◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.39――◆

■第３９回　「私の実践している満室賃貸経営法！！」―■
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー★

【日程】　 １月２１日（日）
【時間】　 １３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★講演テーマ★
　『まだ間に合う！繁忙期で満室にする５つの秘訣』
　～あなたの物件が６０日で満室になる方法大公開！～

★セミナー内容★
　近づいてきている繁忙期に向けて今からでも間に合う空室対策のセミナーとなります。
後１ヶ月しか、ではなくまだ１ヶ月はあると思い、間に合う対策をお話しします。

★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・空室でお困りの方。
・今後の賃貸運営に生かしたい方。

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第５回「私の実践している満室賃貸経営法！！」――

２．『この繁忙期はどう戦うか？！』――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー――

■　　１．連載『満室はマスト！』第５回「私の実践している満室賃貸経営法！！」

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明けましておめでとうございます。
大みか不動産の橘です。
本年も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
私たちは本年も、本メルマガやセミナー、ＷＥＢ等々で、引き続きオーナーさん向けの情報発信を続けて行くつもりでおります。
本年もよろしくお願いいたします。

さて、昨年からの継続で『満室はマスト！』と題して連載しておりますが、今回は私自身が自らの所有物件で実践している賃貸経営法についてお話しさせていただきます。

私は、不動産業のキャリアがもうすぐ16年になります。
と同時に、不動産オーナーとしてのキャリアはもうすぐ9年半になります。
思い返すと、あれは2008年の8月でした。
まさにリーマンブラザーズが倒れる前後の頃でしたが、そんな時に、記念すべき１号物件を買いました。
物件の簡単なスペックは次の通りです。

≪１号物件≫
所在地：日立市大みか町
構　造：ＲＣ造６階建
築　年：平成６年（1994年）
総戸数：２３戸（住居２２戸＋事務所１戸）
間取り：３ＤＫが中心（一部２ＤＫ、１Ｋ）
賃　料：満室時155万円／月 → 1,860万円／年
価　格：1億1,500万円
利回り：表面16.2％

この物件は、そういう訳でかれこれ9年半の期間保有していますが、これまでに年間入居率が95％を下回ったことは一度しかありません。
毎年の入居率はおおむね97～98％程度で推移しています。
一度だけ95％を割ってしまった年がありましたが、それは一戸だけあった事務所が丸一年空いてしまったからでした。
今は、おかげさまでその事務所も埋まり、家賃は18万円から16.4万円に下がってしまいましたが、今後も長期にわたって出ては行かれなそうな雰囲気です。

ちなみに、昨年2017年の入居率は、なんと99.35％でした！！
どういう計算かというと、下記の通りです。

昨年は全22戸（私が自宅として使用している１戸を除く）のうち、退去が発生したのが僅かに2戸だけでした。
4/5に退去した305号室は、5/1から次の入居者が入ったので、空室期間が25日間でした。（厳密に家賃の発生していない期間は4/6～4/30なので）
また、12/4に退去した204号室は、年が明けて今年の1/6から新しい入居者が入ったので、この部屋の空室期間は32日間になりますが、しかし2017年中の空室期間に限れば、27日間でした。（12/5～12/31）
以上の空室日数の合計は、52日です。（25日＋27日）
それに対して、計算の分母となる全部屋の全日数の合計は、8,030日です。（22戸×365日）
したがって、空室率は約0.65％となります。（52日÷8,030日×100）
そして、入居率は空室率の裏返しですので、99.35％となります。（100％－0.65％）

我ながら、これ以上は無いぐらいの最高のパフォーマンスだったと思います！！
じっさい、今まででの年に比べても一番良かったような気がします。
（毎年集計している訳ではないので、正確なデータからではないですが・・）
とはいえ、「今年はただ単に運が良かっただけ」というのとは、また違うとも考えています。

なぜなら、私自身は、自分の物件がここまで高稼働を保ってこられたのは、決して運や外部環境によらず、自らそうなるように仕向け、作り上げてきたものと考えているからです。
また、そうかといって、特段の苦労や難しい努力をしてきた訳でもありません。
重要なのは、賃貸経営に関する基本的な“マインドセット”（考え方）です。

私が考える、賃貸経営を勝利に導く究極の考え方は、ものすごくシンプルに絞ってですが、次の３つのことだけに尽きます。

１．家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする。
２．余裕が大事。――無理をしない。欲張らない。――
３．家賃の最適設定は、他の誰でもない、オーナーの最大の仕事である。

この３つを基本方針として持ってさえいれば、賃貸経営に関して大筋で間違うことはほとんどないと考えています。
以下、順番に解説していきます。

１． 家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする。

このお話は前回までにしました。
なぜ、これが良いのか？
もし疑問に思う方がいらっしゃいましたら、お手数ですが、前回までの記事を読み返していただければと思います。

さて、私は実際に自分の物件の値付けを、“意図的に”安く設定しています。
先ほど例に挙げた昨年の退去の２件のうち、4/5に退去した305号室は、退去前の家賃は67,000円でした。
2011年9月の契約だったので、約5年半の入居の後に出て行かれたという状況です。
そういう状況で、次の募集条件について、私はすぐ59,000円に設定しました。
その結果、すぐに入居が決まり、5/1から新たな入居者が入ってくれているというのは先にお伝えした通りです。

ただ、これは今にして思えば、余計に下げすぎたかもしれません・・・。
もしかすると、62,000円ぐらいの設定でも十分入ったのではないでしょうか・・・？
部屋のスペックから見ると、普通に65,000円でもおかしくはありません。
３ＤＫで60㎡の広さがあり、鉄筋コンクリートの重厚な造りで、大甕駅にも日立製作所の工場にも近いという好条件の立地です。
築も古くなってきているとはいえ、それでもまだ25年よりも手前です。
ちなみに古い記録を辿ると、築10年頃（2004年頃）の時点で、なんと家賃74,000円でした！！
（私が買う前ですが、大みか不動産の管理物件でしたので記録は残っていました）

