◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.43――◆

■第４３回　「羽生選手に感動！人類の進歩と社会の発展に感謝！科学技術は社会に必要だ！」―■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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◆―――――――今後開催予定の情報　 ―――――――◆

★ 新築物件　完成見学会！！　★

【日程】　 ３月２３日（金）、２４日（土）、２５日（日）
【時間】　 １０:００～１６：００
【住所】　 茨城県日立市東成沢町３丁目１８－２１

★見学会詳細★
　http://www.omika.jp/DM20180310.pdf

★オーナー様必見！！★
ネット無料・オートロック付物件の見学会となっております。
当日は弊社スタッフにてご案内させていただきます！
アパート・マンション経営をされている方、考えている方必見です！！
是非この機会にご来場下さい！

【お問合せ】
★大みか本店★
〒319-1221　　日立市大みか町1-3-11
ＴＥＬ　0294-53-5878

★日立店★
〒317-0073　日立市幸町1-8-10
ＴＥＬ　0294-87-6800

ご来場心よりおまちしております！

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．「羽生選手に感動！人類の進歩と社会の発展に感謝！科学技術は社会に必要だ！」――

２．「美人店長の営業奮闘記」――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．新築見学会のご案内！――

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

■　１．「羽生選手に感動！人類の進歩と社会の発展に感謝！科学技術は社会に必要だ！」―

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

今回は、連載中の『満室はマスト！』はお休みです。
賃貸や投資とは少し離れますが、今回はちょっと息抜きで、日頃思うことを書いてみたいと思います。

さて、先月は冬季オリンピックがありましたね。
私はフィギュアスケートの羽生選手の完璧な演技に最も感動しました！！
フィギュアスケートは長年見ており、98年長野五輪のフィリップ・キャンデローロ選手や、02年ソルトレイクシティー五輪のサラ・ヒューズ選手など、記憶に残る名演技も数々見てきました。
しかし、中でも今回の羽生選手ほど「完璧」という言葉が相応しい演技は初めてのように思います。
コメントでも自ら「ぼくはオリンピック・チャンピオンですから～～」と言うなど、そのハートの強さと有言実行ぶりもさすがでした。
まさに、彼こそ絶対王者だと思いました！

ところで、フィギュアも一昔前は４回転を１回でも跳べたら勝ちのような時代でしたが、今や４回転は跳んで当たり前で、何回も跳んだり連続技に組み入れたりと、難易度が格段に向上しています。
人間の進歩のスピードの速さには驚かされます。

進歩といえば、話はちょっと変わりますが、ちょうど昨年ベストセラーになった本、『サピエンス全史』を読みました。
この本を読んで思ったことは、「私たちは、もはやすでに未来人だ！」ということです。
人類が急激に発展したのは産業革命以降で、せいぜいこの100年～200年間です。
それ以前の世界は、歴史上の大半の期間、農業以外に産業は無く、現代とは比較にならないぐらいの貧しい社会で、発展しないまま続いて来ました。
電気は無く、機械は無く、工場もありませんでした。
いま私たちは、当たり前に電気があり、ガソリンで自動車が走り、空中を伝わる電波で遠方の人と瞬時にコミュニケーションできます。
昔の人から見たらまるで夢のような、豊かで便利な生活を送っています。

昔の人が、もし仮に冷凍保存されて、現代に目覚めたとしたら、未来というよりも全く異なる別世界に来たと思うでしょう。
『サピエンス全史』の著者曰く、西暦1000年頃の世界と西暦1500年頃の世界は大して変わっていないそうです。
しかし、西暦1500年頃の農民が西暦2000年頃の世界に目覚めたとしたら、世界のあまりの変貌ぶりに驚くか、あるいは理解できない可能性があります。
真っ暗だった夜は電気の普及により明るくなり、泥でぬかるんでいた道はアスファルトという石油精製物でキレイに舗装され、その道路上を馬車に代わって自動車という鉄のハコが猛スピードで走っており、寒い冬に薪を燃やさなくてもエアコンで暖まることができます。
また、昔は当たり前に戦争・飢饉・疫病があり、平気で人がバタバタと死んでいました。
それに比べて、現代は医療が発展して並大抵の病気では死ななくなり、食糧は満ち足りて飢える心配もなくなり、戦争の危険性も当面は心配せずに済むようになりました。
昔の人が想像すらできなかった最先端のテクノロジーに囲まれ、豊かな生活を送ることができている私たちは、現代人とはいえ、もはや未来人といっても過言ではないと思います。
これもひとえに、そうした昔の人たちがちょっとずつ科学を進歩させてくれた蓄積のおかげです。

羽生選手が100年前に生まれていたら、きっと４回転を跳ぶことはなかったでしょう。
フィギュアスケートの先人たちが、少しずつ新しい技を開発してきたから、徐々に２回転、３回転が跳べるようになり、今の４回転時代に繋がったのです。

さいごに、ちょっと前から日立市内の各所（特に大みか近辺）で「原発はいらない！東海村から原発は出て行け！」というアジ看板を多く見かけるようになりました。

しかし、人の少ない寒村だった東海村は、原発があったからこそ、人と産業が流入してきて発展することができたのだと思います。
また、原子力発電があったからこそ、人類はなおさらテクノロジーを研究開発することができ、社会全体の発展にもつながってきています。
原発の否定は、科学と社会の進歩に反対することと同じです。

電気のない時代に戻ってしまったら、私たちはもはや満足に生きていけません。
夜は明るい方がいいし、寒い冬は暖まりたいし、せっかく便利に使いこなせるようになったパソコンやiPhoneを今さら手放したくもありません。
私は、この電気のある時代に生まれ、豊かで快適な生活ができていることに感謝しています。

そして、東海村だけでなく、この日立市も特に科学技術で成り立っている街と言えます。
それは必ずしも日立製作所社員や原子力関係者だけに限らず、科学技術に関連した仕事をしている人は何万人といらっしゃいます。
過去数十年を遡るとさらに、延べ何十万人、何百万人になるでしょう。
先人たちが営々と築いてきた技術の蓄積を、今ちょっと素人考えで「なんとなく怖い」からといって否定してしまうのは、浅はかであると同時に身勝手でもあります。
今享受できている便利さについて、ただ受け取るばかりで感謝の気持ちがないからです。

私は近所でその手の看板（原発をむやみに危険だと煽る看板）を見るたびに、残念な気持ちになります。
どうか日立市民の皆さん（および東海村民の皆さん）が、自分たちが拠って立ち育ててきたテクノロジーに誇りを持ち、身勝手で浅はかな「原発いらない」論に惑わされることのないよう、切に祈ります。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．「美人店長の営業奮闘記」――

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　賃貸営業部　小貫です。

いつもメルマガご購読頂きありがとうございます。

ただ今繁忙期真っ只中です。
昨年とは比較にならないくらい日立店も多くのお客様にご来店頂いております。

今回はつい最近あった出来事をご紹介させて頂きます。

週末にもなるとお部屋探しのお客様で予約がいっぱいになります。
そんな土曜日、日立店に10時から１件お部屋探しのご予約が入っていました。

９時半過ぎの頃、県西に住むオーナー様から電話がありました。

オーナー様
『現在101号室をリフォームしています。１週間後にはリフォーム完了予定です。
　新たに募集をお願いしたい…』

私
『是非募集させてください！賃料は○○○円で、敷金は～』
などお話をさせて頂きました。

鍵も後日郵送してくれるとのこと…まぁまぁ良くある話です。

そしたらたまたま１0時のご予約のお客様が同じ物件の102号室を内覧予定だったんです！
他にも数件案内予定があったのですが101号室もご紹介してみました。

鍵はないし…102号室でなんとなく雰囲気をつかんで頂くしかないと現地に向かったところ
こちらもたまたまリフォーム業者の方が現地にいらっしゃり内覧可能に！

他物件もご案内しましたが、結果こちらの101号室でお申込みになりました。

オーナー様が電話をくれていなかったら
他の物件もご紹介をしていたのでこの物件に決まっていなかったかも…

オーナー様の強運を感じました。

ご自身で業者にリフォームをお願いされているオーナー様はたくさんいらっしゃいます。

皆様はいつの段階で募集内容の変更や募集依頼を仲介業者へ依頼しているのでしょうか？

今回決まったお部屋も、実はもうそろそろリフォームが終わるという状態でのご連絡だったので
数週間前もしくは１ヶ月前ぐらいにはリフォームの予定はたっていたのかもしれません。
なぜこの日に連絡を頂けたのか…偶然？必然？オーナー様の勘？
やはり強運の持ち主なのでしょうか…

リフォーム完了の時期は繁忙期に合わせてバッチリでした。
募集依頼のタイミングも今回はバッチリだったと思います。

繁忙期、ご自身の物件はきちんと募集依頼出来ていますでしょうか？
繁忙期、今まで空室だったお部屋は以前と同じ募集条件で良いのでしょうか？
繁忙期、この時期に決まらないお部屋はまた長期空室にならないでしょうか？

今ならまだ間に合うと思います。

繁忙期ラストスパート！
たくさんのお客様をご紹介出来るよう私も精一杯頑張ります！
私から条件交渉等のお電話が入るかもしれませんが、その際はよろしくお願い致します。
みなさんのアパート経営のお力に少しでもなれますように…

ではまた次回のコラムもお楽しみに。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会　
大みか不動産株式会社　日立店　賃貸営業部
小貫　祐子

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■　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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■　４．新築見学会のご案内！

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★ 新築物件　完成見学会！！　★

【日程】　 ３月２３日（金）、２４日（土）、２５日（日）
【時間】　 １０:００～１６：００
【住所】　 茨城県日立市東成沢町３丁目１８－２１

★見学会詳細★
　http://www.omika.jp/DM20180310.pdf

★オーナー様必見！！★
ネット無料・オートロック付物件の見学会となっております。
当日は弊社スタッフにてご案内させていただきます！
アパート・マンション経営をされている方、考えている方必見です！！
是非この機会にご来場下さい！

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■　　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180225.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0284-53-5878

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お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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　http://hitachi-ooyasan.com/

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　 ⇒ mail@hitachi-ooyasan.com
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　◆最後までお読み頂きありがとうございます！メルマガの感想や日頃から
　　疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
　　せください。お待ちしています。

　 ◆ご意見・ご感想はこちらから
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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.42――◆

■第４２回　「空室発生時のルーティーン！」―■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★オーナー女子会★

【日程】　 ４月開催予定！
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １２名
【受講料】 １，０００円

★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会、女子会ならではのランチを食べながらの空室対策などの
　説明を行わせて頂きます。

★対象★
・賃貸経営を実施している女性の方。
・空室にお困りの女性オーナー様。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

お申し込みフォーム

【電話での申込み】
お問合せ：0294-53-5878
「4月の女子会に参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「4月の女子会に参加します」と入れてご返信ください!

詳しい日時は決まり次第配信させて頂きます。

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第８回「空室発生時のルーティーン！」――

２．「戸建賃貸投資セミナーを開催しました」――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『オーナー女子会』――

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　１．連載『満室はマスト！』第８回「空室発生時のルーティーン！」――

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

今回も引き続き、満室賃貸経営法についてお話しします。
前回までに、満室のための考え方はある程度分かっていただけたのではないかと思います。
今回は実践編ということで、「オーナーはいつ動くべきか？」の問題を考えてみます。

賃貸オーナーが、賃貸業として行わなければならない仕事は日常多々あると思います。
ですが、私の考えるところ、オーナーが真に動くべきときというのは、年に数回です。
具体的には、「空室が出たとき」です。
退去の連絡が管理会社（または入居者本人）から入り、約１ヶ月後に退去になるということがハッキリしたら、オーナーは動き始める必要があります。

年間退去率が平均20％とすれば、１０戸のアパートで年間２戸しか退去は発生しません。
そう考えると、数十戸規模を所有されている大口のオーナーさんはまた別として、１０戸前後の小規模なオーナーさんでしたら、年間出動回数は大した数ではありません。
年間２回程度動けばよいだけなので、そこが勝負どころと捉えて真剣に注力するのがよろしいのではないでしょうか？

さて、その年間僅か数回の勝負どころに何をするか？ですが、具体的にやることは３つしかありません。

１．決まる条件を考える。
退去の連絡を受けたらすぐ、まずは一度、必ず自分の頭で考えてみましょう。
次のステップで管理会社と相談する時の下準備になります。
ここでのポイントは、毎空室ごとに、必ず頭をリセットして考えることです。
結果的に、「以前と同じ賃料、以前と同じ条件」になるとしてもです。

２．管理会社と打合せの機会をつくる。
これが最も重要です！！
打合せることではなく、打合せの機会をつくることが重要です。
当たり前のようではありますが、現実にこれを毎回やっているオーナーさんはほとんどいません。
管理会社への訪問か、現地立会いか、あるいは電話やメールでも構わないと思います。
最適な手段はＴＰＯに応じて（時と場所と場合により）毎回異なると思います。
重要なのはあくまで、必ず毎回“機会をつくる”ことです。

また、結論が「以前と同じ賃料、以前と同じ条件」になるとしても、毎回意思疎通することは大切です。
反対に、最悪なのは、無関心や放置することです。
空室の原因の９割はオーナーの無関心で、管理会社と意思疎通し続けている限りにおいては、空室とは無縁であると思います！

３．管理会社と打合せ、決まる条件を決める。
先の２のステップで機会を設けているので、ここでは予定通り管理会社と会って、話をするだけです。
議題は単純明快で、ひとえに空室が「決まるか決まらないか？」だけです。
具体的にどういう条件なら決まるのか？
それを決めるための話し合いという認識で臨みます。

また、この際に重要なのは、管理会社の現場社員の生の意見を聞き出すことです。
市場価格や需給関係は、賃貸の現場で実際に入居者と接している社員の肌感覚が最も信頼できます。
しかし、話の進め方次第では、ついついオーナーから一方的に話すだけのような形になってしまいがちなので、反対に、なるべく意見を引き出すようなスタンスで打合せてもらえればと思います。

