◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.13――◆

■第１３回　明治６年地租改正の意味：土地税制の根本思想が変わった！！■
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

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【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　３，０００円（税込）／１名様

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載！不動産と税について考えてみた！Vol.3
『明治６年地租改正の意味：土地税制の根本思想が変わった！！』

２．連載！美人店長の営業日誌！Vol.2
『わがままな入居者の実態とは！？』

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.2
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」

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■　１．連載！不動産と税について考えてみた！Vol.3
『明治６年地租改正の意味：土地税制の根本思想が変わった！！』

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今回も私たちのメルマガを読んでいただき、ありがとうございます。

大みか不動産の橘です。

固定資産税について考える連載も今回で第３回目となりました。

前回までのおさらいですが、第１回では、固定資産税とは所有権に係っている税である

というその性質について触れ、それならば、国家へ地代を払っていることと変わらない

のではないか？という疑問を提示しました。

第２回では、固定資産税の起源は、明治６年（1873年）の地租改正で定められた「地租」

であり、その時を境に、江戸時代までの「年貢」という税制から大きく変革されたとい

うことを見てきました。

今回は、その明治６年地租改正による変革の意味について、より深くつっこんで考えて

みたいと思います。

さて、繰り返しになりますが、江戸時代までの「年貢」は土地そのものには係っていま

せんでした。

土地そのものにではなく、土地から上がる生産物であるコメに係っていました。

収穫の多い年は年貢を多く納め、収穫の少ない年は少なくしか納めなくていい。

至極まっとうな、公平な税制だと思います。

もっとも、その税率は問題で、四公六民なのか五公五民なのか？で、江戸時代は重税だ

ったのかどうか？という別の議論があります。

（私の感覚からすると、四割でも十分すぎるほどの重税だと思いますが・・・。）

また一説には、江戸時代を通して生産性が上がっていたので、農民の実質的税負担は軽

かったという説もあります。

しかし、ここでは税率の問題は触れません。

あくまで税金に対する根本的な考え方が問題です。

「上がった収穫の○割は、お上に納めるものだ」という考え方は、極めて公平です。

しかし、明治６年の地租改正で、その根本思想が大きく変わりました。

この時から、税金は、収穫の○割に係るものではなく、「一律で地価の３％に係る」もの

に変更されてしまったのです。

いわば、収益力に対する課税から、所有権に対する課税に変わったのです。

地価というのは、時の明治政府が決めたものですが、今でいう固定資産税評価額と同じ

と思ってよいでしょう。

それは一応、土地の収穫力に応じて決められてはいたようです。

ですので、収穫力のある土地はそれなりに高い地価を設定され、さほど収穫力の無い土

地はそれなりに低い地価設定だったようです。

ですので、表面的にはそれまでと変わらず公平な税制が続いているように見えました。

ただし、最初だけは、、、という条件が付きます。

時代の変遷とともに、地価と収穫力が不相応になってきてしまったらどうでしょうか？

それはやはり、不公平の原因なのではないでしょうか？

明治から１００年以上たった平成の世、時代が進むのに応じて社会構造や産業構造が変

わり、土地の価値は大幅に下がりました。（あくまで相対的に）

昔は、土地があれば収穫が上がることを意味しました。

昔は工業がまだ無く、商業も一部の人に限られていたので、農業の収穫物を押さえるこ

とは、大きなパワーを持っているということでもありました。

したがって、土地持ちは裕福であり、時に権力者でもありました。

現代でも、土地持ちはある意味裕福です。

相対的なパワーはだいぶ落ちたとはいえ、それでも土地を活用すれば、それなりの収益

を上げることが出来ます。

昔はコメを生んだ土地が、今は家賃を生むといえます。

