◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.45――◆

■第４５回「空室対策は“モグラ叩き”である！」―■
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◆―――――――今後開催予定の情報　 ―――――――◆

★オーナー女子会★

【日程】　 ４月１９日
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
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【受講料】 １，０００円

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　説明を行わせて頂きます。

★対象★
・賃貸経営を実施している女性の方。
・空室にお困りの女性オーナー様。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第９回「空室対策は“モグラ叩き”である！」

２．今の「募集条件」は合っているのか！？

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

４．オーナー女子会！

５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第９回「空室対策は“モグラ叩き”である！」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前２回ほどお休みしていましたが、今回からまた連載『満室はマスト！』に戻り、引き続き満室賃貸経営法についてお話しします。

さて、賃貸経営で常に頭を悩ませられるのは空室の問題ですが、空室対策はよく“モグラ叩き”に例えられます。
どういうことかというと、モグラ叩きの意味は辞書では次のように記載してありました。

もぐら‐たたき【土竜叩き】の意味
１ 制限時間内に、複数の穴から顔を出すモグラの頭をハンマーでたたいて得点を競うゲーム。また、そのゲーム機。
２ （1から転じて）一か所を制圧すると別の場所で次々と新たな活動を開始するため、なかなか終わらないもののたとえ。
出典：デジタル大辞泉（小学館）

賃貸の空室も、「一か所を制圧すると別の場所で次々と～～」というところがミソで、まさに埋めても埋めても終わらない永続的な闘いであるといえます。
そんな賃貸のモグラ叩きに、何か必勝法はあるのでしょうか？

その答えは、ぜひこのわたくし橘に聞いてください！
なぜなら、じつは私、かつて存在した新宿ジョイポリスという大型ゲームセンターで、「ワニワニパニック」をパーフェクトクリアーした経歴の持ち主だからです。（笑
知らない方のためにご説明しますと、「ワニワニパニック」とはモグラ叩きゲームの一種で、その名の通り、モグラの代わりに複数のワニが次々と顔を出し、前進して襲ってくるゲームです。
プレイヤーはワニに噛まれる（前進してきたワニが自分の手前のラインに到達する）前に、手にした小型のハンマーでワニの頭を叩いて後退させなければなりません。
90年代後半頃にはけっこう人気があり、新宿ジョイポリスに限らず全国各地の小規模ゲームセンターにもけっこう置いてありました。

この「ワニワニパニック」の攻略法ですが、ポイントは次の３つです。
１． 体の軸を固定してブラさず、利き腕だけを動かす。
（利き腕の肩から先を動かす。肩から元の方、つまりカラダ（胴体と脚）は一切動かさない。）
２． ハンマーは握りしめずに軽く持ち、手首のスナップのみで軽くワニに当てる。
（強く叩かなくても、触ればワニは後退するので、必要以上の力はいらない。また、力んで持つと腕の曲げ伸ばしのスピードが遅くなる。）
３． ワニの動き出しを抑える。
（ワニが手前に迫って来てからでは対処する時間が無いので、初動を捉えたら、ほぼそれと同時のタイミングで機敏に叩く。）

この３つのコツを身に着ければ、きっと皆さんも高得点が出せる？もしくはパーフェクトクリアーできる？のではないかと思います！！

ちなみに補足ですが、私がなぜこのコツを身に着けており、このゲームが得意かと言いますと、じつは私は学生時代にフェンシングというスポーツをやっていたからです。
フェンシングは相手に向かって半身になって構え、利き腕に剣を持って突き合うスポーツです。
利き腕の曲げ伸ばしは基本的な動作で、フランス語で「アロンジェ・ル・ブラ」と言いますが、力まずにスピード重視で行うものです。
そんな動作の訓練を日々行っていたので、私にとってワニワニパニックのハンマーは剣と一緒でした。
フェンシングのスタンスでゲーム台に向かって構え、カラダの軸は動かさず、小手先の速さだけを最大限に発揮して、次々出てくるワニを軽々と叩くことができました。
「これはまさに自分のためのゲームだ！」と思ったものです。笑

余談はさておき、賃貸に話を戻しますと、空室対策のモグラ叩きにもこのワニワニパニック攻略のコツは応用できます。

１． 考え方の軸をブラさず、目の前の事態に対処する。
（一つの空室に振り回されず、自分の賃貸経営に対するスタンスは揺るがさない。ただし目の前の空室を無視する訳ではなく、必要な行動を行い、空室解消に当たる。）
２． あまり大仰に考えず、肩の力みを抜いて、スピード感を持って対処する。
（一つの空室対策に真剣になればなるほど、真剣になることは悪いことではないのだが、ついつい時間をかけてしまう。時間をかけずに、簡単お手軽にできる対策からまず行う。）
３． 空室の初動を抑える。
（空室対策は、空室の発生した瞬間に即時に対処してしまうことが最善である。）