そして、助言は最大限に引き出しつつも、最終決定するのはオーナー自身です。
せっかく打合せの場を設けたからには、ここでは必ず結論まで出し終えるようにしましょう。

以上３つのステップが、私の考えるルーティーンです。

これ、全然大変じゃないと思います。
年間僅か数回の出動で、しかもやることがたったこれだけなのです。
賃貸業って、なんてラクなのかと思わぬでもありません。

しかし、ここが落とし穴なのですが、実際にこれをやり切っているオーナーさんはほとんどいません。
いかに地道に、マメに、毎年毎年やり続けられるか？ですね。
やり続けている限りは、空室は埋まり、賃貸業は順調に推移します。
ぜひ皆さん、次回の空室からは、このルーティーンを試してみてください。
（今空室がある人は、すぐにでも動きましょう）

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．「戸建賃貸投資セミナーを開催しました」――

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皆様、こんにちわ
大みか不動産の根本でございます。
２月１８日（日）に戸建賃貸投資セミナーを開催しました。

講師は社内講師の３名で行いました。
メイン講座の「資産がマイナスだった私の銀行評価を１年で激変させた　３つの秘訣」は
売買事業部の棚井が講座を行いました。
棚井自身の体験談という事もあり、
これから不動産投資を始めようという方には身近に感じていただき大変盛況でした。

好評いただきましたので、第２回も検討しております。
お聴き逃した方は是非、ご参加ください。
なぜ、戸建賃貸投資を題材にしたかといいますと、
昨年、弊社で不動産投資アカデミーを全６回で１年かけて行いましたが、
その中のアンケートで聞きたい講座部門で第１位という事が、１番の開催要因です。
聞きたい講座、第１位というハードルが高い中、棚井の講座は正に、皆さんが聞きたかった事だったのかと思います。
棚井の戸建から始めて銀行評価を変え、アパートの購入までという流れは実際のお話ですし、始めは自身の家を建てるのに、住宅ローンが通らなかったという所からのスタートも身近に感じ私にも聞きやすい内容でした。これから初めて不動産投資をする方の第１歩には最適な内容です。
興味がある方は是非、ご連絡ください。

今年もいろいろな内容のセミナーを開催していきますので、皆様お気軽にご参加ください。

日立大家さんの会　副会長
大みか不動産株式会社　売買事業部
根本　潤

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■　４．セミナーのご案内！『オーナー女子会』

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★オーナー女子会★

【日程】　 ４月開催予定！
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １２名
【受講料】 １，０００円

★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会、女子会ならではのランチを食べながらの空室対策などの
　説明を行わせて頂きます。

★対象★
・賃貸経営を実施している女性の方。
・空室にお困りの女性オーナー様。

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詳しい日時は決まり次第配信させて頂きます。

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■　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！
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★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

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詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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■第４１回　「“イヤでも決まる”部屋は、孫子の発想から」―■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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★戸建て賃貸投資法セミナー★

【日程】　 ２月１８日（日）
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★セミナー詳細★　　http://hitachi-ooyasan.com/seminar/

★講演テーマ★
　『資産がマイナスだった私の銀行評価を1年で激変させた３つの秘訣』

★セミナー内容★
　【茨城県】で最新の資産運用手法をお伝えするセミナーです。
　中古不動産市場が活況な中で、本当に進めた方がいい投資、そうでない投資とは？
　ご参加頂いたあなたに、安定して儲かる不動産投資手法をお伝えします。

★対象★
・本気で投資を始めたい方。
・賃貸経営を実施している方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

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お問合せ：0294-53-5878
「2/18のセミナーに参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「2/18のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第７回「“イヤでも決まる”部屋は、孫子の発想から」――

２．『一昔？ちょっと前？考え方と努力で結果は変わる！』――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『戸建て賃貸投資法』セミナー――

５．繁忙期に役立つ商品のご案内！――

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■　１．連載『満室はマスト！』第７回「“イヤでも決まる”部屋は、孫子の発想から」―

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回まで、私自身が実践している満室賃貸経営法についてお伝えして来ました。
その過程でいろんなことを書いてきましたが、けっきょく言いたいことは一つに集約されます。
満室経営のために大事なことは一つで、それは端的に言うと「“イヤでも決まる”状況」を作ることです。
そして、そんな状況を作るためのアプローチの一つとして、私は「安く貸す」という手法を実践しています。

この手法の詳細に関しては、前回までに縷々お伝えしてきたことですので、そちらを参考にしていただくとして、今回は、なぜ私はこういう戦略・手法を取るようになったか？ということをお話ししていきたいと思います。

さて、話は私の幼少時代に遡ります。
私が子供の頃に愛読していたマンガの一つに、『三国志』があります。
かの有名な横山光輝の『三国志』です。
さいしょはご多分に漏れず、諸葛孔明が大のお気に入りでした。
言わずと知れた天才軍師で、戦に臨んでは神のような知略を振るい、少数の兵で何倍もの大軍を打ち破ります。
この孔明が表のヒーローとすれば、『三国志』には裏のヒーローともいうべき人物も登場します。
それは、三国中最大の国である魏の創業君主、曹操です。
曹操は、一見すると悪役のような立ち位置にいます。
『三国志』の表の筋書きは、三国中最弱の国である蜀の劉備を主人公とし、正義と理想を掲げながらも力及ばず、諸国を転々と逃げ回る物語です。
最強の実力を有する曹操は、正義よりも覇権を求めて、劉備や孔明らの主人公グループと敵対していきます。
要はヒール（悪役）です。
しかし、『三国志』が名作中の名作である所以は、このヒールである曹操が単なる敵役では終わらず、よく読めば、じつは途轍もない魅力があるように描かれていることです。
曹操は、一見冷酷な野心家のように見えて、じつは意外と公正であったり、知恵と見識があって善政を敷いたり、人材（例えば関羽）を求める熱い心を持っていたりと、一筋縄ではいかない複雑な魅力を持っています。
だから私は、小学生の頃、最初に『三国志』を読んだときは孔明がヒーローでしたが、中学生になって再度読み返してみたときに、じつは曹操の方こそがダーク・ヒーローだということに気付いてしまったのです。

なぜこんな話をしているかというとですね、この『三国志』の登場人物である曹操が、小説だけではなく、リアルに歴史上の将軍としても『孫子』を愛読していたことです。
『孫子』は実在の兵法書で、今でも世界の戦略論の最高の古典とされています。
私は『三国志』をきっかけに、「“あの曹操も”読んでいた」という“噂の本”、『孫子』についてもごくごく自然に興味を持ち、手に取ってみることとなりました。

おっと、すみません、この話を逐一追っていると、とてもこのコラム一話分だけでは収まらないので、途中は端折ります。
要は、『三国志』がきっかけで、私も『孫子』を愛読するようになりました。
その結果、私が経営者になってから実践している戦略も、いまだにそのルーツは『孫子』に行き着きます。

なぜ、賃貸経営と『孫子』が関係があるか？
その答えは、例えば『孫子』の次の一節にあります。

孫子曰く「兵は勝ち易きに勝つべし」と。
（現代語訳：孫先生は言った、「戦いでは、簡単に勝てるようなところで勝つべきだ」と。）
（注：これ、原典を確認していません。記憶のみに基づいたフレーズです。正確には、もっと違うフレーズである可能性が高いです。気になる方はググってみて下さい。）

つまり、戦いとは、戦ってみるまで勝つか負けるか分からないような戦いはしてはならないということです。
敵と向かい合った時点で、もうほぼほぼ勝つことが分かっている状況を作り、その後で満を持して戦いを始めるべきだというのです。

例を挙げると、例えば『三国志』では、圧倒的多数の曹操軍（兵力100万人とされています）に対して、諸葛孔明が采配を振る劉備と呉の連合軍は兵力僅か3万人でした。
これが、かの有名な赤壁の戦いです。
兵力比100対3では、数に劣る劉備軍にはほとんど勝ち目はありません。
（数字は誇張が入っているので、実際は10対3ぐらいだったのではないでしょうか・・・？ま、それでも圧倒的不利には違いありません。）
しかし、それを孔明が立てた神のような作戦が成功し、奇跡的に勝ってしまいました！！
だからこそ、孔明は天才軍師と言われる訳です。

ここで問題になるのが、はたして「少数の兵で多数の兵を破ることが良いことなのか？」それとも、「多数の兵で少数の兵を破ることの方が良いことなのか？」です。

それはもちろん、「少数の兵で多数を破ること」が現実に起きたら快挙です！！
赤壁の戦いはその典型ですが、歴史上の戦いだけでなく、現代のスポーツでも同じことが多々あります。
体重が重い方が圧倒的に有利な相撲であっても、小兵の舞の海が、巨漢の小錦に勝つことがあり、それがフィーバーを生みます！！
（現代というか、もう20年前の話になりますね・・・最近の相撲は見ていないので、今を代表する小兵力士が誰か分かりません・・・すみません。）
しかし、舞の海は三役止まりでした。
小錦は大関です。
実力は小錦の方が圧倒的に上なのは、誰もが暗黙の前提として知っていました。

いくさでも一緒です。
兵力比が10対3の戦いに、兵力3の方が勝てば、それは快挙に違いありません。
しかし、それは奇跡のようなものであり、同じ戦いが10回あれば、おそらく10回中9回は兵力10の方が勝ちます。
野球でいえば、たとえば一時期の読売ジャイアンツなど、落合や清原など他球団の４番バッタークラスをかき集めて、これだけの戦力を揃えたら負ける方が難しいと言われるほどの陣容を築き上げました。
（それでも優勝できなかったりしたので、たびたび批判を浴びましたが・・・笑）
海外サッカーでいえば、レアルマドリードやバルセロナなど、やはり世界の超一流選手を揃え、圧倒的強者として試合に臨んでいます。

『孫子』は、こういう絶対強者の方を推奨しています。
弱者が一発勝負で奇跡を起こすことは認めていないのです。

負けようのない陣容で戦場に臨むこと。
これが、『孫子』の最大の教えです。

はい、ここでやっと賃貸に話が戻ってきます。
賃貸における戦いとは何かといえば、空室の募集です。
古代の将軍が、いくさに勝つために『孫子』を紐解くのと、現代の賃貸オーナーが空室を埋めるために作戦を練るのとは本質的に違いがありません。
現代の賃貸オーナーも、『孫子』にならえば空室は埋まります。

空室を募集してみるまで、埋まるかどうか分からない・・・。
これは、戦場に臨むまで勝つかどうか分からない状況を意味します。

『孫子』に従えば、答えはこうなります。
募集に出した時点で、決まることは明らかである、と。
例えば、ものすごく設備の良い部屋、清掃の行き届いた快適な部屋を用意するとか・・・。
誰でも住みたいと思える部屋がそこにあれば、決まるのは時間の問題です。

あるいは、ものすごく築の古いアパートでもいいでしょう。
今や、古いアパートはあちこちに多数ありふれていますので、自分の物件が仮にボロでも、それだけで劣等感を持つ必要はありません。
隣の築古アパートより条件が優っていればいいのです。
隣の築古アパートが家賃３万円なら、自分の築古アパートは家賃２万円で貸せばよいと。
この物件は最強です。
隣が３万円に対して、自分は２万円。
この条件で市場に出した時点で、決まるのは時間の問題です。

ポイントは、絶対評価ではなく、相対評価です。
絶対評価でいえば、築古のアパートは、もう古いというだけで価値が無いように考えてしまいがちです。
しかし、相対評価では、あくまで同程度の築年月のアパートの中で競争力がある方かどうか？が重要です。
古めのアパートであれ、新しめのアパートであれ、それぞれが自身の立ち位置において、入居者さんに対する魅力を持っていればＯＫです。

そして、どんなタイプ・属性の部屋であっても、この魅力的な部屋がこんなお得な条件で募集に出ていたら、「決まらない方がおかしいだろう？」という状況を作れれば、それが勝ちです。
募集に出した段階で、もう決まることは目に見えている、と。
あとは時間の問題である、と。

これぞまさに、「兵は勝ち易きに勝つべし」という、賃貸版“孫子の兵法”です！
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．『賃貸の今昔からみる共通点から考える空室対策』――

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こんにちは。いつもメルマガをご覧頂きましてありがとうございます。
管理営業部工事担当の小野です。本年も宜しくお願い致します。
年が明けてもう２月。節分ですね。

節分は雑節のひとつで、各季説の始まりの日（立春・立夏・立秋・立冬）の前日のこと。節分とは「季節を分ける」ことも意味しています。
江戸時代以降は特に立春（毎年２月４日ごろ）の前日を指す場合が多く、この場合、節切月日の大晦日にあたります。

皆さんは豆まきはしましたか？
一般的には「福は内、鬼は外」と声を出しながら福豆（煎り大豆）を撒いて、年齢の数だけ（もしくは１つ多く）豆を食べる厄よけをします。また、邪気除けの柊鰯などを玄関に飾ったりもします。これらは地方や神社によってやり方も違ってくるようですね。

今回の私の記述は、賃貸の今昔からみる共通点から考える空室対策です。

江戸時代から幕末、昭和初期にかけて大阪の町には「裸貸し（はだかがし）」と呼ばれる独特の借家システムが存在しました。
江戸時代のスケルトン・インフィル住宅やDIY賃貸住宅にも例えられる「裸貸し」とはどんなものだったのでしょう。

時代劇などで見られる庶民の暮らしが登場するシーンでは当時の住まいには面白い仕組みがあったようです。「裸貸し（はだかがし）」と呼ばれるとても合理的な貸家のシステムをご紹介します。

