◆――〔日立市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.21――◆

■第２１回　築５０年オーバーの空家を再生～～記憶を紡ぎ続ける家～～■
日立大家さんの会ＨＰ　http://hitachi-ooyasan.com/

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◆―――――――――――　今回の目次　――――――――――◆

１．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！Vol.5
『築５０年オーバーの空家を再生～～記憶を紡ぎ続ける家～～』

２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

３．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.4！
「不動産経験ゼロから始めて3年後、月100万円のキャッシュフローを達成！！」

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■　　１．連載！物件再生プロフェッショナルの高収益物件への道！Vol.5
『築５０年オーバーの空家を再生～～記憶を紡ぎ続ける家～～』

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師走――文字通り、誰もが思わず急ぎ足になる季節になりました。

今年も多くの修繕工事をさせて頂き、十室十色――毎回、貴重な出会いと経験に感謝することばかりでした。

こんにちは。管理営業部工事部門を担当しております小野です。

そんな中、今年縁あって携わることができた戸建のリノベーションのお話をしたいと思います。

以前の住まいを貸家にしていたところ、借主から解約の申し出があり、空き家に。

築年数も５０年を超えたので、そろそろ大掛かりな修繕が必要なのでは・・・と、相談がありました。

オーナー様は御年８４歳とご高齢でしたが、なんとパソコンを使いこなしメールでやりとりができるという紳士――とても矍鑠とされています。

何度目かのメールで分かったことは、子供達を育てた家の面影を残し、未来へつなぎたいということ――それがオーナー様の強いご希望でした。

私は、ご呈示頂いた予算を考えると、むしろ新築したほうが・・・と言いましたが、オーナー様はそんな言葉に首を縦に振りませんでした。

その家は、築５０年以上の木造の平屋建てで、新築にはない、時を重ねてきたからこその趣きがありました。

そこに価値を見い出したいとの強い思いが感じられたので、私はその思いに寄り添い、こんな提案をさせていただきました。

提案したのは、基礎や外壁、骨組みは可能な限りすべて残し、再生と同時に、間取りは時代に合わせるというリノベーションプラン。

オーナー様もそれならばとご賛同頂き、見積りを作成し、着工日もそろそろ・・・だった頃、ご子息様から一本の電話が入りました。

「父が一人で決めた様だが、施工は少し待ってほしい」とのお申し出でした。

高額な費用にもかかわらず、自分たち兄弟には何も相談がなかったので心配しているとのことで、急遽父子ともども現在お住まいの他県から足を運んでくださったのです。

そこから半年程・・・、オーナー様のお気持ちやご子息様のお気持ちを擦り合わせしながら、打ち合わせを繰り返し、ご子息様のご要望で現地内見と施工プランの説明をしたり、関わりある全ての人が納得するまで、長い時間をかけました。

「父はもちろん、自分にとっても思い出のたくさん詰まった家なんです。よろしくお願いします」と、古い柱に残った当時の自分の落書きを懐かしそうに触れながら、最終回答をご子息から承ったのは、依頼があってから半年以上過ぎた初夏の頃だったと思います。

予算は新築が可能な金額ですから、慎重にならざるを得ない状況だったのでしょう。

最後は、「父が自分のお金でやることなので。」と、笑ってお話をされていました。

予算満額で当初の予定を変更して、屋根や庭まで、やれることは全て行うことになりました。

オーナー様は他県にお住まいの為、施工途中で写真を何度か送るなどして、状況を報告させて頂きました。

もとの家は、当時の施工にしては凝った造りで随分洒落た内装だったので、オーナー様のご期待に沿う様、間取りや壁のデザインにもこだわりました。

５DKから３LDKに間取り変更をし、水周りの配置も変えました。

平屋ならではのゆったりとしたライフスタイルを、現代風に整え、シンプルモダンな和室を一室設けました。

使い勝手もデザインも異なる新旧の戸建が、当時の面影を残しつつも一つの日常風景と化し、新旧織り交ぜた新たな時を重ねてゆける、ミックススタイルが完成しました。

木製の枠で作られていた重いサッシ窓は、最新のアルミ製の滑りの良いものになりました。

冷たいタイルで覆われ、暗くて寒かった浴室は、明るく清潔なユニットバスに。

独立洗面台もある広々とした脱衣所ができて、洗濯機も同じスペースに置けるようになりました。

以前のように、洗濯物を持って行ったり来たりする不要な導線が無くなり、家事は便利になりました。

リビングとキッチンの間仕切りを無くしたことで、北側にあるキッチンにまで光が届くようになりました。

明るいLDKは、家族がいつも集う空間になりそうです。

暗くて狭かったトイレは、洗面脱衣スペースと離すことで、来客があってもプライベートな部分を隠すことができるのが嬉しいですね。

お庭は入居者が手入れをしやすいように、植木は残さず整地しました。

公園のそばの閑静な住宅街に、こうして新たな息吹を吹き込まれた賃貸住宅が完成しました。

再生したばかりのこの住宅は、今まさに、次の入居者を心待ちにしてワクワク感を漂わせているかのようです。

私にとっては、今年一年かけて取り組んだ大仕事でしたが、年末という節目のこの時期に無事完成となり、ほっと一息をつくのと同時に、やり遂げた満足感を感じております。

そして、新年を新たな気持ちで迎えることができます。

今年一年、皆様ありがとうございました。

日立大家さんの会　パートナー
大みか不動産株式会社　管理営業部
小野　寿子

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■　　２．メルマガ会員様限定！『特選！投資用物件』のご紹介

