◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.16――◆

■第１６回　衝撃の失敗事例！！返済比率が９割で新築時から赤字の物件とは！？■
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．新連載！キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本！Vol.1
『衝撃の失敗事例！！返済比率が９割で新築時から赤字の物件とは！？』

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.3
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」

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■　１．新連載！キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本！Vol.1
『衝撃の失敗事例！！返済比率が９割で新築時から赤字の物件とは！？』

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今回も私たちのメルマガを読んでいただき、ありがとうございます。

大みか不動産の橘です。

私のコラムは今回からテーマを変えて、税のお話はいったんお休みです。

今日からは新連載ということで、「キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本」と題して、

お話しさせていただきます。

じつはつい最近、あるオーナー様から空室対策の相談を受けておりました。

この物件のスペックと現状は、だいたい次のようなものでした。

建物：　鉄筋コンクリート造２階建
築年数：　１５年
立地条件：　駅徒歩２分の好立地
間取り：　１Ｋ（洋室８帖）
駐車場：　なし
総戸数：　１０戸（うち７戸入居中、３戸空室）

築１５年なので、日立の賃貸物件の中では、比較的新しい方かと思います。

構造もＲＣということで、周辺のアパート物件に比べてもかなりグレードが高く、実際

に人気もある物件でした。

駐車場が敷地内に無いのはデメリットではありましたが、立地が駅前という好条件だっ

たため、車を使わない人だったり、少し離れた所に月極駐車場を借りてもいいというよ

うな人がいて、借り手は付いていました。

実際に、最初の１０年はさほど空室に困ることもなく、入居退去の入替わりは相応の頻

度であったものの、空室になってもすぐまた次が決まるというような状況でした。

もっとも、ここ２～３年は様子がおかしく、いつの間にか空室期間がちょっとずつ長引

くようになり、それでも何とか次が見つかっては事なきを得るといった調子で推移して

いました。

しかし、今年に入って急に３戸が空き、それが長期間決まらないという事態に立ち至っ

たのです。

そこで、私どもの方に空室対策の相談があったという次第です。

空室対策として私たちが提案した内容は、非常にシンプルでした。

すなわち、「家賃が相場に合っていないので、相場に合うように値下げしましょう！」と

いうものです。

この物件は新築時以来、当初設定の５万円の家賃をずっと変えずに来ました。

駐車場の無い１Ｋです。

新築時だったらいざ知らず、さすがに築１５年では割高だろうと、皆さんでもすぐに想

像がつくかと思います。

「そろそろ値下げの時期ですよ～」と私は優しく言いました。

決して安易な値下げを勧めた訳ではありません。

どうしてもそういう時期は来るので、今がその時期ですよとお伝えしたのです。

これまで１５年、家賃を下げずに来れたのだから、それこそ奇跡です。

奇跡は言いすぎにしても、十分満足していいほどの好運だったとは言えるでしょう。

値下げの話は、もしかしたら、オーナーであるメルマガ読者の皆様にとってはイヤな話

かもしれません。

しかし、避けて通れない現実ではあります。

そして、私たち不動産会社は、時にはオーナーさんに厳しい現実を突き付けなければな

らないこともあります。

つらい役回りです。

オーナーさんもつらいと思いますが、我々もつらいです。

さて、このオーナーさんには、最終的には理解していただきました。

それまで５万円だった家賃は、４万５千円に下げて募集することにしました。

しかし、この結論に至るまでには、かなりの時間と相当なすったもんだがありました。

一度は４万５千円に下げることを承知したはずだったのに、４万８千円のつもりだった

と言われて話が逆戻りしたり・・・やっぱり貸さなくてもいいんだ！！と言われたり・・・。

ちなみに、他にも「部屋なんか空かしておいてもいいんだ！！」みたいなことを言うオ

ーナーさんは、割とけっこういます。

我々にとっては日常茶飯事・・・ああ、またか～みたいなもんです。

とはいえ、毎度言われるたびに、やはりテンションは下がります。

まあ、これはこれで、また別の大きなテーマになってしまうので、ここではいったんお

きます。

例のオーナーさんに話を戻すと、このオーナーさんは、新築時の家賃が先々もずっと変

わらずに続くものだと思っていたようです。

家賃が下がるという可能性が、頭の中に全くと言っていいほど無く、そもそも想定すら

していなかったみたいです。

いろいろ話を聞いていくと、新築時の収支計画自体が有り得ないものでした・・・。

最初におかしいなと思ったのは、「４万５千円では赤字だ！」と言われたことです。

なんとこの物件、銀行への月の返済が４５万円もありました！！

総戸数１０戸で４５万円の返済です。

ということは、１戸あたり４万５千円の返済なので、それは確かに赤字で間違いありま

せん。

しかし、それでは、そもそも５万円の家賃でも回らないのではないか？？

すぐにそう思い当たります。

５万円×１０戸の家賃は、合計５０万円にしかなりません。

５０万円に対して４５万円の返済なので、なんと返済比率が９０％となります！！

当たり前ですが、これでは回りません。

年間にすると６００万円に対して５４０万円の返済なので、差額は６０万円です。

その６０万円で、固定資産税その他の経費をすべて賄わなくてはなりません。

この物件の固定資産税はいくらか？

それは聞きませんでしたが、私の見たところ、物件の構造・規模から見て約７０～８０

万円ぐらいではないかと推測できます。

