◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.47――◆

■第４７回―「賃料は古くなったら下がるもの！」■
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【日程】　 ６月２４日
【時間】　 １３:００～１８：００
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
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　　　　　 片岡税理士事務所　所長　　　　片岡　優　氏
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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第１１回「賃料は古くなったら下がるもの！」

２．オーナー業の実例！

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．不動産と相続に関する税務・法律　無料相談会！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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■　　１．連載『満室はマスト！』第１１回「賃料は古くなったら下がるもの！」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回は「築浅」がテーマでしたが、今回はその反対の「築古」について考えてみたいと思います。

本題に入る前に、「築古」という言葉は、まず何と読むか？という問題があります。
ふだん日常会話には登場しない言葉なので、文字だけで見て頭の中で「ちくこ」または「ちくふる」と読んでいますが、私は「ちくふる」の方が正しいだろうと今は考えています。

とはいえ、私も最初は「ちくこ」派でした。
中古住宅などと言う時の「中古」が「ちゅうこ」、太古の昔と言う時の「太古」が「たいこ」なので、直感的に「ちくこ」と読んでしまいがちです。
「ちく」も「こ」も音読みなので、本来はこちらが自然で正統的な読み方なのだろうと思います。

しかし、おそらくですが、「築古」という言葉は近年新たに登場してきた言葉なので、もとから日本語にあった言葉ではないのだと思います。
なぜ近年登場してきたかといいますと、「築浅」という言葉の反対語として使われ始めたのではないでしょうか？
そうだとすると、「築浅」が音読みで「ちくせん」と読む訳ではなく、訓読みで「ちくあさ」と読む以上、「築古」も「ちくふる」が正解なのだろうと思います。
ま、いずれも“重箱読み”ということになりますね。

以上は前置きです。
さて、前回もお話ししましたが、弊社大みか不動産では築２０年超の古い賃貸物件ばかりを管理しております。
なぜなら、この日立市という地方商圏において、新しめのアパートを建築しているのはほぼほぼ大手ハウスメーカー（〇〇建託とか、〇〇建託とか、〇〇建託とか・・・笑）だけだからです。

しかし、当社管理物件が築古物件ばかりだからといって借りる人がいないかといいますと、全然そんなことはありません。
当社には毎週多数のお部屋探しのお客様が来店されています。
例えご紹介した物件が古かろうが、狭かろうが、粗末だろうが、喜んで借りてくれるお客様は大勢いらっしゃいます。

その一方で、やはり空室に悩む物件が多数あるというのも事実です。
要は、築古物件の実態として、古くても変わらず人気があり、借りてもらえる物件と、古いから空いてしまっている物件とに二極化していると言えます。

それでは、変わらず人気がある物件は何が良いのでしょうか？
立地、間取り、設備、清潔感、いろいろ見るべきポイントはありますが、ここは一つ、一番重要な要素として“賃料”に着目していただきたいと思います。
古くなっても入居が付く物件というのは、まず例外なく賃料は適正賃料になっています。
反対に、空いてしまっている物件というのは、まず例外なく昔の賃料を引きずっています。

言うまでもなく、「昔の賃料＝適正賃料」ではありません。
建物は年々古くなることを考えると、時を経れば経るほど賃料が下がることは明白です。
正解は、「昔の賃料＞今の賃料＝適正賃料」です。
賃貸オーナーは、絶えず自身の物件の今現在の適正賃料を見極めて、タイムリーに切り下げ、切り下げしていかなくてはなりません。

ちなみに、家賃低下率は全国平均で約１％／年だと言われています。
どういうことかというと、新築時の家賃を１００としたときに、築１年なら９９、築２０年なら８０だということです。
新築時の家賃が50,000円なら、築２０年時には80％の40,000円でもおかしくないということです。
（細かく言うと、実態として入居中の家賃は退去まで変わらないので、退去が発生したタイミングで切り下がることになります。）