しかし、活用できない土地もあります。

アパート・マンション・駐車場には出来ない、どうしようもない土地というのが、あち

こちにザラにあります。

そんな土地でも、固定資産税だけは係る。

そんな困った状況に苦しんでいる人、悲鳴を上げている人はたくさんいます。

それもこれも、元をたどれば明治６年の地租改正が遠因です。

これを機に、年貢という公平な税制が形を変えました。

のちに、明治政府は所得税や法人税を新設します。

こちらの税の方が、ことの本質的には年貢の後継者と言えます。

収益性に対する課税だからです。

しかし、政府はその際に地租を廃止しませんでした。

所得税も取り、地租も取ったのです。

二重課税の始まりです。

その全てが悪だったとは思いません。

地租収入があったからこそ、明治の日本は富国強兵に邁進することができ、日清戦争や

日露戦争にも耐え抜いて、近代国家として存立できたのでしょう。

しかし、時代に応じてシステムを変更することは必要だと思います。

「不動産が“負”動産になる」と、誰が言い出したのか知りませんが、最近いろんなと

ころで目にする言い回しです。

なかなか言い得て妙で、全ての不動産について当てはまる訳ではありませんが、一部の

不動産は確かにそのような状態――持っているだけでマイナスという状態――になって

しまっています。

土地所有がパワーでなくなった時代、所有権に対する課税という考え方は見直した方が

良いと思います。

日立大家さんの会　会長
大みか不動産株式会社　専務取締役
橘　英太郎

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■　２．連載！美人店長の営業日誌！Vol.2
『わがままな入居者の実態とは！？』

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こんにちは。

大みか不動産賃貸営業部の小貫祐子と申します。

もう８月も残りわずかとなり夏の終わりを感じる時期となりました。

先日台風の影響で常磐線は完全停止、弊社最寄りのＪＲ常磐線大甕駅は冠水しました。

私も予定があり水戸に出かけており、通常車で３０分程の距離ですが台風の影響で２時

間半もかかりました。道路は所々冠水しており雨、雷に恐怖を覚えました。

翌日は電話が鳴りっぱなしかなと思いながら次の日出社をすると、テレビが映らなくなっ

たという電話が２件、雨漏りした物件が２件程でした。

みなさんの地域は台風の影響いかがでしたでしょうか？

私担当のメルマガは今回で２回目になります。

前回の内容が全く営業奮闘記に触れてなかったので、今回は少し触れた内容で・・・笑

書かせて頂きたいと思います。

私は賃貸営業メインでやっておりますので、いつも“自分が逆の立場(お客様の立場)だっ

たらどう思うか”という考えを心掛けています。

例えば、お客様が来店された際少しお待ち頂く場合がございます。

私たちがお客様を５分待たせただけでも、お客様の立場に立てば１０分以上の感覚があ

るのではないかと思います。待っている時って時間が経つのが長く感じるものです。

待たせるなら待たせるなりに何かしらのフォローが出来ないかと考えます。

声掛けをしたり、他のスタッフに繋いでもらったり・・・、出来る限りのことはしたい

と思っています。

弊社には常日頃様々なお客様が来店されます。

上記に書かせて頂いたようにお客様を考え行動してはおりますが、

最近の入居者様は以前よりも“わがまま”な方が多くなってきたように感じます。

以前のセミナーの際にも少しお話はさせて頂きましたが少しご紹介させて頂きます。

１） 賃料交渉したいのですが・・・

これはよくある話ですが賃料が5,000円以上下がるのが当たり前だと思っている方が多

くみられます。

交渉はしますが1,000円、2,000円かと思いますと伝えると不服の様子。

２） 車がないので日立駅まで送ってくれませんか？

ＪＲ常磐線弊社最寄り大甕駅から２駅先、距離にすると約１２ｋｍ。

電車であれば約１０分ですが車ですと日立市は渋滞が多いので３０分かかります。

となると往復１時間もかかってしまいます。

３） ブレーカーの上げ方がわからないので来てほしい

比較的初めての一人暮らしやご年配の方に多いです。

ご年配の方だと電話での対応だと難しく訪問することも多々あります。

４） 若いカップルより担当を男性スタッフに変えてください・・・嫉妬心

弊社営業スタッフは女性比率が高いのでもちろんカップル、ご夫婦を担当させて頂くこ

ともあります。

私は男女のお客様が来店された際は女性側の意見に賛同することにしています。

基本的に家にいる時間が多いのは女性ですので、女性目線で話すと成約につながりやす

いというのもあります。

ただやはり嫉妬されることも少なくありません。

５） 照明器具の取り付けが出来ないので来てくれませんか？(独身男性)

