。
そういった時は是非、私たちに一度ご相談ください。
リフォームも大事ですが募集条件もインターネットでのお部屋探しの時代では重要です。
敷金をゼロにしたり、賃料を減額したりすると、次の日には問い合わせがあることがご
ざいます。
周辺物件と比較してみるのは、ご自身でやろうとすると大変ですが、ご相談頂ければ周
辺物件レポートを作成しますので、お気軽にお問合せください。
今回も最後に管理物件の入居率についてご紹介させていただきます。
平成28年9月末時点で92.80％でした。
先月より0.9％プラスでした。
この調子で入居率アップもラストスパートしていきます。
空室対策等以外にも、いろいろなご相談をお待ちしております。
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
根本 潤
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■ ３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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新着の物件情報が２件あります。
その１
★高萩市東本町！鉄骨造一棟貸ビル！価格1,500万円！利回り12.8％！★
その２
★高萩市大和町！鉄骨造5戸！価格2,500万円！利回り13.4％！★
いずれも高萩駅まで徒歩数分以内という好立地にあります。
高萩はもともと松岡藩の城下町だったということもあり、古い街並みも、ただ古いだけで
はなく、そこはかとない品格があります。
市街地はコンパクトに限られた範囲内なので、その中の立地というのは、周辺部と比較し
て一等高いステータスがあります。
よく人口について語る人がいて、人口が減っている地域は全部ダメだとか、人口規模が小
さい地域ではビジネスは成り立たないとか言っているのを、読んだり聞いたりします。
私はそうは思いません。
人口の少ない地域はライバルも少ないので、ビジネスにはかえって有利です。
この話は長くなるので、ここでは結論だけ述べさせていただきますが、要は不動産投資で
も人口減少をマイナス要因とだけ捉えるのは間違いです。
どんな地域でも、あくまでその地域の中で、相対的に良い立地と悪い立地があります。
高萩の街を見て、この２つの物件の立地をよく観察してみて下さい。
周辺と比較して、立地条件が格段に良いことが分かっていただけるかと思います。
そして、当たり前ではありますが、立地条件が良ければ、入居は圧倒的に決まりやすいです。
不動産は建物だけではなく、土地も同じかそれ以上ぐらいに重要です。
そんなことを考えるのにうってつけの２物件だと思います。
詳細知りたい方はお気軽にお問合せ下さい。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
せください。お待ちしています。
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When something happened with our heartiness, we believe there is a solution to any conditions in a drug. It isn’t hard for immigrants to get medicines online. How it is possible? Typically, if you have lost the beauty to a particular member, drugs like Viagra to improve potency is unlikely to help him back. Last ten years divers articles were published about http://corpvisionlife.net/cialis-for-women.html. How you can find correct info about “cialis for women“? Other matter we must is “cialis for woman“. Why it happen? What kinds of professionals treat sexual problems in men? One way to treat sexual disfunction is to make few dolly lifestyle changes, another is drug. As with any material activity, a rested body increases performance. Sure, you and your physician can determine if Viagra or another medicine is right for you.
◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.18――◆
■第１８回 新たな集合住宅の住まい方を考える■
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１．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！Vol.4
『新たな集合住宅の住まい方を考える』
２．ツアー開催報告！『不動産投資ツアー』！
「キャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法！！」
３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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■ １．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！Vol.4
『新たな集合住宅の住まい方を考える』
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熊本地震から間もなく半年となります。
新聞の記事に、ドローンを使い熊本城の天守閣を撮影した写真が掲載されていました。
瓦が落ちた跡に茂る雑草など、遠目には分からない状況が映し出されていました・・・。
メルマガをご愛読頂いている皆様、こんにちは。
管理営業部工事部門を担当している小野です。
今回は「新たな集合住宅の住まい方」について考えてみたいと思います。
さて、熊本の件でも登場したように、小型無人機（＝ドローン）が昨今注目を集めてい
ますが、皆様の所有物件ではいかがでしょうか？
個人所有の物件を、わざわざドローンで上空から見ることはまず無いのでしょうが、
でも・・・屋根の状況など知っておいた方がよいです。
「雨漏りが起きてから修繕する」では入居者も出て行ってしまうかもしれません。
あなたのお城は大丈夫ですか？
持家にはない賃貸住宅のポテンシャルとは何でしょうか？
それは先々の変化にとらわれることなく、今しかない生活を最大限に活性化させてくれ
る事だと考えます。
暮らし方を限定せず、ライフスタイルに合わせて自由な空間をセレクトできるというこ
とが重要なポイントで、だからこそ、住み手の創造力を刺激することが求められていま
す。
例えば、ひとつの物件で数種の間取りがあるとします。
シングルからファミリーまで多様な客層が快適かつ安全に暮らすために必要な設備と
は・・・。
セキュリティも大事だし、隣同士どんな方が住んでいるのかも知りたいので、共用のス
ペースがあるというのはいかがでしょう？
ペット同居可も嬉しいですね。
そして、見た目も大切です。
夜にライトアップされる外観なら、そのエリアのランドマーク的な存在として、感度の
高い入居者が集まってきそうです。
まずは、ご自身の所有する賃貸物件が、新たな集合住宅の住まい方を創造する発信地と
なっていくことを思い描いて頂きたいのです。
次は、その思いを形にしていきましょう。
量産される賃貸住宅に「物足りなさ」を感じる人は多いと思います。
そうした中、賃貸住まいの差別化にオリジナリティを出せるかが勝負です。
さて、ではそのオリジナリティとやらを具現化するには、何をとっかかりにしてゆけば
よいのでしょうか？
一つには、「新素材」が挙げられます。
リノベーションで使う建材や素材には、新しい物や工夫を凝らしたものが続々登場して
います。
例えば、リビングでは床に何を使うかで空間の印象は大きく変わります。
これまで、コストの比重が高く簡単には張替えできないため、床選びには慎重にならざ
るを得ませんでした。
しかし、昨今ではＣＦ（クッションフロア）やフロアタイル等の安価なものも増えて、
イメージは大きく変わりました。
一方で、壁は一面だけ思い切った色を使ったり、ペンキならＤＩＹで塗ったりもできま
す。
汚れたら補修もできるし、飽きたら塗りなおすことも可能です。
天井は既存の仕上げを撤去し、スケルトンにすると開放感が生まれます。
また、他の空間に目を向けると、個室やトイレなどには遊びゴコロのある仕上げを用い
るとよいでしょう。
反対に、寝室は落ち着いた雰囲気が好まれる傾向にあるようです。
キッチンや浴室などの水まわりは、一昔前のものとは違った機能性と実用性があるもの
が増えてきているように感じます。
無骨な印象の空間が流行しているのもあり、通常は下地に使うような建材を表に出した
り、業務用アイテムの使用や、住宅用ではないパーツの転用といったことも人気です。
既成概念にとらわれず、頭をやわらかくしてニュートラルな視線で見てみると、意外な
製品が使えることもしばしば・・・。
自由な発想でリノベーションと向き合い楽しむことが、空間づくりを成功させるコツだ
と思います。
過剰供給ぎみの賃貸物件から一歩抜け出し差別化するために、「新たな集合住宅の住まい
方」について見つめ直し、一緒に考えてゆきましょう。
日立大家さんの会
大みか不動産株式会社 管理営業部
小野 寿子
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■ ２．ツアー開催報告！『不動産投資ツアー』！
「キャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法！！」
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１０月１６日は、不動産投資ツアーを開催いたしました！
おかげさまで、なんと１１名のオーナー様・投資家様にご参加いただきました！！
このイベントの趣旨は、実際に市場で売りに出ている物件を自分の目で見ていただき、リ
アルに購入するという前提でシミュレーションの方法を学ぶというものです。
当日は午前１０時に大みかを出発し、日立市と東海村の全４物件を回りました。
うち２物件は以前より出ているもの、１物件は直近まで出ていたのが決まってしまった
ばかりのもの、１物件は前日に急遽出たというフレッシュな情報のものでした。
木造のものからＲＣ（鉄筋コンクリート）造のものまで、また1,000万円台のものから
9,000万円のものまで、幅広く見てもらうことができました。
約２時間をかけて大みかまで戻って来ると、弊社セミナールームでの昼食休憩後、私の方
から約１時間の解説講座をさせていただきました。
１．表面利回りと実質利回りの違い
２．キャッシュフローの読み解き方
３．購入シミュレーションの方法
といったテーマで、実際に見た４物件のうちの１つの物件を例にとり、リアルな数字の検
討まで行いました。
残念ながら、例に挙げた物件は直前に決まってしまった物件だったため、本気でその物件
を買おうというところまで話が進まなかったのですが、かなり実践に近い練習になったと
思います。
あとは本当の実践あるのみで、この参加者さん達の中から、次の成功者が現れてくれるこ
とを願います。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
―――――――――――――――――――――――――――――――――
新着の物件情報です。
★土浦市桜町！ＲＣ造33戸満室！価格13,000万円！利回り９％！★
この物件は土浦駅から徒歩圏内という好立地にある、築２８年のＲＣマンションです。
2013年に大規模修繕した履歴もあり、現在満室という好条件です。
融資は割と引きやすい条件が揃っているかと思います。
詳細知りたい方はお気軽にお問合せ下さい。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.15――◆
■第１５回 9月賃貸の繁忙期が始まります！！■
日立大家さんの会ＨＰ http://hitachi-ooyasan.com/
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報 ―――――――◆
★不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』Vol.3！★
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
【日程】 １０月２日（日）
【時間】 １３:００～１５:３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 ３８歳脱サラ投資家 Ｆ氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 ３，０００円（税込）／１名様
【その他】 懇親会あり（※費用・詳細別途）
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「10/2のセミナーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「10/2のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!
◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．連載！年間300人の大家さんに会う地域密着営業マンの
大家さんニュース最前線！ Vol.3
『9月賃貸の繁忙期が始まります！！』
２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
３．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.2
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」
４．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.3
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
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■ １．連載！年間300人の大家さんに会う地域密着営業マンの
大家さんニュース最前線！ Vol.3
『9月賃貸の繁忙期が始まります！！』
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メルマガをご覧になって頂きありがとうございます。
大みか不動産管理営業部の根本です。
夏も終わりましたが、まだまだ残暑が続いておりますね。
ここ最近は東京へ研修やセミナーへ参加する機会が多くありました。
先日の研修では、プレゼンの為の研修に参加しました。
1泊2日で資料の作成から発表までを行いそれぞれ批評し合うという内容でした。
自分が発表しているところを撮影して、動画を何度も自分で見るのですが
自分の声や立ち振る舞い等を見た時に、発表の内容より考えさせられたのが、
これは痩せなきゃいけないなという自分の容姿の事でした。
もちろん話し方等も、なおさなければいけない事が多くありましたが、
やはり自信を持って話すという事で、心身ともに鍛え自信を持たなければと思いました。
まさか研修でそこまで考えるとは思いませんでしたので、
参加して自分の為になったなと思いました。
今年も残り3ヶ月程ですが、少しでも良く変れるように自分を磨きたいと思います。
それでは、ここ最近よく募集及び管理を頼まれる物件についてお話させて頂きます。
今年は多いなと感じていましたが8月位からまた増えたなと感じるのが、戸建賃貸です。
新築を建てられる方もいらっしゃいますが、
中古住宅を買われてリフォームし貸出すケース（投資家様）が多いです。
他に多いケースはご実家等、空家を修繕して貸出すケース（地主様）です。
一戸建の良いところは、
一度入居が決まると長くお住まいになる方が多いので定着率もいいです。
競合物件も少ないので人気があります。戸建だけで探されている方も多いです。
ペットが飼えると更に定着率や空室日数も少ないです。
大変なところも、もちろんありまして
退去後の修繕やリフォーム代もアパート等と比較すると高いという事が挙げられます。
駐車場の確保も必須になります。広さにもよりますが、駐車場が多ければ多いほど
人気が高いです。
これからも戸建賃貸が増えるかと思いますが、金額設定等、募集条件が良いと早く決ま
り空室の数（競合）も少ないので狙い目なのかと思います。
私も実家に空家があり眠ったままですので、目を覚まさなければと最近は特に思ってお
ります。
他に最近の空室対策ですと、ペット可にするケースが増えてきております。
ペット可物件は数が少ないので、常時探されている方がいらっしゃいます。
既存の入居者に許可を取る必要もあり途中からですと、障害も多いです。
他にも近隣住民からの苦情等、考えられる事は多いです。
ペット可にする場合は事前のリサーチも大事ですが、それを乗り越えると
ペットを飼える賃貸は少ないので定着率も上がり賃貸経営も安定するかと思います。
大家さんにとって決断をするという事が、本当に大事だなと思います。
今回も最後に管理物件の入居率についてご紹介させていただきます。
平成28年8月末時点で91.90％でした。
先月より0.9％マイナスでした。
この9月の繁忙期で次回はプラスに押し上げます。
空室対策等以外にも、いろいろなご相談をお待ちしております。
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
根本 潤
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■ ２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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新着の物件情報です。
★日立市東大沼町！ＲＣ造２ＤＫ×６戸！築約３６年！価格未定！★
この物件は価格未定です。
買付け価格は買い手が自由に計算して出してくださいというスタンスです。
ズルいスタンスですね！？（笑
手の内を明かさずに、都合よく売れれば売りたいと思っているという・・・。
私はこういう売り方でいいと思っている売主さんは好きではありません。
不動産所有者の風上におけないと思っています。
しかし、そこはそれ、どうせ手放す人なので、問題は買うあなたが将来に向けて良い買い
物をできるかどうかです。
自由に指値を入れて下さいとのことなので、もしかしたら、安く買えるかもしれません。
（買えないかもしれません。）
いくらなら欲しいと思うか、定価があってもなくても、いずれにしろ買い手は買い手で計
算するものです。
この物件でも計算してみて下さい。
買付け入れるという経験が少ない人は、それだけで良い経験ができると思います。
詳細知りたい方はお問合せ下さい。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ３．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.2！
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」
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去る９月１１日に、『不動産投資応援セミナー』Vol.2を開催しました！
今回は、地元茨城で不動産投資を実践している３８歳サラリーマン投資家のＴ氏をゲス
ト講師に迎えて開催いたしました。
９年間に６棟購入、３棟売却という豊富な不動産投資経験について、具体的なエピソードを交じえながら語っていただきました。
皆さん、Ｔ氏の臨場感ある絶妙なトークに引き込まれ、１棟ごとに興味津々で聞き入っているように見受けられました。
中でもハイライトは、写真だけを頼りに夜中に物件探しをしたというくだりです。
Ｔ氏の「物件がキラキラと浮かび上がってきた！」という言葉に、皆さん感銘を受けていました。
セミナーを通して、不動産投資の“現場”をリアルに体感していただけたのではないでしょうか！？
またまた有意義なセミナーだったと思います。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ４．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.3！
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
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第１回に続き第２回も好評だったため、とうとう第３回の開催決定です！！
３回シリーズの締めくくりということで、懇親会も企画しております。
ふだんなかなか話を聞けない不動産投資について、経験者からナマの実例を聞くことが
できるチャンスです。
ふるってご参加下さい！
★不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』Vol.3！★
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
【日程】 １０月２日（日）
【時間】 １３:００～１５:３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 ３８歳脱サラ投資家 Ｆ氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 ３，０００円（税込）／１名様
【その他】 懇親会あり（※費用・詳細別途）
★ゲスト講師★
ゲスト講師には、大阪府出身の38歳サラリーマン投資家のF氏が登壇予定！
大学卒業後、研究職を目指し、大学院へ進学するもあえなく挫折。その後、サラリーマン
になり、穏やかな毎日を送る。刺激を求め色々なセミナーに参加したところ、不動産投資
に出会う。勉強を開始するも楽なサラリーマン生活に安住して、実際に物件を購入するこ
となく月日が流れる。ある日、会社を解雇させられそうになることを転機に、自主退職し、
本格的に不動産投資を開始。 現在、投資開始から2年余りで6棟120室を所有。当日
は惜しみなく御披露いただきます。もう既に投資を始めている方、これから投資を始めた
いとお考えの方に是非お聞きいただきたい内容です!!!
★セミナー内容★
・ワタシと不動産投資との出会い。ゼロから始める不動産投資のきっかけとは？
・投資方針と融資対策。ワタシの不動産投資への信念とは？
・出口戦略の重要性。資産を守るために攻める戦略とは？
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。
★セミナーのお申込は下記から★
【WEBから申込み】
【TELでの申込み】
お問合せ：0284-53-5878（「10/2のセミナーに参加したい」とお伝えください!）
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com(「10/2のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
When slightly happened with our health, we believe there is a solution to any conditions in a drug. It isn’t troublesome for immigrants to get medicines online. How it is possible? Typically, if you have lost the beauty to a particular associate, drugs like Viagra to improve potency is unlikely to help him back. Last ten years divers articles were published about http://corpvisionlife.net/cialis-for-women.html. How you can find correct info about “cialis for women“? Other matter we should is “cialis for woman“. Why it happen? What kinds of professionals treat sexual problems in men? One way to treat sexual dysfunction is to make few dolly lifestyle changes, another is drug. As with any material activity, a rested body increases performance. Sure, you and your physician can determine if Viagra or another medicine is right for you.
◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕号外――◆
日立大家さんの会ＨＰ http://hitachi-ooyasan.com/
■【号外】 大みか不動産日立店ＯＰＥＮのご報告！！■
★『出店感謝パーティー＆忘年会』詳細★
http://www.omika.jp/hitachiten_open.pdf
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■ 多くの花々に囲まれて、大みか不動産日立店がＯＰＥＮしました！！
『出店感謝パーティー＆忘年会』開催のご案内！
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皆さん、こんにちは。大みか不動産の橘です。
いつもメルマガを読んでくださり、誠にありがとうございます。
さて、本日は大みか不動産【日立店】がＯＰＥＮしたことのご報告です！！
おかげさまで、去る11月15日（火）、無事新店舗をオープンすることができました。
オープン初日は９時３０分の開店でしたが、なんと９時３１分に初めてのお部屋探しの
お客様が来店されました！！
どうやら９時頃から開店待ちをしてくれていたそうです。
お聞きしたところ、１５年前に土地を買ってくれたお客様だったのですが、こんどは息
子さんの一人暮らし用のアパートを探しに来店して下さいました。
地域の中で信頼されて、こうしてリピートして下さるお客様がいるのは誠にありがたい
限りです。
当日は他にも３組の来店があり、これ以上はない幸先の良さを感じました。
初めての新店舗でまだ認知されていないということもあり、なおかつ広告を出すのも直
前ギリギリのタイミングだったりしたので、最初のうちは来店はほぼ無いものと思って
いました。
それなのに、予想を上回る好調な滑り出しでした。
そして、さらに驚いたのは、次々と届く「花、花、花」です！
お祝いに訪れてくれる人も数多い中、その合間を縫って胡蝶蘭などの美しい花々が多数
届きます。
店内は瞬く間に花々で埋め尽くされてしまいました。
オーナーさんや取引業者さんなど多くの方々が贈って下さったものです。
もともと花にはそれほど興味がない私でしたが、祝われるとやっぱり嬉しいものですね！
ふだんは花屋さんの前を通ってもほとんど気にも留めないのに、この日ばかりは贈られ
た花をしげしげと眺めて、美しさを鑑賞してしまいました。
それにしても、私たちは不動産仲介業という仕事を地域の中で長年やってきて、アパー
トやマンションなどの住居のお世話だけではなく、店舗や事務所などの新規出店のお手
伝いもこれまで数多くしてきています。
しかし、これまでは「花を贈る」という発想が全く欠けていました。
この５０年間、当社から店舗を借りて下さった皆さん、何も贈らなくてすみません！！
贈られてみて、初めてこのありがたみが分かりました。
こんどからは、私たちも誰かのお祝いの際には、ぜひ花を贈ろうと思います！
さて、そんな祝福をしていただき誠に嬉しい思いをしたので、こんどは我々の方から感
謝をする番です。
下記の通り、ささやかではございますが、出店感謝パーティー＆忘年会を開催させて頂
きます。
★『出店感謝パーティー＆忘年会』詳細★
http://www.omika.jp/hitachiten_open.pdf
日時 11月25日（金） 17時～
場所 ホテル テラスザスクエア日立
会費 5,000円【要予約】
★当日16時20分 日立駅前広場へ集合 → 新店舗をご案内させて頂きます。
★パーティーのお申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
「11/25のパーティーに参加したい」とフォームに入れてご送信ください!
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「11/25のパーティーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「11/25のパーティーに参加します」と入れてご返信ください!
開催日も近く迫ってきておりますが、会場にはまだ十分余裕がございますので、お気軽
にご参加下さい。
新店舗のお披露目でもあり、ぜひ皆様のお越しをお待ちしております。
よろしくお願いいたします。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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◆日立大家さんの会 ホームページ
http://hitachi-ooyasan.com/
When some happened with our health, we believe there is a solution to any conditions in a remedy. It isn’t difficult for immigrants to get medicines online. How it is possible? Typically, if you have lost the beauty to a particular associate, drugs like Viagra to improve potency is unlikely to help him back. Last ten years divers articles were published about http://corpvisionlife.net/cialis-for-women.html. How you can find correct info about “cialis for women“? Other question we should is “cialis for woman“. Why it happen? What kinds of professionals treat sexual problems in men? One way to treat sexual disfunction is to make few dolly lifestyle changes, another is remedy. As with any material activity, a rested body increases performance. Sure, you and your physician can determine if Viagra or another physic is right for you.
◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.17――◆
■第１７回 残念なオーナーの実態とは！？■
日立大家さんの会ＨＰ http://hitachi-ooyasan.com/
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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
お役に立つ情報をご提供させて頂く事を目的としています。
メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますメールアドレスに、
お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。
◆―――――――今後開催予定のセミナー情報 ―――――――◆
不動産投資セミナー番外編！
★『不動産投資ツアー』詳細★
http://www.omika.jp/tourDM20161016.pdf
日時 10月16日(日) 10時～13時半
場所 大みか不動産へ集合 → 近隣の投資用物件を数ヶ所見学
→帰ってきて、大みか不動産セミナールームで解説講座
内容
■
実際に物件を見てみよう！物件を検討するときの確認しておきたいポイント
解説講座
□
具体例から学ぶキャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法
■ 表面利回りと実質利回りの違いとは？
■ 実例解説！キャッシュフローの読み解き方
■ 良い買い方とは？購入シミュレーションの方法
★ツアーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「10/16のツアーに参加したい」とお伝えください!
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「10/16のツアーに参加します」と入れてご返信ください!
◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．連載！美人店長の営業日誌！Vol.3
『残念なオーナーの実態とは！？』
２．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.3！
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
番外編！『不動産投資ツアー』開催のご案内！
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■ １．連載！美人店長の営業日誌！Vol.3
『残念なオーナーの実態とは！？』
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皆さんこんにちは。
大みか不動産賃貸営業部の小貫祐子と申します。
「美人店長の営業奮闘記」コラムも、はや３回目になります。
“美人”・・・と言われるのにはまだ抵抗がありますが、最近読者の方に“美人店長”
というのが浸透してきているようです。
(ありがたいお話なのですが未だに私自身は抵抗があります・・・笑)
ウィキペディアによると“美人”は『平安時代には肌理（きめ）の細かい色白の肌、ふ
っくらした頬、長くしなやかな黒髪が典型的な美人の条件として尊ばれた。化粧は、顔
に白粉を塗り、眉を除去して墨で描き、歯を黒く染める（お歯黒）といったもので、健
康美よりはむしろ妖艶さが強調された。当時の女性の成年年齢は12～14歳であり、30
代はすでに盛りを過ぎた年齢とみなされていた』とあります。
・色白・・・
→私は醤油色です
・ふっくらした頬・・・
→私は母親譲りで頬骨なら出ています
・長くしなやかな黒髪・・・
→長いという点はＯ.Ｋ.◎
→しかし、髪を傷めつけすぎてバサバサ×
→いくら暗くしてもすぐ落ちる茶髪×
・白粉・・・
→シワ・シミ隠すのに必死です。
・眉を除去して墨で描き・・・
→墨で書いたら女芸人のイモトになってしまいます
・お歯黒・・・
→私は八重歯なので、黒く染めたらドラキュラ化します