とはいえ、「できることなら、“切り下げたくない”！」というのは誰しも思うことでしょう。
私自身も空室が出るたびに毎度悩みます。
時には突っ張ることもあります。
「この部屋は前回〇万円だった。今回も同じで行こう！」と。
それで上手く行く場合もあります。
上手く行かない場合（結果決まらず、空室期間がダラダラ伸びてしまう場合）もあります。
それは見極めと判断の問題で、どっちの結果に転んでもオーナーの責任です。

ただ、私はどちらかというと、毎度弱気の家賃設定をします。
昔の家賃をずっと引っ張るのはチキンレースと同じで、失敗すれば大怪我をします。
（バイクだったら、文字通り速度を緩めずに壁に激突するイメージです。
賃貸では、空室期間が長引いて“逸失家賃”の額が無意味に積み上がることを指して、“大怪我”と認識しています。）
私はこんなレースは早々に降りて、そこそこ安い賃料を早めに確保できれば大満足です。

しかし、世の中の大多数のオーナーさんは、なかなか家賃を下げようとはしません。
「この部屋は昔〇万円だった！」
「新築時は〇万円だった！」
と、かたくななまでに昔の家賃にこだわります。
いわゆる“高値覚え”というやつですが、こういう言い方をしているうちはまだ救いがあります。
「昔は・・・」と言いつつ、頭の中では薄々、今の現状では成り立たないことも認識し始めているからです。

しかし、「この部屋は〇万円の部屋だ！」と言うようになったら終わりです。
（じっさい、このように言うオーナーさんもけっこういます・・・。）
モノの値段は変化するものだという概念が無いのです。

モノの値段は日々変わりますし、いくらが正解ということもありません。
正解は無いとはいうものの、敢えて言えば、取引が成立した値段が正しい価格です。
これを自由主義市場経済と言います。

また、賃貸物件は土地と建物で成り立っていますが、建物の価値は経年によりゆるやかに減少します。
新築時の価値が一番高くて、古くなるほどちょっとずつ下がっていくというのは、直感的に理解できることです。

そんな中で、かたくなに「この部屋は〇万円！」というのは、単にその人自身の固定観念にすぎません。
変化を拒否しているというよりは、単に周りが見えていないだけなのかもしれません。

そんなかたくななオーナーさんも多い中、私は次の標語を贈りたいと思います。
「賃料は 古くなったら 下がるもの！」
※５・７・５に区切って、節を付けて読んでください！

当たり前といえば当たり前ですが、ついつい忘れてしまいがちなことでもあります。
私はこの言葉を念頭に置き、時々湧き上がってくる「高い家賃を取りたい」という欲を抑えることに努めています。
皆さんもぜひ、賃貸経営の座右の銘！？としていただけると幸いです。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２． オーナー業の実例！

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こんにちは！売買事業部の橘哲郎です！

今回は私が個人的に所有するアパートの話をしようかと思います。

私は昨年の9月に念願の大家デビューを果たし、いきなり5棟32戸のオーナーとなりましたが、購入した当時の入居状況は32戸中19戸と入居率は60%を割っていました。

なぜそのような物件の購入を決断したかというと、
・しっかり空室対策をすれば決まらない物件ではなかったということ。
・入居率60%でも回せる価格で買えたから。
実に単純明快です(笑)

現在の入居状況はというと、32戸中25戸で入居率は78%まで上がりました！
2部屋の退去があったので、私が所有してから約8ヶ月で8人が新たな入居者ということです。

では私がやったことはというと、それまた単純なことで
全部屋にTVインターホンを入れて、Free Wi-Fiを導入したくらいです。

というのも5棟中3棟には元々チャイムすらなく、訪問者はドアをノックするというなんともアナログな感じだったのでインターホンは必須だとして、Wi-Fiは既存の入居者にも喜ばれ、新規の入居者にも決め手になったという言葉を頂いたのでやって良かったなと思っています。
とは言ってもまだ空室が7部屋あるので満室を目指していろいろ対策しているところです！

