◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.17――◆

■第１７回　残念なオーナーの実態とは！？■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

不動産投資セミナー番外編！
★『不動産投資ツアー』詳細★
http://www.omika.jp/tourDM20161016.pdf

日時　10月16日(日)　10時～13時半
場所　大みか不動産へ集合　→　近隣の投資用物件を数ヶ所見学
→帰ってきて、大みか不動産セミナールームで解説講座

内容
■
実際に物件を見てみよう！物件を検討するときの確認しておきたいポイント

解説講座
□
具体例から学ぶキャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法
■ 表面利回りと実質利回りの違いとは？
■ 実例解説！キャッシュフローの読み解き方
■ 良い買い方とは？購入シミュレーションの方法

★ツアーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「10/16のツアーに参加します」と入れてご返信ください!

◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載！美人店長の営業日誌！Vol.3
『残念なオーナーの実態とは！？』

２．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.3！
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
番外編！『不動産投資ツアー』開催のご案内！

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■　１．連載！美人店長の営業日誌！Vol.3
『残念なオーナーの実態とは！？』

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皆さんこんにちは。

大みか不動産賃貸営業部の小貫祐子と申します。

「美人店長の営業奮闘記」コラムも、はや３回目になります。

“美人”・・・と言われるのにはまだ抵抗がありますが、最近読者の方に“美人店長”

というのが浸透してきているようです。

(ありがたいお話なのですが未だに私自身は抵抗があります・・・笑)

ウィキペディアによると“美人”は『平安時代には肌理（きめ）の細かい色白の肌、ふ

っくらした頬、長くしなやかな黒髪が典型的な美人の条件として尊ばれた。化粧は、顔

に白粉を塗り、眉を除去して墨で描き、歯を黒く染める（お歯黒）といったもので、健

康美よりはむしろ妖艶さが強調された。当時の女性の成年年齢は12～14歳であり、30

代はすでに盛りを過ぎた年齢とみなされていた』とあります。

・色白・・・
→私は醤油色です

・ふっくらした頬・・・
→私は母親譲りで頬骨なら出ています

・長くしなやかな黒髪・・・
→長いという点はＯ.Ｋ.◎
→しかし、髪を傷めつけすぎてバサバサ×
→いくら暗くしてもすぐ落ちる茶髪×

・白粉・・・
→シワ・シミ隠すのに必死です。

・眉を除去して墨で描き・・・
→墨で書いたら女芸人のイモトになってしまいます

・お歯黒・・・
→私は八重歯なので、黒く染めたらドラキュラ化します

というわけで、私は妖艶さよりも、どちらかというと健康美!?よりです。

30代になりましたので盛りをバッチリ過ぎました・・・。

私・・・平安時代だったら全く魅力がない女性だったのかと・・・悲しくなります。

・・・今の時代でもどうなのかと不安になります。

美人ネタはこのくらいにしておいて本題に入りたいと思います。

私担当のメルマガ、今回は３回目になります。

前回２回目では“今の入居者”について書かせて頂きました。

今回は“オーナー様”について書かせて頂こうかと思います。

ただ購読頂いている方はほとんどオーナー様が多いので客観的に読んで頂ければと思い

ます。

入居者様も色んな方がいらっしゃいますが、オーナー様も同じように色んな方がいらっしゃいます。

１． 入居が決まったら修繕(クリーニング等含む)をする

「決まってから、はじめて修繕をする」という意味です。

もうこれは完全に論外です。メルマガ購読頂いているオーナー様はもちろん大丈夫です

よね？

お部屋に入った第一印象でお客様の反応が違います。

私たちが「クロス張り替えてクリーニングが入ってきれいになりますよ」とお伝えし

ても、私たちはイメージがわきますが、お客様は素人の方ですから全くイメージがわ

かず、ただただ印象が悪いだけです。

２． 設備は整っているが古いまま

「バランス釜は追炊きも出来るし良いですよ～」なんて言っている時代は終わりました。

正直弊社営業スタッフは誰も使ったことがありません。

使い方は説明できますが・・・。

テレビ線が古いタイプ
→ファミコン世代は自分で繋げるかと思いますが私も経験なしです。

エアコンが製造10年越え
→黄ばみがあるだけで、クロス張り替えたら目立つ目立つ。

エアコンとリモコンがコードで繋がっているのもダメ。

ガスエアコンもガス代が高すぎてＮＧです。

ウォシュレットは男性単身者に人気設備です。

３． 賃料は上げられる（・・・と、思っている）

もちろん、フルリフォームをして新築同様に直して頂ければ、賃料ＵＰも可能です。

ただ原状回復をして設備を充実させたからといって、賃料を上げようとするのは難しい

です。

そこまでやって、はじめて他の物件に勝てる状態になったと言えるのに、賃料上げたら

勝てるところも勝てなくなります。

入居後や更新の際に、一方的に「賃料を上げたい」というオーナー様もいらっしゃいま

すが、これも無理です。

上記に書かせて頂いた内容はセミナーで何度もお伝えしているのですが未だに多いです。

その他にも

・入居者の部屋に勝手に入ろうとする。

・礼金を取りたがる。

・修繕、設備交換をしてくれない。

・新築の時はこうだったと嘆く

・新築の時の家賃は○万円だったと嘆く　など

前回『現入居者の実態』なんて本が執筆出来そうなくらいのネタがあると書かせて頂き

ましたが、同じように『残念な物件オーナー』なんて本も書けそうです。笑

美人店長の本音！？を聞きたい方は是非ご連絡頂ければと思います。

オーナー様にとっては耳の痛いこともあるかもしれませんが、私が優しくお伝えしま

すよ。笑

今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会
大みか不動産株式会社　賃貸営業部
小貫　祐子

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■　　２．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.3！
「不動産投資歴2年！ゼロから始めて6棟120室所持できたワケ！！！」