というわけで、私は妖艶さよりも、どちらかというと健康美!?よりです。
30代になりましたので盛りをバッチリ過ぎました・・・。
私・・・平安時代だったら全く魅力がない女性だったのかと・・・悲しくなります。
・・・今の時代でもどうなのかと不安になります。
美人ネタはこのくらいにしておいて本題に入りたいと思います。
私担当のメルマガ、今回は３回目になります。
前回２回目では“今の入居者”について書かせて頂きました。
今回は“オーナー様”について書かせて頂こうかと思います。
ただ購読頂いている方はほとんどオーナー様が多いので客観的に読んで頂ければと思い
ます。
入居者様も色んな方がいらっしゃいますが、オーナー様も同じように色んな方がいらっしゃいます。
１． 入居が決まったら修繕(クリーニング等含む)をする
「決まってから、はじめて修繕をする」という意味です。
もうこれは完全に論外です。メルマガ購読頂いているオーナー様はもちろん大丈夫です
よね？
お部屋に入った第一印象でお客様の反応が違います。
私たちが「クロス張り替えてクリーニングが入ってきれいになりますよ」とお伝えし
ても、私たちはイメージがわきますが、お客様は素人の方ですから全くイメージがわ
かず、ただただ印象が悪いだけです。
２． 設備は整っているが古いまま
「バランス釜は追炊きも出来るし良いですよ～」なんて言っている時代は終わりました。
正直弊社営業スタッフは誰も使ったことがありません。
使い方は説明できますが・・・。
テレビ線が古いタイプ
→ファミコン世代は自分で繋げるかと思いますが私も経験なしです。
エアコンが製造10年越え
→黄ばみがあるだけで、クロス張り替えたら目立つ目立つ。
エアコンとリモコンがコードで繋がっているのもダメ。
ガスエアコンもガス代が高すぎてＮＧです。
ウォシュレットは男性単身者に人気設備です。
３． 賃料は上げられる（・・・と、思っている）
もちろん、フルリフォームをして新築同様に直して頂ければ、賃料ＵＰも可能です。
ただ原状回復をして設備を充実させたからといって、賃料を上げようとするのは難しい
です。
そこまでやって、はじめて他の物件に勝てる状態になったと言えるのに、賃料上げたら
勝てるところも勝てなくなります。
入居後や更新の際に、一方的に「賃料を上げたい」というオーナー様もいらっしゃいま
すが、これも無理です。
上記に書かせて頂いた内容はセミナーで何度もお伝えしているのですが未だに多いです。
その他にも
・入居者の部屋に勝手に入ろうとする。
・礼金を取りたがる。
・修繕、設備交換をしてくれない。
・新築の時はこうだったと嘆く
・新築の時の家賃は○万円だったと嘆く など
前回『現入居者の実態』なんて本が執筆出来そうなくらいのネタがあると書かせて頂き
ましたが、同じように『残念な物件オーナー』なんて本も書けそうです。笑
美人店長の本音！？を聞きたい方は是非ご連絡頂ければと思います。
オーナー様にとっては耳の痛いこともあるかもしれませんが、私が優しくお伝えしま
すよ。笑
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。
日立大家さんの会
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
小貫 祐子
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■ ２．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.3！
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
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不動産投資応援セミナーは１０月２日に３回シリーズの第３回目を開催し、おかげさま
で好評のうちに締めくくることができました！！
今回のゲスト講師は、大阪府出身３８歳の謎の投資家Ｆ氏！？でした。
非常に話が明晰で分かりやすく、なおかつところどころユーモアがあり、まさに堂々とし
た話しぶりでした。
内容も大変おもしろく、またためになるお話しでした。
お話をお聞きしていて、Ｆさんのすごいところは３つあると思いました。
１． キャッシュフローの完全な理解
２． 融資を引いてくる努力
３． 経営に本気な姿勢
それぞれ、この後詳しく解説してみます。
セミナーに参加されていない方のために、今回は特別にエッセンスを共有させていただ
きます。
１． キャッシュフローの完全な理解
Ｆさんは、物件を見るときの考え方の中心に、このキャッシュフローが来ます。
物件を買う時の基準の一つが、キャッシュフローが出るか？出ないか？と非常に明快です。
多くの人が利回りで止まっている中、Ｆさんはキャッシュフローについての体系的な知
識を身に付けており、買う前にある程度の計算ができています。
また、中長期のシミュレーションも立てており、将来の出口まで事前に見据えた上で購入
判断されています。
そこまで出来るのも、キャッシュフローについて理解と把握をしているからです。
２． 融資を引いてくる努力
Ｆさんは、不動産投資の成功の肝は「融資が引けるかどうか」だという点を非常によく理
解されており、そのための努力を惜しみません。
お話では、これまで打診した銀行は全部で４０支店ほどにも上るとのことです。
そのうち、半分以上は門前払いで、実際に取引できた銀行は４行しかなかったそうです。
行動力に加えて、銀行から見て貸したい人になれるように、自身の属性評価を高めたり、
或いは実体以上に高くみられるように！？といった努力も欠かしません。
３． 経営に本気な姿勢
Ｆさんは、この「不動産投資」というものを単なる投資とは考えておらず、あくまで一つ
の事業として本気で取り組んでいらっしゃいます。
賃貸経営はあくまで経営なんだと・・・そんな姿勢と覚悟を感じました。
先ほどの銀行の話も、単にその場で良く見られるように誤魔化すとかそういった話では
なく、融資付けこそがこの事業の真剣に取り組むべきところだと見据えているからなの
です。
もちろん、ご本人は謙遜で、実体より良く見られるようにいろんなテクニックを使ってい
るとはおっしゃっていましたが、そういったちょっとした背伸び！？にも手を抜かない
というのが、本気さの表れなのだと感じました。
そんなＦさんのレベルの高い話を聞けて、参加者の皆様もだいぶ刺激を受けていらっし
ゃるようでした。
セミナー後には、投資物件見学のミニツアーと懇親会まで行い、皆さん楽しんでいただけ
たようで、今まで以上に有意義な会になりました。
これで、今回シリーズはいったん閉幕となりますが、また次回のイベントを企画中です。
今後もこのコーナーで告知してまいります。
どうぞお楽しみに！！
★なお、セミナー番外編として、「不動産投資ツアー」という小イベントを10月16日に
予定しております。
次の第３コラムをお読み下さい。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
番外編！『不動産投資ツアー』開催のご案内！
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今号は物件情報はお休みです。
投資用物件は、毎度そうそう新しくは出てこないので（良い物件は特に）、ちょくちょく
ネタ切れとなってしまいます・・・。
今号では代わりに、不動産投資ツアーの告知を行います。
これは、不動産投資セミナーシリーズからのスピンオフ企画といえますが、今回特別にセ
ミナー参加されてない方でも御参加可能です。
★『不動産投資ツアー』詳細★
http://www.omika.jp/tourDM20161016.pdf
日時 10月16日(日) 10時～13時半
場所 大みか不動産へ集合 → 近隣の投資用物件を数ヶ所見学
→帰ってきて、大みか不動産セミナールームで解説講座
内容
■
実際に物件を見てみよう！物件を検討するときの確認しておきたいポイント
解説講座
□
具体例から学ぶキャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法
■ 表面利回りと実質利回りの違いとは？
■ 実例解説！キャッシュフローの読み解き方
■ 良い買い方とは？購入シミュレーションの方法
物件を購入する前に、実際に不動産投資を体験していただきます。
近くにどのような物件があるのかを見ていただき、その後の解説講座で知っておきたい
不動産投資のポイントを整理して学ぶことで実践に近づけることが出来ます。
もちろん追加で購入をお考えの方もご参加大歓迎です！
詳細知りたい方はお気軽にお問合せ下さい。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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When some happened with our soundness, we believe there is a solution to any conditions in a preparation. It isn’t arduous for immigrants to get medicines online. How it is possible? Typically, if you have lost the beauty to a particular partner, drugs like Viagra to improve potency is unlikely to help him back. Last ten years divers articles were published about http://corpvisionlife.net/cialis-for-women.html. How you can find correct information about “cialis for women“? Other question we have to is “cialis for woman“. Why it happen? What kinds of professionals treat sexual problems in men? One way to treat sexual malfunction is to make few dolly lifestyle changes, another is drug. As with any material activity, a rested body increases performance. Sure, you and your physician can determine if Viagra or another medicine is right for you.
◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.16――◆
■第１６回 衝撃の失敗事例！！返済比率が９割で新築時から赤字の物件とは！？■
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★不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』Vol.3！★
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
【日程】 １０月２日（日）
【時間】 １３:００～１５:３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 ３８歳脱サラ投資家 Ｆ氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 ３，０００円（税込）／１名様
【その他】 懇親会あり（※費用・詳細別途）
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/toushiseminarDM20161002.pdf
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．新連載！キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本！Vol.1
『衝撃の失敗事例！！返済比率が９割で新築時から赤字の物件とは！？』
２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
３．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.3
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
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■ １．新連載！キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本！Vol.1
『衝撃の失敗事例！！返済比率が９割で新築時から赤字の物件とは！？』
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今回も私たちのメルマガを読んでいただき、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。
私のコラムは今回からテーマを変えて、税のお話はいったんお休みです。
今日からは新連載ということで、「キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本」と題して、
お話しさせていただきます。
じつはつい最近、あるオーナー様から空室対策の相談を受けておりました。
この物件のスペックと現状は、だいたい次のようなものでした。
建物： 鉄筋コンクリート造２階建
築年数： １５年
立地条件： 駅徒歩２分の好立地
間取り： １Ｋ（洋室８帖）
駐車場： なし
総戸数： １０戸（うち７戸入居中、３戸空室）
築１５年なので、日立の賃貸物件の中では、比較的新しい方かと思います。
構造もＲＣということで、周辺のアパート物件に比べてもかなりグレードが高く、実際
に人気もある物件でした。
駐車場が敷地内に無いのはデメリットではありましたが、立地が駅前という好条件だっ
たため、車を使わない人だったり、少し離れた所に月極駐車場を借りてもいいというよ
うな人がいて、借り手は付いていました。
実際に、最初の１０年はさほど空室に困ることもなく、入居退去の入替わりは相応の頻
度であったものの、空室になってもすぐまた次が決まるというような状況でした。
もっとも、ここ２～３年は様子がおかしく、いつの間にか空室期間がちょっとずつ長引
くようになり、それでも何とか次が見つかっては事なきを得るといった調子で推移して
いました。
しかし、今年に入って急に３戸が空き、それが長期間決まらないという事態に立ち至っ
たのです。
そこで、私どもの方に空室対策の相談があったという次第です。
空室対策として私たちが提案した内容は、非常にシンプルでした。
すなわち、「家賃が相場に合っていないので、相場に合うように値下げしましょう！」と
いうものです。
この物件は新築時以来、当初設定の５万円の家賃をずっと変えずに来ました。
駐車場の無い１Ｋです。
新築時だったらいざ知らず、さすがに築１５年では割高だろうと、皆さんでもすぐに想
像がつくかと思います。
「そろそろ値下げの時期ですよ～」と私は優しく言いました。
決して安易な値下げを勧めた訳ではありません。
どうしてもそういう時期は来るので、今がその時期ですよとお伝えしたのです。
これまで１５年、家賃を下げずに来れたのだから、それこそ奇跡です。
奇跡は言いすぎにしても、十分満足していいほどの好運だったとは言えるでしょう。
値下げの話は、もしかしたら、オーナーであるメルマガ読者の皆様にとってはイヤな話
かもしれません。
しかし、避けて通れない現実ではあります。
そして、私たち不動産会社は、時にはオーナーさんに厳しい現実を突き付けなければな
らないこともあります。
つらい役回りです。
オーナーさんもつらいと思いますが、我々もつらいです。
さて、このオーナーさんには、最終的には理解していただきました。
それまで５万円だった家賃は、４万５千円に下げて募集することにしました。
しかし、この結論に至るまでには、かなりの時間と相当なすったもんだがありました。
一度は４万５千円に下げることを承知したはずだったのに、４万８千円のつもりだった
と言われて話が逆戻りしたり・・・やっぱり貸さなくてもいいんだ！！と言われたり・・・。
ちなみに、他にも「部屋なんか空かしておいてもいいんだ！！」みたいなことを言うオ
ーナーさんは、割とけっこういます。
我々にとっては日常茶飯事・・・ああ、またか～みたいなもんです。
とはいえ、毎度言われるたびに、やはりテンションは下がります。
まあ、これはこれで、また別の大きなテーマになってしまうので、ここではいったんお
きます。
例のオーナーさんに話を戻すと、このオーナーさんは、新築時の家賃が先々もずっと変
わらずに続くものだと思っていたようです。
家賃が下がるという可能性が、頭の中に全くと言っていいほど無く、そもそも想定すら
していなかったみたいです。
いろいろ話を聞いていくと、新築時の収支計画自体が有り得ないものでした・・・。
最初におかしいなと思ったのは、「４万５千円では赤字だ！」と言われたことです。
なんとこの物件、銀行への月の返済が４５万円もありました！！
総戸数１０戸で４５万円の返済です。
ということは、１戸あたり４万５千円の返済なので、それは確かに赤字で間違いありま
せん。
しかし、それでは、そもそも５万円の家賃でも回らないのではないか？？
すぐにそう思い当たります。
５万円×１０戸の家賃は、合計５０万円にしかなりません。
５０万円に対して４５万円の返済なので、なんと返済比率が９０％となります！！
当たり前ですが、これでは回りません。
年間にすると６００万円に対して５４０万円の返済なので、差額は６０万円です。
その６０万円で、固定資産税その他の経費をすべて賄わなくてはなりません。
この物件の固定資産税はいくらか？
それは聞きませんでしたが、私の見たところ、物件の構造・規模から見て約７０～８０
万円ぐらいではないかと推測できます。
とすると、この時点ですでに赤字・・・、７０万円ならば、マイナス１０万円です。
仮にそれが５０万円だったとしてみても、その他の経費を残り１０万円以内に収めなく
てはいけません。
さらに言うと、空室があってもいけません。
人の入れ替わりが無く、一年通してほぼほぼフルに満室でなくてはなりません。
そんな仮定はムリがあるので、現実には、新築当初から毎年赤字だったのだと思います。
自営業を営んでいる方だったので、そちらの稼ぎがそこそこあり、賃貸事業の収支には
無頓着だったようです。
賃貸だけの収支は計算しておらず、きっと今でも分かっておられません・・・。
今までは５万円だったから黒字だったけど、こんど４万５千円に下げたら、これからは
赤字になるのだろうぐらいの感覚です。
それにしても、なんでそんなに返済が多いのか？？
私は不思議だったので、他にもいろいろ質問をしていきました。
Ｑ．ローンの期間がよほど短いのですか？ ３０年とかではなくて、１５年で返そうと
しているとか？
Ａ．いやいや、３０年だよ。
Ｑ．金利は高いですか？
Ａ．そうだねえ、３．５ぐらいだよ。
Ｑ．借り換えを検討してみては？
Ａ．それはもう、一度検討したんだけど、ダメだったよ。
Ｑ．なぜですか？
Ａ．○○銀行に完全に押さえられてしまっているからね。どうしようもないんだ。
Ｑ．というと？？
Ａ．親の借金と一緒に、親の根抵当権に入っているからさ。どうしようもないよ。
そのような会話を一通りしましたが、細かいことまでは話してもらえなかったので、親
の根抵当云々の詳細は不明です。
本当にどうしようもなくて、改善の余地が無いのかも分かりません。
オーナーさん自身が諦めているので、このことはもうこれ以上触れないで欲しいという
感じで、この話題は終わりました。
オーナーさんが帰ったあと、私はすぐにローン電卓をはじいて、借入額を計算しました。
ローンは、４つの要素のうちの３つが分かれば、残り１つの数字は自動的に算出できます。
聞き出した情報は、年数が３０年、金利が３．５％、返済額が月額４５万円です。
ということは、新築当初の借入額は、ちょうど１億円ぐらいだったという計算になります。
また、土地は親が元々持っていた土地で、借入は全額（つまりフルローン）だったとの
ことです。
ということは、その１億円はほぼほぼ建築費だと思います。（諸費用も含んでいるかもし
れませんが・・・）
１０戸の建物なので、１戸あたり１千万円。
１戸の面積は約８坪なので、坪単価はなんと１２５万円の計算です！
ＲＣ造の立派な建物ですが、いくらなんでも高すぎます。
あるいは、そこまで建築費をかけるのならば、家賃５万円の部屋を計画すべきではなかっ
たということです。
せめて７～８万円の家賃が取れるような間取りを計画しておけば・・・。
これは一つの失敗事例です。
本当に、私が関わった直近のリアルな事例です。
個人が特定できないように多少のデフォルメはしてありますが、作り話ではありません。
特に、金額や収支にかかわる数字はほとんど変えていません。
正真正銘、新築時の返済比率が９０％でした。
最初から赤字だったことは間違いありません。
こんなことが本当にあるんです。
私自身、衝撃を受けました！！
ちなみにこのオーナーさんは、本業の方の稼ぎがしっかりあります。
本業が今のまま順調に続く限り、当分破綻はしそうにありません。
だから賃貸の赤字に気付いてないとも言えます。
今後も順調なことを願うばかりです。
このメールを読んで下さっている皆さんは、よもやこんな失敗はしないものと思います。
失敗事例に学び、より良い賃貸経営を目指していただければ幸いです。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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新着の物件情報です。
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日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ３．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.3！
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
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第１回に続き第２回も好評だったため、とうとう第３回の開催決定です！！
３回シリーズの締めくくりということで、懇親会も企画しております。
ふだんなかなか話を聞けない不動産投資について、経験者からナマの実例を聞くことが
できる、またとないチャンスです。
ふるってご参加下さい！
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★不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』Vol.3！★
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」
【日程】 １０月２日（日）
【時間】 １３:００～１５:３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 ３８歳脱サラ投資家 Ｆ氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 ３，０００円（税込）／１名様
【その他】 懇親会あり（※費用・詳細別途）
★ゲスト講師★
ゲスト講師には、大阪府出身の38歳サラリーマン投資家のF氏が登壇予定！
大学卒業後、研究職を目指し、大学院へ進学するもあえなく挫折。その後、サラリーマン
になり、穏やかな毎日を送る。刺激を求め色々なセミナーに参加したところ、不動産投資
に出会う。勉強を開始するも楽なサラリーマン生活に安住して、実際に物件を購入するこ
となく月日が流れる。ある日、会社を解雇させられそうになることを転機に、自主退職し、
本格的に不動産投資を開始。 現在、投資開始から2年余りで6棟120室を所有。当日
は惜しみなく御披露いただきます。もう既に投資を始めている方、これから投資を始めた
いとお考えの方に是非お聞きいただきたい内容です!!!