でも、いいんです！！
やっぱりこれで良かったのです。

なぜなら、空室ロス（逸失賃料）を極力減らすという目的を見事に達成したからです。
もちろん、62,000円の設定ならいずれは決まっていたことと思います。
さらに言うと、運が良ければ65,000円でも決まる可能性はありました。
しかし、いずれにしろ決まるまでの時間は相応に長く掛かっていたはずです。

家賃を67,000円から59,000円に下げるという決断をしたおかげで、結果、この部屋の空室ロスは49,167円に抑えられました。（59,000円×25日／30日）
もし、家賃62,000円というそれなりの価格（普通に考えて妥当そうな価格）に設定して、仮に3ヶ月空室だったとすると、その空室ロスは186,000円です。（62,000円×3ヶ月）
その差、約13.7万円（18.6万円－4.9万円）は、3,000円の家賃差（62,000円－59,000円）の約45ヶ月分ものインパクトがあります。
また、仮に空室期間が2ヶ月だったとしても、その空室ロスは124,000円です。（62,000円×2ヶ月）
その差、約7.5万円（12.4万円－4.9万円）は、3,000円の家賃差（62,000円－59,000円）の約25ヶ月分になります。

要は、たかだか3,000円程度高く貸せたところで、空室期間が1～2ヶ月でも延びたら、到底取返せない程の損失を被るということです。

であれば、そうはさせない――空室期間は極力0.5～1ヶ月以内に収まるようにする――というのが私の方針であり、そのためには、最初から低い家賃で貸す――妥当と思われる家賃から更に3,000円程度下げた設定にしておく――というのが私の具体的手法なのです。

以上が、私が実践している満室賃貸経営法の要諦「１．家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする」でした。

けっこう長くなってしまったので、今回はここまでとさせていただきます。
次回、引き続きまして２、３番についてお話ししていきたいと思います。
本日もありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．『この繁忙期はどう戦うか？！』――

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初めまして。
大みか不動産株式会社　本店　管理営業部の小野瀬です。

いつも私たちのメルマガをご購読頂きまして誠にありがとうございます。
前回のメルマガでも作花が書いておりましたが、私もメルマガ記事なんて今まで書いたことがなく少し緊張して書かせて頂いております。

まずは、私の事を知って頂きたいので自己紹介をさせて頂きます。
生まれも育ちも地元の日立。日立中央インター近くに28年暮らしておりまして、昔から女の子というより男の子のように過ごしてきたせいかとてもたくましく育ちました。

高校卒業後はファッション市場　サンキに就職し6年半勤務、その後派遣社員として内視鏡製造の工場で1年勤務、そして今の大みか不動産株式会社に就職しあっという間に4年が経とうとしています。
この業界の事は全く分からない状態で入社し、日々勉強しながらの毎日でした。
私は売買・賃貸・管理営業部といろいろな部門を経験し、お客様のニーズやオーナー様の悩みなどもお聞きし一緒に考えられるこのスキルを使ってぜひ空室などにお悩みのオーナー様の少しでもお力になれるのではないかと考えております。

さて、今年も繁忙期がはじまりました。
2018年1月から3月までの繁忙期に何をしなくてはいけないのか…。

ここで挑戦できるかどうかで4月以降の空室率・大切な収入が決まってきます。しかし、大きなリフォームをしようとしてももう間に合いません…。なぜならば、今来店されているお客様は遅くても3月末までには入居したいのです。

では、この短期間に出来ることをご紹介いたしましょう。
① お家賃の値下げ。
インターネットの検索に掛かるように端数を9000円などに変更してみましょう。また物件のお家賃は適正な金額なのか考えてみましょう。
② モデルルーム仕様。
家電付き物件はすぐ入居が出来る、生活のイメージが出来る！といったメリットがあります。1部屋でもモデルルームを作ってみてはいかがでしょうか。新しい家電プランも登場しております。
③ 募集条件の見直し。
敷金や礼金、初期費用はお引越しを決める際に最初のハードルになります。家賃のフリーレント（無料期間付き）や弊社オリジナルプランの『住む~ずゼロ賃貸』なども入居促進には効果的です。

このような条件変更の相談や反響があった際は『この人を逃したら…』ということを少し頭に置いて頂いて交渉事もお考え頂くとよりチャンスを逃さないのでいいのではないかと思います。ですが、わがままなお客様もやはりどの時代にもいらっしゃいますので適度な交渉、特に金額や設備は営業担当のスタッフ・工事の担当などもおりますのでお気軽にご相談下さい。

では長くなりましたが、この繁忙期中にオーナー様と一緒に悩み、空室対策などにも励んでいきたいと思いますのでよろしくお願い致します。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産(株)　管理営業部　
小野瀬 麻実

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削除させて頂いております。

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■　　４．セミナーのご案内！日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー

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★日立市の賃貸経営者のための『空室対策』セミナー★

【日程】　 １月２１日（日）
【時間】　 １３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】　 大みか不動産 セミナールーム
【住所】　 茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】 大みか不動産　精鋭講師陣
【定員】　 ２０名
【受講料】 無料

★講演テーマ★
　『まだ間に合う！繁忙期で満室にする５つの秘訣』
　～あなたの物件が６０日で満室になる方法大公開！～

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後１ヶ月しか、ではなくまだ１ヶ月はあると思い、間に合う対策をお話しします。

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 事務局長
大みか不動産株式会社 賃貸営業部
作花　真矢

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