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: 2017.12.06第３６回　連載『満室はマスト！』第２回「空室率を数字で捉える！」―〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.36

◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.36――◆

■第３６回　連載『満室はマスト！』第２回「空室率を数字で捉える！」―■
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◆―――――――今後開催予定のセミナー情報　 ―――――――◆

★セミナー詳細★
http://www.omika.jp/DM20171203.pdf

★『確定申告セミナー』★

【日程】　１２月３日（日）
【時間】　１３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】日立大家さんの会　会長　　橘　英太郎
　　　　特別ゲスト　片岡法律事務所
　　　　片岡税理士事務所　　片岡　優氏
【定員】　２５名
【受講料】無料

セミナー終了後の懇親会のお知らせ
【懇親会】１７：００～
【参加費】４，０００円　懇親会のみの参加も出来ます！

★セミナー内容★
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失敗事例に学ぶ確定申告のチェックポイントや、キャッシュフローをよくするポイントと
活用事例を学ぶほか、日立市の市場動向報告などを解説します！

★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・ご自身で確定申告を行っている方。

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載『満室はマスト！』第２回「空室率を数字で捉える！」――

２．「美人店長の営業奮闘記」――

３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介――

４．セミナーのご案内！『確定申告セミナー』――

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■　　１．連載『満室はマスト！』第２回「空室率を数字で捉える！」

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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
大みか不動産の橘です。

前回より、「満室はマスト！」と題して連載しております。
第１回では満室の定義ということで、レベル１からレベル３までをご紹介しました。
再度挙げさせていただくと、

満室の定義【レベル１】
・部屋が全戸埋まっており、空きの無い状態。

満室の定義【レベル２】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、ほどなく次の入居が決まる状態。

満室の定義【レベル３】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、２戸目が空く前に次の入居が決まる状態。

以上になりますが、ここでいうレベルとは、どちらがいいという意味でのレベルではなく、考え方のレベルを指します。
レベルが上がるにつれ、時間の観念が付け加わり、より明確な定義になってきていることがお分かりいただけるでしょう。

本日は、さらに一段上のレベル４の考え方についてお話させていただきます。

満室の定義【レベル４】
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね○ヶ月以内であり、年間空室率が○％以内の状態。
※○の数字目標は自分で決める。
※例：空室期間は1～6ヶ月以内、年間空室率は3～10％以内、等。

レベル２やレベル３で見ていただいたように、原則は満室状態から、一戸空いたら一戸埋める、次にもう一戸空いたらもう一戸も埋めるというサイクルは一緒です。
レベル４では、さらに数字目標を入れてペースを計るのです。

次に、空室期間と空室率の考え方について解説いたします。

空室期間は、例えばここ茨城県の辺りですと、順調に回っている物件では１～３ヶ月以内、やや苦戦している物件では４～６ヶ月以内と捉えてみると良いでしょう。
また、空室期間６ヶ月以上の物件に関しては、大苦戦しており、この先も選ばれる見込みが薄い物件であると考えられます。
以上は、あくまで大雑把な、大根切りでの目安になります。

実際にはご自身の物件の今までの履歴を振り返って、空室期間を検証してみるのが良いと思います。

例）昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室は2月28日に空き、5月12日に入居したので、空室期間は約2.4ヶ月（72日）。
202号室は7月15日に空き、11月10日に入居したので、空室期間は約3.9ヶ月（117日）。
→平均空室期間は、約3.1ヶ月（94.5日）。

ついでに、退去率（空室発生率）についても押さえておきます。
退去率は、全戸数に対して、一年間の間に退去の発生した戸数の割合です。
上記の例でいいますと、もしこのアパートが101～205までの１０戸のアパートだとすると、２戸退去しているので、「２戸÷１０戸＝２０％」です。
ある年には一戸も退去しないという場合もあるでしょうから、その年の退去率はゼロ。
反対に、４戸もの退去が相次いでしまったという年がもしあれば、そういう年の退去率は４０％です。
過去数年にわたって平均を取れば、大体の傾向と今後の予測ができるかと思います。

次に、空室率の考え方です。
空室になった部屋の空室日数（月数）の合計を出して、全戸数×365日（12ヶ月）の数字で割ります。
なお、ここから先はシンプルに考えるため、日数ではなく月数で例示します。

例）101～205までの総戸数１０戸のアパート。
昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室の空室期間はピッタリ２ヶ月。
202号室の空室期間はピッタリ４ヶ月。
→全体の空室率は、「（２ヶ月＋４ヶ月）÷１０戸×１２ヶ月＝５％」です。

