◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.46――◆

■第４６回「“築浅”とは何年以内か！？」―■
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◆―――――――今後開催予定の情報　 ―――――――◆

★空室対策セミナー★

【日程】　 ５月２７日
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ３０名
【受講料】 無料

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180527.pdf

★セミナー内容★
　リノベーション物件の見学会を行いながら、空室対策の考え方を現場で説明します。
　また、変わってきている現在の入居者のニーズとその対策も説明させて頂きます！

★対象★
・賃貸経営を実施している方。
・空室にお困りのオーナー様。
・これから投資家デビューをお考えの方。
★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第１０回「“築浅”とは何年以内か！？」

２．『繁忙期を過ぎてしまった今だからこそ出来る空室対策』

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．『繁忙期明けの今だからできる』空室対策セミナー！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第１０回「“築浅”とは何年以内か！？」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

本日は「築浅」という言葉の定義について考えてみたいと思います。
「築浅」とは、私たち不動産業界の人間はふだん当たり前のように使っている言葉ですが、じつは基準は曖昧です。
皆さんも気になりませんか？はたして築浅とは何年以内までのことなんだろうかと？

これには明確な基準がある訳ではなく、人によって「築5年以内しか築浅でない！！」という人もいれば、「築50年以内なら築浅でしょう！？」という人もいると思います？？
まあまあ、築50年は言い過ぎ（笑）ですが、じつは私はつい最近まで、「築20年以内」が築浅だと考えておりました・・・！

なぜなら、弊社管理の賃貸アパートは基本的に築の古い物件が圧倒的多数だからです。
例えば、管理物件の中で最も新しい方の物件が2000年築の物件だったりします。
2000年といえばつい最近のようですが・・・、でも、皆さん思い出して下さい！
今年は2018年です！！
ということは、2000年築の物件はもう築18年なのです・・・。

先月、2000年築の物件を社員総出で見に行きました。
その物件が空室問題に悩んでいたからです・・・。
具体的には、総戸数の3分の1の部屋が空いてしまい、うち1室はもう1年間空いていました・・・。
私自身ショックを受けたのは、その物件は弊社管理物件の中で最も新しいはずの物件で、外観はピカピカで高級感あふれる印象のはずでした・・・。

しかし、実際に久しぶりに目の当たりにした印象は全く異なりました・・・。
本来豪華でハイグレードだったはずの外観が、やはり経年劣化で色褪せ、くすんでいます。
豪華と言えば豪華、立派と言えば立派な物件なのですが、でも・・・でも、ピカピカとは決して言い難い・・・。

いつまでも新しいという印象はタダの思い込みだと気付かされました。
年を経れば古くなるという、当たり前といえば当たり前の事実を再認識し、私は自分の中の築浅の定義を「築15年以内」と訂正しました。

古ければ一概にダメだというつもりはありませんが、ご自身の物件の古さを客観的に受け止めて、築年数なりに必要な施策（リフォーム／メンテナンス／他）をタイムリーに実行していくことは必要だと思います。
ぜひ皆さん、ご自身の賃貸物件が何年に建ったか？（昭和〇年？または平成〇年？）を思い出し、この平成30年までに何年を経過しているか？計算してみることをおススメいたします。

なお、豆知識として、昭和と平成と西暦を互いに行ったり来たり（換算）するためには、次の公式を覚えておくと便利です。

平成X年　＝　昭和63＋X年　＝　西暦1988＋X年

（※昭和64年（＝西暦1989年）が平成元年（1年）なので、昭和63年（西暦1988年）を平成ゼロ年と考える。
なお、さらに余談ですが、この話を平成生まれの新入社員に話したところ、どうやら平成ゼロ年というのが実際に存在すると勘違いしたようです・・・。笑）

この公式を元に、昭和60年築の賃貸物件が今年築何年か？を一緒に考えてみましょう。
今年は平成30年です。
昭和60年と平成30年というそれぞれ違う元号をただ見比べていても、すぐにパッと答えは出ません。
ですので、まずは今年が昭和何年か？を考えます。
先の公式の考え方に沿って考えると、昭和63年が平成ゼロ年なので、今年平成30年は、63＋30＝93なので、昭和93年ということになります。
ここまで出れば、後はもう余裕ですね。
昭和93年－昭和60年＝33年、ということで、築33年を経過しているということが分かりました。
（西暦の方が分かりやすい方は、もちろん西暦で計算してもよいです。）

なお、またまた余談ですが、昭和20年生まれの私の父（弊社の社長）は、いまだに年を昭和で数えています。
今年は昭和93年なので、誕生日が来たら73歳か・・・と、非常に分かりやすいようです。
同様に、戦後73年というのも一発で分かりますね。