「裸貸し」とは江戸時代から昭和初期にかけて大阪で発達した借家システムで、
出入り口建具や戸締まりの雨戸などは家主（貸主）が用意しますが、室内の建具など内造作は店子（借主）が用意するというものです。
畳や襖、障子といった建具から、へっつい（かまど）、走り（流し）といった水まわり設備まで内装設備は借り手が自分で用意するのです。
住居には何も無い「裸」の状態でかすから「裸貸し」、京都では建具も家主が用意する「付貸し（つけがし）」が一般的だったようで、大阪にしかない独特の仕組みだったそうです。

貸家に住もうと思うと、借り手は内装品を以前の住まいから運び込むか、建具屋などで調達しなければいけません。
一見面倒にも思えますが、貸し手にとっては原状回復に伴うトラブルがなくなるし、借り手も予算や好み、家族構成に合わせて部屋を仕立てる事ができるというメリットもあります。

「裸貸し」の仕組みが成立した一番の要因は、大阪の町家が「畳割（たたみわり）」といる平面設計システムでつくられていたから。
六尺三寸×三尺一寸五分（１９１０mm×９５５mm）の京畳を基準として建物の柱間（柱と柱の間の距離）を決めていくことで、畳だけでなく開口部の内法寸法も必然的に統一され、障子や襖といった建具もサイズが標準化されたのですね。
今の借家で使っている畳や障子が、引っ越し先でも再利用できるから「裸貸し」が可能だったというわけです。
その結果、大阪では「既製品」の建具が盛んに製造・流通されることとなり、建具屋では新品も購入できるが、中古品の取引も行われていたそうです。なんと、江戸時代に「内装品リサイクル」の仕組みが存在していたというのですから驚きです。
「おまえさん、子どもが産まれるし中古でいいからかまどを大きいものに買い換えましょうよ」という相談も夫婦でしていたかもしれませんね。
対して、江戸や東日本では「柱割」と呼ばれる手法が主流だったようです。
柱間は均一でも、柱のサイズによって内法や畳のサイズが異なってくるため建具の互換性がありませんでした。

現代の住宅には、建物のスケルトン（柱や梁などの構造物）とインフィル（内装や設備）を分離させて、耐久性と多様性を向上させるスケルトン・インフィル住宅という発想がありますが、どうやら「裸貸し」の考え方には共通点がありそうです。また、内装に自分で手を加えていくという借家は、現代のDIY賃貸住宅のスタイルにもつながるようにも思えます。大阪の住文化は色々な面で先進的だったのかもしれませんね。
当時、大商人が大規模な借家町をつくっていた事例もあったり、普通の商家が店の裏に数件の長屋を建てて行商人や職人を住まわせていたケースも多かったようです。
少しでもあまった土地があれば借家を建てていたのでしょうか。
当時の資料では家主は家賃をとるだけでなく店子たちの面倒もみてあげていた様子も記されています。小さく狭い長屋でも、暮らしやすいコミュニティが作られていたのだと考えられています。

建具のリサイクルだけでなく、裏通りの土地を有効活用した借家経営、大規模な借家町開発まで、さまざまな住スタイルや住宅産業が昔からあったなんて面白いですね。

時代は随分変わって、内装も設備も進化を遂げています。
通り一遍の内装では立地や利便性の良い物件に負けてしまうので、差別化を図ったり、設備の向上で築年数をカバーしたり。
玄関チャイムもモニター付きで訪問者の顔が室内で確認できる物へ。
エアコンは標準設備となり、ウォシュレット付き便座も実家設備と言われ
付いていて当たり前の認識になったのも時代の変化ですね。
今昔変わらないのは、借り手が住みやすい部屋であることを貸し手が考えているかということ。
単身者向けの家電セット（洗濯機、電子レンジ、冷蔵庫、TV、IH調理テーブル）等を設置してモデルルームを作っています。（自社セットプラン商品化）
更に、家具（ベッド、ソファー、テーブル、観葉植物）等を設置したモデルルームも人気です。
お客様が内見に訪れた際に、玄関先にウェルカムボードを予め設置して
部屋の空気も消臭剤を置くなどして清潔感をアピールできる手軽なワンコイン
サービスも始めました。

まさに、今この繁忙期すぐにできる空室対策をしてみてはいかがでしょうか。
ほんの少しの工夫が、満室にする大きなヒントに繋がるのでは？

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野　寿子

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■　４．戸建て賃貸投資法セミナー

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★戸建て賃貸投資法セミナー★

【日程】　 ２月１８日（日）
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★セミナー詳細★　　http://hitachi-ooyasan.com/seminar/

★講演テーマ★
　『資産がマイナスだった私の銀行評価を1年で激変させた３つの秘訣』

★セミナー内容★
　【茨城県】で最新の資産運用手法をお伝えするセミナーです。
　中古不動産市場が活況な中で、本当に進めた方がいい投資、そうでない投資とは？
　ご参加頂いたあなたに、安定して儲かる不動産投資手法をお伝えします。

★対象★
・本気で投資を始めたい方。
・賃貸経営を実施している方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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■　５．繁忙期に役立つ商品のご案内

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★満室家電プラン★
　繁忙期空室対策に向けて、オーナー様へ新しいプランのご紹介をさせていただきます。
　入居者様がお部屋の内覧をした際、生活をイメージできるように家電を設置します。
　費用により異なる３つのプランをご用意させて頂きました。

１.家電モデルルームプラン
大みか不動産の備品を設置します。
設置費のみとなりますので、初期費用をおさえたい方にオススメです！

２．家電プレミアムプラン
家電５点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
設備アップになるのでご案内時の好感度ＵＰに効果的です！

３．家電スタンダードプラン
家電３点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
基本的な家電の設置により引越し当日から生活が可能となります！

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180127.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0284-53-5878

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お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.40――◆

■第４０回　「私の満室賃貸経営法その２！入居率９９％の秘密は“イヤでも決まる”部屋づくり！」―■
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１． 連載『満室はマスト！』第６回
「私の満室賃貸経営法その２！入居率９９％の秘密は“イヤでも決まる”部屋づくり！」――

２．『一昔？ちょっと前？考え方と努力で結果は変わる！』――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『戸建て賃貸投資法』セミナー――

５．新商品のご案内！――

■　　１．連載『満室はマスト！』第６回
「私の満室賃貸経営法その２！入居率９９％の秘密は“イヤでも決まる”部屋づくり！」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

さて、「満室はマスト！」と題して連載しておりますが、今回も前回に引き続き「私の実践している満室賃貸経営法！」のその２をお送りします。

私は不動産オーナー歴９年半ですが、その間、概ね入居率９５％以上を保ってきました。
昨年は特に順調で、入居率９９％という最高のパフォーマンスを叩き出すことができました！
こういうことをいうと、「どうせ橘さんは、自分が不動産屋なのだから、自分の物件に優先的に客を回しているんでしょう？」と思われるかもしれません！？
いや、きっとそういう目で見られているんだと思います。

しかし、じつは全然そんなことはありません！！
たしかに私は不動産会社の“内部”におり、自社の賃貸の営業マンに直接指示を下せる立場にいます。
そして、彼ら・彼女らに、自分の物件をなるべく紹介して決めてくれるよう、時折声をかけて意識付けしているのは事実です。

しかし、それはそれだけのこと、それだけでは部屋は決まりません。
部屋が決まるためには、お客様である入居者さんがお部屋を見て気に入り、「この部屋にしよう！」と思ってもらわなくてはいけないのです。
当たり前と言えば当たり前ですが、そのように思ってもらえるために一番大事なことは何でしょうか？
一番大事なことは、その部屋そのものに価値があるかどうかです。

なお、ここでいう部屋の価値とは、部屋そのもののスペック（構造・面積・間取り・築年月、等々）から設備や内装のデザインや清潔感も含み、はては建物の立地や周辺環境についても考慮した上での、その部屋の総合的な魅力のことを指します。
また、それらの価値が価格と見合っているかどうかも含めて評価して、“本当の価値”と捉えます。
例えば、ある部屋が、その造りも立地も最高級だったとして、家賃が相場の倍だったら、その部屋に価値はありません。
反対に、誰もがボロアパートと思うような低スペックの部屋でも、家賃が相場の半分だったら、入居希望者は殺到するでしょうし、そういう状態を“価値がある”と言えます。

価値のある部屋は、そこに置いておけば決まります。
価値のない部屋は、不動産会社の営業マンが、いかに最高の接客をして巧妙に案内しようと、いかにスゴ腕の営業トークを振るっておススメしようと、決まらないものは決まりません。
一番大事なのは部屋そのものの価値であり、不動産会社や営業マンの営業力は二の次なのです。
（まったく関係ないとは言いません。もちろん営業の上手下手が成約率に及ぼす影響はあります。しかし、一番大事ではないので“二の次”と言っています。）

私が不動産会社の“内部”の人間として、“外部”のオーナー様たちより多少有利な立ち位置にあることは確かです。
しかし、それはただそれだけのことにすぎません。
本質的には、誰しも自分の賃貸物件の商品価値を第一に考えながら、運営していかなくてはならないのです。
不動産会社の中にいようが外にいようが、この原則は変わりません。

私は私なりに考えた戦略の下、自分の物件を運営しています。
その戦略が功を奏して、入居が順調に埋まっていると自己評価しています。

その戦略とは、端的に言うと「安く貸すこと」です。
相場よりも3,000円～5,000円安く貸すことで、その部屋は「イヤでも決まる」状態になります。
募集を出せば、１ヶ月もしないうちにすぐ次の入居者が入ります。
年間空室率が１％未満という実績は前回お話しした通りです。

しかも、いったん入った入居者が長く居てくれます。
なぜなら、周辺物件よりも明らかに割安な条件で入っているので、住み替えたいと思った場合でも、他により良い条件の物件が無いのです。
私の物件と同等のスペックの物件は、家賃が高いし、同等の家賃の物件はスペックが低いからです。

そして、なかなか出て行かれないことは、それ自体がオーナーにとって無上の価値です。
退去が発生しなければ、空室もありません。
空室が無ければ、修繕もありません。
空室と修繕、この２つが賃貸経営の一番大きなリスクであり、損失です。
それがない状況というのは最高です。
私の物件は昨年、２２戸あるうちで退去発生数は２戸だけでした。
退去率約９％です。
平均的な賃貸物件の退去率は２０％～２５％程度だと思いますが、その半分以下です。
（今まで、多い年でも４戸入れ替え程度でした。それでも１８％です。）

今日の結論ですが、私の実践している満室賃貸経営法のキモは、「イヤでも決まる」部屋にすることです。
家賃を相場より安く設定すれば、自然とそうなります。
これを“安易”というなかれ。
これは、私がこれまでの不動産経験から得た知識と、つちかってきた洞察の賜物なのです。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．『一昔？ちょっと前？考え方と努力で結果は変わる！』――

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こんにちは。売買事業部の橘哲郎です。

年が明けたと思ったら、もう1月も下旬になってしまいましたね。
これが12回続くとまた年末になって「いや～今年も早かったね～！」などという会話になってきます。
それが10回続くと10年という歳月が経過してしまいます。

10年前の2008年に世界を揺るがした出来事が二つあります。まず一つはリーマンブラザーズの経営破たんによる、いわゆるリーマンショックがありました。

私はちょうどその頃カナダのバンクーバーに滞在しており、ドルが大暴落したときに所持していた円をすべてカナダドルに換えて得をした記憶がありますが、帰国後もなかなか円高が収まらず2年くらい円に交換出来ずにいたことを覚えております。

もう一つはiPhoneの発売です。iPhone（以下、スマホ）は携帯電話の世界に革命を起こしたのではなく、我々の生活そのものを変えました。今どき道を調べるのにお巡りさんに聞いたり道端で人に尋ねたりはしないでほとんどの人はgoogleマップで調べますし、電気屋さんで商品について知りたい人は店員さんへ聞かずにスマホで調べたりレビューを見たり、一眼レフは別ですが、普通のデジカメを買う人もほとんどいないのではないでしょうか。
もはや今更スマホを取り上げてガラケーに戻しましょうなんて言われたら、ほぼ全員が「無理！」と答えるのではないかと思います。

この10年でそこまで世界が変わりましたが、10年後はもっと早いスピードで世界が変わっていくことでしょう。

と、そんなことはどうでもいいんですが、何が言いたいかというと10年前の出来事を“一昔”と思うか、“ちょっと前のこと”と思うかでその人がこの10年をどのように過ごしてきたかがわかります。

ただ単調ないつもと変わらない毎日を送って、何も将来のことなど考えずに仕事して、食事して、遊んでなどの日々を送っていると10年という時間はあっという間に過ぎ去ってしまいます。

あるアメリカの統計学からのデータで80年の人生の時間割というものがあります。
その中で眠っていた時間が26年、仕事していた時間が21年、髭剃りの時間が228日など、行動ごとの消費時間を示したデータの中で特にショックを受けたものが“何に使ったかわからない時間”です。なんとその時間は34年というものになります。
その時間をもっと有効に活用出来たら、人生もう一回分くらい得することになりませんか。

おそらく子供のころは1年という時間がとてつもなく長く、10年後なんて全く想像もつかない遠い遠い未来のことだったのではないでしょうか。

体感年数で言えば20歳までの20年間が20年だとすると、20歳から60歳までの40年間が13年で過ぎると言う学者もいます。

ちなみに私はというと、2009年に帰国して不動産業に従事してから9年目となりました。
前職とはまったくの畑違いで右も左もわからないままこの業界に飛び込んでみましたが、紆余曲折あって毎年毎年挑戦の連続で、同じような年や日々など一切ないくらい充実の毎日を過ごしていたせいか20年分くらい成長出来たのではないかと思っております。

さて、話は打って変わりますが、当社では来月2/18（日）に戸建賃貸投資セミナーを開催することとなりました。

2017年に6回にわたって行った不動産投資アカデミーで集計したアンケートの中で、もっとも要望の多かった戸建賃貸セミナーが満を持しての開催となりました。

昨今の金融機関による融資締め付けの影響があらわになって、我々不動産業者と皆様のような不動産投資家も大打撃となり、もはや大型のRCマンションなど融資を使ってフルローンやオーバーローンで購入し、自己資金ほぼゼロでレバレッジを効かせるという手法は過去のものとなりつつあります。