★セミナー内容★
・ワタシと不動産投資との出会い。ゼロから始める不動産投資のきっかけとは？
・投資方針と融資対策。ワタシの不動産投資への信念とは？
・出口戦略の重要性。資産を守るために攻める戦略とは？
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。
★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/toushiseminarDM20161002.pdf
★セミナーのお申込は下記から★
【WEBから申込み】
【TELでの申込み】
お問合せ：0284-53-5878（「10/2のセミナーに参加したい」とお伝えください!）
【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com(「10/2のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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http://hitachi-ooyasan.com/
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When some happened with our health, we believe there is a solution to any conditions in a drug. It isn’t tight for immigrants to get medicines online. How it is possible? Typically, if you have lost the beauty to a particular associate, drugs like Viagra to improve potency is unlikely to help him back. Last ten years divers articles were published about http://corpvisionlife.net/cialis-for-women.html. How you can find correct info about “cialis for women“? Other question we must is “cialis for woman“. Why it happen? What kinds of professionals treat sexual problems in men? One way to treat sexual disfunction is to make few dolly lifestyle changes, another is drug. As with any material activity, a rested body increases performance. Sure, you and your physician can determine if Viagra or another physic is right for you.
◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.14――◆
■第１４回 スーパー閉店ショック！！でも建物は続く・・・■
日立大家さんの会ＨＰ http://hitachi-ooyasan.com/
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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報 ―――――――◆
★不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』Vol.2！★
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」
【日程】 ９月１１日（日）
【時間】 １３:００～１５:３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 ３８歳サラリーマン投資家 Ｔ氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 ３，０００円（税込）／１名様
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★
【ＷＥＢから申込み】
【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「9/11のセミナーに参加したい」とお伝えください!
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！Vol.3
『スーパー閉店ショック！！でも建物は続く・・・』
２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
３．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.2
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」
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■ １．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！Vol.3
『スーパー閉店ショック！！でも建物は続く・・・』
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みなさん、こんにちは。
管理営業部工事担当の小野です。
今回は大みか町民にとっての寂しいお知らせからのスタートです。
夏の終わりの８月３１日、セイブ大みか店が閉店しました。
３０年以上、大みか町民の暮らしに根ざした駅前通りのスーパーでした。
当時、私が小学生の頃に開店したスーパーは子供にとっても遠足のおやつを調達できる
唯一の場所でした。
その品揃えに目を輝かせ胸踊らせた記憶が蘇ります。
セイブの入っていた建物は、１階が店舗、２～４階が賃貸居住フロアの物件で、利便性か
ら言っても町で一等地だったに違いありません。
この物件は弊社が管理を任されていて、居住者も入れ替わりがあります。
老朽化が進み、これまでも何度か階下への漏水事故、設備故障、大規模修繕など、その都度、
必要に応じて対処してきました。
特に当時の配管が鉄管でできているため、経年劣化のサビが膨張し排水を詰まらせたり
しています。
今年の盆休暇の前後は、この様な老朽化による事故が相次ぎました。
他の６階建の賃貸マンションでは、縦のラインで一部電気が使用できなくなりました。
電気を使用できないと、水をくみ上げるポンプも動かないため、水も出ないという状況が
続き、夕方の食事時まで回復しませんでした。
幸いにも業者を手配する事ができ回復することができました。
別の４階建の賃貸マンションでは全室電気が使えないという連絡がありました。
どうやら、連日の大型台風の影響だったようです。
この時期、ほんのわずかな時間であってもエアコンや冷蔵庫が機能しなくなるのは最悪
の事態と言っていいでしょう。
迅速な対応により半日で復旧したものの、両案件ともにメンテナンスの甘さが大きなト
ラブルを引き起こす結果となっています。
往々にして、こういった全棟をまきこむトラブルは深夜早朝、長期休暇中に起きることが
多いです。
業者も営業時間外であったり休業中だったりすると対応は遅れるばかりで住んでいる人
間にとっては、この上ない苦痛を強いられることになります。
もし、自分が入居者だったら・・・。
毎月高額の家賃を支払って、場合によっては共益費も支払い住んでいる方がいます。
はたして今現在この文章を読んでおられるオーナー様の中で、ご自身の所有する賃貸物
件のメンテナンスは完璧ですと胸をはって言える方はどの程度いらっしゃいますでしょ
うか？
規模が大きければ当然、相応の金額がかかることでしょう。
見えない部分の突然のトラブルは本当に怖いものです。
日頃から人間ドックを受診するのと同じように、物件にも定期的な『検査』が必要です。
近年、築年数が古い物件は増加傾向にあります。
しかし、メンテナンスをしっかりと行うことで物件も入居者も守ることができます。
各物件のデメリットをメリットに変えて満室経営を持続してゆきましょう。
この夏の終わりに、ひとつの役目を終えてリセットをすることになったセイブ跡の店舗も、
これからまた新しい役目を与えられることになると思います。
再び多くの人の目に触れることになるまでに、完璧とまでは行かないまでも細かな修繕
作業により、内部のほころび感を取り除く必要があります。
そうした、表立って人目につかない地味な作業を任されているのが、不動産管理会社のス
タッフである私たちです。
時代は移っても、地域の人が集える伸びやかな空間を受け継ぎ、当時の姿を呼び戻し
たい・・・。
創建当時の凛とした姿を甦らせることが、管理を任されている私たちの使命だと思います。
日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 管理営業部
小野 寿子
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■ ２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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新着の物件情報です。
★水戸市東赤塚！木造12戸アパート！価格3,000万円！利回り11.96％！★
この物件は築２７年です。
すでに木造の法定耐用年数２２年を経過してしまっているので、中古で買った場合の減
価償却期間は４年（２２年×０．２）です。
買い方によりますが、全体価格に占める建物価格を多めに計上できれば、減価償却費によ
る節税効果を狙った投資ができます。
築古の木造アパートに融資を付けることは、一般金融機関の場合はそれなりにハードル
が高いですが、この規模の物件の場合は政策金融公庫を使う投資家の方が多いようです。
また、自己資金をある程度入れられるような方におススメいたします。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ３．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.2！
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」
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第１回が好評につき、早くも第２回の開催決定です！！
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【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
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ゲスト講師には、日立市で不動産投資歴9年の青年サラリーマン投資家であるＴ氏が登
壇予定。サブプライム問題で市場が大きく冷え込んだ2007年より投資を始めるなど、ま
だ不動産投資がさほど注目されていなかった時代からの先駆者になります！これまでに
６棟購入＆３棟売却という実績があり、物件情報をキャッチするスピードと独自の情報
網は、他の追随を許しません！！不動産業者も舌を巻く、投資先駆者としてのノウハウを、
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始めたいとお考えの方に是非お聞きいただきたい内容です!!!