さて、余談はこの辺にいたしまして、皆さんにやっていただきたいことは、ご自身の所有物件が築何年なのか？を実際に計算してもらうことです。
計算さえすれば、具体的にすぐ何かをしなくてもいいです。
築何年なのか？を認識さえしておけば、近い将来に取り組むべきことや、進むべき道は自ずと見えてくると思います。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．『繁忙期を過ぎてしまった今だからこそ出来る空室対策』

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こんにちは。大みか不動産株式会社　管理営業部の小野瀬です。

5月になりすっかり日が延びて18時の閉店時間になっても外が明るく、日中は暖かく半袖のお客様も多くなりました。

先月、４月19日に開催致しました『オーナー女子会』は6名様にご参加頂きました。
今回はリフォーム物件の見学とプチセミナーが開催内容でした。
このセミナーは女性限定でのご参加ということで今月5月には男女問わずご参加頂ける物件見学会を予定しておりますのでぜひご参加ください。

今回は『繁忙期を過ぎてしまった今だからこそ出来る空室対策』のお話しをさせて頂きます。

新しい入居者を見つけるためにするのが空室対策と考えられているオーナー様が多いかもしれません。しかし、新しい入居者だけがお客様でしょうか？…それは違いますよね。

お客様という観点から見てみるとお客様＝すべての入居者ということになります。
どうしても空室がある場合、新しい入居者に向けた空室対策プランのご提案は誰もがしますが、既存入居者へのプランはなかなか提案しません。今回はその話にスポットを当てて対策法をご紹介いたします。

チェック項目で当てはまるものが場合には対策が必要です。
□ 入居してから7年～10年経過している。
□ 新築時から入居していて設備や室内は新築の時のままで状態が分からない。
□ 現在の募集賃料と1万円以上の差額が発生している。
□ 空室にはＴＶドアホンの取付をしたが既存のお部屋はインターホンも古いまま。
□ 家賃が入居当時と全く変わらないままで長期的に入居している。

何項目にチェックが入りましたか？

やはり、現代のお客様はインターネットで検索してからお部屋探しをする方が大半です。そうなると『うちのアパートはいくらぐらいで募集してるの？』と軽い気持ちで検索をするかもしれません。
その時、自分のお部屋の家賃よりはるかに安く、設備が充実していたら…がっかりしてお引越しを考えるかもしれません。また抗議の電話をしてくるかも？まだ抗議の電話をしてきてくれる方がいいかもしれません…もし退去するとなったらまた空室が増え、入居年数に比例してお部屋の修繕費も変動し損失ばかりが増えます。

家賃は年間1％ずつ低下すると言われておりますので築年数が経過した場合、値下がりして家賃に差額が発生することはどの物件でも珍しいことではありません。また、お部屋のリフォームやグレードによっても家賃は変動します。

あるポータルサイトのアンケートのデータによると、引越しを検討するタイミングで一番多いのは『結婚・同棲・離婚』、次が『転勤、転職、親との同居』、次が『今の部屋に不満を持った時』がランクインしています。
結婚や同棲、転勤等は引越しの動機としては防ぐことが難しいものです。
しかし、入居者が不満となる要因を取り除き退去しないように対策をすることは可能です。
不満が上がってから直していてはお客様を逃します。タイミングとしては更新の際に家賃値下げや設備の交換をする際に既存入居者のお部屋も工事可能であれば一緒に工事をしてしまうなど既存入居者も大切なお客様だということを考えながら賃貸経営をすることが満室経営につながるのかもしれません。

やはり満室経営を続けているオーナー様は何よりも『入居者』を大切に考え、自分だったらどうだろう…。投資しても入居していれば回収が出来る。と無意識に考えて先行投資をしているのかもしれませんね。私が伝えたいことは『入居者を逃がさない』ということ。
家賃の値下げや設備の新設・交換などになかなか踏み切れないのはみなさん同じかと思いますが、入居者を逃すくらいなら3000円～5000円の家賃値下げ、また設備の工事5万～10万は必要な投資として受け止めるべきです。
この空室対策（退去対策）で入居者にずっと住みたくなる魔法をかけましょう。

これは繁忙期を過ぎて今の時期だからこそ出来る対策です。もし空室があるオーナー様、今は満室だけど…そろそろあの入居者引越ししそう。という方は検討頂いた方がいいかもしれません。。。

ご相談をお待ちしております。

日立大家さんの会
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野瀬　麻実

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■　４．『繁忙期明けの今だからできる』空室対策セミナー！

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【日程】　 ５月２７日
【時間】　 １３:００～１６：００　（受付１２:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ３０名
【受講料】 無料

★詳細資料★　
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■　　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180225.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
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【メールでのお問合せ、申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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