それではこれから1棟目を購入して投資家を志したいという方は不動産投資が出来ないのでしょうか？

決してそうではありません！実績を積んで投資家としての信用を積み上げることが出来ればまだまだ融資を引くことは可能です。

そのために戸建賃貸は最適な方法です。

そのノウハウを実際に投資家としてオーナー業を営んでいる当社の社員講師がくまなくお伝えします。（私もその1人です）

参加費は無料となっておりますので、暇つぶしにでもご参加頂ければと思います。
もちろん無料だからと言ってクオリティは手を抜きません。必ず何か得する情報をお持ち帰り頂きたいと思っております。

金融機関の融資情勢に伴い、不動産投資ブームも沈静化してきたように感じますが、そこで投資熱が冷めてしまうような人は初めから不動産投資に手を出すべきではなかったということになります。
流行に踊らされて物件を買ってしまうような人はただテンションが上がっているだけですが、テンションはいずれ下がります。

テンションではなくモチベーションを維持することが大切です。
将来を見据えた目標が明確な人はテンションが下がることはあっても、モチベーションが下がることはありません。
モチベーションは英語で書くとmotivationですが、これはmotive(動機)とaction(行動)から出来ていることを考えれば答えが出ていますね。

10年後に今と同じ生活で良いのか、ライフスタイルを大きく変化させるかは考え方一つで変わります。

今生きている世界は、結果の世界で皆さん生きていると思います。
今の結果は過去の行動から来ています。
過去の行動はさらに過去の考え方から来ています。

これを原因と結果の法則と言いますが、大体3年前の考え方が結果の世界（今）へ繋がります。
つまり考え方が変われば行動が変わり結果が変わってくるのです。

しかし、それを絶えず行う事は大変です。
大変とは大きく変わると書きます。

やはり努力なしに成功しようという虫のいい話はありません。

不動産投資はうまい話でもなんでもありませんが、すごい話です。
うまい話には裏がありますが、すごい話はすべて本人の努力次第です。

と、長くなってしまいましたので今回はこの辺にしときましょう。

それではセミナーでお会いできることを楽しみにしております。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　売買事業部
橘　哲郎

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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■　　４．戸建て賃貸投資法セミナー

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★戸建て賃貸投資法セミナー★

【日程】　 ２月１８日（日）
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★講演テーマ★
　『資産がマイナスだった私の銀行評価を1年で激変させた３つの秘訣』

★セミナー内容★
　【茨城県】で最新の資産運用手法をお伝えするセミナーです。
　中古不動産市場が活況な中で、本当に進めた方がいい投資、そうでない投資とは？
　ご参加頂いたあなたに、安定して儲かる不動産投資手法をお伝えします。

★対象★
・本気で投資を始めたい方。
・賃貸経営を実施している方。

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■　　５．新商品のご案内

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★満室家電プラン★
　繁忙期空室対策に向けて、オーナー様へ新しいプランのご紹介をさせていただきます。
　入居者様がお部屋の内覧をした際、生活をイメージできるように家電を設置します。
　費用により異なる３つのプランをご用意させて頂きました。

1.家電モデルルームプラン
大みか不動産の備品を設置します。
設置費のみとなりますので、初期費用をおさえたい方にオススメです！

2.家電プレミアムプラン
家電５点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
設備アップになるのでご案内時の好感度ＵＰに効果的です！

3.家電スタンダードプラン
家電３点セットをオーナー様に買い取り頂き設置します。
基本的な家電の設置により引越し当日から生活が可能となります！

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詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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【日程】　 １月２１日（日）
【時間】　 １３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第５回「私の実践している満室賃貸経営法！！」――

２．『この繁忙期はどう戦うか？！』――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー――

■　　１．連載『満室はマスト！』第５回「私の実践している満室賃貸経営法！！」

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明けましておめでとうございます。
大みか不動産の橘です。
本年も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
私たちは本年も、本メルマガやセミナー、ＷＥＢ等々で、引き続きオーナーさん向けの情報発信を続けて行くつもりでおります。
本年もよろしくお願いいたします。

さて、昨年からの継続で『満室はマスト！』と題して連載しておりますが、今回は私自身が自らの所有物件で実践している賃貸経営法についてお話しさせていただきます。

私は、不動産業のキャリアがもうすぐ16年になります。
と同時に、不動産オーナーとしてのキャリアはもうすぐ9年半になります。
思い返すと、あれは2008年の8月でした。
まさにリーマンブラザーズが倒れる前後の頃でしたが、そんな時に、記念すべき１号物件を買いました。
物件の簡単なスペックは次の通りです。

≪１号物件≫
所在地：日立市大みか町
構　造：ＲＣ造６階建
築　年：平成６年（1994年）
総戸数：２３戸（住居２２戸＋事務所１戸）
間取り：３ＤＫが中心（一部２ＤＫ、１Ｋ）
賃　料：満室時155万円／月 → 1,860万円／年
価　格：1億1,500万円
利回り：表面16.2％

この物件は、そういう訳でかれこれ9年半の期間保有していますが、これまでに年間入居率が95％を下回ったことは一度しかありません。
毎年の入居率はおおむね97～98％程度で推移しています。
一度だけ95％を割ってしまった年がありましたが、それは一戸だけあった事務所が丸一年空いてしまったからでした。
今は、おかげさまでその事務所も埋まり、家賃は18万円から16.4万円に下がってしまいましたが、今後も長期にわたって出ては行かれなそうな雰囲気です。

ちなみに、昨年2017年の入居率は、なんと99.35％でした！！
どういう計算かというと、下記の通りです。

昨年は全22戸（私が自宅として使用している１戸を除く）のうち、退去が発生したのが僅かに2戸だけでした。
4/5に退去した305号室は、5/1から次の入居者が入ったので、空室期間が25日間でした。（厳密に家賃の発生していない期間は4/6～4/30なので）
また、12/4に退去した204号室は、年が明けて今年の1/6から新しい入居者が入ったので、この部屋の空室期間は32日間になりますが、しかし2017年中の空室期間に限れば、27日間でした。（12/5～12/31）
以上の空室日数の合計は、52日です。（25日＋27日）
それに対して、計算の分母となる全部屋の全日数の合計は、8,030日です。（22戸×365日）
したがって、空室率は約0.65％となります。（52日÷8,030日×100）
そして、入居率は空室率の裏返しですので、99.35％となります。（100％－0.65％）

我ながら、これ以上は無いぐらいの最高のパフォーマンスだったと思います！！
じっさい、今まででの年に比べても一番良かったような気がします。
（毎年集計している訳ではないので、正確なデータからではないですが・・）
とはいえ、「今年はただ単に運が良かっただけ」というのとは、また違うとも考えています。

なぜなら、私自身は、自分の物件がここまで高稼働を保ってこられたのは、決して運や外部環境によらず、自らそうなるように仕向け、作り上げてきたものと考えているからです。
また、そうかといって、特段の苦労や難しい努力をしてきた訳でもありません。
重要なのは、賃貸経営に関する基本的な“マインドセット”（考え方）です。

私が考える、賃貸経営を勝利に導く究極の考え方は、ものすごくシンプルに絞ってですが、次の３つのことだけに尽きます。

１．家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする。
２．余裕が大事。――無理をしない。欲張らない。――
３．家賃の最適設定は、他の誰でもない、オーナーの最大の仕事である。

この３つを基本方針として持ってさえいれば、賃貸経営に関して大筋で間違うことはほとんどないと考えています。
以下、順番に解説していきます。

１． 家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする。

このお話は前回までにしました。
なぜ、これが良いのか？
もし疑問に思う方がいらっしゃいましたら、お手数ですが、前回までの記事を読み返していただければと思います。

さて、私は実際に自分の物件の値付けを、“意図的に”安く設定しています。
先ほど例に挙げた昨年の退去の２件のうち、4/5に退去した305号室は、退去前の家賃は67,000円でした。
2011年9月の契約だったので、約5年半の入居の後に出て行かれたという状況です。
そういう状況で、次の募集条件について、私はすぐ59,000円に設定しました。
その結果、すぐに入居が決まり、5/1から新たな入居者が入ってくれているというのは先にお伝えした通りです。

ただ、これは今にして思えば、余計に下げすぎたかもしれません・・・。
もしかすると、62,000円ぐらいの設定でも十分入ったのではないでしょうか・・・？
部屋のスペックから見ると、普通に65,000円でもおかしくはありません。
３ＤＫで60㎡の広さがあり、鉄筋コンクリートの重厚な造りで、大甕駅にも日立製作所の工場にも近いという好条件の立地です。
築も古くなってきているとはいえ、それでもまだ25年よりも手前です。
ちなみに古い記録を辿ると、築10年頃（2004年頃）の時点で、なんと家賃74,000円でした！！
（私が買う前ですが、大みか不動産の管理物件でしたので記録は残っていました）

でも、いいんです！！
やっぱりこれで良かったのです。

なぜなら、空室ロス（逸失賃料）を極力減らすという目的を見事に達成したからです。
もちろん、62,000円の設定ならいずれは決まっていたことと思います。
さらに言うと、運が良ければ65,000円でも決まる可能性はありました。
しかし、いずれにしろ決まるまでの時間は相応に長く掛かっていたはずです。

家賃を67,000円から59,000円に下げるという決断をしたおかげで、結果、この部屋の空室ロスは49,167円に抑えられました。（59,000円×25日／30日）
もし、家賃62,000円というそれなりの価格（普通に考えて妥当そうな価格）に設定して、仮に3ヶ月空室だったとすると、その空室ロスは186,000円です。（62,000円×3ヶ月）
その差、約13.7万円（18.6万円－4.9万円）は、3,000円の家賃差（62,000円－59,000円）の約45ヶ月分ものインパクトがあります。
また、仮に空室期間が2ヶ月だったとしても、その空室ロスは124,000円です。（62,000円×2ヶ月）
その差、約7.5万円（12.4万円－4.9万円）は、3,000円の家賃差（62,000円－59,000円）の約25ヶ月分になります。

要は、たかだか3,000円程度高く貸せたところで、空室期間が1～2ヶ月でも延びたら、到底取返せない程の損失を被るということです。

であれば、そうはさせない――空室期間は極力0.5～1ヶ月以内に収まるようにする――というのが私の方針であり、そのためには、最初から低い家賃で貸す――妥当と思われる家賃から更に3,000円程度下げた設定にしておく――というのが私の具体的手法なのです。

以上が、私が実践している満室賃貸経営法の要諦「１．家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする」でした。

けっこう長くなってしまったので、今回はここまでとさせていただきます。
次回、引き続きまして２、３番についてお話ししていきたいと思います。
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．『この繁忙期はどう戦うか？！』――

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初めまして。
大みか不動産株式会社　本店　管理営業部の小野瀬です。

いつも私たちのメルマガをご購読頂きまして誠にありがとうございます。
前回のメルマガでも作花が書いておりましたが、私もメルマガ記事なんて今まで書いたことがなく少し緊張して書かせて頂いております。

まずは、私の事を知って頂きたいので自己紹介をさせて頂きます。
生まれも育ちも地元の日立。日立中央インター近くに28年暮らしておりまして、昔から女の子というより男の子のように過ごしてきたせいかとてもたくましく育ちました。

高校卒業後はファッション市場　サンキに就職し6年半勤務、その後派遣社員として内視鏡製造の工場で1年勤務、そして今の大みか不動産株式会社に就職しあっという間に4年が経とうとしています。
この業界の事は全く分からない状態で入社し、日々勉強しながらの毎日でした。
私は売買・賃貸・管理営業部といろいろな部門を経験し、お客様のニーズやオーナー様の悩みなどもお聞きし一緒に考えられるこのスキルを使ってぜひ空室などにお悩みのオーナー様の少しでもお力になれるのではないかと考えております。

さて、今年も繁忙期がはじまりました。
2018年1月から3月までの繁忙期に何をしなくてはいけないのか…。

ここで挑戦できるかどうかで4月以降の空室率・大切な収入が決まってきます。しかし、大きなリフォームをしようとしてももう間に合いません…。なぜならば、今来店されているお客様は遅くても3月末までには入居したいのです。

では、この短期間に出来ることをご紹介いたしましょう。
① お家賃の値下げ。
インターネットの検索に掛かるように端数を9000円などに変更してみましょう。また物件のお家賃は適正な金額なのか考えてみましょう。
② モデルルーム仕様。
家電付き物件はすぐ入居が出来る、生活のイメージが出来る！といったメリットがあります。1部屋でもモデルルームを作ってみてはいかがでしょうか。新しい家電プランも登場しております。
③ 募集条件の見直し。
敷金や礼金、初期費用はお引越しを決める際に最初のハードルになります。家賃のフリーレント（無料期間付き）や弊社オリジナルプランの『住む~ずゼロ賃貸』なども入居促進には効果的です。

このような条件変更の相談や反響があった際は『この人を逃したら…』ということを少し頭に置いて頂いて交渉事もお考え頂くとよりチャンスを逃さないのでいいのではないかと思います。ですが、わがままなお客様もやはりどの時代にもいらっしゃいますので適度な交渉、特に金額や設備は営業担当のスタッフ・工事の担当などもおりますのでお気軽にご相談下さい。

では長くなりましたが、この繁忙期中にオーナー様と一緒に悩み、空室対策などにも励んでいきたいと思いますのでよろしくお願い致します。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産(株)　管理営業部　
小野瀬 麻実

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■　　４．セミナーのご案内！日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー

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■第３８回　「オーナーは、ケチが７割！？」―■
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１．連載『満室はマスト！』第４回「オーナーは、ケチが７割！？」――