なお、上記の例のように退去率２０％で、かつ平均空室期間が３ヶ月の場合は、戸数の規模によらず（４戸のアパートでも３０戸のマンションでも）、空室率は５％となります。
そう考えると、よく分かりやすい基準として「入居率９５％を目指しましょう！」などと言われますが、そのためには、空室期間は３ヶ月でなくてはならないということです。
（退去率がもっと高ければ、空室期間はより短くしなくてはなりません。）

満室の定義【レベル４】　※例えば分かりやすい数字目標の場合
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね３ヶ月以内であり、年間空室率が５％以内の状態。

さいごに、このレベル４の定義ですと、空室率○％以内までを満室と見るかは、その人の感覚やエリアによって異なってきます。
私見ですが、茨城のように厳しいエリアでは、入居率９５％（空室率５％）は、ほぼほぼ満室と言っていいと思います。
ですので、あまり難しいことを考えずに、「ひとまずその辺を目指そう！」でも取りあえずＯＫです。

あと、余裕のある方は、ぜひご自身の物件の過去数年間の実績――退去数、退去率、空室期間、空室率――を出してみてください。
この作業は、いろんな所から書類を引っ張り出して来なくてはならないなど、地味で面倒くさいです。
ただし、やればきっと、過去の傾向から将来の展望が得られます。
大変ですが有意義な作業です。
地味に数字を追うことも大家の仕事と考え、ぜひ取組んでみてはいかがでしょうか？

日立大家さんの会会長
大みか不動産株式会社専務取締役
橘　英太郎

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■　　２．「美人店長の営業奮闘記」――

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みなさん、こんにちは。
大みか不動産　日立店　賃貸営業部　小貫です。

いつもメルマガご購読頂きありがとうございます。
私は約半年ぶりのメルマガ登場となります。

私のコラムは「美人店長の営業奮闘記」というテーマでお届けをしており
“美人”というところがポイントですが、みなさん私のことご存知でしょうか？
是非“日立賃貸ナビ”とネット検索してみてください。
私をはじめ、美人営業スタッフがたくさん載っております。笑
日立賃貸ナビでは賃貸営業のブログも掲載させて頂いておりますのでそちらもチェックしてみてください。

実はこの度、１１月１５日をもちまして大みか不動産日立店１周年を迎えました！
この１年本当にあっという間に過ぎてしまいました…

昨年の今頃は「お客さん来てくれるかな」「大家さん来てくれるかな」等、不安しかなかったような気がします。

オープン当日は９時半からのオープンより前に駐車場で待って頂いているお客様がいらっしゃり、お客様第１号としてご来店頂いた際はとても嬉しかったですし、今でもそのお客様の顔ははっきりと覚えています。
本当にオープンしたんだなぁ、始まったんだなぁという変な感覚でした。

徐々に新規のオーナー様とのお付き合いも増え、今では週1でお茶飲みに来るオーナー様もいらっしゃいます。

「今までは大みかにしかなかったから遠かった…」
「日立駅近辺の仲介はしていないもんだと思っていた…」

そんなオーナー様が今では当たり前のように弊社に来て頂けている…嬉しい限りです。

お部屋探しのお客様も“日立店”という知名度が低かったせいか初めは来店数も少なかったですが繁忙期からたくさんのお客様にご来店頂いております。

日立店は紹介のお客様が多くご来店されていたと感じます。
友達の紹介や、会社の同僚の紹介等…

「大みか不動産良かったから行ってみたら？」と言われて来てみました…。
営業として本当にありがたく、とてもやりがいを感じる言葉です。

個人的には私が数年前に担当したお客様がお引越しを考えており
大みかに来店されましたが、私に担当してほしいとわざわざ日立店まで来て頂いたことがありました。

１年間振返ってみると本当にたくさんの方に“感謝”の気持ちが溢れてきます。
嬉しい！ありがとう！といった気持ちで一杯です。

新店オープンは弊社スタッフ全員が初めての経験で
何から始めて良いか、何をしたら良いのか
右も左もわからない状態でのスタートでしたが
無事１周年を迎えられて本当に良かったです。