女性一人暮らしなら未だしも男性単身の方に言われると・・・

嘘でしょ！？と言いたくなるのが本音です。

その他もたくさんありますが、書ききれなくなりそうなのでこの辺でやめておきます。笑

オーナー様ご自身で自主管理されている方もいらっしゃるかと思いますが、皆様のアパ

ートにはどのような入居者様がいらっしゃるのでしょうか？

管理会社が間に入っていれば直接のクレームや連絡が来ることはあまりないかと思われ

ます。

入居者様も“管理会社”というところで言いやすい所もあるのではないかと思います。

先程も書かせて頂きましたが、お客様には逆の立場になって対応したいと思っておりま

すが、中々難しい点も多々あります。

オーナー様の中には同じ思いをされている方もたくさんいらっしゃるかと思います。

私個人的には『現入居者の実態』なんて本が執筆出来そうなくらいのネタがありますので

ご興味がある方はお茶でも飲みながらゆっくりお話しさせて頂きますのでお気軽にお問

合せ下さい。

今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会
大みか不動産株式会社　賃貸営業部
小貫　祐子

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今号の投資用物件情報は前号と同じです。

実際にこの物件には反響があり、１名の投資家様が物件を見に来て下さいました！
（Ａ町のＮ様、ありがとうございます。）

しかし、すでに６棟７０戸以上！！を所有されているという大物投資家様だったため、

このようなハイリスクな小規模物件は趣旨が違うと感じられたようで、成約には至りま

せんでした。

もし今このメルマガを見てくれている方で、まだ不動産を持ったことがないという方、

なおかつ、最初は小さな物件から始めたいという方には大変おススメな物件です。

（以下、物件情報）

■指し値推奨物件？？安く買える方法教えます！！■
　★日立市会瀬町！軽量鉄骨造４戸アパート！現金買いに最適！★

この物件は、売値1,000万円ですが、現状ではハッキリ言って全く魅力ありません。

表面利回りは満室想定で14.4％、現状で3.6％です。

現状が低いのは、入居率が低いからで、実際に４戸中１戸しか入っていません！！

立地も決して良い訳ではなく、建物も築３０年超とかなり古いです。

失礼な言い方になりますが、正直な話、こんな物件に手を出す人がいるのか？と思うぐ

らいどうしようもない物件です。

しかし、この物件は買い方次第では思わぬ掘り出し物に化ける可能性があります！

というのは、ある理由があって、当社ではこの物件が大幅に安くなるかもしれないこと

を知っているからです！？

お約束はできませんが、場合によっては半値でも？？と思えるほどの事情があります。

どんな物件でも、その価値は絶対的に決まっているものではなく、価格との見合いで相

対的に決まります。

単純な話、極端に安く買えれば、どんな物件も良い物件となります。

この物件には、そういう積極的な投資を実践できるチャンスがありますので、もしご興

味をお持ちの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談下さい。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
　収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　４．セミナーのご案内！『不動産投資応援セミナー』Vol.2！
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」

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第１回が好評につき、早くも第２回の開催決定です！！

★不動産投資をお考えの方のための『不動産投資応援セミナー』Vol.2！★
「不動産投資歴9年の先駆者大家が語る不動産投資術！！！」

【日程】　９月１１日（日）
【時間】　１３:００～１５:３０　（受付１２:３０～）
【会場】　大みか不動産 セミナールーム
【住所】　茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】　３８歳サラリーマン投資家　Ｔ氏
【定員】　先着２０名様（事前予約制）
【受講料】　３，０００円（税込）／１名様

★ゲスト講師★

ゲスト講師には、日立市で不動産投資歴9年の青年サラリーマン投資家であるＴ氏が登

壇予定。サブプライム問題で市場が大きく冷え込んだ2007年より投資を始めるなど、ま

だ不動産投資がさほど注目されていなかった時代からの先駆者になります！これまでに

６棟購入＆３棟売却という実績があり、物件情報をキャッチするスピードと独自の情報

網は、他の追随を許しません！！不動産業者も舌を巻く、投資先駆者としてのノウハウを、

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始めたいとお考えの方に是非お聞きいただきたい内容です!!!

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お問合せ：0284-53-5878（「9/11のセミナーに参加したい」とお伝えください!）

【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com(「9/11のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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