賃貸経営はどうしても長期的な視野が必要となってきます。

短期的快楽と長期的快楽という話をすると、
まずタバコを例に挙げれば、たばこを吸うという行為はすぐに快楽を得られますが、長期的に見た場合タバコ代が馬鹿にならない、健康状態が悪くなる等いいことはありません。
禁煙をすると最初は苦痛でなりませんが、長期的には「やめて良かったな」となるわけです。
ダイエットもそうですね。好きな物を好きなだけ食べるという行為は至福のひと時ですが、それを我慢して乗り越えた先には理想の体型や良い健康状態が待っています。

つまり長期的快楽の道を選ぶ場合、最初は苦難の連続ということになります。

私のアパートに話を戻しますと、正直なところまだまだ全然儲かっていません(泣)

まず今年の正月に届いたのは年賀状ではなく、県税事務所からの不動産取得税納税通知書でした、、、

不動産取得税は評価額に決まった税率が掛けられて課税されるので、物件購入額以上に資産価値（評価額）は高く、7ケタの税金を納めました。

そして前述のTVインターホン。1個あたりの単価は2万円くらいのものでも全部屋となると工事代まで入れてまた何十万円となってきます。

それから4月に届いたのは固定資産税の納税通知書。評価額は高いのでそれまた何十万円という税額、、、

と、なんだか愚痴っぽくなってきましたが、実はこれらは想定外のことではなくすべて計算通りです！

購入前に綿密に計算しているため、どの時期にいくらの税金を払うのか、いつどんな経費がかかるのかわかっているので、対策は立てやすいですね。

逆にそれが見えていなければその物件を買ってはいけません！

共用灯の電気代だったり、エレベーターの管理費や借り上げている駐車場代だったりと売主に確認しなければわからない経費というものは沢山ありますが、その点で税金は税率や計算方法を知っていれば非常にわかりやすいものです。

登録免許税、不動産取得税、固定資産税や都市計画税は評価額から読み取ることが出来ますので、業者へ物件資料の請求をするときは評価額証明書は必ずもらうべき書類です。
ちなみに私は評価額証明書がなくてもある程度それに近い数字を割り出すことが出来ますが^^

さて、固定資産税といえば毎年4月に市町村から通知が届いて4期に渡って納めるものですが、そのまま支払うともしかしたら損しているかもしれません。

記憶に新しいところでは今年の1月に横浜市で7億円の過大徴収というニュースがありましたね！

本来なら受けられるはずの軽減措置がされていなかったり、評価そのものが間違えていたり、計算ミスをしていたりと人がやることなので通知書の税額が正しいとは限りません。

正しく計算することによってその税額に不服がある時は審査の請求をすることも出来ます。

もちろんその逆もまた然りで何年も前に建物を解体して更地になっているのに、その後もずっと住宅用地が適用されて税金が安くなっているというケースもありました。その場合にはわざわざ審査請求する必要はありませんね(笑) 　ちなみに東日本大震災の被害によって解体して更地にしたのであれば引き続き住宅用地の軽減がありますがそれではありません。

実際に私は昨年アパートを買ったので今年初めて固定資産税の納税通知書が届いたわけですが、自分で計算したうえで資産税課へ相談したところ、なんと9万円程税金が安くなりました！

こんなことを言うと「俺のも計算してみてくれ！」という人が現れてしまうかもしれないので言っておきますが、私は税理士ではないので個別の税務相談は出来ません！

総合的な不動産コンサルティングということでのご相談でしたらいつでもお受け致しますのでお気軽にお申し付けください。

最後に、私のアパートに順調に入居者が決まっている最も大きな要因とは、
大みか不動産に管理と入居者募集をお願いしているからです！とでも言っておきましょうか(笑)

日立大家さんの会 パートナー
大みか不動産株式会社 売買事業部
橘　哲郎

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　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

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詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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