今年は２年目ということもあり昨年の経験を活かし今まで以上の成果を上げられるように
頑張っていきたいと思います。

コラムを書きながら色々なことを思い出し涙が出てきてしまいそうなので
今回はこの辺りで…

あっ、最後に…

みなさん！！！
年末といえば…

そう、
忘年会！！！！！

１２月に弊社でも忘年会企画中ですが
個人的なお誘いもお待ちしております！笑

みなさんも是非日立店遊びに来てください！
“美人店長”がお待ちしております！

ではまた次回のコラムもお楽しみに。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

日立大家さんの会
大みか不動産株式会社　日立店　賃貸営業部
小貫　祐子

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■　　３．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回情報は前回と一緒です。

【物件情報１】
■日立市久慈町マンション利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：4,000万円
満室想定年収　：484万8000円
表面利回り　　：12.12%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造４階建
築年　　　　　：1993年3月（築24年）
土地面積　　　：207.11平米
延床面積　　　：259.20平米
総戸数　　　　：16戸
間取り　　　　：１Ｋ

こちら、水面下物件です。
ＲＣ造のため融資年数長めに引ける可能性があります。
単身向けの低賃料物件ですが、同時に経費率も低く、運営次第ではそこそこ収益出そうです。

【物件情報２】
■日立市助川町マンション利回り９％
所在地　　　　：日立市助川町
物件価格　　　：13,000万円
満室想定年収　：1281万6000円
表面利回り　　：9.86%
構造　　　　　：鉄筋コンクリート造３階建
築年　　　　　：1983年9月（築34年）
土地面積　　　： 937.77平米
延床面積　　　：1100.79平米
総戸数　　　　：21戸
間取り　　　　：３ＤＫ

こちら、水面下物件です。
日立市役所近くの一等地にあります。
現在空室は１戸のみと高稼働中です。

※こちら、現在の価格からもっと下がります！（たぶん）
指値についてはご相談下さい！！

【物件情報３】
■日立市金沢町アパート利回り１１％
所在地　　　　：日立市金沢町
物件価格　　　：8,000万円
満室想定年収　：931万2000円
表面利回り　　：11.64%
構造　　　　　：軽量鉄骨造2階建
築年　　　　　：1994年10月（築23年）
土地面積　　　：1450.99平米
延床面積　　　：752.38平米
総戸数　　　　：12戸
間取り　　　　：３ＬＤＫ×8戸　２ＬＤＫ×4戸

土地約438坪あり、相応の積算評価が見込めます。
建物は築23年ですが、保存状態わりと良好です。
ファミリータイプの間取のため、入居は比較的安定しています。

【物件情報４】
■日立市久慈町一棟売事務所　利回り１２％
所在地　　　　：日立市久慈町
物件価格　　　：1,900万円
満室想定年収　：243万6,480円
表面利回り　　：12.82%
構造　　　　　：木造2階建
築年　　　　　：1992年10月（築25年）
土地面積　　　：264.39平米
延床面積　　　：150.70平米
総戸数　　　　：2戸
間取り　　　　：事務所

こちら、現在満室稼働中です。
外装塗り替えたばかりで建物状態良好です。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
　収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
　借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会会長
大みか不動産株式会社専務取締役
橘　英太郎

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■　　４．セミナーのご案内！『確定申告セミナー』

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～確定申告のポイントと活用法　プロに学ぶ徹底解説セミナー～
失敗事例に学ぶ確定申告のチェックポイントやキャッシュフローをよくするポイントと
活用事例を学ぶほか、日立市の市場動向報告などを解説します！
特別ゲストとして片岡　優先生もいらっしゃるので、是非この機会にご参加いただければと思います！

★『確定申告セミナー』★

【日程】　１２月３日（日）
【時間】　１３:００～１５：３０　（受付１２:３０～）
【会場】大みか不動産セミナールーム
【住所】茨城県日立市大みか町１丁目３－１１
【講師】日立大家さんの会　会長　　橘　英太郎
　特別ゲスト　片岡法律事務所
　片岡税理士事務所　　片岡　優氏
【定員】　２５名
【受講料】無料

セミナー終了後の懇親会のお知らせ
【懇親会】１７：００～
【参加費】４，０００円　懇親会のみの参加も出来ます！

★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・ご自身で確定申告を行っている方。

★セミナー内容★
～確定申告のポイントと活用法　プロに学ぶ徹底解説セミナー～
失敗事例に学ぶ確定申告のチェックポイントや、キャッシュフローをよくするポイントと
活用事例を学ぶほか、日立市の市場動向報告などを解説します！

★セミナーのお申込＆個別相談会の申込は下記から★

【ＷＥＢから申込み】