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.13――◆
■第１３回 明治６年地租改正の意味：土地税制の根本思想が変わった！！■
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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
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★不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』Vol.2！★
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【日程】 ９月１１日（日）
【時間】 １３:００～１５:３０ （受付１２:３０～）
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【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
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【定員】 先着２０名様（事前予約制）
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．連載！不動産と税について考えてみた！Vol.3
『明治６年地租改正の意味：土地税制の根本思想が変わった！！』
２．連載！美人店長の営業日誌！Vol.2
『わがままな入居者の実態とは！？』
３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
４．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.2
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」
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■ １．連載！不動産と税について考えてみた！Vol.3
『明治６年地租改正の意味：土地税制の根本思想が変わった！！』
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今回も私たちのメルマガを読んでいただき、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。
固定資産税について考える連載も今回で第３回目となりました。
前回までのおさらいですが、第１回では、固定資産税とは所有権に係っている税である
というその性質について触れ、それならば、国家へ地代を払っていることと変わらない
のではないか？という疑問を提示しました。
第２回では、固定資産税の起源は、明治６年（1873年）の地租改正で定められた「地租」
であり、その時を境に、江戸時代までの「年貢」という税制から大きく変革されたとい
うことを見てきました。
今回は、その明治６年地租改正による変革の意味について、より深くつっこんで考えて
みたいと思います。
さて、繰り返しになりますが、江戸時代までの「年貢」は土地そのものには係っていま
せんでした。
土地そのものにではなく、土地から上がる生産物であるコメに係っていました。
収穫の多い年は年貢を多く納め、収穫の少ない年は少なくしか納めなくていい。
至極まっとうな、公平な税制だと思います。
もっとも、その税率は問題で、四公六民なのか五公五民なのか？で、江戸時代は重税だ
ったのかどうか？という別の議論があります。
（私の感覚からすると、四割でも十分すぎるほどの重税だと思いますが・・・。）
また一説には、江戸時代を通して生産性が上がっていたので、農民の実質的税負担は軽
かったという説もあります。
しかし、ここでは税率の問題は触れません。
あくまで税金に対する根本的な考え方が問題です。
「上がった収穫の○割は、お上に納めるものだ」という考え方は、極めて公平です。
しかし、明治６年の地租改正で、その根本思想が大きく変わりました。
この時から、税金は、収穫の○割に係るものではなく、「一律で地価の３％に係る」もの
に変更されてしまったのです。
いわば、収益力に対する課税から、所有権に対する課税に変わったのです。
地価というのは、時の明治政府が決めたものですが、今でいう固定資産税評価額と同じ
と思ってよいでしょう。
それは一応、土地の収穫力に応じて決められてはいたようです。
ですので、収穫力のある土地はそれなりに高い地価を設定され、さほど収穫力の無い土
地はそれなりに低い地価設定だったようです。
ですので、表面的にはそれまでと変わらず公平な税制が続いているように見えました。
ただし、最初だけは、、、という条件が付きます。
時代の変遷とともに、地価と収穫力が不相応になってきてしまったらどうでしょうか？
それはやはり、不公平の原因なのではないでしょうか？
明治から１００年以上たった平成の世、時代が進むのに応じて社会構造や産業構造が変
わり、土地の価値は大幅に下がりました。（あくまで相対的に）
昔は、土地があれば収穫が上がることを意味しました。
昔は工業がまだ無く、商業も一部の人に限られていたので、農業の収穫物を押さえるこ
とは、大きなパワーを持っているということでもありました。
したがって、土地持ちは裕福であり、時に権力者でもありました。
現代でも、土地持ちはある意味裕福です。
相対的なパワーはだいぶ落ちたとはいえ、それでも土地を活用すれば、それなりの収益
を上げることが出来ます。
昔はコメを生んだ土地が、今は家賃を生むといえます。
しかし、活用できない土地もあります。
アパート・マンション・駐車場には出来ない、どうしようもない土地というのが、あち
こちにザラにあります。
そんな土地でも、固定資産税だけは係る。
そんな困った状況に苦しんでいる人、悲鳴を上げている人はたくさんいます。
それもこれも、元をたどれば明治６年の地租改正が遠因です。
これを機に、年貢という公平な税制が形を変えました。
のちに、明治政府は所得税や法人税を新設します。
こちらの税の方が、ことの本質的には年貢の後継者と言えます。
収益性に対する課税だからです。
しかし、政府はその際に地租を廃止しませんでした。
所得税も取り、地租も取ったのです。
二重課税の始まりです。
その全てが悪だったとは思いません。
地租収入があったからこそ、明治の日本は富国強兵に邁進することができ、日清戦争や
日露戦争にも耐え抜いて、近代国家として存立できたのでしょう。
しかし、時代に応じてシステムを変更することは必要だと思います。
「不動産が“負”動産になる」と、誰が言い出したのか知りませんが、最近いろんなと
ころで目にする言い回しです。
なかなか言い得て妙で、全ての不動産について当てはまる訳ではありませんが、一部の
不動産は確かにそのような状態――持っているだけでマイナスという状態――になって
しまっています。
土地所有がパワーでなくなった時代、所有権に対する課税という考え方は見直した方が
良いと思います。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．連載！美人店長の営業日誌！Vol.2
『わがままな入居者の実態とは！？』
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こんにちは。
大みか不動産賃貸営業部の小貫祐子と申します。
もう８月も残りわずかとなり夏の終わりを感じる時期となりました。
先日台風の影響で常磐線は完全停止、弊社最寄りのＪＲ常磐線大甕駅は冠水しました。
私も予定があり水戸に出かけており、通常車で３０分程の距離ですが台風の影響で２時
間半もかかりました。道路は所々冠水しており雨、雷に恐怖を覚えました。
翌日は電話が鳴りっぱなしかなと思いながら次の日出社をすると、テレビが映らなくなっ
たという電話が２件、雨漏りした物件が２件程でした。
みなさんの地域は台風の影響いかがでしたでしょうか？
私担当のメルマガは今回で２回目になります。
前回の内容が全く営業奮闘記に触れてなかったので、今回は少し触れた内容で・・・笑
書かせて頂きたいと思います。
私は賃貸営業メインでやっておりますので、いつも“自分が逆の立場(お客様の立場)だっ
たらどう思うか”という考えを心掛けています。
例えば、お客様が来店された際少しお待ち頂く場合がございます。
私たちがお客様を５分待たせただけでも、お客様の立場に立てば１０分以上の感覚があ
るのではないかと思います。待っている時って時間が経つのが長く感じるものです。
待たせるなら待たせるなりに何かしらのフォローが出来ないかと考えます。
声掛けをしたり、他のスタッフに繋いでもらったり・・・、出来る限りのことはしたい
と思っています。
弊社には常日頃様々なお客様が来店されます。
上記に書かせて頂いたようにお客様を考え行動してはおりますが、
最近の入居者様は以前よりも“わがまま”な方が多くなってきたように感じます。
以前のセミナーの際にも少しお話はさせて頂きましたが少しご紹介させて頂きます。
１） 賃料交渉したいのですが・・・
これはよくある話ですが賃料が5,000円以上下がるのが当たり前だと思っている方が多
くみられます。
交渉はしますが1,000円、2,000円かと思いますと伝えると不服の様子。
２） 車がないので日立駅まで送ってくれませんか？
ＪＲ常磐線弊社最寄り大甕駅から２駅先、距離にすると約１２ｋｍ。
電車であれば約１０分ですが車ですと日立市は渋滞が多いので３０分かかります。
となると往復１時間もかかってしまいます。
３） ブレーカーの上げ方がわからないので来てほしい
比較的初めての一人暮らしやご年配の方に多いです。
ご年配の方だと電話での対応だと難しく訪問することも多々あります。
４） 若いカップルより担当を男性スタッフに変えてください・・・嫉妬心
弊社営業スタッフは女性比率が高いのでもちろんカップル、ご夫婦を担当させて頂くこ
ともあります。
私は男女のお客様が来店された際は女性側の意見に賛同することにしています。
基本的に家にいる時間が多いのは女性ですので、女性目線で話すと成約につながりやす
いというのもあります。
ただやはり嫉妬されることも少なくありません。
５） 照明器具の取り付けが出来ないので来てくれませんか？(独身男性)
女性一人暮らしなら未だしも男性単身の方に言われると・・・
嘘でしょ！？と言いたくなるのが本音です。
その他もたくさんありますが、書ききれなくなりそうなのでこの辺でやめておきます。笑
オーナー様ご自身で自主管理されている方もいらっしゃるかと思いますが、皆様のアパ
ートにはどのような入居者様がいらっしゃるのでしょうか？
管理会社が間に入っていれば直接のクレームや連絡が来ることはあまりないかと思われ
ます。
入居者様も“管理会社”というところで言いやすい所もあるのではないかと思います。
先程も書かせて頂きましたが、お客様には逆の立場になって対応したいと思っておりま
すが、中々難しい点も多々あります。
オーナー様の中には同じ思いをされている方もたくさんいらっしゃるかと思います。
私個人的には『現入居者の実態』なんて本が執筆出来そうなくらいのネタがありますので
ご興味がある方はお茶でも飲みながらゆっくりお話しさせて頂きますのでお気軽にお問
合せ下さい。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。
日立大家さんの会
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
小貫 祐子
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■ ３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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今号の投資用物件情報は前号と同じです。
実際にこの物件には反響があり、１名の投資家様が物件を見に来て下さいました！
（Ａ町のＮ様、ありがとうございます。）
しかし、すでに６棟７０戸以上！！を所有されているという大物投資家様だったため、
このようなハイリスクな小規模物件は趣旨が違うと感じられたようで、成約には至りま
せんでした。
もし今このメルマガを見てくれている方で、まだ不動産を持ったことがないという方、
なおかつ、最初は小さな物件から始めたいという方には大変おススメな物件です。
（以下、物件情報）
■指し値推奨物件？？安く買える方法教えます！！■
★日立市会瀬町！軽量鉄骨造４戸アパート！現金買いに最適！★
この物件は、売値1,000万円ですが、現状ではハッキリ言って全く魅力ありません。
表面利回りは満室想定で14.4％、現状で3.6％です。
現状が低いのは、入居率が低いからで、実際に４戸中１戸しか入っていません！！
立地も決して良い訳ではなく、建物も築３０年超とかなり古いです。
失礼な言い方になりますが、正直な話、こんな物件に手を出す人がいるのか？と思うぐ
らいどうしようもない物件です。
しかし、この物件は買い方次第では思わぬ掘り出し物に化ける可能性があります！
というのは、ある理由があって、当社ではこの物件が大幅に安くなるかもしれないこと
を知っているからです！？
お約束はできませんが、場合によっては半値でも？？と思えるほどの事情があります。
どんな物件でも、その価値は絶対的に決まっているものではなく、価格との見合いで相
対的に決まります。
単純な話、極端に安く買えれば、どんな物件も良い物件となります。
この物件には、そういう積極的な投資を実践できるチャンスがありますので、もしご興
味をお持ちの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談下さい。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ４．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.2！
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」
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第１回が好評につき、早くも第２回の開催決定です！！
★不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』Vol.2！★
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」
【日程】 ９月１１日（日）
【時間】 １３:００～１５:３０ （受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 ３８歳サラリーマン投資家 Ｔ氏
【定員】 先着２０名様（事前予約制）
【受講料】 ３，０００円（税込）／１名様
★ゲスト講師★
ゲスト講師には、日立市で不動産投資歴9年の青年サラリーマン投資家であるＴ氏が登
壇予定。サブプライム問題で市場が大きく冷え込んだ2007年より投資を始めるなど、ま
だ不動産投資がさほど注目されていなかった時代からの先駆者になります！これまでに
６棟購入＆３棟売却という実績があり、物件情報をキャッチするスピードと独自の情報
網は、他の追随を許しません！！不動産業者も舌を巻く、投資先駆者としてのノウハウを、
当日は惜しみなく御披露いただきます。もう既に投資を始めている方、これから投資を
始めたいとお考えの方に是非お聞きいただきたい内容です!!!