とすると、この時点ですでに赤字・・・、７０万円ならば、マイナス１０万円です。

仮にそれが５０万円だったとしてみても、その他の経費を残り１０万円以内に収めなく

てはいけません。

さらに言うと、空室があってもいけません。

人の入れ替わりが無く、一年通してほぼほぼフルに満室でなくてはなりません。

そんな仮定はムリがあるので、現実には、新築当初から毎年赤字だったのだと思います。

自営業を営んでいる方だったので、そちらの稼ぎがそこそこあり、賃貸事業の収支には

無頓着だったようです。

賃貸だけの収支は計算しておらず、きっと今でも分かっておられません・・・。

今までは５万円だったから黒字だったけど、こんど４万５千円に下げたら、これからは

赤字になるのだろうぐらいの感覚です。

それにしても、なんでそんなに返済が多いのか？？

私は不思議だったので、他にもいろいろ質問をしていきました。

Ｑ．ローンの期間がよほど短いのですか？　３０年とかではなくて、１５年で返そうと

しているとか？

Ａ．いやいや、３０年だよ。

Ｑ．金利は高いですか？

Ａ．そうだねえ、３．５ぐらいだよ。

Ｑ．借り換えを検討してみては？

Ａ．それはもう、一度検討したんだけど、ダメだったよ。

Ｑ．なぜですか？

Ａ．○○銀行に完全に押さえられてしまっているからね。どうしようもないんだ。

Ｑ．というと？？

Ａ．親の借金と一緒に、親の根抵当権に入っているからさ。どうしようもないよ。

そのような会話を一通りしましたが、細かいことまでは話してもらえなかったので、親

の根抵当云々の詳細は不明です。

本当にどうしようもなくて、改善の余地が無いのかも分かりません。

オーナーさん自身が諦めているので、このことはもうこれ以上触れないで欲しいという

感じで、この話題は終わりました。

オーナーさんが帰ったあと、私はすぐにローン電卓をはじいて、借入額を計算しました。

ローンは、４つの要素のうちの３つが分かれば、残り１つの数字は自動的に算出できます。

聞き出した情報は、年数が３０年、金利が３．５％、返済額が月額４５万円です。

ということは、新築当初の借入額は、ちょうど１億円ぐらいだったという計算になります。

また、土地は親が元々持っていた土地で、借入は全額（つまりフルローン）だったとの

ことです。

ということは、その１億円はほぼほぼ建築費だと思います。（諸費用も含んでいるかもし

れませんが・・・）

１０戸の建物なので、１戸あたり１千万円。

１戸の面積は約８坪なので、坪単価はなんと１２５万円の計算です！

ＲＣ造の立派な建物ですが、いくらなんでも高すぎます。

あるいは、そこまで建築費をかけるのならば、家賃５万円の部屋を計画すべきではなかっ

たということです。

せめて７～８万円の家賃が取れるような間取りを計画しておけば・・・。

これは一つの失敗事例です。

本当に、私が関わった直近のリアルな事例です。

個人が特定できないように多少のデフォルメはしてありますが、作り話ではありません。

特に、金額や収支にかかわる数字はほとんど変えていません。

正真正銘、新築時の返済比率が９０％でした。

最初から赤字だったことは間違いありません。

こんなことが本当にあるんです。

私自身、衝撃を受けました！！

ちなみにこのオーナーさんは、本業の方の稼ぎがしっかりあります。

本業が今のまま順調に続く限り、当分破綻はしそうにありません。

だから賃貸の赤字に気付いてないとも言えます。

今後も順調なことを願うばかりです。

このメールを読んで下さっている皆さんは、よもやこんな失敗はしないものと思います。

失敗事例に学び、より良い賃貸経営を目指していただければ幸いです。

日立大家さんの会　会長
大みか不動産株式会社　専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　３．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.3！
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第１回に続き第２回も好評だったため、とうとう第３回の開催決定です！！

３回シリーズの締めくくりということで、懇親会も企画しております。

ふだんなかなか話を聞けない不動産投資について、経験者からナマの実例を聞くことが

できる、またとないチャンスです。

ふるってご参加下さい！

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【日程】　１０月２日（日）
【時間】　１３:００～１５:３０　（受付１２:３０～）
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【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】　３８歳脱サラ投資家　Ｆ氏
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　３，０００円（税込）／１名様
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★ゲスト講師★

ゲスト講師には、大阪府出身の38歳サラリーマン投資家のF氏が登壇予定！

大学卒業後、研究職を目指し、大学院へ進学するもあえなく挫折。その後、サラリーマン

になり、穏やかな毎日を送る。刺激を求め色々なセミナーに参加したところ、不動産投資

に出会う。勉強を開始するも楽なサラリーマン生活に安住して、実際に物件を購入するこ

となく月日が流れる。ある日、会社を解雇させられそうになることを転機に、自主退職し、

本格的に不動産投資を開始。　現在、投資開始から2年余りで6棟120室を所有。当日

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いとお考えの方に是非お聞きいただきたい内容です!!!

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・これから不動産投資をはじめようとお考えの方。

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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橘　英太郎

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