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今回は、既出ではありますが、旬な物件情報を１件お届けします。

木造５棟一括の再生型物件です。

■物件情報
所在地　　　　：日立市田尻町
物件価格　　　：8,500万円
満室想定年収　：1,596万円
表面利回り　　：18.77%
構造　　　　　：木造
築年　　　　　：1995年3月（築22年）
土地面積　　　：2365.44平米
延床面積　　　：1338.98平米
総戸数　　　　：22戸（5棟合計）
間取り　　　　：3ＤＫ、4ＤＫ

なぜ旬かといいますと、取扱い自体はもうだいぶ前からしていたのですが、詳細不明な部分があったため、これまで表に出していませんでした。

入居状況などの詳細がクリアーになったため、ちょっと前からネット等にも広告掲載し始めました。

問い合わせがけっこう入っており、今週末には神奈川県から１名の投資家さんが内見に来る予定です。

なお、なぜ「再生型」かといいますと、現在の入居率がものすごく悪いからです。

現在、２２戸中１１戸入居と、入居率は僅か５０％しかありません！！

稼働が悪い理由は、「放置」です。

現在、まともに募集しておらず、空室は修繕していないままです。

修繕するお金がないからそのままという状況です。

ですが、そういう状況だからこそ、再生できる余地が多々あります。

現オーナーさんが賃貸経営をロクにやっていないということですので、当たり前の賃貸経営、もしくは“並み程度の”経営でも、そこそこ復活できる可能性があります。

意欲のある方が良い賃貸経営をすれば、なおさら良くできますね。

詳細な資料が欲しい方は、下記アドレスに件名を「田尻町５棟一括」と記載してお問い合わせください。

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→　mail@hitachi-ooyasan.com

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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■　　３．セミナー開催報告！『不動産投資応援セミナー』Vol.4！
「不動産経験ゼロから始めて3年後、月100万円のキャッシュフローを達成！！」

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去る１２月１８日に、不動産投資応援セミナーの第４回目を開催いたしました！！

今回の講師は嘉手納知幸さんといい、ハンドルネーム「ななころ」さんとして楽待コラムを書いている有名投資家さんでした！！

ななころさんは、ご自身で不動産投資予備校を主宰されており、これまでに何人もの塾生の方を“大家デビュー”させてきました。

基礎から学ぶ不動産投資予備校
http://japanlifedesign.com/

また、ライフデザイン実践会というメルマガを発行されており、不動産投資関連の情報発信を積極的にされている方です。

ライフデザイン実践会　特別メルマガ　登録はこちら
http://japanlifedesign.com/ms_mail_1/form_if.cgi?type=3&id=0001Life

そういうわけで、まさに本職の講師であるななころさんのセミナーは、のっけから聴衆の心を掴んで最後まで離さない、素晴らしい講義でした。

私たちも会場後ろで聴いていましたが、内容も大変おもしろく、また非常にためになるお話しでした。

聴き入っているうちに、あっという間に時間が過ぎてしまい、中身の濃い８０分間でした。

そんな中、私が聞いていて、特に重要だなと感じたポイントは３つありました。

一、      先にゴールを描いてからスタートする。

ななころさんはＴＥＦＣＡＳ（テフカス）サイクルと言っておられましたが、「将来の成功（Success）を思い描けているからこそ、行動（Try）できる」ということです。

目標やビジョンが明確であればあるほど、スタートしやすいとも言えます。

二、      学ぶ姿勢

本や先人から学ぼうという姿勢は、これまでご登壇いただいた方全てに共通していました。

ななころさんも例外ではなく、やはり不動産投資スタート前に、多くの本を読んでおられました。

三、      行動力、そして継続力

何はともあれ、まずやってみるという姿勢が大切なのだと感じました。

ななころさん自身、「多くの失敗を積み重ねてきたからこそ成功できた！」とのことですが、まずは行動しなければ失敗することもできず、失敗しなければ成功もないということだと思います。

そして、同時に行動し続ける継続力も大事なのだろうなと思いました。

これはななころさんは言っておられませんでしたが、行動が一過性のもので終わらず、ずっと継続することができたのは、一つ目のポイントに戻りますが、目標やビジョンが明確だったからだと思います。

行動するためにはモチベーションを維持することも重要です。

ななころさんが行動し続けられたのは、ご自身の将来像がクリアーに描けていたからこそなのではないでしょうか。

「当初掲げた目標（月の収入１００万円）は、現実にその通りになった」という言葉には、いたく感銘を受けました。

さて、今年のセミナーはこれで終わりです。

思えば、年間で全１６回ものセミナーやツアーを開催しました。

定番の賃貸経営シリーズや、士業の専門家をゲストに呼んでのセミナー等、いろんな企画を行いましたが、その中でもこの不動産投資セミナーには力を入れました。

来年はこの延長上で、会員制で通年の不動産投資アカデミーというものを企画しておりますので、ご期待ください。

また、当日ご参加下さった方も、そうでない方も、ゲストの“ななころ”さんや、ななころさんが主宰されている不動産投資予備校の活動にご興味があるようでしたら、ぜひ下記のリンクからサイトを訪問していただければと思います。

基礎から学ぶ不動産投資予備校
http://japanlifedesign.com/

また、メールマガジンで不動産投資の知識や情報を学びたいという方は、下記メルマガの購読もおすすめいたします。

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今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

日立大家さんの会 会長
大みか不動産株式会社 専務取締役
橘　英太郎

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