２．来年の繁忙期に向けて！――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『まだ間に合う！空室対策セミナー』――

■　　１．連載『満室はマスト！』第４回「オーナーは、ケチが７割！？」

―――――――――――――――――――――――――――――――――

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

さて、前回は「家賃値下げは安易だからやめた方がいいか？」というテーマでお送りし、結論として「値下げは怖くない。値下げした方がトータルで得をする！」とお伝えさせていただきました。
こういうことを言いますと、各方面から「けしからん！」とのお叱りが飛んできそうですが、実際に効果がある鉄板の方法ですので仕方がありません。

「安易な」とは、いかにもマイナスなイメージのある言い方ですので、なにかやってはいけないことのように思われがちです。
しかし、同じ意味で「簡単な」と言い換えていただくと、一気にプラスの意味合いを帯びてきます。
例えば、こう言い換えてはいかがでしょうか？
「家賃値下げは最も安易な（簡単な）方法である。
安易に（簡単に）できるからこそ、真っ先に手を着けるべきことなのだ！」と。

もちろんこれは、設備ＵＰや内装をキレイにすることや、また家電を設置するであるとか、個々別々の努力を否定するものではありません。
そういった個々別々の入居対策は必要であり、追い追い取組むべきです。
しかし、そういった取り組みには相応の時間と労力がかかります。

それよりも、家賃値下げは一瞬で決断できることですので、圧倒的に早いです。
あくまで順番として、先に家賃を適切なところに設定し、あとから個別の面倒なことに手間をかけていく方が、早く効果が出ます。

もっとも、この「家賃値下げの決断」を出来るオーナーさんはなかなかいません・・・。
合理的・客観的に考えて、値下げの決断をいち早くした方が、収支はトータルで改善するということが明らかな場合であってもです。

実際に、私が管理会社の立場でいろんなオーナーさんを見てきて、いち早く値下げをしている方は稀です。
たいていのオーナーさんは、しばらく空室が続いても、いっこうに家賃を下げません。
いったいなぜなのでしょうか？
私が思うに、大きく次のような３つの理由があると思います。

１．人は、根本的にケチである。
２．単純に、計算が出来ない。
３．値下げは“負け”だと思っている。

いかがでしょうか？
皆さんも賃貸物件を抱えるオーナーとして、どこか思い当たるフシはありましたか？
それとも、いまいちピンと来なかったでしょうか？
順番に説明していきます。

１．人は、根本的にケチである。

私がいろんなオーナーさんを見てきて、言葉は悪いですが、いわゆる“ケチな”オーナーさんは数多いです。
極論すると、ケチなオーナーさんが７割、“普通の”オーナーさんは２割、“太っ腹な”オーナーさんが１割です！！笑
ケチが多数派であり、普通以上が少数派ということになるので、それですとむしろ、「ケチこそ普通である」と言っても過言ではないかもしれません。

なぜこうも世の中にはケチな人が多いのか！？という問題ですが、これを追いかけると、日本人論とか、農耕民族と狩猟民族の違いとか、金銭哲学とかの大きい話にまで発展してしまいそうです。
ここではいったん、「平均的な日本人は、どうやら根本的にケチであるらしい！？」と仮定します。

ケチですと、得をするよりも“損をしたくない”という感情に支配されます。
合理的に考えれば、１万円を得ることと、１万円の損を免れることとは等価のはずですが、ケチな人は損をしないことにフォーカスします。
５万円の家賃を４万７千円に下げるのは、“３千円損すること”だからイヤだ！と本能的に感じてしまっています。
本当は、空室ですと１円も得られないのですから、０円より４万７千円得る方がどれだけか得なのですが、得より損の方に意識が向いてしまっているのです。

２．単純に、計算が出来ない。

上記１とも繋がりますが、５万円の家賃を４万７千円に下げるのは、“３千円損すること”と捉えてしまう人が多数います。
これは、人が根本的にケチだから合理的な計算が出来ないということも、もちろんありますが、もっと単純に、計算式を知らないからとも言えるでしょう。

【実効総収入を計算する式】
平均家賃　×　戸数　×　12ヶ月　×　入居率　=　実効総収入

前回ご紹介した式をもう一度挙げておきます。
このうち、戸数は物件によって決まっており、1年が12ヶ月というのも固定値ですから、変動する要素は、「平均家賃×入居率」のみです。
そこで、皆さんが考えるべきは、平均家賃と入居率のどちらにフォーカスすべきか？ですが、答えは「入居率にフォーカスすべし」ということは、前回お話しいたしました。

もっとシンプルに言うと、「家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする」ことです。
その方がトータルで見て、より多くの家賃を得ることができます。

この基本的な考え方を持っているオーナーさんは、最終的にどちらが得かを冷静に計算できるので、果断に値下げを実行できます。

３．値下げは“負け”だと思っている。

最後に、値下げという行為そのものを、何か漠然と勝ち負けの“負け”というふうに捉えているオーナーさんも数多いと思います。
値下げは物件のランクが下がることであり、ひいてはオーナーである自分自身のステータスやプライドが下がることと考えているようなケースです。

「値下げは安易だ！（だから下げない！）」と言う人は、他にも例えば次のように言います。

「値下げすると入居者の質が悪くなる。（ウチの物件には変な人を入れたくない）」
「このマンションは造りがしっかりしている。（安っぽい物件ではない）」
「この部屋はもともと○万円だった。（そんなに落ちぶれたくはない）」

要は、家賃の高い低いを、損得勘定以上の精神的な価値のあるものと捉えてしまっているのです。
家賃が高いうちは他人にも誇れて自分も満足できるけれど、家賃が低くなったらみっともない物件となり、自分がまるで負けたかのように感じてしまうということです。

以上、値下げを決断できないオーナーさん心理について、考えてみました。

さいごに誤解の無いように申し添えますと、私は何も、常にいつも値下げするべきとまでは考えてはおりません。
金額の幅も、必要以上に下げすぎることは考えものです。
必要な時に必要な幅だけ果断に値下げすることは、結果としてオーナーの収益を最大化します。

値下げそのものは安易に見えますが、それは決して安易な考えからではなく、深い洞察と戦略から来ています。
考えは深く、行動は安易に（簡単に、シンプルに、スピーディーに）というのが真意です。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．来年の繁忙期に向けて！――

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　管理営業部の作花（さっか）です。

今回も私たちのメルマガをご購読いただき有難うございます。

メルマガへの参加は今回が初めてで、どんな内容を書こうか迷ってますが・・・
今回は初めての参加なので自分を少しでも分かってもらえればということで、自己紹介を含めて書かせて頂きます。

出身は山口県山陽小野田市という海に面した田舎町ですが育ちは日立です。
海に面しているという点では日立も同じように感じます。

1983年生まれでもうすぐ35歳、もう若くはないと日々感じてきていますが、まだまだ若者には負けないよう精進しております。

小、中、高と日立で過ごし、某工場にて13年勤務した後、大みか不動産へ入社しました。
賃貸仲介の営業として2年、その後今の管理営業部への配属となりました。
営業の期間に覚えた事、感じたこと、地元の強みを生かし管理営業部としてオーナー様のお力になれるよう頑張っていきたいと思います。

今年も後わずかです。
空き部屋の修繕、リフォーム等ご検討いただいている方も多いかと思います。

ただ修繕やリフォームをしただけではなく、地域性や入居者ニーズを捉えたリフォームをしていかないとせっかくキレイにしても決まらないという事が起こる事があります。

例をあげると、せっかく和室を洋室にしても昔のままの襖という事もあり、お部屋を探している方から「ここは襖なんですね・・・」という声も。
ちょっとした部分で見え方も変わってきます。

インターネットの導入も最近では重要視されてきています。

また、リフォームも大事ですが募集条件もインターネットでのお部屋探しの時代では重要です。
敷金、礼金をゼロにしたり賃料を減額したりすると次の日には問い合わせがあることがございます。
賃料を下げるのは・・・と思う部分もあるかと思いますが、それで決まるなら！というところで長く空いているお部屋の対策になる場合もあることは確かです。
今まではこの賃料で決まっていた、という方も周辺の他物件との家賃比較をしてみると差が出ていたりする事もあります。

周辺物件と比較してみるのはご自身でやろうとすると大変ですが、ご相談頂ければ周辺物件レポートを作成しますので、お気軽にお問合せください。

空室対策等以外にも、いろいろなご相談をお待ちしております。

日立大家さんの会　事務局長
大みか不動産株式会社　管理営業部
作花　真矢

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【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 日立大家さんの会　会長　　橘　英太郎
　　　　 特別ゲスト　片岡法律事務所
　　　　 片岡税理士事務所　　片岡　優氏
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【受講料】 無料

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【懇親会】 １７：００～
【参加費】 ４，０００円　懇親会のみの参加も出来ます！

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第２回「空室率を数字で捉える！」――

２．「美人店長の営業奮闘記」――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『確定申告セミナー』――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第２回「空室率を数字で捉える！」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回より、「満室はマスト！」と題して連載しております。
第１回では満室の定義ということで、レベル１からレベル３までをご紹介しました。
再度挙げさせていただくと、

満室の定義【レベル１】
・部屋が全戸埋まっており、空きの無い状態。

満室の定義【レベル２】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、ほどなく次の入居が決まる状態。

満室の定義【レベル３】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、２戸目が空く前に次の入居が決まる状態。

以上になりますが、ここでいうレベルとは、どちらがいいという意味でのレベルではなく、考え方のレベルを指します。
レベルが上がるにつれ、時間の観念が付け加わり、より明確な定義になってきていることがお分かりいただけるでしょう。

本日は、さらに一段上のレベル４の考え方についてお話させていただきます。

満室の定義【レベル４】
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね○ヶ月以内であり、年間空室率が○％以内の状態。
※○の数字目標は自分で決める。
※例：空室期間は1～6ヶ月以内、年間空室率は3～10％以内、等。

レベル２やレベル３で見ていただいたように、原則は満室状態から、一戸空いたら一戸埋める、次にもう一戸空いたらもう一戸も埋めるというサイクルは一緒です。
レベル４では、さらに数字目標を入れてペースを計るのです。

次に、空室期間と空室率の考え方について解説いたします。

空室期間は、例えばここ茨城県の辺りですと、順調に回っている物件では１～３ヶ月以内、やや苦戦している物件では４～６ヶ月以内と捉えてみると良いでしょう。
また、空室期間６ヶ月以上の物件に関しては、大苦戦しており、この先も選ばれる見込みが薄い物件であると考えられます。
以上は、あくまで大雑把な、大根切りでの目安になります。

実際にはご自身の物件の今までの履歴を振り返って、空室期間を検証してみるのが良いと思います。

例）昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室は2月28日に空き、5月12日に入居したので、空室期間は約2.4ヶ月（72日）。
202号室は7月15日に空き、11月10日に入居したので、空室期間は約3.9ヶ月（117日）。
→平均空室期間は、約3.1ヶ月（94.5日）。

ついでに、退去率（空室発生率）についても押さえておきます。
退去率は、全戸数に対して、一年間の間に退去の発生した戸数の割合です。
上記の例でいいますと、もしこのアパートが101～205までの１０戸のアパートだとすると、２戸退去しているので、「２戸÷１０戸＝２０％」です。
ある年には一戸も退去しないという場合もあるでしょうから、その年の退去率はゼロ。
反対に、４戸もの退去が相次いでしまったという年がもしあれば、そういう年の退去率は４０％です。
過去数年にわたって平均を取れば、大体の傾向と今後の予測ができるかと思います。

次に、空室率の考え方です。
空室になった部屋の空室日数（月数）の合計を出して、全戸数×365日（12ヶ月）の数字で割ります。
なお、ここから先はシンプルに考えるため、日数ではなく月数で例示します。

例）101～205までの総戸数１０戸のアパート。
昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室の空室期間はピッタリ２ヶ月。
202号室の空室期間はピッタリ４ヶ月。
→全体の空室率は、「（２ヶ月＋４ヶ月）÷１０戸×１２ヶ月＝５％」です。

なお、上記の例のように退去率２０％で、かつ平均空室期間が３ヶ月の場合は、戸数の規模によらず（４戸のアパートでも３０戸のマンションでも）、空室率は５％となります。
そう考えると、よく分かりやすい基準として「入居率９５％を目指しましょう！」などと言われますが、そのためには、空室期間は３ヶ月でなくてはならないということです。
（退去率がもっと高ければ、空室期間はより短くしなくてはなりません。）

満室の定義【レベル４】　※例えば分かりやすい数字目標の場合
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね３ヶ月以内であり、年間空室率が５％以内の状態。

さいごに、このレベル４の定義ですと、空室率○％以内までを満室と見るかは、その人の感覚やエリアによって異なってきます。
私見ですが、茨城のように厳しいエリアでは、入居率９５％（空室率５％）は、ほぼほぼ満室と言っていいと思います。
ですので、あまり難しいことを考えずに、「ひとまずその辺を目指そう！」でも取りあえずＯＫです。

あと、余裕のある方は、ぜひご自身の物件の過去数年間の実績――退去数、退去率、空室期間、空室率――を出してみてください。
この作業は、いろんな所から書類を引っ張り出して来なくてはならないなど、地味で面倒くさいです。
ただし、やればきっと、過去の傾向から将来の展望が得られます。
大変ですが有意義な作業です。
地味に数字を追うことも大家の仕事と考え、ぜひ取組んでみてはいかがでしょうか？

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．「美人店長の営業奮闘記」――

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　賃貸営業部　小貫です。

いつもメルマガご購読頂きありがとうございます。
私は約半年ぶりのメルマガ登場となります。

私のコラムは「美人店長の営業奮闘記」というテーマでお届けをしており
“美人”というところがポイントですが、みなさん私のことご存知でしょうか？
是非“日立賃貸ナビ”とネット検索してみてください。
私をはじめ、美人営業スタッフがたくさん載っております。笑
日立賃貸ナビでは賃貸営業のブログも掲載させて頂いておりますのでそちらもチェックしてみてください。