といったところでしょうか？
多少こじつけ的な部分ももちろんありますが、大きな方向性としては間違っていないと私は確信しています。

最後に、空室のモグラ叩きが失敗する場合を挙げさせてもらいます。

じつはゲームのモグラ叩きやワニ叩きは、一匹ずつ発生してくれれば、大して難しくありません。
難しいのは、２匹または３匹が同時発生的に出現してくる場合です。
右端のワニを叩くことに集中していると、いつの間にか前進していた左端のワニに噛まれてしまいます。
戦略論でも、こういう状態を指して「２正面作戦」と言い、避けるべきものとされています。
（それを避けずにやってしまった悪い例の一つが第二次世界大戦時のドイツや日本です。
　日本は太平洋でアメリカと戦いながら、大陸方面で蔣介石と戦い、動かないソ連にも備えて兵力を温存していました・・・。）

賃貸でも同様に、空室も一室ずつ発生してくれれば対処はシンプルです。
複数室同時に空くから大変になり、やがて埋めても追い付かない状態に立ち至ります。

それを避けるためには、やはり何といってもスピードが大事です。
賃貸で複数室空いてしまう原因は、１室目が埋まらないからです。
１室目を埋めるのに時間が掛かっていると、その間に２室目の退去が発生してしまいます。
本当に運悪く、たまたま２室の退去時期が同じ場合は別ですが、そうでない限り、必ず１室ずつ対処していれば決して２正面作戦にはなりません。

けっきょく賃貸経営で満室を維持するために一番大事なのは、スピード感を持って軽く動くことだと考えます。

本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　２．今の「募集条件」は合っているのか！？

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　管理営業部の作花（さっか）です。

今回も私たちのメルマガをご購読いただき有難うございます。

今年もあっという間に4月になりました。
桜の開花も早く、毎年やっている日立さくら祭りのタイミングには桜はだいぶ散っていました。
日立店の前の桜も今はもう葉桜になっています。

繁忙期も落ち着きをみせてきて、繁忙期に決まらなかったお部屋や、3月末の退去後の空室に悩まされているオーナー様も多いかと思います。
決まらなかったお部屋は、なぜ決まらなかったか・・・

1） 賃料が問題か。
実際の設定賃料はホントに合っているのか。
今まではこの賃料で決まっていたから。と実際の賃料相場より高く設定していないか。

2） 内、外装が問題か。
内装のリフォーム、リノベーションだけでなく、外壁の塗装はしてあるか。
見た目の印象は悪くないか。

3） 設備が問題か。
室内の設備は改善しているか。
現在の人気の設備は把握しているか。

など様々な内容があげられると思います。

賃料に関しては設定賃料が相場賃料より高いと、お客様は他の相場賃料相応の物件に決めてしまいます。
実際、築20年越えの物件と新築物件がほぼ同等の賃料だと新築を選ぶ方が多いと思います。
決まっていた賃料より決まる賃料を把握し長く空いたお部屋を埋めてみてはいかがでしょうか？
賃料を変えずに1年空いてしまった・・・より、少し賃料を下げたら決まり、収入が得られる方がメリットは多いと思います。
相場賃料は？という方はご相談ください。

また内、外装の問題ですが長年手を加えずクラックが多くなっているアパートも多々あります。
やはり案内した時の第一印象にもなるので、整備は必須です。
無料診断も行っていますのでこのタイミングで検討してみてはいかがでしょうか？

設備も同様です。
今の時代のニーズに合った設備にしていかないと決まるお部屋も決まらなくなります。
一昔前だとウォシュレットやTVドアホンは付ければ、という感じだったと思いますが
今は、当たり前に付いているものと考えるお客様が多くなってきています。
設備UPするだけでも問い合わせが増えます。

もう4月だから・・・繁忙期終わったから・・・ではなく、時間がある今だからこそ改善し、空室をなくしていきましょう。

空室対策等以外にも、いろいろなご相談をお待ちしております。

日立大家さんの会　事務局長
大みか不動産株式会社　管理営業部
作花　真矢

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■　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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削除させて頂いております。

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■　４．オーナー女子会！

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★オーナー女子会★

【日程】　 ４月１９日
【時間】　 １０:００～１５：００　（受付９:４５～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 １２名
【受講料】 １，０００円

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180419.pdf

★セミナー内容★
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【メールでの申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com
「4月19日の女子会に参加します」と入れてご返信ください!

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■　　５．オーナー様必見！！アパートの無料診断いたします！

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★診断内容★
　築１５年を超えるアパートの健康診断はいかがでしょうか？
　外壁、配管、内装リフォーム等の無料診断をさせていただきます。
　これを機会に大切の物件の現状を確認してみてはいかがでしょうか？

★詳細資料★　
http://www.omika.jp/DM20180225.pdf

【電話でのお問合せ、申込み】
お問合せ：0284-53-5878

【メールでのお問合せ、申込み】
お問合せ：mail@hitachi-ooyasan.com

詳細の方ご説明させて頂きますので、気軽にご連絡いただければと思います。

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 管理営業部
作花　真矢

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