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不動産投資応援セミナーは１０月２日に３回シリーズの第３回目を開催し、おかげさま

で好評のうちに締めくくることができました！！

今回のゲスト講師は、大阪府出身３８歳の謎の投資家Ｆ氏！？でした。

非常に話が明晰で分かりやすく、なおかつところどころユーモアがあり、まさに堂々とし

た話しぶりでした。

内容も大変おもしろく、またためになるお話しでした。

お話をお聞きしていて、Ｆさんのすごいところは３つあると思いました。

１． キャッシュフローの完全な理解

２． 融資を引いてくる努力

３． 経営に本気な姿勢

それぞれ、この後詳しく解説してみます。

セミナーに参加されていない方のために、今回は特別にエッセンスを共有させていただ

きます。

１． キャッシュフローの完全な理解

Ｆさんは、物件を見るときの考え方の中心に、このキャッシュフローが来ます。

物件を買う時の基準の一つが、キャッシュフローが出るか？出ないか？と非常に明快です。

多くの人が利回りで止まっている中、Ｆさんはキャッシュフローについての体系的な知

識を身に付けており、買う前にある程度の計算ができています。

また、中長期のシミュレーションも立てており、将来の出口まで事前に見据えた上で購入

判断されています。

そこまで出来るのも、キャッシュフローについて理解と把握をしているからです。

２． 融資を引いてくる努力

Ｆさんは、不動産投資の成功の肝は「融資が引けるかどうか」だという点を非常によく理

解されており、そのための努力を惜しみません。

お話では、これまで打診した銀行は全部で４０支店ほどにも上るとのことです。

そのうち、半分以上は門前払いで、実際に取引できた銀行は４行しかなかったそうです。

行動力に加えて、銀行から見て貸したい人になれるように、自身の属性評価を高めたり、

或いは実体以上に高くみられるように！？といった努力も欠かしません。

３． 経営に本気な姿勢

Ｆさんは、この「不動産投資」というものを単なる投資とは考えておらず、あくまで一つ

の事業として本気で取り組んでいらっしゃいます。

賃貸経営はあくまで経営なんだと・・・そんな姿勢と覚悟を感じました。

先ほどの銀行の話も、単にその場で良く見られるように誤魔化すとかそういった話では

なく、融資付けこそがこの事業の真剣に取り組むべきところだと見据えているからなの

です。

もちろん、ご本人は謙遜で、実体より良く見られるようにいろんなテクニックを使ってい

るとはおっしゃっていましたが、そういったちょっとした背伸び！？にも手を抜かない

というのが、本気さの表れなのだと感じました。

そんなＦさんのレベルの高い話を聞けて、参加者の皆様もだいぶ刺激を受けていらっし

ゃるようでした。

セミナー後には、投資物件見学のミニツアーと懇親会まで行い、皆さん楽しんでいただけ

たようで、今まで以上に有意義な会になりました。

これで、今回シリーズはいったん閉幕となりますが、また次回のイベントを企画中です。

今後もこのコーナーで告知してまいります。

どうぞお楽しみに！！

★なお、セミナー番外編として、「不動産投資ツアー」という小イベントを10月16日に

予定しております。

次の第３コラムをお読み下さい。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介
　　　　　番外編！『不動産投資ツアー』開催のご案内！

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今号は物件情報はお休みです。

投資用物件は、毎度そうそう新しくは出てこないので（良い物件は特に）、ちょくちょく

ネタ切れとなってしまいます・・・。

今号では代わりに、不動産投資ツアーの告知を行います。

これは、不動産投資セミナーシリーズからのスピンオフ企画といえますが、今回特別にセ

ミナー参加されてない方でも御参加可能です。

★『不動産投資ツアー』詳細★
http://www.omika.jp/tourDM20161016.pdf

日時　10月16日(日)　10時～13時半
場所　大みか不動産へ集合　→　近隣の投資用物件を数ヶ所見学
→帰ってきて、大みか不動産セミナールームで解説講座

内容
■
実際に物件を見てみよう！物件を検討するときの確認しておきたいポイント

解説講座
□
具体例から学ぶキャッシュフローの読み解き方と購入シミュレーションの方法
■ 表面利回りと実質利回りの違いとは？
■ 実例解説！キャッシュフローの読み解き方
■ 良い買い方とは？購入シミュレーションの方法

物件を購入する前に、実際に不動産投資を体験していただきます。

近くにどのような物件があるのかを見ていただき、その後の解説講座で知っておきたい

不動産投資のポイントを整理して学ぶことで実践に近づけることが出来ます。

もちろん追加で購入をお考えの方もご参加大歓迎です！

詳細知りたい方はお気軽にお問合せ下さい。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
　収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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　http://hitachi-ooyasan.com/

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　http://omika-concierge.com/

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　http://www.omika.jp/

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　http://www.omika.jp/omika-onamuke/onamuke.html

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