実はこの度、１１月１５日をもちまして大みか不動産日立店１周年を迎えました！
この１年本当にあっという間に過ぎてしまいました…

昨年の今頃は「お客さん来てくれるかな」「大家さん来てくれるかな」等、不安しかなかったような気がします。

オープン当日は９時半からのオープンより前に駐車場で待って頂いているお客様がいらっしゃり、お客様第１号としてご来店頂いた際はとても嬉しかったですし、今でもそのお客様の顔ははっきりと覚えています。
本当にオープンしたんだなぁ、始まったんだなぁという変な感覚でした。

徐々に新規のオーナー様とのお付き合いも増え、今では週1でお茶飲みに来るオーナー様もいらっしゃいます。

「今までは大みかにしかなかったから遠かった…」
「日立駅近辺の仲介はしていないもんだと思っていた…」

そんなオーナー様が今では当たり前のように弊社に来て頂けている…嬉しい限りです。

お部屋探しのお客様も“日立店”という知名度が低かったせいか初めは来店数も少なかったですが繁忙期からたくさんのお客様にご来店頂いております。

日立店は紹介のお客様が多くご来店されていたと感じます。
友達の紹介や、会社の同僚の紹介等…

「大みか不動産良かったから行ってみたら？」と言われて来てみました…。
営業として本当にありがたく、とてもやりがいを感じる言葉です。

個人的には私が数年前に担当したお客様がお引越しを考えており
大みかに来店されましたが、私に担当してほしいとわざわざ日立店まで来て頂いたことがありました。

１年間振返ってみると本当にたくさんの方に“感謝”の気持ちが溢れてきます。
嬉しい！ありがとう！といった気持ちで一杯です。

新店オープンは弊社スタッフ全員が初めての経験で
何から始めて良いか、何をしたら良いのか
右も左もわからない状態でのスタートでしたが
無事１周年を迎えられて本当に良かったです。

今年は２年目ということもあり昨年の経験を活かし今まで以上の成果を上げられるように
頑張っていきたいと思います。

コラムを書きながら色々なことを思い出し涙が出てきてしまいそうなので
今回はこの辺りで…

あっ、最後に…

みなさん！！！
年末といえば…

そう、
忘年会！！！！！

１２月に弊社でも忘年会企画中ですが
個人的なお誘いもお待ちしております！笑

みなさんも是非日立店遊びに来てください！
“美人店長”がお待ちしております！

ではまた次回のコラムもお楽しみに。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会
大みか不動産株式会社　日立店　賃貸営業部
小貫　祐子

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回情報は前回と一緒です。

【物件情報１】
■日立市久慈町マンション利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：4,000万円
満室想定年収　：484万8000円
表面利回り　　：12.12%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造４階建
築年　　　　　：1993年3月（築24年）
土地面積　　　：207.11平米
延床面積　　　：259.20平米
総戸数　　　　：16戸
間取り　　　　：１Ｋ

こちら、水面下物件です。
ＲＣ造のため融資年数長めに引ける可能性があります。
単身向けの低賃料物件ですが、同時に経費率も低く、運営次第ではそこそこ収益出そうです。

【物件情報２】
■日立市助川町マンション利回り９％
所在地　　　　：日立市助川町
物件価格　　　：13,000万円
満室想定年収　：1281万6000円
表面利回り　　：9.86%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造３階建
築年　　　　　：1983年9月（築34年）
土地面積　　　： 937.77平米
延床面積　　　：1100.79平米
総戸数　　　　：21戸
間取り　　　　：３ＤＫ

こちら、水面下物件です。
日立市役所近くの一等地にあります。
現在空室は１戸のみと高稼働中です。

※こちら、現在の価格からもっと下がります！（たぶん）
指値についてはご相談下さい！！

【物件情報３】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地　　　　：日立市金沢町
物件価格　　　：8,000万円
満室想定年収　：931万2000円
表面利回り　　：11.64%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1994年10月（築23年）
土地面積　　　：1450.99平米
延床面積　　　：752.38平米
総戸数　　　　：12戸
間取り　　　　：３ＬＤＫ×8戸　２ＬＤＫ×4戸

土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。

【物件情報４】
■日立市久慈町一棟売事務所　利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：1,900万円
満室想定年収　：243万6,480円
表面利回り　　：12.82%
構造　　　　　：木造2階建
築年　　　　　：1992年10月（築25年）
土地面積　　　：264.39平米
延床面積　　　：150.70平米
総戸数　　　　：2戸
間取り　　　　：事務所

こちら、現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
　収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　４．セミナーのご案内！『確定申告セミナー』

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～確定申告のポイントと活用法　プロに学ぶ徹底解説セミナー～
失敗事例に学ぶ確定申告のチェックポイントやキャッシュフローをよくするポイントと
活用事例を学ぶほか、日立市の市場動向報告などを解説します！
特別ゲストとして片岡　優先生もいらっしゃるので、是非この機会にご参加いただければと思います！

★『確定申告セミナー』★

【日程】　 １２月３日（日）
【時間】　 １３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】 大みか不動産 セミナールーム
【住所】 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 日立大家さんの会　会長　　橘　英太郎
　 特別ゲスト　片岡法律事務所
　 片岡税理士事務所　　片岡　優氏
【定員】　 ２５名
【受講料】 無料

セミナー終了後の懇親会のお知らせ
【懇親会】 １７：００～
【参加費】 ４，０００円　懇親会のみの参加も出来ます！

★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・ご自身で確定申告を行っている方。

★セミナー内容★
～確定申告のポイントと活用法　プロに学ぶ徹底解説セミナー～
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12月3日のセミナー後の懇親会は忘年会も兼ねておりますので
セミナーに参加できない方も懇親会のご参加のご連絡お待ちしております！
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花　真矢

———————————————————————-

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　　せください。お待ちしています。

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◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.35――◆

■第３５回　新連載『満室はマスト！』その?「満室の定義とは？！」―■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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※このメールは、日立大家さんの会/大みか不動産で以前にお名刺の交換を
させていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、
お役に立つ情報をご提供させて頂く事を目的としています。
メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますメールアドレスに、
お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。

◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』★

【日程】　１１月１２日（日）
【時間】　１３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【受講料】　無料

★セミナー内容★
　～ライバル物件ではもう実践しているかもしれない～
ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えします。

★対象★
・ご自身でリフォーム、リノベーションを行っている方。
・所有物件の価値を高めたい方。
・リフォーム、リノベーションを実施したいと考えている方。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．新連載『満室はマスト！』その?「満室の定義とは？！」――

２．「オープンハウスを開催しました」――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．セミナーのご案内！『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』

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■　　１．新連載『満室はマスト！』その?「満室の定義とは？！」――

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

今回からガラリと趣向を変えて、賃貸経営にとって大事な「満室」ということに関して、「満室はマスト！」と題して連載させていただきます。
まず第１回目といたしまして、満室の定義について考えてみたいと思います。

さて、ひと口に満室と言いますが、それは具体的にはどのような状態でしょうか？
例えば、誰でも思いつく簡単な答えとしては、次のような定義になります。

満室の定義【レベル１】
・部屋が全戸埋まっており、空きの無い状態。

はい、簡単ですね。（笑
当たり前すぎるぐらいに当たり前だと思います！
こんな当たり前のことで、私が何を言いたいかというと、この定義は決して間違ってはいないのですが、漠然としすぎており不完全だということです。
なぜなら、ここには「時間の観念」が無いからです。

例えば、上の定義の状態（空きの無い状態）は、たまたまその一瞬だけかもしれません。
今は幸いにして埋まっているにしても、退去はいつ訪れるか分かりません。
１年後？３年後？運が良ければ、１０年後かもしれません。
しかし、運悪く今日退去予告があれば、最短で１ヶ月後の退去となる可能性もあります。

もちろん、中には、「完全無欠の満室」状態を満喫しているオーナーさんもいらっしゃることでしょう！？
新築時に全部埋まって以来、まだ一人も退去したことが無い・・・というケースですが、最初の２年ぐらいは有り得る話かもしれません。
しかし、長い時間軸の中で見れば、やがては終わりが来ることは明らかです。

そこで、次は以下のような定義を考えます。

満室の定義【レベル２】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、ほどなく次の入居が決まる状態。

時間の観念を取り入れれば、空室は随時発生し、解消されていくものと考えることができます。
流れの中で、時に揺らぐことがあっても、すぐまた本流に戻るということです。

「ちょっとでも空いたら満室ではない」などと言い始めると、先ほど空想した「完全無欠の満室」以外は満室を名乗れないことになります。
そんな無理なハードルを設定するのは非現実的なので、上記のように、すぐに空室が解消されている限りは満室であるものとします。
なお、その意味では、ある物件が、たまたまある時点に空室があったとしても、すぐに決まる見通し（または過去の実績）があるなら、それは「満室である」と言って差し支えありません。

しかし、この定義にもまだ問題があります。
「ほどなく」次の入居が決まるとか、「すぐに」空室が解消するとか言っても、具体的にどれぐらいの期間のことなのでしょうか？
人によって時間の感じ方には長短ありますので、あるオーナーさんは３ヶ月後、半年後に決まっても「すぐ」決まったと思うかもしれませんし、別のオーナーさんは１週間、10日しか空いていないのに、「まだ埋まらないのか！」と焦ってしまうかもしれません。

そこで、次にキリの良い期限を決めます。

満室の定義【レベル３】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、２戸目が空く前に次の入居が決まる状態。

期限といっても、実際にどの程度の期間で考えるべきなのか？これはなかなか難しい問題です。
１ヶ月か？３ヶ月か？或いは６ヶ月程度なのか？
これには明確な答えはありません。
エリアの市場状況や、個々の物件の特性によります。
例えばの話、東京だったら１ヶ月も経たずに次が決まるのが“当たり前”にしても、茨城では２ヶ月で決まれば早い方だと言えます。

とはいうものの、何かしらの分かりやすい基準が必要です。
私はこの問題について長年考え続けてきた結果、上記のような基準―-―２戸目が空く前に次の入居が決まる状態――こそ、適切な期限であるとの結論に達しました。

要は、「決して同時に複数戸が空いている状態にならない」ことです。
満室時をゼロとすれば、ゼロ、マイナス１、ゼロ、ゼロ、マイナス１、マイナス１、ゼロ、ゼロ、ゼロ・・・という状態を維持し続けることです。
風邪をひくことはあっても、すぐ健康状態に戻ることだとも言えます。
ゼロ、ゼロ、マイナス１、マイナス１、マイナス２・・・となってはダメです。
それは、風邪が気管支炎に悪化することを意味します。

私は長年管理会社の立場で、いろんなオーナーさんのいろんな物件の入居状況を見て参りました。
一つ言えることは、これほど空室が多い時代であっても、「満室の物件や、満室経営のオーナーさんは“数多い”」ということです。
控え目に言って、六から七割のオーナーさんは満室経営をされています。
なお、ここでいう満室が、決してハードルが高くないことにご留意ください。
先に挙げた【レベル３】の定義に適っていれば十分です。
繰り返しますが、同時に２戸以上空かなければ「満室」です。

皆様がご所有の賃貸物件は、以上の満室条件をクリア―されていらっしゃるでしょうか？
クリアーできていれば、ひとまず健康と言えます。
反対に、２戸以上空いているようだと、何かしら考える必要があるでしょう。
非常に分かりやすい、単純な基準だと思いますので、ぜひこの基準でご自身の物件の状況を振返ってみていただければと思います。

次回は引き続き満室をテーマに、【レベル４】の考え方をお話させていただきます。
どうぞお楽しみに！

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．「オープンハウスを開催しました」――

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皆様、こんにちは
大みか不動産 本店 売買事業部の根本です。

先日の10月28日（土）、29日（日）に中古住宅のオープンハウスを開催致しました。
場所は台原町で2ヵ所、東大沼町で1ヵ所の計3ヵ所での同時開催です。

ただ台風の影響で風や雨が強く来場者が無いかもと心配をしておりましたが、実際の来場者数は2日間3ヵ所の合計で7組あり、内1組のお客様から購入の申込を頂けました。
無事に1件決まり成功に終わりよかったです。
天候が悪い中に来てくれるお客様は皆様、それぞれ来店事情があり真剣度が高いなと実感しました。

さて11月に入りまして今年もあと2ヶ月を切りました。

今年は弊社としても新しい試みとして全6回の不動産投資アカデミーが開催されました。
初の試みでしたので不安もありましたが、全5回を終えた今はあっという間だったなというのが一番の感想です。今は6回目の後の懇親会が楽しみです。

アカデミーについての内容は今までご紹介させて頂いておりますが、あらためてダイジェストでまとめますと下記のような内容でした。
第1回　事例で解説！日立市の投資家の実態
　社内講師にて日立市の市場から実際の投資家さんの購入、運用事例までご紹介しました。

第2回　現場で解説！日立市の投資物件の実態
　実際に投資物件を廻りキャッシュフローの読み解き方までご説明しました。

第3回　日立市の先輩投資家　実践事例講座
　先輩投資家さんから貴重な実践事例をお話して頂きました。

第4回　不動産投資シミュレーションゲーム
　カモネギ脱出ゲーム考案者の加藤茂助さんとゲームで楽しく不動産投資を学びました。

第5回　資産価値を高める“中古物件再生投資法”
　空室率60％前後から人気物件へと変わった実際の事例をご紹介しました。

第6回　不動産投資の真髄“バランスシート不動産投資法！
　11月26日（日）をお楽しみにして下さい。

来年はアカデミーがどういった形で展開されていくかは未定ですが、今年1年間での反省点を踏まえ改良して更にいいものにしていきますので皆様、ご協力を宜しくお願い致します。
今までのセミナーは物件を所有している大家さんを対象にしておりましたが、アカデミーはこれから物件を所有しようという方も多いので、新しい方との出会いがたくさんあり、私自身も刺激がたくさんありました。皆様いい方ばかりで、これから先も長くお付合いしたい方ばかりです。
最後の6回目のみのご参加も大歓迎ですので皆様、是非ご参加ください。
貴重な情報交換の場、懇親会も開催します。