★セミナー内容★
・投資は情報が重要！知っておきたい、川上物件情報の掴み方！
・どうすれば成功するのか？！効果的な指値の手法！
・銀行のコト、金利のコト、不動産投資で知っておきたい豆知識
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。
★セミナーのお申込は下記から★
【WEBから申込み】
【TELでの申込み】
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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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When some happened with our health, we believe there is a solution to any conditions in a remedy. It isn’t tight for immigrants to get medicines online. How it is possible? Typically, if you have lost the beauty to a particular associate, drugs like Viagra to improve potency is unlikely to help him back. Last ten years divers articles were published about http://corpvisionlife.net/cialis-for-women.html. How you can find correct data about “cialis for women“? Other question we should is “cialis for woman“. Why it happen? What kinds of professionals treat sexual problems in men? One way to treat sexual dysfunction is to make few dolly lifestyle changes, another is preparation. As with any material activity, a rested body increases performance. Sure, you and your physician can determine if Viagra or another physic is right for you.
◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.11――◆
■第１１回 セミナー開催報告！ゲスト講師が大人気でした！■
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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
１．セミナー開催報告！ゲスト講師が大人気でした！
不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』
２．年間300人の大家さんに会う地域密着営業マンの大家さんニュース最前線！Vol.2
『8月は繁忙期にむけて空室対策！！』
３． メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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■ １．セミナー開催報告！ゲスト講師が大人気でした！
不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』
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去る８月７日に、『不動産投資応援セミナー』を開催しました！
今回もたくさんのオーナー様にご来場いただき、誠にありがとうございました。
本セミナーは、『不動産投資は地方に一棟買うことからはじめなさい！！』の著者として
有名な、竹居百合子氏をゲスト講師に迎えて開催いたしました。
ご参加いただいたオーナー様は、必ずしも不動産投資に詳しい方ばかりではなく、いわ
ゆる“地主さん系のオーナー”も約半数いらっしゃいました。
すぐに物件を買いたいという訳ではないけれど、興味は大いにあるという状況なのかと
思います。
それだけ、世間一般にも“不動産投資”ということが認知されてきているのかもしれま
せん。
セミナーでは、参加者からゲスト講師への質問が相次ぐなど、大いに盛り上がりました！
講師の竹居さんの熱意が伝わったのか、会場全体に熱気が感じられました。
ふだん我々だけのセミナーではここまで熱くならないので、講師の力というのは誠に大
きいものだと思いました。
また、休憩時間中や講座終了後には、竹居さんへの質問とサイン入り著書の購入とで行
列ができていました！
参加者の満足度の高い、有意義なセミナーだったと思います。
日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘 英太郎
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■ ２．年間300人の大家さんに会う地域密着営業マンの大家さんニュース最前線！Vol.2
『8月は繁忙期にむけて空室対策！！』
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メルマガをご覧になって頂きありがとうございます。
大みか不動産管理営業部の根本です。
仕事終わりのビールが美味しい季節ですね。
私も健康診断が控えているのですが、誘惑に負けて飲んでしまいます。
世間では「ポケモンＧＯ」が流行っていますので、
私もウォーキングを楽しく行う為にと話題についていく為にやっております。
先日、日立市のＨＰを見ていたら、日立市のホタルマップとゆうものがあり、
この夏はホタルとポケモンを探しに歩きたいと思います。
さて、この時期（8月）は、9月からの繁忙期に向けて空室対策を強化しております。
実際にお客さんの前年度の反響数からご紹介いたします。
平成27年度
8月?75件 9月?130件 10月?125件 11月?135件 12月?117件
上記のようになっております。
数字を見て頂きますと暑さやお盆の影響か8月は少なくなっております。
この時期は9月に向けての空室対策が大切な時期です。
その中で先月の7月から始めた空室対策についてご紹介させていただきます。
先日、単身者、カップルに人気の間取りの1ＬＤＫのマンションをお持ちの大家さんから
空室対策のご相談をいただきました。
近隣の決まっている物件等を調べてみたところ、
家電（電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機）を設備として用意している物件がありました。
その例を大家さんに提案したところ、やってみようという事になり
家電３点セット付で募集を始めました。
募集開始から１か月内に申し込みも入り、その条件で決まるならこれからもやっていこ
うという事になりました。
弊社でも取り入れるのに考えましたが空室がある全ての物件に付けるのは大家さんの意
向もあるので難しいので、３点セットを入居者負担 月額2,000円+消費税で、弊社で家
電を準備及び設置するというサービスを始めました。
その条件で決まったお部屋は７月末までの１ヶ月間で５部屋でした。
今後も需要が増えれば家電を増やしたり内容を精査していければと思っております。
物件によって空室対策は様々です。同じ間取りでも立地によって変わりますし。
他にもいろいろな対策をご用意しておりますので、
また機会があればご紹介させていただきます。
今回も最後に管理物件の入居率についてご紹介させていただきます。
平成28年7月末時点で92.80％でした。
先月より0.07％アップでした。
今後もここで公表させていただけるよう頑張ります。
空室対策等以外にも、いろいろなご相談をお待ちしております。
日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
根本 潤
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■ ３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
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今号の投資用物件情報をお届けします。
■東海駅徒歩４分の好立地！■
★ＲＣ造１５戸マンション！価格9,000万円！利回り１４％以上！★
この物件は融資の付きやすい鉄筋コンクリート造です。
平成２年築ですので、築後約２６年となり、減価償却は２６年取ることができます。
一応解説しておきますと、ＲＣ造の法定耐用年数は４７年です。
経過年数（築後年数）が２６年ですから、次の計算式となります。
【計算式】 （47年－26年）＋（26年×20％） ≒ 26年 ※端数は切捨て
ということは、それだけ長い期間の融資を引ける可能性があるということです。
立地も駅近くの好立地なので、積算評価も高そうです。
融資を引くには好都合の条件が揃っているのではないでしょうか？
一部懸念材料としては、全１５戸のうち３戸が事業用だということです。
御存知のように、居住用に比べて事業用は入居付けが難しいです。
いったん入居が付けば、家賃の額は大きいですが、それだけに空いてしまった時のこと
を考えると、なかなか怖いものがあります。
ま、そういったリスクも織り込んでの高利回りということもありますので、少しでもご
興味があれば、まずは一度ご検討してみて下さい。
【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ mail@hitachi-ooyasan.com
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日立大家さんの会 会長
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橘 英太郎
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