日立大家さんの会
大みか不動産株式会社　売買事業部
根本　潤

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回情報は前回と一緒です。
【物件２】のみ価格ダウン！！となっております。

【物件情報１】
■日立市久慈町マンション利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：4,000万円
満室想定年収　：484万8000円
表面利回り　　：12.12%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造４階建
築年　　　　　：1993年3月（築24年）
土地面積　　　：207.11平米
延床面積　　　：259.20平米
総戸数　　　　：16戸
間取り　　　　：１Ｋ

こちら、水面下物件です。
ＲＣ造のため融資年数長めに引ける可能性があります。
単身向けの低賃料物件ですが、同時に経費率も低く、運営次第ではそこそこ収益出そうです。

【物件情報２】　※価格ＤＯＷＮ！
■日立市助川町マンション利回り９％
所在地　　　　：日立市助川町
物件価格　　　：15,000万円　⇒　13,000万円
満室想定年収　：1281万6000円
表面利回り　　：8.54%　⇒　9.86%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造３階建
築年　　　　　：1983年9月（築34年）
土地面積　　　： 937.77平米
延床面積　　　：1100.79平米
総戸数　　　　：21戸
間取り　　　　：３ＤＫ

こちら、水面下物件です。
日立市役所近くの一等地にあります。
現在空室は１戸のみと高稼働中です。

※こちら、売り出しから僅か２週間もたたないうちにもう値下げです。
売り急ぎには理由があります。
現在の価格からもっと下がります！（たぶん）
指値についてはご相談下さい！！

【物件情報３】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地　　　　：日立市金沢町
物件価格　　　：8,000万円
満室想定年収　：931万2000円
表面利回り　　：11.64%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1994年10月（築23年）
土地面積　　　：1450.99平米
延床面積　　　：752.38平米
総戸数　　　　：12戸
間取り　　　　：３ＬＤＫ×8戸　２ＬＤＫ×4戸

土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。

【物件情報４】
■日立市久慈町一棟売事務所　利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：1,900万円
満室想定年収　：243万6,480円
表面利回り　　：12.82%
構造　　　　　：木造2階建
築年　　　　　：1992年10月（築25年）
土地面積　　　：264.39平米
延床面積　　　：150.70平米
総戸数　　　　：2戸
間取り　　　　：事務所

こちら、現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
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【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　４．セミナーのご案内！『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』

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ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えするセミナーです。
最新の商材について、今後の上手な経営方法などもお話しする予定ですので是非、この機会にご参加下さい。御連絡をお待ちしております。

★『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』 ★

【日程】　１１月１２日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師
【参加費】　無料

★対象★
・ご自身でリフォーム、リノベーションを行っている方。
・所有物件の価値を高めたい方。
・リフォーム、リノベーションを実施したいと考えている方。

★セミナー内容★
～ライバル物件ではもう実践しているかもしれない～
ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えします。

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大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花　真矢

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■第３４回　「既存アパートのライバルは新築にあらず！同世代の星を目指そう！」―■
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★資産価値を高める！　中古物件再生投資法！★
（シリーズセミナー『不動産投資アカデミー in日立』の第５回として）

【日程】　１０月２２日（日）
【時間】　１３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　３，０００円（税込）

★セミナー内容★
日立市内で中古物件を再生（リフォーム・リノベーション）して資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
また、最新の人気設備事情やリフォーム事例もお伝えします！

★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．既存アパートのライバルは新築にあらず！同世代の星を目指そう！――

２．お部屋の差別化！おすすめの素材とコンビネーション紹介！――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．セミナーのご案内！「資産価値を高める！　中古物件再生投資法」！

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■　１．既存アパートのライバルは新築にあらず！同世代の星を目指そう！――

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前々回、前回と新築アパートを題材としたコラムを配信させていただきました。
今回はその続きとして、新築アパートの建つエリアで、既存アパートはどうするべきかを考えてみたいと思います。

前回も書きましたが、新築アパートが近くに建つことは、既存アパートにとっては間違いなく脅威です。
賃貸需要が横ばいまたは減少しているこの時代ですから、新築が建ってアパートの絶対数が増えることは、文字通り供給過剰を意味します。
それでも新築は、余程のことが無い限り埋まりますから、割りを食うのは既存アパートということになります。

これは紛れもない実態ですから、既存アパートのオーナーさんが新築をあまり快く思わないのは、じつは理にかなっています。
ライバルは少なければ少ない方がいいに決まっているからです。
これは生産者の論理です。

しかし、反対の入居者（=消費者）の立場で考えると、世の中に新しいアパートが出回らないのは、それはそれで困るよねということになります。
古くて汚くて不便なものを我慢するよりも、新しくてキレイで便利なものを享受できる方がいいからです。

これは私は、どちらが正しくてどちらが間違っているということを言いたいのではありません。
それぞれのポジションに応じた合理的な主張ですから、自分はどちらのポジション――生産者側か消費者側か？――なのか、各自が認識していればいいことだと思います。

問題はそこから先にあります。
そういう利害構造がある中で、既存オーナーである皆さんは、今後どういった戦略を取っていくべきか？です。

前回コラムでは、既存アパートのオーナーさんも、「毎年一定数は新築ニーズがあるということを受け止めましょう」と書きました。
現実に、新築が建ち続けることは止めようがないと思います。
いかに批判の目を向けようとも、建っていくものは建っていくのですから・・・。

ここで大事なのは、モノの考え方です。
「次々新築が出来て、自分は追い込まれていく・・・ツラい、大変だ・・・」
これはマイナス思考です。

プラス思考ではこう考えます。
「新築は、そもそもライバルではない。だから気にしない！！」と。

どういうことかというと、皆さん学校で勉強やスポーツは誰と競争していたか？を思い出して下さい。

答えは簡単で、「同級生」とです。
年下の後輩より難しい漢字が書けても、それは学校で先に習っているから当たり前です。
また、年上の先輩にスポーツ（或いはケンカ？笑）で負けても、まあしょうがないかぐらいに思うのではないでしょうか？

賃貸アパートの場合も同じで、新築の物件は新築の中だけで競争すればよいと思います。
何を競争するかというと、例えば、完成の何日前までに全部埋まったか？（或いは、完成後何日経ってやっと埋まったか？）とかです。

そして、築１０年の物件は築１０年の物件同士の間で比較すれば良いのです。
今年の入居率は何％か？
また、新築以来のこの１０年間のトータルの収益はいくらぐらいか？

同様に、築２０年の物件のライバルは築２０年の物件であり、築３０年の物件のライバルは築３０年の物件です。

アパートの場合は学校と違い、新しい時が一番強く、年を取れば取るほど弱くなります。
このへんを人間に例えると、20代以降の体力が年々落ちていくことになぞらえると分かりやすいかもしれません。
であればこそ、築３０年の物件が新築物件をライバル視してはいけません。
体力の差がありすぎるので、競ってもしょうがないのです。
年寄りの冷や水と言われないように、あくまで自分の同世代で競争し、その中で若々しく輝き続ければいいのではないでしょうか。

築３０年のアパートは、新築ほどピカピカ綺麗ではありません。
しかし、それでも不思議と埋まっているアパートがあります。
周辺には同年代と思しきアパートが数多くあり、空いている部屋も多い中、そのアパートはなぜ今でも埋まっているのでしょうか？
定期的なメンテナンスを怠っていない、入居対策をキチンとやっている、日常清掃を欠かさない、家賃がリーズナブルである、等々、何かしらの秘訣があるのでしょう。
新築には勝てないけれど、周辺同世代物件には勝っている。
これぞ築古物件の星です。

いたずらに新築におびえるよりも、自分が今できることをしっかりやる。
ライバルは同世代の物件。
年相応に輝き、なるべく健康で長い寿命を目指す。

これが、既存オーナーに必要な考え方のスタンスだと思います。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．お部屋の差別化！おすすめの素材とコンビネーション紹介！――

―――――――――――――――――――――――――――――――――

いつもメルマガをご覧頂き、ありがとうございます。
大みか不動産管理営業部の小野です。

ジグザグ陽気が続いたかと思えば、すっかり秋の深まりを肌で感じる様になりました。
朝は５時頃に起床するのですが、窓を開けた時の空気が確実に冬に向かっているキリッと感じがします。布団の温もりの誘惑と戦う季節の訪れも近いですね。

いつも時事ネタからメルマガの原稿を考えたりするのですが、今回は直球で私の担当分野に入ります。どうぞ、最後までお付き合い下さい。

昨今、お客様へ提供する賃貸ルームは「住まい手の想いをとことん突き詰める」ことが必要になってきている様に思います。

これだけ賃貸物件が飽和状態の中、増加し続ける新築物件に対抗するために相場家賃の設定はもちろん、一歩進んだ空間を提案する賃貸ルームでなければなりません。

現実問題、ただの原状回復工事を行っても空室期間は数か月またはそれを上回ることも。
大切なのは募集前から退去後２ターン目までを想定した戦力的リノベーションだと考えています。

「差別化」と云っても、何をどうするのか？

リノベーションで重要なのが空間の印象を一新する、床や壁、天井などの素材選び。
同じ素材でも仕上げによって表情が違い、施工の難易度や費用も変わります。

賃貸物件にオススメの素材と仕上げのコンビネーションをいくつか紹介します。

■不織布クロス×ポイント貼り
　　壁一面のみをアクセントウォールに仕上げたい時に効果的な華やかな不織布クロス。
　　鮮やかな色や柄もあり、空間にメリハリをもたらしてくれます。
　　例えば、ＬＤＫとワンルームでつながるベッドコーナーに使うことで、ゾーニングする
　　効果もあります。既存空間の印象を手軽に一新できそうですよね。

■布クロス×クロス貼り
　　広い面積に貼っても圧迫感を感じさせない淡い色を使うと、布クロス特有の高級な質感で落ち着いた雰囲気を演出することができます。一般に多く使われるビニルクロスに比べて静電気が起きにくいため、ほこりが付着しにくいのもポイントです。

どちらも色使いと素材で空間を豊かにできるベーシックな内容です。
リノベーションを始めるならここからスタートしてみてはいかがでしょうか。

低価格のＤＩＹが若年層で流行していますが、そんな中でも人気なのが「ラフで男前な素材を使った」ものです。

■有孔ボード×壁面パネル貼り
　　規則的に空いた穴に、フックや棚受けを取付けられるパネル材。
　　壁に穴を開けずに収納やディスプレイスペースになるので賃貸住宅でも手軽に壁面の印象を一新できます。
　　特にワンルームや１ＬＤＫ等の単身者が選ぶ部屋にはオススメです。
　　趣味の物を見せて収納することでインテリアとしても活躍します。

■リアルパネル×接着貼り
　　合板の表面にさまざまな樹種の突板を化粧材として貼って加工したニッシンイクスの不燃ボード。
　　樹種やカラーが豊富にそろい、ヘリンボーンなどのパターンもセレクト可能。
　　フローリングに合わせて壁面や天井の面材に使えば空間全体を天然木の雰囲気でまとめることだってできます。

上記の様なお部屋にさらにスパイスをプラスしてアイアンを使ったインテリア棚などは絶妙にマッチします。
いよいよ、大型リフォームに取り掛かろうとお考えならリノベーションで旬な素材を提案します。狭小、ローコストでも不利な条件を魅力に変えると評判です。

■ＯＳＢ合板×無塗装
　　木材チップを圧縮成形したＯＳＢはワイルドな見た目がインテリアのアクセントになります。表面のささくれや毛羽立ちは少ないので、オイルなどで仕上げる必要が無く価格が安いのもメリット。
　　狭小スペースから大きな間取りの部屋までインダストリアルな雰囲気の演出に恰好のアイテムです。

他にも物件に合わせたコーディネート例が多数御座います。
リノベーションについて更に詳しくお話しさせて頂く機会がございます。
　　　　期日：１１月１２日（日）
　　　　時間：１３：００～１６：００　参加費無料
　　　　場所：大みか不動産セミナールーム

『ライバル物件に勝つために絶対に役立つリノベーションセミナー』
　～ライバル物件ではもう実践しているかもしれない～
ご所有の物件価値を高めるために今、必要なリフォーム・リノベーションについてお伝えするセミナーです。
最新の商材について、今後の上手な経営方法などもお話しする予定ですので是非、この機会にご参加下さい。御連絡をお待ちしております。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野　寿子

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■　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回も新規物件情報が２件あります！
２件とも水面下案件で表に出ていません。

【物件情報１】
■日立市久慈町マンション利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：4,000万円
満室想定年収　：484万8000円
表面利回り　　：12.12%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造４階建
築年　　　　　：1993年3月（築24年）
土地面積　　　：207.11平米
延床面積　　　：259.20平米
総戸数　　　　：16戸
間取り　　　　：１Ｋ

こちら、水面下物件です。
ＲＣ造のため融資年数長めに引ける可能性があります。
単身向けの低賃料物件ですが、同時に経費率も低く、運営次第ではそこそこ収益出そうです。

【物件情報２】
■日立市助川町マンション利回り８％
所在地　　　　：日立市助川町
物件価格　　　：15,000万円
満室想定年収　：1281万6000円
表面利回り　　：8.54%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造３階建
築年　　　　　：1983年9月（築34年）
土地面積　　　： 937.77平米
延床面積　　　：1100.79平米
総戸数　　　　：21戸
間取り　　　　：３ＤＫ

こちら、水面下物件です。
日立市役所近くの一等地にあります。
現在空室は１戸のみと高稼働中です。

【物件情報３】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地　　　　：日立市金沢町
物件価格　　　：8,000万円
満室想定年収　：931万2000円
表面利回り　　：11.64%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1994年10月（築23年）
土地面積　　　：1450.99平米
延床面積　　　：752.38平米
総戸数　　　　：12戸
間取り　　　　：３ＬＤＫ×8戸　２ＬＤＫ×4戸

土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。

【物件情報４】　※価格ＤＯＷＮ！
■日立市久慈町一棟売事務所　利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：2,000万円　⇒　1,900万円
満室想定年収　：243万6,480円
表面利回り　　：12.18%　⇒ 12.82%
構造　　　　　：木造2階建
築年　　　　　：1992年10月（築25年）
土地面積　　　：264.39平米
延床面積　　　：150.70平米
総戸数　　　　：2戸
間取り　　　　：事務所

こちら、値下げしました！！
現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
　収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　４．セミナーのご案内！資産価値を高める　中古物件再生投資法！

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隔月開催で恒例の『不動産投資アカデミー
in日立』も来月は第５回となります。
次回のアカデミーでは、大みか不動産の精鋭講師陣による中古物件の再生（リフォーム・リノベーション）などの資産価値の高め方を実例をもとにご説明します！
ぜひ奮ってご参加ください。

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★資産価値を高める　中古物件再生投資法！★

【日程】　１０月２２日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【参加費】　３，０００円

★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

★セミナー内容★
中古物件再生投資法ということで、日立市内の中古物件を再生して
資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
またアンケートでも多く声をいただきました人気設備事情、リフォーム事例もお伝えします！

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

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【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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■第３３回　「新築アパートは既存アパートを脅かすか？」―■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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（シリーズセミナー『不動産投資アカデミー in日立』の第５回として）

【日程】　１０月２２日（日）
【時間】　１３:００～１６：００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　３，０００円（税込）

★セミナー内容★
日立市内で中古物件を再生（リフォーム・リノベーション）して資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
また、最新の人気設備事情やリフォーム事例もお伝えします！

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．新築アパートは既存アパートを脅かすか？――

２．不動産投資家とは！？成功する４つの要素！――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．セミナーのご案内！「資産価値を高める！　中古物件再生投資法」！

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■　　１．新築アパートは既存アパートを脅かすか？――

―――――――――――――――――――――――――――――――――

今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回メルマガでは、「新築の無い世界とは！？――この時代にアパートを新築することの意味――」と題したコラムを配信させていただきました。
このコラムが意外と反響を呼びまして、例えばあるオーナーさんからは、次のような感想をいただきました。

「～～（前略）～～近隣に競合物件ができるので、正直なところ、頭の痛い話ではありましたが、橘専務のメールを見て、意気に感ずるものがありました。いつのまにか、自覚がないまま思考が既得権者の目線になっており、メールを拝見して目が覚める思いでした。～～（後略）～～」

この感想をいただき、私はとても嬉しく思いましたが、同時に、既存アパートをお持ちのオーナーさんの立場についても、同じ目線に立って考える必要があると、強く再認識しました。

言い訳をするようですが、私もじつは、今回新築しようと決めるまでは、どちらかというと既得権者寄りの考え方でした。
それは私にとってはごくごく自然なことで、なぜなら、大みか不動産が密接に関わっている大家さんの大多数が、築の古いアパートの所有者だからです。

もちろん日立市全体で見ると、古いアパートから新しいアパートまで幅広く存在しているのですが、その中でも当社でお付き合いのあるのは、圧倒的に古いアパートの大家さんばかりです。
なぜなら、新しいアパートは、そのほとんどがD東建託なのですから・・・。
（「ほとんど」は極論かもしれませんが、新築のうちのD社物件の比率は肌感覚で６～７割ぐらいあると思います。）

さて、アパート・マンション等の賃貸物件が供給過剰だというのは、もうだいぶ前から言われてきました。
しかし、新築物件は毎年毎年一定数が供給され、その勢いが止むことはありません。
人によっては、「もう新築はいらない」とハッキリ言う大家さんもいます。
築古アパートの大家さんほど、そのように言う方が多いと思います。

これは、考えてみれば当然で、既にアパートを建てて所有している大家さんから見れば、新築アパートは自身のアパートに対する強力なライバル――限られた入居者を奪い合う競争相手――だからです。
できることなら、同じ地域に、余り多くのアパートには建って欲しくない・・・、自分のアパートが一番新しい方であって欲しい・・・。
同じ立場であれば、きっと皆そう考えるだろうことが、容易に想像できます。

そして、地域の大家さんと密接に交わる中、私たち大みか不動産も、その同志・仲間として同じ思いを共有していました。
「もう新しいアパートは“一切”建たなくていい」と・・・。

しかし、それは生産者側だけからの見方であり、消費者（この場合はアパート入居者）の立場に立ってみると、新築物件が存在しない世界はよろしくないとの結論に達しました。（これが前回コラムの内容です。）
また、いくら仲間内でD社への不満・悪口を言い合っていても、彼らが次から次へと新築して行くのを押し止めることは出来ません。
それよりは、毎年一定数は新築ニーズがあるということを受け止めて、自分はその中で何ができるだろうか？ということを考える方が建設的です。

そのように考えた結果、私は新築することに決めました。

じっさいに、日立の茨大付近には、賃貸アパートが数多くあります。
おそらく総数では余っており、物件によっては空室が目立つようになってきています。
しかし、個々の物件にどういう物件があるかを見ると、総じて古い物件ばかりです。
ここ１０年以内に建ったような新しい物件は数少なく、指折り数える程です。

これは学生にとって良いことでしょうか？

もちろん新しい物件に住みたい学生ばかりではないと思いますが、選択肢は無いよりは有る方が良いと考えれば、答えはおのずと明らかです。
この地域には確実にニーズがあり、新築アパートは必要とされていると判断しました。

以上、繰り返しのようになりましたが、前回コラムへの補足です。
次回もまた、新築ネタ続きます。
どうぞお楽しみに！

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．不動産投資家とは！？成功する４つの要素！――

―――――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは。売買事業部の橘哲郎です。

実は皆様に大事な報告があります！
つい先日、私も念願の不動産投資家の仲間入りを果たすことが出来ました！

どのような物件を購入したかと言うと、620坪の土地に4棟のアパートと少し離れた場所の50坪の土地に建つ1棟アパートで、いきなり5棟32戸のオーナーとなりました！

3棟は築30年と古いですが、しっかりとメンテナンスが行き届いてまだまだきれいな状態です。残りの2棟はなんと築10年のこれまたきれいなアパートです。

現在空室は多いですが、しっかりと対策をすれば余裕で埋まると確信を持っています。
ちなみに満室想定時の表面利回りだけお伝えしますと27%程で、まず市場には出てこないような物件です。

冒頭では敢えて不動産投資家の仲間入りと書きましたが、では何を以って“不動産投資家”と名乗れるのでしょうか？
この質問を投げかけると大抵の方が、1棟目の物件を取得してからがスタートと言うことと思いますが、私の個人的な見解では“不動産投資家を志した瞬間から”です。
まだ物件も持っていないのに？と思うかもしれませんが、投資家を志して不動産投資の本を読んだり、セミナーに参加したり、先輩投資家から話を聞いたりという勉強をしている時点でその人のマインドは投資家そのものではないでしょうか。

逆に物件を持っていてもオーナーとしてのマインドを持たずにただ親から相続しただけだったり、某D社等の営業マンから言われるがままアパートを建てたというような地主の方だったりはただの大家さんであって投資家ではないですね。
もちろん相続したアパートでもそこから空室対策を考えたり設備投資をしたり、賃貸業を学びながらやっている人は投資家と言えると思います。

そういった意味では私は以前から投資家だったと言えるわけです！
もちろん物件を所有してみて初めてわかることなどこれから山のように出てくると思いますが、実践を通して一つずつ学んでいきたいと思います。

このように不動産会社の人間が好条件の投資物件を買ったりすると、「そんなに良い物件があるなら先にお客さんに紹介するもんじゃないの？」とか、「それは不動産版のインサイダー取引だね」とか言う人が少なからず出てきます。

私はそのような方々に後ろめたさを感じることはまっっったくありません！
逆に皆さんは不動産会社の担当者が投資をやっている人とやっていない人、どちらに仲介をお願いしたいですか？大抵の人は前者ではないでしょうか？
結婚相談所へ行って独身のカウンセラーにお願いしたいですか？

それと同じようなことで自ら不動産投資をすることによって、投資家と同じ目線で話が出来ますし、投資家の方々によりよいアドバイスやコンサルティングが出来るようになるので、結果的にお客様のためになるのです。

それに株の世界でインサイダー取引は犯罪で絶対にやってはいけない事ですが、不動産の世界では犯罪でもなんでもありません。
「不動産会社に勤めていると川上情報が入ってきていいね！」とか「役得のある仕事だね！」など軽く受け流せる人の方が不動産会社のスタッフとも良い関係を築けて良い情報を回してもらえると思います。

私は成功する要素として大事なことは4つあると思っております。
1.知識　2.スキル　3.人格　4.考え方
まず1の知識ですが、これは言ってしまえば当たり前のことですね。
不動産投資は不動産賃貸業という事業です。事業を始めようと思っているのに何の知識も勉強しないまま始めてしまうのはギャンブルそのものです。
自分のレストランを持つことが夢という料理人は、朝から晩まで必死に修業に励み、独立開業資金をせっせと貯めて夢に向かっていくと思いますが、根本的にはそれと全く同じことです。不動産投資はどうしても“副業”というイメージから本業に準ずるみたいになりがちですが、“複業”と書いてみてはいかがでしょうか。別に本業が一つと決まっているわけではありませんので、不動産投資も本業のつもりで取り組むとまた変わってくると思います。

2のスキルというのは1の知識がインプットだとすればアウトプットにあたります。
いくら知識があってもそれを活かせなければ何の意味もありませんよね。

3の人格とは？「不動産投資に人格なんて関係あるの？」という人がたまにいますが関係大ありです！
不動産投資を始めようと思えば銀行員や不動産会社の人たちとは必ずかかわってきますし、物件を取得してからも管理会社とのお付き合いも出てきたり、入居者への思いやりがなければ退去に繋がることもあります。
物件と言うのはただの土地と建物ですが、様々な人がかかわってくる以上コミュニケーションは大事です。
銀行員に対して横柄であれば親身になってもらえず、通る案件も通らなくなります。
良い物件が出てきて大勢の人が検討する中、同じ条件で融資も確定的という人が同じタイミングに複数出てきた状況で誰と契約するかは不動産営業担当者のさじ加減で決められることもあります。

4の考え方というのは4つの要素の中の1つとしての書き方になってしまいましたが、実は1,2,3の要素の上に位置する最も重要なことです。民法の上に憲法があるというイメージですかね！
知識もある、スキルもある、人格も優れた人でも、考え方そのものがサラリーマンを抜け出していなければ成功は難しいと言えます。

私は自己啓発や成功哲学に関してはいろいろ学んできておりますが、成功している人は言葉こそ違えど根本的には皆同じことを言っています。
つまり成功者が言うことに対して素直に受け入れて、考え方そのものを“成功者の考え方”にシフトしていくことが大事になります。

と、長くなりましたが新米オーナーとして今後も頑張っていきますので、皆様と共に成功を目指していきたいと思います。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　売買事業部
橘　哲郎

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回も新規物件情報が１件あります！

【物件情報１】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地　　　　：日立市金沢町
物件価格　　　：8,000万円
満室想定年収　：931万2000円
表面利回り　　：11.64%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1994年10月（築23年）
土地面積　　　：1450.99平米
延床面積　　　：752.38平米
総戸数　　　　：12戸
間取り　　　　：３ＬＤＫ×8戸　２ＬＤＫ×4戸

こちら、新規公開情報です！！
土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。

【物件情報２】
■日立市大みか町アパート利回り１３％
所在地　　　　：日立市大みか町
物件価格　　　：1,950万円
満室想定年収　：264万円
表面利回り　　：13.53%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1992年1月（築25年）
土地面積　　　：271.00平米
延床面積　　　：149.10平米
総戸数　　　　：6戸
間取り　　　　：１Ｋ

こちら、大甕駅、大みか工場が共に近い好立地の物件です！！
築古ながら建物状態も良好です。
運営次第で高稼働が見込めます。

【物件情報３】
■日立市久慈町一棟売事務所　利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：2,000万円
満室想定年収　：243万6,480円
表面利回り　　：12.18%
構造　　　　　：木造2階建
築年　　　　　：1992年10月（築25年）
土地面積　　　：264.39平米
延床面積　　　：150.70平米
総戸数　　　　：2戸
間取り　　　　：事務所

こちら、現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
　収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　４．セミナーのご案内！資産価値を高める　中古物件再生投資法！

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隔月開催で恒例の『不動産投資アカデミー
in日立』も来月は第５回となります。
次回のアカデミーでは、大みか不動産の精鋭講師陣による中古物件の再生（リフォーム・リノベーション）などの資産価値の高め方を実例をもとにご説明します！
ぜひ奮ってご参加ください。

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★資産価値を高める　中古物件再生投資法！★

【日程】　１０月２２日（日）
【時間】　１３:００～１６:００　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産株式会社 精鋭講師陣
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【参加費】　３，０００円

★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方。

★セミナー内容★
中古物件再生投資法ということで、日立市内の中古物件を再生して
資産価値を高めた事例を用いて、資産価値の高め方を学びます。
またアンケートでも多く声をいただきました人気設備事情、リフォーム事例もお伝えします！

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM1710.pdf

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】

お申し込みフォーム

【電話での申込み】
お問合せ：0284-53-5878
「10/22のセミナーに参加したい」とお伝えください!

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「10/22のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
また今回より私、作花（さっか）の方で更新することとなりました。
至らない点も出てくるかと思いますが、宜しくお願い致します。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花　真矢

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